Приобретение земельного участка, находящегося в публичной собственности, на льготных условиях. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 9 апреля 2009 г. N 14649/08

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, НА ЛЬГОТНЫХ УСЛОВИЯХ

КОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 9 АПРЕЛЯ 2009 Г. N 14649/08 <1>

Д. Е. ОСИПОВ

Осипов Дмитрий Евгеньевич, преподаватель кафедры гражданского права факультета права НИУ ВШЭ.

Ключевые слова: приватизация, право собственности на земельный участок.

Общество с ограниченной ответственностью "Арверон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление) в предоставлении права выкупа земельных участков по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), т. е. по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости участка. Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда первой инстанции отменено, а в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не согласился с судебным актом апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. В комментируемом деле арбитражные суды разошлись в толковании нормы Вводного закона, предоставившей право собственнику объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, выкупить его по льготной цене при условии, что объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, приобретены из государственной или муниципальной собственности. На первый взгляд разночтений в понимании указанной нормы быть не должно, в ней четко определены субъекты права на выкуп и условия, которым они должны удовлетворять. В частности, к таким субъектам относятся коммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на земельном участке зданий, строений и сооружений, отчужденных из государственной или муниципальной собственности. Однако в комментируемом деле лицом, обратившимся с заявлением о выкупе земельного участка, выступил производный приобретатель объектов недвижимости: общество никогда не выкупало у государства здания, расположенные на спорном земельном участке, а приобрело их у третьего лица, которое, заметим, также не приобретало их из государственной собственности. Только в результате изучения всей цепочки смены титулов на объекты недвижимости было установлено, что первоначальным собственником имущества было акционерное общество, получившее его в результате приватизации в 1992 г. Таким образом, объекты недвижимости выбыли из государственной собственности более 17 лет назад. Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался следующим. Поскольку в ст. 2 Вводного закона определены две категории лиц, имеющих право на выкуп земельного участка (первая группа - на льготных условиях, для второй выкупная цена устанавливается расчетным методом), заявитель как собственник объектов недвижимости обладает безусловным правом на выкуп земли, а вопрос заключается только в цене. По мнению Управления, право выкупа земельного участка по льготной цене предоставлено только тем коммерческим организациям, которые приватизировали здания и сооружения, находящиеся на выкупаемом земельном участке, т. е. стали первыми приобретателями государственного или муниципального имущества. Суд не согласился с этим доводом и посчитал, что рассматриваемая норма Закона, исходя из ее буквального толкования, не позволяет сделать вывод, что законодатель дифференцировал собственников объектов недвижимого имущества на первоначальных и производных с целью предоставления льгот только первым. При отсутствии иных ограничений в Законе требования общества были удовлетворены. Суд апелляционной инстанции отверг этот довод и указал на следующее. Законодатель, проведя дифференциацию лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, на две категории, поименно назвал льготную категорию покупателей и обязательные признаки, которыми они должны обладать (п. 1 ст. 2 Вводного закона), и, наоборот, в отношении второй, нельготной категории (п. 2 ст. 2 Вводного закона) применил метод исключения: все, кто буквально не относятся к первым, относятся ко вторым. Исходя из этого, если конкретное лицо, претендующее на выкуп земельного участка по льготной цене, не отвечает хотя бы одному из обязательных признаков п. 1, оно автоматически подпадает под п. 2. Поскольку в комментируемом деле заявитель приобрел недвижимое имущество не из государственной собственности, прав на выкуп земельного участка по льготной цене у него нет. Не согласившись с таким судебным актом, заявитель обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, указав при этом, что в результате неверного толкования нормы (п. 1 ст. 2 Вводного закона) суд апелляционной инстанции необоснованно ограничил круг лиц, имеющих право на льготный выкуп земли, и создал дискриминационные условия выкупа земельных участков для последующих собственников недвижимого имущества по сравнению с лицами, которые ранее его приватизировали. В результате толкования спорных норм Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа сделал следующие выводы. Из содержания п. 1 ст. 2 Вводного закона вытекает, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. По смыслу этого пункта любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке. Таким образом, постановление суда апелляционной инстанции было отменено, а решение суда первой инстанции оставлено без изменений. Коллегия судей ВАС РФ в определении о передаче дела в Президиум исходила из того, что ст. 2 Вводного закона предполагает использование различных правовых режимов выкупа земельных участков для лиц, имевших право на приватизацию государственного или муниципального имущества, и лиц, приобретших право собственности на объекты недвижимости в силу последующих гражданско-правовых сделок. Президиум ВАС РФ с определением не согласился и оставил постановление суда кассационной инстанции без изменения. К сожалению, подробно мотивы, которыми руководствовался ВАС РФ, оценивая спорные нормы действующего законодательства, в постановлении не приведены. Высшая судебная инстанция ограничилась только ссылкой на то обстоятельство, что из содержания п. 1 ст. 2 Вводного закона следует, что действие этой нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, а для приобретения земельного участка по льготной цене достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. Имеется ли в данном случае дефект правовой нормы, который привел к возникновению спора? Может быть, законодатель сам виноват в ошибках правоприменения в результате неудачной формулировки ст. 2 Вводного закона? Во всяком случае, в Закон неоднократно вносились изменения, но они никогда не изменяли смысловое содержание ст. 2, равным образом не были внесены изменения и после принятия комментируемого Постановления Президиума ВАС РФ (последняя редакция Вводного закона относится к 2011 г.). Вероятно, бездействие законодателя свидетельствует о том, что высшая судебная инстанция точно определила его волю. Гораздо важнее понять, чем руководствовался суд, принимая именно такое решение. Прежде всего заметим, что значительное количество недвижимого имущества (зданий и сооружений), в настоящее время находящегося в частной собственности, было построено еще в советский период и, разумеется, находилось в государственной собственности. Не является исключением и рассматриваемое дело. Надо признать, что современное гражданское законодательство, провозгласив принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, так и не смогло добиться соблюдения этого принципа на практике. В нашем случае собственником зданий было общество, а собственником земельного участка - муниципалитет. Более того, трудно предположить, что в течение 17 лет с момента приватизации недвижимого имущества его собственник может остаться неизменным. В рамках комментируемого спора заявитель был третьим по счету владельцем. Можно ли сделать вывод, что производный собственник чем-то хуже первоначального, при условии что законодатель не ввел каких-либо специальных ограничений на сей счет? Представляется, что нет. И наконец, на протяжении многих лет государство продлевает сроки переоформления прав на земельные участки, поскольку этот процесс протекает очень тяжело. Просто заставить обладателей вещных прав на земельные участки оформить (на рыночных условиях) право собственности или право аренды не удалось. И конечно, если законодатель предусмотрел льготный режим для оформления прав на земельные участки, на которых расположено бывшее государственное имущество, глупо лишать таких льгот производных собственников (которых как раз большинство). В противном случае механизм льготного выкупа земельных участков так и останется на бумаге, а конечная цель по введению нормального режима оборота земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости не будет достигнута.

Название документа