Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
(Поветкина Е. Л., Церковников М. А.) ("Вестник ВАС РФ", 2012, N 2) Текст документаКОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПЛЕНУМА ВАС РФ ОТ 17 НОЯБРЯ 2011 Г. N 73 "ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ" <1>
Е. Л. ПОВЕТКИНА, М. А. ЦЕРКОВНИКОВ
Поветкина Елена Леонидовна, главный консультант управления частного права ВАС РФ, магистр частного права.
Церковников Михаил Александрович, главный консультант управления частного права ВАС РФ, магистр частного права.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 посвящено двум группам возникающих при рассмотрении споров из договоров аренды вопросов, которые встали перед новейшей судебной практикой и не получили в ней единообразного разрешения, что создало потребность в разъяснениях высшей судебной инстанции. В связи с этим условно комментируемое Постановление можно разделить на две части: с п. 1 по п. 4 и с п. 5 по п. 8 <2>. -------------------------------- <2> Это деление обусловливает композицию настоящего Комментария, также состоящего из двух частей. Автор части I - Е. Л. Поветкина, автор части II - М. А. Церковников.
I. Первая часть посвящена проблемам, связанным с реализацией преимущественного права арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок. Проблемы эти обусловлены тем, что, с одной стороны, согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. С другой стороны, действующее законодательство в ряде случаев предписывает обязательное проведение торгов для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества. При этом какие-либо нормы, прямо устанавливающие, что положения ст. 621 ГК РФ в этих случаях не применяются, либо определяющие иное соотношение преимущественного права и торгов, до последнего времени отсутствовали <3>. -------------------------------- <3> 06.12.2011 принят Федеральный закон N 401-ФЗ, которым ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" была дополнена положениями, посвященными преимущественному праву арендатора на заключение договора на новый срок. Согласно этой статье в новой редакции арендодатель обязан заключить договор аренды с прежним арендатором без проведения торгов при соблюдении нескольких условий.
Очевидно, что преимущественное право и торги защищают противоположные интересы, объективно противоречат друг другу. Это противоречие в отсутствие законодательного регулирования по вопросу о соотношении соответствующих правил обусловило формирование целого спектра позиций на этот счет: от полного отрицания преимущественного права арендатора в случае обязательного заключения договора аренды на торгах до отрицания возможности собственника объявить торги на право заключения договора аренды в том случае, если арендатор заявил о своем намерении воспользоваться принадлежащим ему преимущественным правом. В промежуточных позициях была предпринята попытка совместить преимущественное право аренды и заключение договора на торгах. Как следствие - отсутствие единообразия в судебной практике при явном перекосе не в пользу преимущественного права. В связи с этим необходимо было выработать механизм, позволяющий установить справедливый баланс двух противоположных интересов: интереса арендатора в стабильном владении арендованным имуществом, который защищается нормой ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, и интереса публичного собственника в эффективном управлении своим имуществом, обеспечиваемого в данном случае посредством использования механизма торгов. Кроме того, согласованию с вышеназванными подлежал интерес еще одной стороны - интерес третьих лиц в возможности доступа к государственному и муниципальному имуществу <4>, а также в качестве участников соответствующих торгов. -------------------------------- <4> См.: письмо Федеральной антимонопольной службы от 02.09.2008 N ИА/22018 "Разъяснения применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
При этом задача состояла именно в примирении, в выработке варианта, сочетающего регулирование и той, и другой нормы, поскольку отдать предпочтение какому-либо из крайних вариантов посредством судебного толкования действующего законодательства вряд ли было возможно. По смыслу ст. 621 ГК РФ заключенный на новый срок договор является новым договором аренды <5>. Следовательно, позиция, согласно которой реализация преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок исключает проведение торгов на право заключения договора аренды, вступает в прямое противоречие с обязательностью торгов. Если судить с политико-правовой точки зрения, этот подход абсолютизирует интерес арендатора в ущерб интересу публичного собственника и может служить источником коррупции в сфере управления государственным и муниципальным имуществом. -------------------------------- <5> См.: п. 31 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
В то же время нормы, устанавливающие обязательность проведения торгов для заключения договора аренды, не могут рассматриваться как направленные на лишение арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права, принадлежащего ему в силу ст. 621 ГК РФ. Их политико-правовая цель не лишить арендатора преимущественного права, а обеспечить принятие наиболее эффективного управленческого решения в отношении государственной и муниципальной собственности. Общепризнано, что необходимость заключения договора на торгах обусловлена тем, что в случаях, когда собственником является публичный субъект, стимулы для принятия наиболее выгодного ему решения в вопросе управления имуществом значительно ослаблены. При этом велика вероятность, что, выбирая контрагента, ответственное за этот выбор лицо будет исходить не из интересов собственника, а из своих интересов. Торги представляют собой механизм, который позволяет минимизировать подобные риски и, используя конкуренцию между участниками торгов, принять наиболее эффективное, выгодное публичному собственнику решение. Благодаря осознанию целевой направленности положений законодательства об обязательном заключении договора по итогам торгов соответствующие нормы при их толковании могут оцениваться с точки зрения того, насколько та или иная особенность по сравнению с общим (гражданско-правовым) порядком регулирования отношений необходима и оправдана преследуемой целью. С этой позиции очевидно, что преимущественное право арендатора не является препятствием для эффективного управления публичной собственностью в ситуации, когда условия договора аренды определяются на конкурсной основе посредством конкуренции участников торгов. Однако вопрос о выборе конкретного варианта сочетания торгов и преимущественного права аренды вызвал затруднения при разработке проекта комментируемого Постановления, которая была начата еще в 2009 г., затем приостановлена в ожидании решения этого вопроса от законодателя <6> и возобновлена только в начале 2011 г. -------------------------------- <6> Действовавшая в 2009 г. редакция ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предполагала, что порядок проведения торгов должен быть урегулирован актом Правительства РФ. Впоследствии эта норма претерпела изменения, и соответствующий Порядок утвержден Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67.
Почти одновременно с комментируемым Постановлением, принятым 17.11.2011 и опубликованным 15.12.2011, Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 17.1 названного Закона была дополнена положениями, касающимися преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Части 9 - 11, дополнившие ст. 17.1, предусматривают, что с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, договор аренды на новый срок заключается без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством. Условием заключения нового договора с прежним арендатором без торгов является определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, и заключение нового договора не менее чем на три года. При этом арендодатель не вправе отказать прежнему арендатору в заключении на новый срок договора аренды без торгов, если только в отношении объекта аренды не принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения им. Новое законодательное решение, безусловно, ставит дополнительные вопросы и сужает предмет комментируемого Постановления, не умаляя, впрочем, его значения, так как Постановление имеет в виду любые предусмотренные законодательством случаи обязательного заключения договора аренды на торгах, а не только ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Таким образом, в сфере действия позиций, закрепленных комментируемым Постановлением, остаются, в частности, договоры аренды, заключаемые по правилам Земельного и Лесного кодексов РФ, поскольку они не содержат специальных правил, посвященных этому вопросу. Вместе с тем новые законодательные изменения лишний раз доказывают, что изъятие из правила об обязательности торгов в пользу преимущественного права арендатора не может быть результатом судебного толкования, а является прерогативой законодателя.
Механизм реализации преимущественного права аренды
Итак, комментируемое Постановление стоит на позиции сочетания торгов и преимущественного права. Следует отметить, что в изданных ранее ВАС РФ разъяснениях общего характера изложено несколько вариантов механизма такого сочетания. В п. 1 информационного письма ВАС РФ от 28.07.1995 N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" (далее - информационное письмо N С1-7/ОП-434), в котором разъяснялось применение п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, содержавшего норму, аналогичную п. 1 ст. 621 ГК РФ, говорится, что арендатор вправе потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, вне зависимости от того, являлся ли он их участником. В Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ (далее - Обзор), утвержденном информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131, механизм такой реализации различается в зависимости от того, являются торги добровольными или носят принудительный для владельца акций характер. Согласно п. 6 данного Обзора при добровольной продаже акционером ЗАО принадлежащих ему акций на торгах лицу, не являющемуся акционером общества, с нарушением преимущественного права приобретения акций другой акционер общества вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, выигравшего торги, независимо от того, принимал ли он в них участие. Важно, что обоснование такого подхода строится на том, что акционер, намеревающийся продать акции, не может, выбрав способ заключения договора, ограничить других акционеров в порядке реализации преимущественного права. С учетом этого аргумента, а также того, что в данном случае существенное значение имеет предусмотренный акционерным законодательством срок, в течение которого акционер может принять решение об использовании преимущественного права, во втором примере к п. 6 Обзора делается также вывод о том, что потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи акций ЗАО может и акционер, участвовавший в торгах, но проигравший их <7>. -------------------------------- <7> Если исходить из того, что именно указанный фактор (обязательное время на размышление) имеет определяющее значение для этого подхода, можно заключить, что в случае с арендатором, участвовавшим в торгах и проигравшим их, мыслима иная позиция.
В отличие от добровольных, принудительные торги обусловливаются обязательностью реализации преимущественного права покупки акций только в рамках таких торгов. Как указывается в примере к п. 7 Обзора, реализация преимущественного права покупки на публичных (принудительных) торгах заключается в том, что преимущественник не обязан заявлять большую цену, а может согласиться на приобретение акций по цене, предложенной другим участником этих торгов. При проведении торгов в принудительном порядке такое ограничение преимущественного права оправдано необходимостью обеспечить интересы третьих лиц - кредиторов акционера, чьи акции подлежат продаже с торгов, а также интерес самого акционера-должника в наиболее полном и наиболее быстром удовлетворении требований кредиторов. Комментируемое Постановление в вопросе механизма реализации преимущественного права аренды в общем плане следует модели добровольных торгов, обозначенной как в информационном письме, так и в Обзоре. На первый взгляд такой подход неочевиден, так как в случаях, рассматриваемых в Постановлении, речь идет о торгах, проведение которых обязательно для сдачи государственного или муниципального имущества в аренду в силу законодательной нормы, что наводит на мысль о необходимости использования модели принудительных торгов. Действительно, обязательность проведения торгов и в том, и в другом случае предусматривается положениями федерального законодательства. Но при ближайшем рассмотрении между этими двумя ситуациями обнаруживается больше различий, чем сходства. Во-первых, обязательность торгов для заключения договора аренды иная, чем в случаях, рассмотренных в п. 7 Обзора: торги здесь выступают только как непременная форма заключения договора. Ограничение собственника в свободе распоряжения имуществом (чем характеризуются торги в исполнительном производстве и при банкротстве) в данном случае отсутствует: решение о том, сдавать или не сдавать имущество в аренду, публичный собственник принимает сам. Во-вторых, интерес третьих лиц (в случае заключения договора аренды ими являются потенциальные арендаторы) в доступе к государственному или муниципальному имуществу, как представляется, не может быть поставлен здесь во главу угла, как это происходит на торгах в рамках исполнительного или конкурсного производства. Сам факт необходимости проведения торгов с привлечением широкого круга третьих лиц является достаточной "жертвой" в пользу интересов третьих лиц и в ущерб стабильности арендных отношений. Следует также учитывать, что стороны договора аренды связаны, как правило, достаточно долговременными отношениями, зачастую предполагающими определенные вложения арендатора в арендуемое имущество, что наиболее актуально как раз для имущества государственного и муниципального, особенно в случаях аренды объектов коммунального хозяйства, культурного наследия и т. п. Обеспечить заинтересованность арендатора в таких вложениях, в добросовестном исполнении обязанностей, связанных с содержанием переданного в аренду имущества, возможно, лишь если предоставить ему достаточные гарантии стабильности владения этим имуществом. Таким образом, независимость реализации арендатором преимущественного права от его участия или неучастия в торгах, т. е. использование модели добровольных торгов, представляется оправданной. В то же время, учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализации, комментируемое Постановление позволяет арендодателю избежать этого нарушения, направив арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов предложение о его заключении на условиях, определенных по результатам торгов. Такое предложение арендодателя трактуется комментируемым Постановлением как оферта, что следует из ссылки на ст. 440 ГК РФ и обозначает применимость к предложению арендодателя и его принятию арендатором также других норм ГК РФ об оферте и акцепте, за исключением, очевидно, тех, которые противоречат природе регулируемых отношений, например ст. 443 ГК РФ. Если срок, в течение которого арендатор может акцептовать, не установлен в соответствии со ст. 440 ГК РФ арендодателем в направленном арендатору после подведения итогов торгов предложении - оферте, он определяется, как сказано в комментируемом Постановлении, с учетом абзаца второго п. 5 ст. 448 ГК РФ. Фраза о том, что данный срок определяется "с учетом" этой нормы, согласно которой договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, не означает, что Пленум ВАС РФ устанавливает для акцепта срок, не предусмотренный законодательством. Имея в виду положения п. 1 ст. 441 ГК РФ, Пленум ВАС РФ в комментируемом Постановлении, по сути, показывает, что в этом случае имеет место нормативное ограничение "нормально необходимого времени" для акцепта. Приведенная фраза также означает, что срок на принятие арендатором предложения арендодателя, в том числе когда такой срок указан в предложении арендатора, всегда короче срока, о котором говорится в абзаце втором п. 5 ст. 448 ГК РФ. Это объясняется тем, что последний представляет собой срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды с победителем торгов и его незаключение будет означать уклонение арендодателя от заключения договора. А поскольку только принятие арендатором-преимущественником предложения арендодателя о заключении договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов, освобождает арендодателя от обязанности заключить договор с последним (об этом, по сути, говорится в абзаце первом п. 4 комментируемого Постановления), арендодатель, руководствуясь принципами добросовестности и разумности, должен ждать ответа арендатора только в течение такого срока, который позволяет соблюсти в отношениях с победителем торгов срок, указанный в абзаце втором п. 5 ст. 448 ГК РФ. Исходя из этого, полагаем, что акцепт арендатора, полученный арендодателем, скажем, в последний день этого срока, следует рассматривать как непринятие оферты. Учитывая изложенное, а также диспозитивность правила абзаца второго п. 5 ст. 448 ГК РФ, арендодателям и организаторам торгов, обладающим информацией о желании арендатора заключить договор аренды на новый срок, целесообразно при подготовке к проведению торгов иметь этот факт в виду и указывать в извещении о проведении торгов иной более продолжительный срок для заключения договора по итогам торгов, который будет являться оптимальным в конкретной ситуации. Таким образом, в конструкцию преимущественного права аренды вводится элемент "оферта на условиях, предложенных третьим лицом", который, по крайней мере в четко выраженном виде, в ст. 621 ГК РФ отсутствует, и это сближает ее с механизмом реализации преимущественного права покупки, закрепленным в ст. 250 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, если участники долевой собственности на вещь, которым поступило извещение о продаже доли в праве собственности на эту вещь, откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение определенного срока со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. В этом случае доля в праве собственности будет продана с соблюдением преимущественного права и, следовательно, участник долевой собственности, явно или молчаливо отказавшийся от покупки, не будет иметь иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Если же участник долевой собственности предъявит иск, то суд, отказывая в удовлетворении этого иска, как представляется, будет основываться на состоявшемся отказе от преимущественной покупки. Однако будет ли означать отказ суда в иске, что преимущественное право прекратилось? Один из первоначальных вариантов проекта комментируемого Постановления основывался на концепции прекращения преимущественного права в результате отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, предложенных победителем торгов. Тем не менее в итоге возобладал подход, согласно которому суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права на основании ст. 10 ГК РФ как арендатору, который злоупотребляет существующим, по-прежнему принадлежащим ему правом. Такое обоснование приводит к тому же результату, что и аргументация, основанная на прекращении преимущественного права: суд отказывает в иске о переводе прав и обязанностей. Однако с точки зрения судебного толкования права, учитывая норму п. 2 ст. 9 ГК РФ о том, что отказ от осуществления прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом, такое обоснование является более осторожным, хотя, возможно, и более сомнительным.
Иск о переводе прав и обязанностей по договору
Общеизвестно, что требование лица, чье преимущественное право на заключение договора (будь то продажа или аренда) нарушено, может быть удовлетворено судом только в случае заключения такого договора с третьим лицом. В связи с этим самой распространенной причиной отказа в иске о переводе прав и обязанностей по договору является тот факт, что означенный договор с третьим лицом не заключен. Интересно отметить решение этого вопроса, содержащееся в информационном письме N С1-7/ОП-434. Оно не только предусматривало конструкцию, которая сейчас была бы названа переводом прав и обязанностей по договору, но и рассматривало ситуацию, когда договор аренды с победителем торгов еще не заключен. Если в этом случае арендодатель уклонялся от заключения договора с прежним арендатором, последний мог обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. Возможно, отчасти существованием в прошлом этого подхода и инерционностью правоприменительной практики объясняется тот факт, что больше половины исков, основанных на п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляют собой иски об обязании арендодателя заключить договор аренды на новый срок, в которых суды неизменно отказывают по понятной причине, а не иски о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. Вместе с тем, когда дело касается недвижимого имущества, подобное упорство истцов может быть объяснено не их инертностью и юридической неграмотностью, а объективно существующей потребностью в защите на несколько более ранней стадии. В тех случаях, когда момент заключения договора аренды недвижимости связан с моментом его государственной регистрации, самый простой способ избежать иска о переводе прав и обязанностей - подписать договор аренды и передать имущество во владение арендатора, не проводя (по крайней мере в пределах годичного срока реализации преимущественного права) его государственной регистрации. Имея это в виду, комментируемое Постановление говорит о том, что удовлетворению требования о переводе прав и обязанностей по подписанному по результатам торгов договору аренды недвижимости на срок более года не препятствует отсутствие государственной регистрации данного договора. С одной стороны, такой подход может быть объяснен тем, что в подобном случае речь идет не о переводе прав и обязанностей по договору, а о переводе на прежнего арендатора прав и обязанностей победителя торгов. С другой стороны, он может представлять собой отзвук набирающей в последнее время популярность концепции, согласно которой государственная регистрация обременения, в том числе в виде аренды, обслуживает прежде всего интересы третьих лиц. Поэтому отсутствие регистрации не означает, что между сторонами, достигшими соглашения в предписываемой законодательством форме, нет никакой связи, что в отношениях друг с другом (а также, по-видимому, с тем лицом, которое требует перевода на себя прав и обязанностей по соответствующему договору) они могут ссылаться на этот факт в обоснование незаключенности договора. Помимо прочего, из вышеизложенного вытекает также, что судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей, служит основанием как для изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр) записи об арендаторе, так и для первоначальной регистрации аренды по заявлению истца, в пользу которого такой судебный акт вынесен.
Гарантии интересов победителя торгов
Как уже указывалось, принятие арендатором предложения арендодателя о заключении договора аренды на условиях, сформированных по итогам торгов, т. е. заключение договора аренды с арендатором-преимущественником, освобождает арендодателя от обязанности заключить такой договор с победителем торгов. Нарушение этой обязанности в соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ в обычных условиях дает победителю торгов право требовать понуждения к заключению договора и возмещения убытков. В рассматриваемой же ситуации заключение договора аренды с арендатором (как следствие, незаключение этого договора с победителем торгов) обусловлено действием п. 1 ст. 621 ГК РФ и не может рассматриваться как противоправное уклонение от договора. Действия арендодателя в этом случае не могут считаться недобросовестными. Упречным по отношению к победителю торгов поведение арендодателя будет в том случае, если последний в рамках преддоговорных отношений не сообщил заинтересованным лицам о наличии обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды лица <8>. Очевидно, что знание участниками торгов о наличии преимущественника позволяет им учитывать этот факт в своих аукционных или конкурсных предложениях, косвенно с этим лицом конкурировать и в итоге предложить такие условия, на которых обладатель преимущественного права не будет готов заключить договор. Возвращаясь к вопросу о соблюдении баланса интересов всех заинтересованных лиц, отметим, что интерес победителя как участника торгов можно считать нарушенным только тогда, когда арендодатель не включил (не обеспечил включения) информацию о наличии преимущественника в извещение о проведении торгов. Следовательно, только в этом случае победитель торгов может требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Аналогично этому победитель торгов, заключивший договор аренды по их итогам в нарушение преимущественного права (арендодателем не было предложено преимущественнику заключить договор по итогам торгов), может потребовать возмещения своих убытков, если он является добросовестным в вышеуказанном смысле. -------------------------------- <8> В информационном письме N С1-7/ОП-434 обращалось внимание на то, что при проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление.
В случае заключения договора аренды с победителем торгов и передачи ему арендованного имущества убытки арендатора - победителя торгов в связи с переводом прав и обязанностей по договору на арендатора-преимущественника, вероятнее всего, не могут описываться только как убытки, связанные с участием в торгах. Убытки победителя торгов в такой ситуации могут быть обусловлены и другими обстоятельствами, связанными с заключением договора, права и обязанности по которому подлежат переводу на другое лицо, например они могут быть связаны с обустройством арендуемого имущества для тех или иных целей, перевозкой оборудования и т. п. Вопрос о таких убытках представляет собой общую проблематику защиты посредством перевода прав и обязанностей, и поэтому неупоминание о них в постановлении, посвященном специфике реализации преимущественного права в случае торгов, отнюдь не означает невозможности их взыскания. Еще один вопрос, возникающий, если договор по итогам торгов заключен не с победителем торгов, а с арендатором, - это вопрос о судьбе задатка, уплаченного победителем торгов. Поскольку договор аренды с победителем торгов не заключен, основания для отнесения задатка в счет арендной платы по договору отсутствуют. Нет оснований и для удержания задатка арендодателем. Поскольку специальной нормы, которая регулировала бы данный вопрос в законодательстве, не существует, задаток должен быть возвращен победителю торгов по правилам главы 60 ГК РФ. Постановление оставляет открытым вопрос и о платежах по заключенному с победителем торгов договору при переводе прав и обязанностей по нему на арендатора-преимущественника, имея в виду, что здесь нет специфики применительно к реализации преимущественного права при торгах. Тем не менее зачисление задатка в счет арендной платы означает, что за определенный период соответствующая обязанность арендатора прекращена исполнением и, следовательно, в лице арендатора-преимущественника она уже возникнуть не может. В связи с этим при переводе прав и обязанностей по заключенному с победителем торгов договору неосновательно обогатившимся на соответствующую сумму будет являться не арендодатель, а арендатор-преимущественник при условии, конечно, что сумма платежей, уплаченных по договору, превышает начисленные за соответствующий период пользования арендованным имуществом. Полагаем также, что иск о взыскании такого неосновательного обогащения может быть заявлен арендатором - победителем торгов в качестве встречного требования о переводе прав и обязанностей.
Пролонгация договора на неопределенный срок
В п. 1 комментируемого Постановления о преимущественном праве арендатора не упоминается. Тем не менее ясно, что содержащиеся в нем разъяснения прежде всего касаются заключения на новый срок договора с арендатором, обладающим названным правом. Как уже отмечалось, в отсутствие специальной законодательной нормы, предусматривающей иное, обладание арендатором государственного или муниципального имущества преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не исключает и не может исключать проведения торгов на право заключения договора аренды этого имущества. Более того, заключение нового договора аренды, в том числе с обладателем преимущественного права, без проведения торгов за изъятиями, прямо установленными законом, следует рассматривать как нарушение правового запрета, что обусловливает ничтожность такого договора в силу ст. 168 ГК РФ. Формально изменение сторонами первоначального срока договора (продление, пролонгация), как правило, не квалифицируется как заключение нового договора на новый срок. В то же время граница между новым договором и старым договором на новых условиях является зыбкой. В Постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 Президиум ВАС РФ, квалифицируя в качестве недействительного соглашение о продлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом, заключенное после дополнения Закона о защите конкуренции ст. 17.1, указал, что положения ст. 621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иной вывод позволил бы выводить определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям этого Закона. В комментируемом Постановлении Пленум ВАС РФ подходу, высказанному в конкретном деле, придает обобщающий характер: существование юридического запрета на заключение нового договора следует рассматривать и в качестве препятствия для изменения старого, по крайней мере с целью увеличения его срока. В связи с этим ничтожным должно быть признано и соглашение сторон договора аренды о продлении его срока (пролонгация, изменение договорного условия о сроке и т. п.), заключенное после введения в действие законодательной нормы об обязательном проведении торгов для заключения такого рода договоров. Юридическая форма, в которой выражается продление договорных отношений сторон, квалифицирующего значения в таких случаях не получает. Вместе с тем, если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора (ранее заключенный договор), он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Этот вывод делается исходя из положений ст. 422 ГК РФ, в силу которой условие договора, соответствующее обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) и действующим в момент его заключения, сохраняет силу и в том случае, когда после его заключения принят закон, устанавливающий иные правила, если только такому закону не придана обратная сила. Поскольку о возможности молчаливого продления договора аренды на новый срок упоминается лишь применительно к ранее заключенным договорам, из последнего абзаца п. 1 комментируемого Постановления вытекает, что во втором абзаце этого пункта под соглашением о продлении договора аренды подразумевается и молчаливое соглашение, о котором говорится в п. 2 ст. 621 ГК РФ. Следовательно, возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно. Это означает, что в случае пользования арендатором имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя к отношениям сторон не подлежат применению ст. 610 ГК РФ и условия договора аренды, касающиеся пользования арендованным имуществом, в частности о сроке предупреждения о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, об арендной плате. Как отмечалось выше, в основе новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции лежит иная логика, чем в основе комментируемого Постановления, допускающая заключение с прежним арендатором нового договора без торгов. В то же время положений о последствиях несоблюдения тех условий, которыми обставляется заключение договора на новый срок, данный Закон не содержит, хотя даже на первый взгляд этот вопрос не вполне однозначен. Думается, не вызовет особых затруднений квалификация договора, заключенного на новый срок с нарушением условия об отсутствии законодательного ограничения срока договора. Запрет заключения нового договора без торгов, если законодательно ограничен предельный срок договора аренды, направлен, вероятно, на защиту интереса третьих лиц в доступе к государственному и муниципальному имуществу, т. е. публичного интереса. Поэтому такой договор следует считать недействительным. В связи с этим, исходя из того же принципа, из которого исходит и комментируемое Постановление, следует заключить, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, при наличии законодательных ограничений срока договора невозможно. Сомнения вызывает другое условие - проведение рыночной оценки арендуемого имущества. Кроме того, что возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности, а проведение оценки самого объекта никого ни к чему не обязывает при отсутствии каких-либо норм о соотношении рыночной стоимости объекта аренды и размера арендной платы, основной вопрос, который возникает применительно к данному условию, - это вопрос о последствиях его несоблюдения. Представляется, что говорить о недействительности договора, заключенного на новый срок без проведения оценки арендуемого имущества, было бы преждевременно, так как данная норма охраняет только интересы одной из сторон сделки, которая при этом еще и не может являться добросовестной. Такой договор, очевидно, будет иметь один-единственный изъян: нерыночный размер арендной платы, который по общему правилу не является основанием для недействительности договора. А поскольку возможно заключить новый договор явно, то он может быть заключен и молчаливо по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. И если хоть какой-то механизм компенсации финансовых потерь при злоупотреблениях с оценкой в современном законодательстве имеет место <9>, то в тех случаях, когда арендатор и чиновник, представляющий интересы арендодателя, "по молчаливому соглашению" просто бездействуют, таким механизмом может являться только личная ответственность данного чиновника. Его ненадежность всем известна. -------------------------------- <9> В соответствии со ст. 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан возместить убытки, причиненные заказчику или третьим лицам в результате использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком.
Арендатор, обладающий преимущественным правом
Поскольку в силу договора аренды на стороне арендодателя возникает обязательство передать вещь в аренду, возможность заключения нового договора до истечения срока предыдущего предполагается <10>. Более того, для собственника, систематически извлекающего доход из своего имущества посредством сдачи его в аренду, в том числе и для передачи в аренду государственного и муниципального имущества, целесообразно отсутствие временных промежутков между первым договором и последующим (из систематичности сдачи имущества в аренду и "непрерывности" аренды исходят обе нормы ст. 621 ГК РФ). В ситуации же, когда проведение торгов обязательно и арендодатель не вправе молчаливо соглашаться с пролонгацией договора на новый срок, проведение торгов тем более целесообразно до истечения срока действующего договора аренды. В связи с этим в п. 2 комментируемого Постановления обращается внимание на то, что требовать перевода прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды может как лицо, утратившее к моменту его заключения статус арендатора (прежний арендатор), так и действующий арендатор постольку, поскольку новый договор заключен не с ним. -------------------------------- <10> Хотелось бы отметить, что в п. 1 информационного письма N С1-7/ОП-434 следующим образом комментируется вопрос о правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения: "...действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным".
Вместе с тем хотя даты проведения торгов и заключения договора аренды по итогам торгов не всегда совпадают (на торги выставляется право на заключение договора аренды, договор требует государственной регистрации), однако в момент их проведения уже очевидно и намерение арендодателя продолжать арендные отношения по поводу соответствующего имущества (что по смыслу ст. 621 ГК РФ является основанием преимущественного права <11>), и то, что оно будет реализовано. В связи с этим представляется правильной и соответствующей духу и смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ позиция, согласно которой при передаче имущества в аренду на торгах (независимо от того, обязательные это торги или добровольные) в годичный срок действия преимущественного права должен попасть не момент заключения договора по итогам торгов, а проведение самих торгов. Связывать этот срок с более ранним моментом, когда также проявляется намерение арендодателя выставить имущество на торги (например, с моментом принятия соответствующего решения или извещения об их проведении), было бы неверно по той причине, что в соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ организатор торгов вправе отказаться от их проведения. -------------------------------- <11> На это часто обращают внимание суды, отказывая арендаторам в исках о понуждении к заключению договора аренды на новый срок на том основании, что отсутствуют доказательства передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу или наличия у него такого намерения.
В судебной практике встречаются дела, в которых суды отказывают истцам в переводе прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что аренда, стороной которой являлся истец, прекращена не потому, что истек срок ее действия, а по причине одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок <12>. С таким ограничительным прочтением абзаца первого п. 1 ст. 621 ГК РФ невозможно согласиться. Для защиты преимущественного права важен отказ арендодателя от продолжения арендных отношений со старым арендатором при наличии его намерения по-прежнему сдавать имущество в аренду. В какой форме выражен этот отказ: в форме отказа от заключения договора на новый срок или в форме расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, - принципиального значения, на наш взгляд, не имеет. Поэтому полагаем, что о преимущественном праве может заявлять и арендатор по договору аренды на неопределенный срок, расторгнутому по инициативе арендодателя, естественно, при соблюдении прочих условий возникновения преимущественного права: добросовестности арендатора и уведомлении им о его желании заключить договор на новый срок <13>. Но подобные ситуации следует отличать от тех, когда договор аренды расторгнут по соглашению сторон - в этом случае арендатор сам выражает свою волю на прекращение арендных отношений <14>. -------------------------------- <12> См.: Постановление Федерального арбитражного суда (далее - ФАС) Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу N А56-94296/2009. <13> В связи с этим обращает на себя внимание тот факт, что в абзаце втором п. 2 комментируемого Постановления используется оборот "арендатор по договору, который был прекращен". <14> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2009 по делу N А13-5924/2008.
II. Вторая часть комментируемого Постановления посвящена моменту прекращения обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого между арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи. Этот вопрос возник в практике в связи с покупкой частными лицами недвижимости у публично-правовых образований, что сказалось на характере разъяснений <15>. -------------------------------- <15> Эта проблема была предметом обсуждения гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ, заседание которого состоялось 14.02.2011. Все три рассматриваемых ниже подхода нашли сторонников при обсуждении. URL: http://arbitr. ru/nks/meetings/32844.php.
Общее решение
Обычно стороны своим соглашением могут прямо предусмотреть момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (ст. 407, 421, 450 ГК РФ). Однако часто прямое волеизъявление сторон на этот счет отсутствует и их воля не может быть установлена путем толкования договора (ст. 431 ГК РФ). А закон не содержит прямого диспозитивного правила о том, когда обязательства из договора аренды прекращаются, если арендатор покупает арендуемую вещь. В связи с этим применительно к спорам о выкупе арендуемой недвижимости в практике арбитражных судов сложилось три подхода, согласно которым арендная плата должна вноситься до момента соответственно: 1) государственной регистрации перехода права собственности; 2) уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю); 3) заключения договора продажи недвижимости. Первый подход основывался на том, что стороны, заключив договор купли-продажи, не прекратили обязательства из договора аренды, а следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности положение арендатора не меняется и он обязан вносить арендную плату. Согласно этой точке зрения лишь после перехода к арендатору права собственности на арендуемое имущество такое обязательство прекратится совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413, 608, 617 ГК РФ). В качестве аргумента в пользу этой позиции указывали также, что в ЕГРП сохраняется запись об аренде. Таким образом, согласно первому подходу до момента государственной регистрации перехода права собственности в отношении одного и того же недвижимого имущества между теми же сторонами будут действовать два договора: купли-продажи в части уплаты покупной цены и перехода права, а также аренды в части предоставления имущества в пользование и платы за него. Конечно, стороны могут заключить договор, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи (аренда с выкупом). Однако эти формально не связанные друг с другом два договора в отношении одного и того же имущества являются взаимоисключающими: первый направлен на отчуждение имущества, а второй предполагает его возврат. При таком подходе остается непонятным, например, обязан ли продавец-арендодатель проводить капитальный ремонт отчуждаемой недвижимой вещи (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Неясно также, сохраняют ли силу условия договора аренды о надлежащем использовании объекта аренды. На это можно возразить, что стороны, договорившись о продаже недвижимости, заключили в действительности смешанный договор, содержащий элементы договоров и купли-продажи, и аренды, на условиях, сходных с прежними. Но в этом случае такое намерение сторон будет скрытым (подразумеваемым), поскольку они совершили сделку купли-продажи арендуемой вещи, а не аренды с выкупом взамен обычной аренды <16>. -------------------------------- <16> Мыслимо предположение, что такое соглашение может быть квалифицировано как новирующее обязательство из первоначального договора. Однако согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. Намерение произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить. Допустим также контраргумент, согласно которому ст. 414 ГК РФ предполагает лишь замену одного обязательства другим, а не замещение всего комплекса прав и обязанностей по договору другими правами и обязанностями по другому договору. Представляется поэтому, что здесь имеет место не новация в смысле ст. 414 ГК РФ, а прекращение обязательств соглашением сторон (ст. 407, 450 ГК РФ). Можно даже сказать, что в этом случае происходит расторжение договора аренды. При этом, разумеется, определенные обязательства могут сохраняться. Например, сохраняются по умолчанию обязанности уплатить ранее возникший долг по внесению арендной платы, компенсировать арендатору расходы на ремонт, который должен был провести, но не произвел арендодатель, и т. п. Сказанное относится также ко второму и третьему из рассматриваемых подходов.
Кроме того, у покупателя в такой ситуации особый статус по сравнению с прочими законными владельцами: в отличие от них он не обязан вернуть продавцу вещь при надлежащем исполнении сторонами договора купли-продажи своих обязательств. Следовательно, принятие первого подхода помимо конфликта обязательств, возникших из двух не связанных между собой договоров, означает еще и конкуренцию оснований владения покупателя-арендатора. Представляется, что этот подход направлен на обеспечение интересов продавца-арендодателя, который получит не только цену (как если бы он просто продал данный объект), но и арендную плату за пользование вещью за период с момента заключения договора продажи недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности. Фактически согласно этому подходу продавец поставлен в более выгодное положение, чем в ситуации обычной купли-продажи, когда покупатель обязан по умолчанию внести лишь покупную цену и не должен дополнительно оплачивать пользование вещью, которая ему продана и передана <17>. -------------------------------- <17> При этом необходимо учитывать, что в некоторых правопорядках продавец по умолчанию считается сильной стороной сделки и все неясности договора при недоказанности иного толкуются в пользу покупателя. Например, хотя во французском праве по сравнению с российским положение покупателя и его кредиторов в вопросе о переходе права собственности более привилегированное, ст. 1602 ГК Франции указывает, что любое неясное или недвусмысленное соглашение толкуется против продавца.
Второй подход основан на экономическом обмене ценностями: до момента уплаты продавцу-арендодателю покупной цены покупатель-арендатор обязан вносить арендную плату <18>. -------------------------------- <18> Поддержку этого подхода можно увидеть в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09, где высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены. Однако, скорее всего, здесь имеет место толкование договора, который заключили стороны, а не констатация правила, действующего для всех случаев по умолчанию.
Против этого подхода могут быть высказаны те же аргументы, что и против первой позиции, так как он допускает одновременное существование отдельных договоров купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества между теми же лицами. Он также с трудом согласуется с конструкцией, предусмотренной ст. 491 ГК РФ, согласно которой покупателем специально не оплачивается владение и пользование вещью до перехода к нему права собственности; он вносит лишь покупную цену. Конечно, стороны могут предусмотреть еще и внесение арендной платы, однако в отсутствие такого соглашения уплачивается лишь покупная цена. Кроме того, уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что после этого момента вносить арендную плату не нужно. Согласно третьему подходу, если иное не предусмотрено сторонами, с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются. Тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды, не означает, что обязательства из него не могут прекратиться. Так, некоторые из них всегда прекращаются исполнением без всяких изменений в реестре. К тому же арендатор с согласия арендодателя может вернуть ему арендуемую недвижимость, и тогда, поскольку больше нет пользования вещью, арендная плата начисляться не будет (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Можно сказать, что нечто подобное происходит и при заключении договора купли-продажи арендованной вещи: стороны лишь опускают формальный возврат имущества арендатором и новое вручение ему этого имущества продавцом (бывшим арендодателем). В пользу этой позиции могут быть высказаны следующие аргументы. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Причем покупатель уплачивает продавцу цену именно за передачу вещи ему в собственность. Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), т. е. в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ). Кроме того, взгляд на договор купли-продажи как самостоятельное основание владения (или держания) покупателя, получившего продаваемый объект до перехода права собственности, является доминирующим в современном праве Германии, Франции и Швейцарии. Чтобы оценить допустимость такого подхода к владению покупателя, следует обратиться к общей ситуации заключения договора купли-продажи с условием о сохранении права собственности за продавцом до определенного момента (ст. 491 ГК РФ), поскольку она является наиболее близкой к рассматриваемой и достаточно полно исследована. В литературе указывается, что соглашение, которое имело практический эффект, схожий с тем, что принято сейчас называть сохранением права собственности за продавцом, и которое иногда именовали как pactum reservati dominii, понималось римскими юристами не как один договор купли-продажи, а как комбинация купли-продажи и аренды. Причем договор купли-продажи играл в этой смешанной сделке главную роль, тогда как аренда - подчиненную и была адаптирована к рамкам, которые устанавливало намерение сторон исполнить куплю-продажу. В такой ситуации покупатель-арендатор был обязан вносить арендную плату <19>. -------------------------------- <19> Zimmermann R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Cape Town, Deventer, Boston, 1992. P. 276 - 277.
Однако в современных европейских правопорядках широко распространен другой подход, согласно которому при заключении договора купли-продажи с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом (например, до момента уплаты цены) покупатель владеет на основании этого договора и не оплачивает отдельно от выкупной цены свое владение: его обязанность в таком случае - уплатить цену. В германском праве по договору с оговоркой о сохранении собственности за продавцом с момента передачи приобретатель управомочен владеть и пользоваться вещью. С наступлением условия право собственности переходит к приобретателю автоматически, повторный вещный договор не требуется. До момента наступления условия приобретатель имеет так называемое право ожидания (Anwartschaftsrecht) на отчужденную с названной оговоркой вещь. Правовое положение покупателя представляет собой защищенный от распоряжений до наступления условия (§ 160, 161 Гражданского уложения Германии) шанс приобретения. Такой шанс может считаться предваряющим полноценную собственность, поскольку продавец больше не может односторонне воспрепятствовать приобретению, он уже обязан по § 929 Гражданского уложения Германии, а наступление условия (оплата покупной цены) зависит целиком от покупателя <20>. -------------------------------- <20> Medicus/Lorenz. Schuldrecht II. Besonderer Teil. 15 Aufl. Verlag C. H. Beck, 2010. P. 100 ff.; Fikentscher/Heinemann. Schuldrecht. 10 Aufl. De Gruyter Rechtswissenschaften Verlags. 2006. P. 478 ff.
Подобная позиция принята и в праве Швейцарии. По швейцарскому праву приобретатель вещи по договору с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом является производным владельцем (possesseur derive) и его позиция квалифицируется как ожидание вещного права. Такой приобретатель может пользоваться вещью, но не распоряжаться ею <21>. -------------------------------- <21> Steinauer P.-H. Les droits reels. Tome II. 3-eme ed. Staemp fli Editions SA. Berne, 2002. P. 283.
Во Франции покупатель, получивший вещь на основании договора купли-продажи, который заключен с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом до уплаты покупной цены, является держателем. Теоретически договором ему может быть запрещено пользоваться вещью, но на практике смысл такого соглашения заключается именно в использовании вещи еще до уплаты цены с сохранением права собственности за продавцом <22>. И хотя ранее в литературе встречались высказывания, что в таком случае имеет место договор найма-продажи или ссуды-продажи, есть основания полагать, что покупатель держит вещь лишь в силу договора купли-продажи <23>. -------------------------------- <22> Rutgers J. W. International reservation of title clauses. The Hague, 1999. P. 63. <23> Planiol M., Ripert G. Traite pratique de droit civil francais. Tome III. 10-e ed. 1924. P. 602; Морандьер Ж. Л., де ла. Гражданское право Франции. Т. 3. М., 1961. С. 47.
Таким образом, можно утверждать, что в отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: сначала таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи (договор купли-продажи поглощает аренду). Плата за пользование вещью до момента государственной регистрации перехода права собственности по умолчанию закладывается в цену по договору купли-продажи, поскольку продавец обязан не просто осуществить действия по изменению записи в реестре, а передать недвижимую вещь в собственность покупателя (сделать покупателя владеющим собственником вещи). Иное может быть прямо установлено сторонами либо выводится из их соглашения путем толкования, например если цена ниже рыночной и восполняется арендной платой (ст. 431 ГК РФ). Третий из рассмотренных подходов был принят новейшей практикой Президиума ВАС РФ <24> и возобладал (правда, с серьезными исключениями) при подготовке комментируемого Постановления: в п. 5 этого Постановления содержится разъяснение, что, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). -------------------------------- <24> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10. Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09.
Также особо разъяснено, что, если договор купли-продажи будет недействителен (ничтожная или признанная судом недействительной оспоримая сделка), арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме связанных с недействительностью, с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В такой ситуации продавец (арендодатель) не сможет просто забрать вещь у покупателя (арендатора), а последний будет обязан оплатить пользование вещью, в том числе и за время после совершения недействительной купли-продажи.
Проблема сохранения зарегистрированного обременения
Если речь идет о здании, сооружении или помещении, то договор аренды такого объекта на срок год или более подлежит государственной регистрации под страхом его незаключенности (ст. 433, 651 ГК РФ) <25>. И несмотря на принятие третьего подхода, возникает вопрос: как быть, если между сторонами существует зарегистрированный договор аренды и при этом в простой письменной форме заключается договор купли-продажи? Не нужно ли в этом случае для прекращения арендных обязательств погасить запись об аренде? -------------------------------- <25> О применении ст. 651 ГК РФ к аренде нежилых помещений см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".
Во-первых, практика исходит из того, что отнюдь не всегда соглашение, прекращающее обязательство, должно быть заключено в той же форме, что и договор, которым это обязательство установлено <26>. -------------------------------- <26> Например, применительно к форме соглашения об отступном см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07.
Во-вторых, цель регистрации договора аренды заключается в оглашении прав арендатора, которые, несмотря на обязательственную природу, влияют на права и интересы третьих лиц (право следования, преимущественное право, вещно-правовая защита). Эти особенности придают аренде вещный характер и делают ее обременением. Поэтому применительно к недвижимости целесообразно, чтобы третьи лица имели возможность получить знание о наличии такого обременения не только путем установления того, кто владеет объектом, но и посредством получения сведений из реестра. Если же речь идет о снятии обременения, то основная функция регистрации договора аренды отпадает, поскольку объект очищается от этого обременения. Конечно, покупатель может быть заинтересован в наличии арендатора, но в данном случае мы говорим уже не об обременении недвижимости, а об увеличении ее экономической привлекательности. И видимо, в случае, если продавец станет содействовать прекращению аренды, покупатель будет вправе взыскать с него убытки из неисполнения договора продажи недвижимости, если тот был заключен с указанием на существование выгодной для покупателя аренды. В-третьих, в ситуации, когда аренда регистрируется и, что особенно важно, запись о ней погашается по заявлению одной из сторон <27>, требование о ее сохранении до такого изменения реестра кажется странным. -------------------------------- <27> См.: п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).
И в-четвертых, мыслимы различные препятствия в регистрации, которые, если с ней будет связано прекращение аренды, блокируют на долгое время эффект соглашения сторон о прекращении договора. А с учетом первых трех аргументов разумного обоснования такому блокированию нет. Поэтому представляется верным подход, предложенный в п. 6 комментируемого Постановления, согласно которому аренда здания, сооружения или помещения прекращается в момент заключения договора купли-продажи или в иной момент, указанный в законе или соглашении сторон, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). Сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. Другое дело, что запись все же нужно погасить. При подготовке проекта высказывалось мнение, что погашение может быть осуществлено лишь при взаимном обращении сторон с соответствующими заявлениями. Однако, поскольку в настоящее время запись об аренде вносится и погашается по заявлению одной стороны, этот подход был отброшен: любая из сторон договора аренды вправе обратиться к регистратору с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды.
Исключения
Исключения из общего правила о моменте прекращения обязательства по внесению арендной платы содержатся в п. 6, 7 и отчасти в п. 8 комментируемого Постановления. Необходимость сделать такие исключения вытекает из смысла специальных законов. Первое исключение касается так называемой малой приватизации: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода <28>. -------------------------------- <28> См.: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В данном случае публично-правовое образование, недвижимость которого отчуждается, выступает не только как субъект частноправовых отношений - его соответствующий орган выполняет и определенную публичную функцию: речь идет об отчуждении публичного имущества, а также о государственной политике по поддержке малого и среднего бизнеса. При этом контрагентом публично-правового образования выступает субъект малого или среднего бизнеса, т. е. переговорные возможности сторон часто не равны. И поскольку цель закона в этом случае - приватизация помещений особой категорией лиц на льготных условиях, то увеличение действительной цены за счет оплаты пользования за период с момента заключения договора о выкупе до государственной регистрации перехода права на выкупаемое помещение, скорее, недопустимо. Исходя из этого, по смыслу ст. 3 и 5 Закона о государственной регистрации прав формальная свобода договора в части сохранения обязательства по внесению арендной платы ограничена: согласно п. 6 комментируемого Постановления "в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения". Второе исключение из общего правила о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащееся в п. 7 комментируемого Постановления, касается выкупа арендуемых земельных участков. Оно основано на небесспорном, но получившем распространение в практике понимании принципа платности использования земли. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Эти положения часто толкуются так, что лицо, использующее землю, всегда платит либо земельный налог, либо арендную плату. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", за определенными исключениями, плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Покупатель (арендатор) земельного участка с момента заключения договора купли-продажи до момента регистрации перехода права собственности владеет землей, но не уплачивает земельный налог. Следовательно, исходя из приведенных выше рассуждений, он должен продолжать вносить арендную плату. Такое прочтение закона представляется странным. Принцип платности использования земли, вероятно, носит публично-правовой характер, и цели, на которые он направлен, достигаются другим путем: продавец (арендодатель) до регистрации перехода права собственности на участок будет обязанным с точки зрения налогового законодательства уплачивать земельный налог. И поэтому принцип платности не будет нарушен. Можно возразить, что продавец не пользуется землей, когда она передана покупателю, еще не ставшему собственником. Но в этом же смысле он не пользуется ею, если передаст во временное владение третьему лицу, однако налог уплатить ему все же придется: закон связывает обязанность по уплате земельного налога с фактом регистрации права в реестре. Поэтому в большинстве случаев при продаже арендованного земельного участка арендатору общее правило, предусмотренное п. 5 комментируемого Постановления, продолжает действовать. Но не получится ли так, что продавец будет платить налог за покупателя? Не обязан ли покупатель в этом случае возместить продавцу сумму уплаченного налога как неосновательного обогащения? Судебная практика дала положительный ответ на последний вопрос <29>, что и было отражено в п. 7 комментируемого Постановления: покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. -------------------------------- <29> См., например, по сходному вопросу Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 14547/09.
Однако мыслим и другой подход, обсуждавшийся при подготовке проекта Постановления. Продавец, будучи "реестровым собственником", уже в силу этого факта является плательщиком земельного налога, а его "пользование" землей, как указано выше, заключается в получении цены, которая вносится не только за "голое право", но и (а возможно, прежде всего) за то, что он навсегда передал владение участком покупателю. Поскольку речь идет о публичной обязанности продавца, у него не возникает расходов в юридическом смысле слова из-за покупателя-несобственника. Экономические потери, которые несет продавец в связи с уплатой налога, он может компенсировать за счет цены. Если покупатель уклоняется от регистрации перехода права собственности (что, скорее, исключение), продавец, видимо, вправе предъявить к нему иск о государственной регистрации перехода права собственности, основанный на п. 3 ст. 551 ГК РФ <30>, и взыскать убытки. При этом покупатель пользуется землей не бесплатно - он уплатил или уплатит цену по договору купли-продажи, который, очевидно, заключен исходя из возможности использования покупателем участка до момента регистрации перехода права. -------------------------------- <30> Этот пункт говорит о праве стороны (а не только покупателя) предъявить такое требование, следовательно, логично предположить, что такой иск есть и у продавца, если покупатель уклоняется от регистрации перехода права.
Как уже было указано, эта точка зрения не нашла поддержки в практике и уступила место первой. Проблема требования платности проявляется, когда продавец представляет собой публично-правовое образование, т. е. лицо, не уплачивающее земельный налог. В этом случае необходимость соблюсти принцип платного использования земли вносит коррективы в общий подход: поскольку никто не будет уплачивать земельный налог до регистрации перехода права собственности на земельный участок, остается лишь сохранить обязательство по внесению арендной платы до этого момента. Как указано в п. 7 комментируемого Постановления, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы <31>. -------------------------------- <31> См. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11.
Последний вопрос, которому посвящены разъяснения в комментируемом Постановлении, касается договоров аренды недвижимости с выкупом (п. 8). Таким образом, речь идет не просто о покупке арендованного имущества, когда договор аренды сменяется не связанным с ним договором купли-продажи, а о заключении смешанного договора, содержащего в себе и элементы аренды, и элементы купли-продажи <32>. -------------------------------- <32> Природа аренды с выкупом не всегда на практике понималась именно так. Например, согласно п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, "к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила (выделено нами. - Е. П., М. Ц.) о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)". Однако в новейшей практике высшая судебная инстанция, вероятно, отошла от этого подхода. См., например, применительно к договору лизинга с выкупом Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 17389/10 ("...включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи") и от 18.05.2010 N 1729/10. Впрочем, можно возразить, что это касается лишь договора лизинга, арендная природа которого вызывает сомнения (в частности, договор лизинга рассматривают как заем с обеспечительной уступкой права собственности). О подходах к пониманию природы лизинга см.: Громов С. А. Коренной поворот в практике применения законодательства о лизинговой деятельности // Вестник ВАС РФ. 2011. N 11. С. 74 - 103.
По такому договору арендатор-покупатель приобретает право собственности по общим правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ с момента регистрации перехода права, которая будет осуществлена после уплаты выкупной цены. Следовательно, будет иметь место период, когда выкупная цена уже уплачена, но право еще не перешло. Видимо, по умолчанию в договоре аренды с выкупом с уплатой цены арендная составляющая уступает место договору купли-продажи и арендные обязательства прекращаются. С этого момента такая ситуация сходна с рассмотренной выше, когда арендатор покупает арендуемое имущество по отдельному договору. Другое дело, что, если предметом договора аренды является земельный участок, по тем же причинам необходимо сделать исключение из общего правила: если имеет место выкуп земли публично-правового образования, то арендная плата вносится до момента регистрации перехода права собственности.
Название документа