Оцените землю по достоинству!

(Буров В.)

("ЭЖ-Юрист", 2012, N 37)

Текст документа

ОЦЕНИТЕ ЗЕМЛЮ ПО ДОСТОИНСТВУ!

В. БУРОВ

Владимир Буров, кандидат юридических наук, г. Москва.

Владельцы земельных участков часто сталкиваются с ситуацией, когда кадастровая стоимость земли превышает рыночную. Те, кто не согласны платить больше, могут добиться уменьшения земельных платежей. Рассмотрим порядок и основания уменьшения кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке.

Нормативная основа и методы оценки

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости недвижимости (ФСО N 4), утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508).

Кадастровая стоимость является налоговой базой для начисления земельных платежей по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. ст. 53, 390, 391 НК РФ), в связи с чем показатели кадастровой стоимости напрямую влияют на экономические результаты деятельности хозяйствующих субъектов.

Кадастровая оценка основывается на группировке однородных по целевому назначению и близких по стоимости участков в оценочные зоны (п. 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316).

При этом кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется посредством умножения утвержденного нормативным актом субъекта Российской Федерации удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель соответствующей группы на площадь данного участка (раздел II Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утв. Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N 222).

Согласно разъяснению КС РФ закрепление двух моделей исчисления кадастровой стоимости земельного участка либо посредством массовой кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости, вызвано несформированным рынком земли в нашей стране (закрытостью информации о реальных ценах сделок, как следствие, затруднительностью объективной рыночной оценки земли) (Определение КС РФ от 26.05.2011 N 734-О-О).

Использование методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости обусловливает наличие большого количества ошибок и судебных процессов по защите нарушенных прав и законных интересов.

Внесудебный порядок защиты прав

Внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком. Он урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Указанный внесудебный порядок применяется только в отношении результатов кадастровой оценки, договоры на проведение которой были заключены до 26.09.2010 (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ, письмо Минэкономразвития от 15.12.2011).

В порядке внесудебной защиты подается заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре. Вместе с тем уточнение кадастровой стоимости во внесудебном порядке возможно только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ).

На момент подготовки данной статьи соответствующие комиссии по рассмотрению споров были созданы только в 29 субъектах Российской Федерации. Их работа регламентируется Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

Установлено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости во внесудебном порядке:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые использованы при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость.

Однако не указано, является ли уточнение кадастровой стоимости правом или обязанностью комиссии. В целом деятельность комиссии недостаточно регламентирована, что создает условия для коррупции и сомнений в эффективности внесудебной защиты нарушенного права.

"Нет" поправочным коэффициентам

По результатам анализа судебной практики можно выделить три основных способа судебной защиты нарушенных прав:

1. Приведение кадастровой стоимости с соответствие с удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными нормативными актами субъектов Российской Федерации.

2. Внесение новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка.

3. Оспаривание нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

Возможность применения первого способа защиты права установлена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 N 7309/10. До издания данного Постановления орган кадастрового учета вносил утвержденные нормативным актом субъекта РФ показатели кадастровой стоимости (в руб./кв. м) с учетом поправочных (повышающих и понижающих) коэффициентов в зависимости от местоположения земельного участка.

Однако Президиум ВАС РФ признал поправочные коэффициенты незаконными и лишенными нормативного основания. Он указал, что в соответствии с Административным регламентом по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утв. Приказом МЭРТ РФ от 28.06.2007 N 215, в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных в установленном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ.

При этом было разъяснено, что под утвержденными результатами кадастровой оценки должны пониматься те показатели, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Кадастровая стоимость не может превышать рыночную

В отношении применения второго способа защиты - внесения новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка - отметим следующее.

Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11:

- защита права осуществляется не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т. п.), а посредством обязания внести новую кадастровую стоимость участка на основании отчета о рыночной оценке, требование заявляется только в порядке искового производства;

- с учетом мнения сторон желательна судебная экспертиза представленного истцом отчета о рыночной оценке участка (основания изменения кадастровой стоимости) на предмет соответствия стандартам по оценке.

В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости (а не на дату подачи иска). По отчету нужно положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик (ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

И самое важное: отчет действителен для предъявления в течение шести месяцев с даты составления (п. 26 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256).

Прямая норма, запрещающая превышение кадастровой стоимости над рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ), появилась только 22.07.2010, после реализации законодательной инициативы Торгово-промышленной палаты.

Вместе с тем актуальная судебная практика в целом допускает и корректировку кадастровой стоимости (привязку к рыночной), определенной до вышеуказанных поправок в законодательстве.

В указанном Постановлении ВАС РФ напрямую не разрешен основной вопрос восстановления нарушенного права: на какую дату подлежит внесению в сведения кадастра уточненная в судебном порядке кадастровая стоимость (дату вступления в силу судебного акта либо дату внесения прежней (неверной) кадастровой стоимости ("ретроспективная замена"))?

В случае внесения уточненной кадастровой стоимости на дату вступления в силу судебного акта восстановление права произойдет не в полном объеме (налогооблагаемая база уменьшится только в части будущих налоговых периодов).

Уточнение же кадастровой стоимости на дату ее первоначального внесения позволяет осуществить возврат излишне уплаченных налогов, так как акты, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (п. 4 ст. 5 НК РФ).

Согласно письму Минфина России от 28.03.2012 N 03-05-04-02/27 со сходной правовой позицией "при утверждении новых результатов государственной оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика".

Положительным примером из судебной практики могут служить Постановления ФАС ЗСО от 26.07.2011 по делу N А75-394/2011 и от 30.06.2011 по делу N А70-10718/2010, которыми взыскано неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в бюджет администрации в связи с неверно определенной кадастровой стоимостью.

В отсутствие единообразной судебной практики суды избегают принятия прецедентных решений, а в юридической практике стараются сформулировать исковые требования таким образом, чтобы не акцентировать на данном моменте внимание суда, но последствием исполнения судебного решения было бы именно внесение новой кадастровой стоимости "обратной датой".

Резолютивные части судебных актов, где данная цель достигнута, выглядят следующим образом:

- "признать кадастровую стоимость земельного участка, установленную по состоянию на ________ года (дата) и применяемую в целях налогообложения в период с __.__.____ по __.__.____, равной его рыночной стоимости в размере _____________________руб. (дело N А60-9145/2011)";

- "обязать орган кадастрового учета внести изменения в утвержденные в ______ году (дата) сведения о кадастровой стоимости посредством их замены с ______ рублей на _____ рублей (дело N А03-16995/2010)".

Оспаривание нормативного акта

По третьему способу судебной защиты - оспариванию нормативного акта субъекта Российской Федерации, которым были утверждены результаты кадастровой оценки, актуальная судебная практика судов общей юрисдикции сформирована Обзором судебной практики ВС РФ за IV квартал 2011 года и за I квартал 2008 года. Согласно документу допустимо оспаривать кадастровую стоимость посредством частичного оспаривания нормативного акта, которым была утверждена кадастровая стоимость. Также указывается, что "действующее законодательство не относит к компетенции арбитражных судов рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции".

С позиций практического интереса оспаривание акта об утверждении кадастровой стоимости как нормативного правового акта предоставляет заявителю определенные процессуальные выгоды:

- во-первых, нормативный акт признается недействующим с момента его издания (и применяется кадастровая стоимость за предыдущий период, а при ее отсутствии - нормативная);

- во-вторых, срок обращения в суд с заявлением о признании нормативного правового акта недействующим неограничен, поскольку презюмируется длящийся характер действия его норм;

- в-третьих, срок исковой давности к требованиям об оспаривании нормативных актов не применяется;

- в-четвертых, заявить требование о признании нормативного акта недействующим вправе любое лицо без необходимости доказывания наличия своих нарушенных прав;

- в-пятых, суд вправе признать недействующим нормативный правовой акт по формально-процессуальным основаниям и без проверки по существу доводов о его незаконности в случае установления факта нарушения порядка его регистрации и опубликования.

Частичное оспаривание нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости возможно только в случае грубых нарушений методик определения кадастровой стоимости, процедурных нарушений, неопубликования акта и т. д. и требует сбора значительной доказательственной базы.

Основания, по которым суды признавали частично не действующими нормативные акты об утверждении кадастровой стоимости:

- утвержденная нормативным актом субъекта РФ кадастровая стоимость превышает показатели, указанные в представленном органом кадастрового учета отчете, без какого-либо экономического и правового обоснования (Определения ВС РФ от 04.04.2012 N 32-АПГ12-1, ВС РФ от 11.01.2012 N 32-Г11-56, ВС РФ от 19.01.2011 N 43-Г10-17);

- при проведении кадастровой оценки участок заявителя ошибочно отнесен к группе видов разрешенного использования, не соответствующей его правоустанавливающим документам и фактическому использованию и отличающейся более высокой кадастровой стоимостью (Определения ВС РФ от 28.04.2010 N 53-Г10-9, ВС РФ от 17.03.2010 N 81-Г10-2, ВС РФ от 22.12.2010 N 66-Г10-33);

- в связи с утратой отчета об определении кадастровой стоимости субъект РФ не смог доказать факт проведения кадастровой оценки, по результатам которой должен издаваться нормативный акт (Определение ВС РФ от 22.02.2012 N 20-Г12-2).

Сбор доказательств

Все отчеты об определении кадастровой стоимости, материалы их утверждения, сведения о цене сделок и иные документы должны включаться в фонд данных государственной кадастровой оценки при Росреестре и являются общедоступными. Также сейчас на официальном сайте Росреестра размещена АИС "Мониторинг рынка недвижимости" - информационная система, в которой есть достаточно репрезентативная информация об официальных ценах сделок с недвижимостью (в том числе участками) согласно договорам, поданным в Росреестр. Учитывая практику уменьшения налогооблагаемой прибыли, официальная цена сделок, указанная в данной системе, как правило, невелика.

Кроме того, согласно п. п. 4, 13.2 - 13.4 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения кадастровой оценки земель", утв. Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает в себя процедуру разъяснения результатов государственной кадастровой оценки земель по запросам заинтересованных лиц. При этом разъяснение "осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка".

В части срока на обжалование необходимо отметить следующее. Ранее многие суды первых инстанций отсчитывали срок давности с момента получения кадастровой выписки по земельному участку с актуализированной кадастровой стоимостью. Сейчас же суды отсчитывают течение срока со дня получения разъяснений органов кадастрового учета о порядке расчета кадастровой стоимости либо со дня получения отчета о рыночной стоимости земельного участка, так как истец может субъективно осознать, что его права нарушены, только изучив механизм расчета кадастровой стоимости либо сопоставив его с рыночной стоимостью (Постановление ФАС МО от 08.12.2011 по делу N А41-26667/10).

Как видим, при реализации права на уменьшение кадастровой стоимости возникает множество проблем. Надеемся, что данные нами рекомендации помогут правоприменителям.

Название документа

Вопрос: Сосед установил в мое отсутствие забор, переместив границу между нашими участками в садоводстве в мою сторону примерно на 1 метр, ссылаясь на то, что эта часть земельного участка является его. У меня на данной территории были кусты смородины, я обрабатывал ее более 20 лет. Я обращался в правление, они составили акт, что площадь моего земельного участка в результате переноса границы уменьшилась. Теперь мне следует подавать в суд?

("Жилищное право", 2012, N 10)

Текст документа

Вопрос: Сосед установил в мое отсутствие забор, переместив границу между нашими участками в садоводстве в мою сторону примерно на 1 метр, ссылаясь на то, что эта часть земельного участка является его. У меня на данной территории были кусты смородины, я обрабатывал ее более 20 лет. Я обращался в правление, они составили акт, что площадь моего земельного участка в результате переноса границы уменьшилась. Теперь мне следует подавать в суд?

Ответ: В соответствии со ст. 76 Земельного кодекса юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. Согласно ст. 19 Федерального закона N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием.

Вам следует обратиться в федеральный суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка с исковым заявлением. Подавать исковое заявление необходимо согласно ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ.

Предварительно обратитесь к кадастровым инженерам для выноса в натуру границ земельного участка (если ранее проводилось межевание). Если межевание не проводилось, то, возможно, Вам придется просить суд назначить экспертизу. В последующем при удовлетворении Ваших исковых требований судебные расходы будут возложены на ответчика.

А. Алексеев

Руководитель Центра социально-правовой

помощи садоводам

Название документа

Вопрос: Скажите, чем грозит нарушение категории использования земли, указанной в свидетельстве о приватизации?

("Жилищное право", 2012, N 10)

Текст документа

Вопрос: Скажите, чем грозит нарушение категории использования земли, указанной в свидетельстве о приватизации?

Ответ: Согласно ст. 8.8 КоАП РФ использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей; на должностных лиц - от 2000 до 3000 рублей; на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 рублей.

А. Алексеев

Руководитель Центра социально-правовой

помощи садоводам

Название документа