Особенности изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в связи с изменениями в гражданском законодательстве Российской Федерации

ОСОБЕННОСТИ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЯМИ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Т. А. КОЛОМЕЙЦЕВА, О. И. БАБАНОВА

Коломейцева Т. А., Астраханский государственный университет.

Бабанова О. И., Астраханский государственный университет.

В результате всевозможных социально-экономических реформ, происходящих в нашем государстве, большое значение приобретает частная собственность на землю. Особый интерес вызывают вопросы, касающиеся прекращения права собственности на земельные участки. Основания прекращения прав на землю всесторонне рассматриваются в Земельном кодексе Российской Федерации и Гражданском кодексе Российской Федерации. Это связано с тем, что вопросы принудительного прекращения прав на землю очень важны для развития земельного оборота. Они требуют особой регламентации, так как от того, насколько четко отлажен механизм принудительного прекращения прав на землю, зависят гарантии имущественно-правового статуса собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков. Во всех развитых правовых системах в основание механизма принудительного изъятия имущества закладываются два критерия: общеполезность и необходимость справедливой компенсации <1>. Об этом идет речь и в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, которая гласит: "Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". -------------------------------- <1> Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 278.

По действующему гражданскому законодательству принудительное отчуждение земельного участка может производиться только на возмездных основаниях, кроме конфискации, которая применяется по решению суда как санкция за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ). Но данная мера наказания остается в Гражданском и Земельном кодексах, а в Уголовном кодексе РФ - исключена <2>. -------------------------------- <2> Пункт "ж" ст. 44 УК РФ утратил силу согласно Федеральному закону от 8 декабря 2003 г. N 162 "О внесении изменений и дополнений в Уголовный кодекс Российской Федерации".

Одним из случаев прекращения права собственности на землю является изъятие (выкуп) земельных участков для государственных и муниципальных нужд. "Это один из правовых механизмов, который дает возможность ограничивать права собственников для функционирования и эффективного развития государства, правовая форма перераспределения земель исключительно в публичных интересах" <3>. -------------------------------- <3> Таскин Н. И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2003. С. 128.

Изъятие земельных участков с этой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных Земельным кодексом РФ. К ним относятся: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обязательства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности (ст. 49 ЗК РФ). По всей видимости, для того, чтобы привести Гражданский кодекс РФ в соответствие с Земельным кодексом РФ, проектом Федерального закона "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в ст. 279 ГК РФ вносятся значительные изменения. В проекте Федерального закона эта статья значится под номером 296. В частности, п. 1 данной статьи почти полностью повторяет п. 1 ст. 49 ЗК РФ, за исключением пп. 2 п. 1 ст. 296 ГК РФ, который гласит, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа в исключительных случаях, в том числе в случаях, связанных с размещением объектов, предназначенных для судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в целях обеспечения доступа граждан и организаций к правосудию. Причем решения об изъятии земельных участков для государственных нужд по данному основанию будут приниматься только по поручению Президента РФ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, что является вполне обоснованным. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может производиться только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). В ст. 296.2 проекта Федерального закона (ныне действующая ст. 281 ГК РФ) также имеются довольно существенные дополнения. Например, в п. 1 говорится о том, что право собственности собственника земельного участка, который изымается для государственных или муниципальных нужд, может быть прекращено только после уплаты ему выкупной цены. Причем исполнение обязательства по уплате выкупной цены может быть возложено соответствующим публично-правовым образованием на лицо, которое будет использовать земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд. Мы считаем, что данное положение является необходимым для решения многих вопросов оборота земельных участков, существующих в настоящее время. Существенным является также тот момент, что неизменными останутся положения о порядке изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Лица, у которых изымаются земельные участки, должны быть не позднее чем за год уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Плата за земельный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка. Оценка строений производится по сметной стоимости строительства новых объектов, равных имеющимся по полезной площади. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если лица, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не согласны с решением об изъятии их участков, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск в суд об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Причем срок предъявления такого иска увеличен с двух лет (в соответствии с действующим ГК РФ) до трех лет (в соответствии с проектом Федерального закона) с момента направления соответствующим лицам уведомления об изъятии (выкупе) у них земельного участка. При этом, как нам представляется, орган, который принял решение о выкупе земельного участка, должен доказать, что объект, который планируется разместить на данной земле, относится к государственно или муниципально значимому объекту, так как иначе данный принудительный выкуп земельного участка производить нельзя. Изъятие земельного участка в публично-правовых интересах может происходить, например, для прокладки магистрали, строительства каких-либо объектов и т. п. Если на таком участке находятся здания, сооружения или иное недвижимое имущество, собственник этих объектов, который не всегда совпадает с собственником земельного участка, имеет право на получение за них соответствующей компенсации <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - "Волтерс Клувер", 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <4> Гражданское право: В 4 т. Т. 2. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник для студентов вузов / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 56.

В новой редакции Гражданского кодекса РФ дано определение земельного участка как объекта права собственности: "Объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет". Там же определено, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся. Данная норма закрепит в Гражданском кодексе РФ принцип "единой судьбы" земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем. Следствием соблюдения этого принципа является запрет на отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений. Это правило находит свое отражение в проекте ГК РФ (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными. Таким образом, на сегодняшний день значительных претензий у юридического и делового сообщества к новой редакции ГК РФ нет. Хотя еще никто не начал работать по новым правилам, но все ознакомившиеся с законопроектом находят его положения вполне логичными и соответствующими мировому опыту.

Название документа