Nudum jus на распоряжение ранее учтенных земельных участков

NUDUM JUS <1> НА РАСПОРЯЖЕНИЕ РАНЕЕ УЧТЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Н. А. ВАРУШКИН

Варушкин Никита Александрович, заместитель главного редактора журнала "#АЮРМосква", заместитель председателя Совета молодых юристов Московского отделения Ассоциации юристов России, референт государственной гражданской службы 3 класса, ведущий юрисконсульт ФГБУ "Федеральный экспертно-правовой центр агропромышленного комплекса". Научная специализация - энергетическое право, процессуальное право, земельное право. Аспирант. Родился 28 апреля 1987 г. в г. Москве. В 2009 г. окончил Юридический институт Московской государственной академии водного транспорта. Автор следующих трудов: "Ветхие "костыли" правосудия" (Юридический мир. 2013. N 5 (197)); "Политико-правовая трилемма в энергетической сфере" (Российский ежегодник международного права - 2012); "Влияние третьего пакета законодательных мер по либерализации внутреннего рынка электроэнергии и газа на инвестиционный климат" (материалы VI Ежегодных научных чтений памяти профессора С. Н. Братуся. М., 26 октября 2011 г.) (М., 2012); "О проблемах межгосударственного энергетического сотрудничества России" (Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата) (М., 2011); "Правовые диссонансы внутреннего электроэнергетического рынка России, влияющие на межгосударственное энергосотрудничество" (Право и жизнь. Независимый научно-правовой журнал. М., 2011. N 159 (9)).

В статье освещается проблема, с которой сталкиваются собственники земельных участков при попытке распорядиться своими долями в коллективной собственности. Автором предложено решение проблемы выделения земельного участка из коллективной собственности в счет своей земельной доли.

Ключевые слова: долевая собственность, государственный кадастровый учет, законотворчество, аналогия закона, законодательный пробел.

Nudum jus on the disposal of previously recorded land N. A. Varushkin

The article is devoted to the challenges faced by land owners when trying to dispose of their shares in collective ownership. The author proposes the solution to the problem of allocation of land from collective ownership of land on account of his share.

Key words: fractional ownership, state cadastral registration, legislation, legal analogy, legislative gap.

Крайнее соблюдение законности может оказаться крайним беззаконием.

Теренций

Написать данную статью меня сподвигла проблема, с которой сталкиваются многие наши граждане при попытке распорядиться своими земельными долями в ранее учтенном земельном участке, находящемся в коллективной собственности. Для выдела земельной доли из коллективной собственности в натуре им в первую очередь необходимо снять земельный участок с государственного кадастрового учета. Данную услугу оказывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). Обращаясь в Росреестр, собственники получают отказ в связи с отсутствием законодательного регулирования процедуры снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков. Обжалование отказа Росреестра и другие попытки снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков в судебном порядке также не приносят успешных результатов: суды общей юрисдикции (Определение Пермского краевого суда от 28 марта 2012 г. по делу N 33-2258) и арбитражные суды (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2013 г. по делу N А32-4813/2013, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16 августа 2012 г. по делу N 33-9434/12) отказывают в удовлетворении исковых требований. В итоге граждане оказываются в безвыходной ситуации: они не могут зарегистрировать право общей долевой собственности и выделить принадлежащие им доли в натуре, определить границы своих земельных участков и поставить их на кадастровый учет. Главная цель статьи заключается в поиске выхода из сложившейся ситуации. Статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [1] предусматривает право участника долевой собственности на выдел своей доли из общего имущества. К ранее учтенным земельным участкам относятся объекты недвижимости, которые прошли государственный кадастровый учет до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) (до 1 марта 2008 г.) или в переходный период его применения (до 1 января 2013 г.) с учетом особенностей, предусмотренных ст. 43 данного Закона. Сведения о ранее учтенных земельных участках включаются в разделы государственного кадастра недвижимости. Ранее указывалось, что Росреестр и суды довольно индифферентно относятся к отсутствию у коллективных собственников права распоряжаться своей земельной долей. При отказе госорганы обеих ветвей власти руководствуются ч. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре недвижимости, согласно которой орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 настоящего Закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости. Части 4 и 5 ст. 24 Закона о государственном кадастре недвижимости предусматривают возможность исключения сведений из государственного кадастра недвижимости только в отношении земельных участков, носящих временный характер. В итоге чиновники используют оппортунистический подход и делают вывод об отсутствии оснований для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета, поскольку земельный участок не является временным и преобразуемым объектом недвижимости. Понятно, что Росреестр не имеет дискреционных полномочий, однако для судов данная ситуация - questa vexata <2>. -------------------------------- <2> С латинского "Беспокойный вопрос", т. е. вопрос права, поставивший суд в затруднительное положение.

Экстраординарное решение было вынесено Оренбургским областным судом. Фабула дела заключалась в том, что в сентябре 2011 г. собственники паевой земли сельскохозяйственного назначения провели общее собрание, где единогласно приняли решение о снятии земельного участка единого землепользования с государственного кадастрового учета с целью выдела земельных участков в счет своих долей. Из правоустанавливающих документов собственники имели свидетельства на право общей долевой собственности, выданные администрацией Оренбургского района в 1994 г., запись об этом значилась в государственном кадастре недвижимости. В 2007 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права не проводилась. В дальнейшем один из многочисленных собственников паевой земли обратился в росреестр с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, поскольку это является одним из необходимых условий при выделении земельного участка в счет своей земельной доли. Росреестр отказал в снятии земельного участка с учета и рекомендовал предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета. Обратившемуся в суд с иском о снятии с государственного кадастрового учета ранее учтенного земельного участка истцу было отказано в удовлетворении иска по схожим с Росреестром мотивам. В дальнейшем это решение было успешно обжаловано. В данном деле суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства спора, дал оценку законодательству, регулирующему порядок снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, и сделал вывод о наличии пробела в законодательстве. Согласно ч. 1 ст. 6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). С учетом этого суд применил по аналогии закона ч. 2 ст. 25 Закона о государственном кадастре недвижимости, абсолютно обоснованно отменил решение первой инстанции и вынес по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Приведу важные текстуальные выдержки из Определения Оренбургского областного суда от 31 мая 2012 г. делу N 33-2338/2012, раскрывающие суть проблемы, которой посвящена данная статья: "...отсутствие установленного законом порядка снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков представляет собой пробел правового регулирования и не должно препятствовать участникам гражданского оборота в реализации их законных прав на принадлежащие им земельные участки... в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок снятия земельного участка с кадастрового учета, не может являться препятствием для реализации заявителем принадлежащего ему права собственности. Отказывая Д. в удовлетворении его требований лишь по формальным соображениям, суд не разрешил надлежащим образом земельный спор в порядке статьи 64 ЗК РФ, вследствие чего принял решение, нарушающее права заявителя, что является недопустимым. С учетом изложенного судебная коллегия считает возможным в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона применить к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающей возможность снятия с кадастрового учета преобразуемого земельного участка". Сегодня из всей правоприменительной практики это, пожалуй, единственное решение, где суд не по форме, а по содержанию разрешил спор, обоснованно применил аналогию закона и, наверное, руководствовался представлением древнеримских юристов о том, что Judex aequitatem semper spectra debet <3>. -------------------------------- <3> С латинского "Судья всегда должен иметь в виду справедливость".

Но аналогия закона - не панацея, это лишь паллиативный способ устранения пробела в законе. Для предсказуемости правоприменителя и законодательной стабильности необходимо четко установить в Законе о государственном кадастре недвижимости возможность снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков. Если законодатель будет бездействовать, следует обращаться в Конституционный Суд Российской Федерации с заявлением о неконституционности положений Закона о государственном кадастре недвижимости. При этом следует руководствоваться ч. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации о запрете издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а также ст. 36, предусматривающей, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Следует также учитывать позицию Конституционного Суда Российской Федерации, содержащуюся в Определении от 4 декабря 1995 г. N 116-О, где суд указал, что "неясность формулировок, понятий, терминологии, а также пробельность закона могут являться основанием проверки его конституционности по жалобе гражданина... при условии, что это приводит в процессе правоприменения к такому толкованию норм, которое нарушает или может нарушить конкретные конституционные права". Таким образом, решение данной проблемы кроется в восполнении законодателем пробела, связанного с неурегулированностью порядка снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков. До завершения законотворческого процесса правоприменитель должен соблюдать основные принципы судопроизводства.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // СПС "КонсультантПлюс".

Название документа Вопрос: Пользуюсь дачным участком 12 лет (до недавнего времени с бабушкой). Оплачивал взносы ежегодно по книжке дачно-садового общества прежних собственников. Участок приобретен по договору купли-продажи в простой письменной форме. Есть расписки о получении денег. Прежняя хозяйка умерла. В 2013 году умерла моя бабушка. За участком ухаживаю я. Как зарегистрировать право на собственность дачного участка? По справкам дача в собственности у прежних хозяев, как сформулировать иск и куда обращаться? Межевание проводилось при нас дачным обществом, в нем указали мою бабушку. В итоге у меня документы на дачу от прежних собственников, договор купли-продажи, дачная книжка и общедачное межевание. Помогите, пожалуйста. ("Юрист спешит на помощь", 2014, N 3) Текст документа

Вопрос: Пользуюсь дачным участком 12 лет (до недавнего времени со своей бабушкой). Оплачивал взносы ежегодно по книжке дачно-садового общества, полученной от прежних собственников, но особой ценности участок в то время, когда приобретался, не имел и мной приобретен по договору купли-продажи в простой письменной форме. Есть также расписки от прежней собственницы о получении денег от меня. Все эти годы мы с бабушкой пытались оформить дачу, но в конце концов выяснили, что без суда не разобраться, так как прежняя хозяйка умерла. И мы продолжали пользоваться дачей, а в 2013 году и моя бабушка умерла. Теперь все соседи видят, что ухаживаю за участком я, председатель это знает. Как зарегистрировать право на собственность дачного участка? Ведь по справкам Госархива дача в собственности у прежних хозяев, и если судиться, то как лучше сформулировать иск и куда обращаться? Межевание проводилось уже при нас дачным обществом, и в нем (в межевании) указали мою бабушку (я был бы не против, если бы после право собственности было бы на бабушку, но и это не сделали). В итоге на руках у меня документы (техпаспорт) на дачу от прежних собственников, договор купли-продажи (с распиской о получении денег за дачу) в простой письменной форме, дачная книжка с ежегодными платами и общедачное межевание, где председатель при приватизации дачного общества делал межевание и в списке указал фамилию моей бабушки. Помогите, пожалуйста, советом. В. В.Красноталов, г. Курск

Ответ: В указанной ситуации можно подать исковое заявление о признании права собственности на дачу. Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества с приложением копий всех имеющихся у вас документов. Кроме того, целесообразно привлечь к участию в деле в качестве свидетелей соседей и председателя. В заявлении необходимо по порядку изложить ситуацию и обосновать позицию. В просительной части иска необходимо четко указать свои требования.

Н. В.Дьячкова Юрист

Название документа