Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ПО ИНИЦИАТИВЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

С. В. ГРОМАДСКАЯ

Громадская Светлана Владимировна, адвокат Московской коллегии адвокатов "Яковлев и Партнеры" (г. Москва).

В статье анализируется практика арбитражных судов по спорам, связанным с расторжением договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей компании. Рассматривается правовая природа такого договора с точки зрения применения отдельных положений гражданского законодательства, регулирующих вопросы расторжения договоров, а также возможность управляющей компании в судебном порядке отказаться от договора по различным основаниям. Приводятся примеры расторжения договоров в одностороннем внесудебном порядке.

Ключевые слова: многоквартирный дом, управляющая компания, расторжение договора управления, управление многоквартирным домом, расторжение договора управления во внесудебном порядке.

Termination of the management of an apartment house on the initiative of the management company S. V. Gromadskaya

The author of the article analyzes the practice of commercial courts in disputes relating to the termination of the management of an apartment house on the initiative of the management company. The article considers the legal nature of the contract on management of an apartment building in the application of certain provisions of the Civil Code governing the termination of contracts, and the ability of the management company to cancel the contract through court on various grounds. The article cites the cases of litigation practice, when the apartment building management contract was terminated by the Management Company unilaterally in out of court manner.

Key words: apartment building, the management company, termination of the contract, the management of an apartment house, termination of the management contract out of court.

В настоящее время вопросы расторжения договора управления многоквартирным домом приобретают все большую актуальность, поскольку управление жилищным фондом в основном осуществляется управляющими организациями, а правовой основной этому служит договор управления. Несмотря на то что порядок заключения и исполнения договора управления урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - также ЖК РФ) достаточно подробно, вопросы расторжения договора управления им практически не регламентированы - положения ЖК РФ лишь отсылают к гражданскому законодательству. При этом нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не учитывают специфику договора управления многоквартирным домом, что на практике порождает множество вопросов, в частности, о применении особенной части ГК РФ к договору управления. Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, под воздействием объективных экономических факторов, таких как удорожание услуг подрядчика, рост инфляции, кризисные явления в экономике в целом и нежелание собственников соглашаться на увеличение цены договора. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации. Частью 8 статьи 162 ЖК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Указанное означает, что вопросы изменения и расторжения договора управления регулируются нормами гражданского законодательства, которое применятся к рассматриваемым правоотношениям на общих основаниях. Изъятия из этого правила допускаются в случае, если положениями ЖК РФ установлены иные, чем гражданским законодательством, правила, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В этих случаях подлежит применению жилищное законодательство. Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ. По общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В том случае, если управляющая компания не пришла к соглашению с собственниками о расторжении договора, он может быть расторгнут управляющей компанией в одностороннем порядке только, если условиями этого договора предусмотрено такое право. На практике договоры содержат положения, позволяющие управляющей компании отказаться от договора управления, например, в случае если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые управляющая компания не отвечает.

Односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом

Прекращение в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом (если договор не предусматривает такого права) возможно в случаях, установленных законом. Значительное количество споров между собственниками и управляющей компанией возникало именно в связи с незаконным отказом последней от договора управления. При этом, принимая решение об отказе от договора управления, управляющая компания ссылается на обстоятельства, препятствующие ей осуществлять услуги по управлению домом (например, убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т. д.). Сложившаяся к настоящему времени соответствующая судебная практика пошла по пути защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). Как исключение из общего правила, для договора управления многоквартирным домом ЖК РФ предусмотрены случаи, когда от договора можно отказаться в одностороннем порядке. С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ. К таким случаям закон относит, во-первых, невыполнение управляющей организацией условий договора управления. При этих обстоятельствах решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Во-вторых, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе или об изменении способа управления этим домом, если договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. При этом такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления. Договором управления могут быть установлены и иные случаи, когда допустим односторонний отказ от исполнения договора по инициативе собственников. Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом. В правоприменительной практике долго господствовало мнение о том, что договор управления многоквартирным домом является смешанным, содержит элементы договора возмездного оказания услуг, а поэтому к нему применимы положения главы 39 "Возмездное оказание услуг" ГК РФ, в частности статьи 782 ГК РФ, предусматривающей возможность для исполнителя (управляющей организации) в одностороннем порядке отказаться от договора. Пунктом 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Смешанный договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Достаточных оснований считать договор управления многоквартирным домом смешанным, содержащим также элементы договора возмездного оказания услуг, по нашему мнению, не имеется. Оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме полностью охватываются предметом договора управления многоквартирным домом, который по своей правовой природе является особым видом договора, возможность заключения которого прямо предусмотрена статьей 162 ЖК РФ. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом специфично и осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации, который не предусматривает возможность применения к договору положений главы 39 "Возмездное оказание услуг" ГК РФ. Кроме того, характер оказываемых управляющей организацией услуг не позволяет применить к договору управления правила статьи 782 ГК РФ, предусматривающей возможность одностороннего отказа от договора, поскольку у управляющей компании не может быть больше прав по договору, чем у собственников помещений многоквартирного дома. В судебной практике по вопросу применения к договору управления многоквартирным домом положений главы 39 "Возмездное оказание услуг", в частности статьи 782 ГК РФ, единого подхода до настоящего времени не выработано. Имеется практика как позволяющая применить положения статьи 782 ГК РФ к договору управления многоквартирным домом при расторжении договора (по инициативе собственников), так и устанавливающая невозможность применения положений указанной статьи к договору. Возможность применения положений статьи 782 ГК РФ к договору управления многоквартирным домом для отказа собственников от договора подтверждена Постановлениями Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008, Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15. В последнее время практика начала меняться в противоположную сторону. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010 сформулирована правовая позиция о неприменимости положений статьи 782 ГК РФ к договору управления: "Кассационная инстанция полагает неправильным применение к договору управления многоквартирным домом положений статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названная норма предусматривает право как заказчика, так и исполнителя отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг. Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации прямо предусматривает иное регулирование отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений. Право собственников помещений отказаться от договора обусловлено нарушением условий договора со стороны управляющей организации, то есть собственники не вправе отказаться от договора, как это предусмотрено для заказчика в пункте 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предоставление управляющей организации права отказаться от договора управления на основании пункта 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушило бы баланс интересов. Договор управления многоквартирным домом выполняет определенную социальную функцию, и у управляющей организации не может быть больше прав, чем у собственников помещений многоквартирного дома" <1>. -------------------------------- <1> Аналогично этот вопрос решается в Постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2011 по делу N А65-32220/2009, от 31.05.2011 по делу N А57-10897/2010, от 21.10.2009 по делу N А65-4601/2009, а также в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2011 по делу N А05-14180/2010 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2011 по делу N А54-4550/2010-С16.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11 отказано в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора Постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года. Кроме того, аналогичная позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008. Судебные акты, пересмотренные и отмененные в порядке надзора по делу N А11-10018/2008, содержали ссылку на статью 782 ГК РФ как на правомерное основание для расторжения договора управления в одностороннем порядке. Указанные судебные акты были отменены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в частности, ввиду неправильного применения к отношениям статьи 782 ГК РФ. В этом Постановлении применительно к возможности одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом указано: "Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон". Анализ приведенных судебных актов показывает, что суды сходятся в одном - у управляющей организации отсутствует право в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании статьи 782 ГК РФ. Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом недопустим и в связи с тем, что указанный договор для нее является публичным. Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.). Из буквального толкования положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162, статьи 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме, поскольку заключение договора управления многоквартирным домом для собственников помещений обязательно, в случае если она выбрана на общем собрании собственников, а условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный вывод находит свое подтверждение в судебной практике (см. [14 - 18]). Как следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О, обязательность заключения публичного договора при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения. Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации, по нашему мнению, не имеется.

Расторжение договора управления многоквартирным домом в судебном порядке

По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме. По общему правилу, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К таким случаям относятся, в частности, неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд, ухудшение состояния жилищного фонда по вине собственников. В настоящее время такая категория дел в судах практически не рассматривается, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из-за технической сложности ведения судебного процесса. В таком деле ответчиками должны будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие компании взыскивают задолженность по оплате договора управления в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от его пролонгации. Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании является способ, предусмотренный статьей 451 ГК РФ, - расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Следует учитывать, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника, с которым заключен договор управления, на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Применительно к расторжению договора управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельства судебная практика к настоящему времени не сформировалась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали: - обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; - аварийное состояние объекта договора; - непредсказуемые темпы инфляции; - существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг (см. [20 - 26]). Вместе с тем существует и иная судебная практика по рассматриваемому вопросу. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом в отсутствие каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке жилищно-коммунального хозяйства (повышение тарифов, существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда и т. д.), вызвавших такое ухудшение, не относится по смыслу статьи 451 ГК РФ к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договоры управления. Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу части 1 статьи 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (часть 4 статьи 162 ЖК РФ), то расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры. Последствия расторжения договора управления многоквартирным домом одинаковы, собственникам необходимо будет на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если такое собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, то органы местного самоуправления обязаны будут организовать проведение конкурса по отбору управляющей организации.

Литература

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 3. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008. 4. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008. 5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15. 6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010. 7. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу N А65-32220/2009. 8. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу N А57-10897/2010. 9. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу N А65-4601/2009. 10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010. 11. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу N А54-4550/2010-С16. 12. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11. 13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008. 14. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года N ВАС-15819/10. 15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу N А40-16297/09-6-189. 16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу N А12-15747/2009. 17. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу N А12-14498/2009. 18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года N Ф09-11413/10-С5. 19. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О. 20. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года N Ф03-7834/2010 по делу N А16-460/2010. 21. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2006 года по делу N А23-781/06Г-8-101. 22. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года N КГ-А40/2936-04. 23. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года N КГ-А40/11276-03. 24. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006. 25. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2. 26. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу N А29-12281/2005-2э. 27. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16.

------------------------------------------------------------------

Название документа