Объекты земельных правоотношений

ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

А. П. АНИСИМОВ, С. А. ЧАРКИН

Анисимов А. П., доктор юридических наук, профессор.

Чаркин С. А., кандидат юридических наук, заместитель Председателя Волгоградского областного суда.

В статье рассматриваются теоретические проблемы формирования в российском праве правовой конструкции "объект правоотношения", исследуются особенности отраслевых земельных правоотношений. Произведена подробная характеристика земли, земельного участка, части земельного участка, земельной доли и имущественного комплекса как объектов правоотношений, сделаны предложения по совершенствованию законодательства.

Ключевые слова: правоотношение, земельный участок, земельная доля, часть земельного участка, земля как природный объект и природный ресурс, имущественный комплекс, гражданский оборот, единый объект недвижимости.

In article theoretical problems of formation in the Russian right of a legal design "object of legal relationship" are considered, features of branch ground legal relationship are investigated. The detailed characteristic of the earth, the ground area, a part of the ground area, a ground share and a property complex as objects of legal relationship is made, proposals on legislation perfection are made.

Как следует из ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и части земельных участков. Рассмотрим их особенности. 1) земля как объект правоотношения. В научной литературе последних десятилетий правовые конструкции природных объектов и природных ресурсов получили достаточно убедительное и подробное исследование. Так, В. В. Петров отмечал, что природный объект можно определить как составную часть окружающей среды, обладающую признаками естественного происхождения, состояния в экологической цепи природных систем, способную выполнять экологические, экономические, культурные и оздоровительные функции и обеспечивать качество среды обитания человека. В широком смысле природный ресурс - это источник потребления человеком природы, например духовный, экологический, экономический и эстетический; в узком смысле, как этот термин употребляется в законодательстве, природный ресурс - это источник экономического потребления человеком природы <1>. -------------------------------- <1> Петров В. В. Экологическое право России: Учебник для вузов. М., 1995. С. 105, 115.

Представляется, что закрепление земли (как природного объекта и природного ресурса) в качестве объекта земельных правоотношений не совсем корректно. Такая законодательная формулировка ст. 6 ЗК РФ является данью исторической традиции, когда земельные отношения еще не были так сложны, как сейчас, а вопросы охраны земли как природного объекта и вовсе не стояли столь остро, как сейчас. На наш взгляд, правильнее говорить о том, что объектом земельных правоотношений является не земля в целом (как совокупность всех земельных ресурсов в границах России), а земли различных категорий. Такое уточнение необходимо потому, что единых (универсальных) требований по охране и использованию "земли" как таковой не существует. В самом деле, требования в области использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения сильно отличаются от использования и охраны земель водного или лесного фонда и т. д. Поэтому использование нами далее категории "земля" как объекта земельных правоотношений будет осуществляться с учетом вышеизложенных соображений. В адрес "земли" как объекта земельных отношений в научной литературе неоднократно высказывались различные критические замечания, не со всеми из которых следует согласиться. Так, Т. В. Дамбиева отмечает использование нескольких значений понятия "земля". Во-первых, понятия "земля" и "земельный участок" употребляются как синонимы. Второе значение понятия "земля" содержится в ЗК РФ, где специально отмечено, что объектом земельных отношений является "земля как природный объект и природный ресурс". В то же время и "земля", и "земельный участок" в земельных отношениях, по ее мнению, являются природным ресурсом, природным объектом и недвижимым имуществом одновременно. Все земельные участки, расположенные на территории РФ, подлежат государственному учету, и в перспективе не должно остаться неучтенной земли. Поэтому вся земля в пределах России будет совокупностью земельных участков, в связи с чем понятие "земля" подлежит исключению из перечня объектов земельных отношений" <2>. -------------------------------- <2> Дамбиева Т. В. Возникновение права собственности Российской Федерации на земельные участки: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 13.

С таким подходом нельзя полностью согласиться. Действительно, рано или поздно весь российский земельный массив будет разбит на земельные участки и поставлен на кадастровый учет, как это уже давно сделано в развитых европейских странах. Однако при этом совершенно нельзя обойтись в ходе управления земельным фондом без правовых конструкций более высокого уровня, чем земельный участок. Так сейчас и происходит - исходя из целевого назначения все земельные участки сгруппированы в семь категорий земель. Наличие таких единиц управления, как земли различных категорий, позволяет устанавливать определенные типовые правила не для каждого участка индивидуально, а сразу для целых однотипных земельных массивов. Например, требования об обеспечении плодородия земель устанавливаются не персонально для каждого собственника (арендатора) земельного участка, а сразу для всех сельскохозяйственных угодий в границах России. В связи с этим отказ от "земли" как объекта правоотношений недопустим. Земля как объект правоотношений - это компонент окружающей среды, разделенный на категории, в отношении которых осуществляется ряд публично-правовых (управленческих) функций по обеспечению дифференцированного режима рационального использования и охраны, являющийся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом размещения жилых, промышленных и иных объектов. Земельный участок как объект правоотношений. В ст. ст. 6 и 11.1 ЗК РФ "земельный участок" упоминается как родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо разрешенному использованию земельного участка (например, "садовый участок"). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок", например, "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали. Важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ). В других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т. д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка. Нахождение на участке объекта недвижимости обусловливает вопрос о соотношении правового режима земельного участка и такого объекта. По мнению М. Х. Вахаева и Д. С. Бугрова, здание (строение) должно быть главной вещью, а земельный участок - ее принадлежностью <3>. Ю. Е. Будникова отмечает, что в ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу переходит право собственности либо иное право на такой участок. Из этого делается вывод о том, что заложенный ЗК РФ принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не выполняется, что требует перехода к конструкции "единого объекта недвижимости", снимающей эту проблему <4>. -------------------------------- <3> Вахаев М. Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб., 2006. С. 202; Бугров Д. С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 12. <4> Будникова Ю. Е. Выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями. М., 2009. С. 39.

Действительно, у концепции "главной вещи и принадлежности" применительно к земельному участку есть масса уязвимых мест. Например, в случае рубки лесных насаждений (заготовке древесины) земельный участок (главная вещь) остается существовать дальше, а принадлежность (древесина) вывозится. Это означает, что у главной вещи (участка) и принадлежности (лесных насаждений) разный правовой режим и разная юридическая судьба. Именно поэтому сегодня мы и наблюдаем постепенный переход от конструкции "единой судьбы" земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости к "единому объекту недвижимости". Другим вариантом межотраслевых связей, возникающих по поводу земельного участка, является взаимодействие норм различной отраслевой принадлежности, определяющих правовой режим земельного участка и находящихся на нем (под ним) других природных ресурсов. Для выявления данной динамики необходимо сформулировать определение земельного участка. Классическое определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ: земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом. В настоящий момент существуют десятки доктринальных определений земельного участка, большинство из которых достаточно стандартны, и обращают внимание на две особенности земельных участков как объектов недвижимости - наличие границ и прохождение кадастрового учета <5>. Вместе с тем нормативное и доктринальное определения земельного участка не раскрывают вопрос о принадлежностях земельного участка, включая насекомых и мелких зверей, общераспространенные полезные ископаемые и т. д. -------------------------------- <5> См., например: Аносов В. И. Правовой режим земельного участка как объекта недвижимости и особенности его реализации для подразделений ОВД РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2004. С. 7; Виноградов П. Н. Правовое регулирование природной и рукотворной недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 10; и т. д.

Один из таких дискуссионных вопросов исследовала в своих научных трудах Т. Н. Малая. Речь в данном случае идет о собственности на такую принадлежность земельного участка, как животный мир, обитающий в гумусном слое, селящийся на земельном участке, принадлежащем частному лицу. По мнению автора, при рассмотрении этого вопроса следует исходить из того, насколько те или иные представители животного мира являются составной, неотъемлемой частью почвы как плодоносящего слоя земли. При этом таких животных, как кроты, суслики, хомяки, хотя и имеющих устойчивую популяцию на определенной территории, нельзя признать принадлежностью данного земельного участка. Собственник земельного участка должен получать право на изъятие их из объектов животного мира любым способом, не наносящим ущерб природе. Что же касается животных, для которых средой обитания является не конкретный земельный участок, то признавать указанные права за собственником участка на них вряд ли возможно <6>. -------------------------------- <6> Малая Т. Н. Право собственности на животный мир: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1996. С. 17.

При всей, на первый взгляд, привлекательности такого подхода следует заметить, что полностью с ним согласиться не представляется возможным. На сегодняшний день законодатель четко различает охотничьих животных, особо охраняемых (краснокнижных), и всех остальных, в отношении которых не устанавливается особого режима охраны. Последнее сделано не столько по недосмотру законодателя, сколько по соображениям здравого смысла - невозможно требовать от собственника участка, чтобы он получал разрешение на изъятие из гумусного слоя дождевых червей, а с поверхности земли кузнечиков, лягушек и иных обитающих там мелких животных и насекомых. Из этого следует, что на таких мелких животных и насекомых (не охотничьих и не краснокнижных) у собственника земельного участка возникает право собственности и они являются такой же принадлежностью земельного участка, как и почва либо водные объекты (пруды), расположенные на участке. При этом менять сложившийся правопорядок едва ли будет оправданным. Не менее сложный вопрос заключается в установлении границ между земельным участком и недрами, а также иными природными объектами. По общему правилу, граница между землей и недрами составляет 5 метров (ст. 19 Федерального закона "О недрах"). С таким нормативно установленным правилом не соглашается С. П. Гришаев. Он считает, что глубина земельного участка (нижняя граница) определяется, прежде всего, толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей <7>. -------------------------------- <7> Гришаев С. П. Гражданско-правовой режим земельных участков // Цивилист. 2006. N 4.

Действительно, установление точной и универсальной границы между землей и недрами в ряде случаев бывает затруднительно, особенно когда имеет место выход на поверхность земли месторождений полезных ископаемых. Решение этой проблемы может быть только децентрализованным. На это обстоятельство обращает внимание О. Г. Шестакова, отмечая, что правовое регулирование использования подземного пространства при осуществлении застройки на землях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга требует разработки и включения в градостроительные регламенты положений об использовании подземного пространства. Положения градостроительных регламентов об использовании подземного пространства должны разрабатываться с учетом природных, техногенных, социальных, экономических факторов и закреплять допустимые показатели плотности и глубины подземной застройки <8>. Таким образом, решение вопроса о границе между землей и недрами в городах (а также на иных территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов) должно осуществляться в документах градостроительного зонирования, в связи с чем в Градостроительный кодекс РФ должны быть внесены изменения. -------------------------------- <8> См. подробнее: Шестакова О. Г. Правовое регулирование использования и охраны земель городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 7 - 8.

Сформулируем наше доктринальное определение земельного участка. Земельный участок - это часть поверхности земли, характеризующаяся наличием площади, границ, кадастрового номера и целевого назначения, параметры и виды разрешенного использования которой, включая все то, что находится над и под ее поверхностью, определяются правилами землепользования и застройки и/или иными нормативно-правовыми актами. Часть земельного участка как объект правоотношения. В качестве отдельной разновидности объектов земельных правоотношений ЗК РФ (ст. 6) упоминает часть земельного участка. В существовавшем до октября 2001 г. (когда был принят ЗК РФ) земельном правопорядке часть земельного участка не упоминалась в качестве объекта каких-либо правоотношений. В связи с этим начиная с 2001 г. в научной литературе идет серьезная дискуссия об обоснованности действующего законодательного подхода. М. Пискунова полагает, что часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть <9>. Д. Е. Зайков и М. Г. Звягинцев идут в этом вопросе даже дальше, полагая, что "разделение земельного участка на части должно удовлетворять требованию целесообразности. При этом одним из критериев такого требования выступает самостоятельность образуемого земельного участка" <10>. Критериев такой целесообразности и самостоятельности авторы не указывают. -------------------------------- <9> Пискунова М. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. 2003. N 10. <10> Зайков Д. Е., Звягинцев М. Г. Настольная книга гражданина по защите земельных прав. М., 2008. С. 28 - 30.

Существуют и другие точки зрения по данному вопросу. Так, Б. И. Уткин считает, что часть земельного участка не упоминается в числе недвижимых вещей, подлежащих государственной регистрации. Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, "под "частью земельного участка" нужно понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок" <11>. -------------------------------- <11> Уткин Б. И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М.: Альфа-Пресс, 2005. С. 24.

Последнюю позицию разделяет в ряде случаев и законодатель. Так, Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" внес ряд изменений в ГК РФ, заменив часто упоминавшийся в нем термин "часть земельного участка" на "земельный участок". В материалах судебной практики, упоминающих часть земельного участка, последняя всегда имеет кадастровый номер <12>. -------------------------------- <12> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2011 г. N КГ-А41/1862-11-1,2 по делу N А41-12663/10 // СПС "Гарант".

Вместе с тем ЗК РФ, Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", а также ряд других нормативных актов еще продолжают использовать данный термин. Думается, что в ст. 6, а также в ряде других статей ЗК РФ и иных федеральных законов и подзаконных актов следует внести изменения, исключив все упоминания о части земельного участка. Окончательное же решение вопроса о том, как поделить земельный участок на части, станет возможным после принятия во всех муниципальных образованиях правил землепользования и застройки (муниципального правового акта), регламентирующих минимальные и максимальные размеры земельных участков в отдельных территориальных зонах муниципальных образований. Земельные доли, возникшие в правовом поле в начале 90-х годов прошлого века в результате разгосударствления колхозов и совхозов и наделения ряда категорий сельских жителей правами на часть земельного массива реорганизуемого колхоза (совхоза), не упоминаются в ЗК РФ в качестве объекта земельных правоотношений. Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 29 декабря 2010 г.) земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Существует ряд принципиальных отличий правового режима земельной доли от доли в праве на любое иное недвижимое имущество: права на такие доли имеет значительное количество людей; размер долей исчисляется не в дробном (процентном) выражении, а в гектарах (балло-гектарах); распоряжение земельной долей происходит в соответствии не только с гражданским, но и земельным законодательством; земельное законодательство предусматривает специальные процедуры выдела земельной доли на местности и т. д. <13>. -------------------------------- <13> Андреев Ю. Н. Права участников сельскохозяйственных коммерческих организаций и их судебная защита: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2000. С. 8 - 9.

Вопрос о юридической природе земельной доли является дискуссионным. Так, Е. В. Балашов полагает, что земельная доля - это обязательственное право, то есть субъективное право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством <14>. С таким подходом нам трудно согласиться. -------------------------------- <14> Балашов Е. В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Уфа, 2003. С. 8 - 9.

Во-первых, если один собственник земельного участка владеет им на вещном праве, то почему два (или двадцать) сособственников утрачивают вещную природу своего владения? Во-вторых, обязательства, как известно, обычно возникают из договоров или из деликтов, чего в данном случае нет. Из этого следует вывод о вещной природе прав на земельную долю <15>, а сама земельная доля должна быть закреплена как объект земельных отношений. -------------------------------- <15> О правовом режиме земельных долей см. подробнее: Чаркин С. А. Правовое регулирование земельных долей // Аграрное и земельное право. 2008. N 3.

Земельный участок в составе имущественного комплекса как объект межотраслевого правоотношения. По вопросу о юридической природе имущественных комплексов в правовой науке нет единства мнений. Одним из первых вопрос об имущественном комплексе как объекте гражданских прав поставил В. А. Белов. Он полагал, что имущественный комплекс - "это совокупность юридически разнородных объектов имущества и (или) имущественных прав, объединенных определенным целевым назначением и юридически обособленных ради их рассмотрения как одного идеального объекта одного единого гражданского правоотношения, возникновение и прекращение которого возможны лишь по основаниям, прямо указанным в законе". В качестве видов имущественных комплексов им выделялись предприятия; кондоминиумы и общее имущество многоквартирных домов; наследственные массы; концессионные комплексы; природные комплексы; объекты культурного наследия; паевые инвестиционные фонды; комплектные изделия; комплекты товаров <16>. -------------------------------- <16> Белов В. А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 73, 105.

Второй и принципиально отличный подход к этой проблеме был предложен С. В. Нарушкевич и другими представителями волгоградской цивилистической научной школы, отмечавшими, что ГК РФ под имущественным комплексом понимает прежде всего предприятие, однако упоминает и потенциальное существование "других имущественных комплексов" (ст. ст. 132, 340, 607, 1013 ГК РФ). Кроме того, сложная вещь, "единая судьба", "единый объект недвижимости" - это стадии развития представлений об имущественных комплексах как объектах гражданских прав. От сложной вещи имущественный комплекс отличает более высокий уровень системных связей между его элементами. Кроме того, сложная вещь может быть как движимой, так и недвижимой, а имущественный комплекс (исходя из существующего гражданского законодательства и логики формирования и развития данной цивилистической конструкции) включает в себя обязательно земельный участок и иные недвижимые объекты. Имущественный комплекс - это дальнейший шаг в развитии конструкции сложной недвижимой вещи. Наконец, в отличие от сложной вещи, имущественный комплекс всегда выполняет определенную публичную, в том числе социальную, функцию. Под имущественными комплексами следует понимать совокупность разнородных объектов недвижимого и движимого имущества, объединенных единым технологическим процессом их использования в публично-правовых целях и выступающих в гражданском обороте как единый объект права. К числу признаков имущественного комплекса как объекта гражданских прав относятся: наличие совокупности разнородных (реже однородных) вещей (включая обязательно земельные участки), находящихся в едином технологическом процессе их использования; наличие публично-правовых целей и задач, направленных на решение соответствующих вопросов жизнеобеспечения населения. Имущественный комплекс не является вещью (ни сложной, ни недвижимой), поскольку де-факто уже сейчас выступает в качестве отдельного и самостоятельного объекта гражданских прав <17>. -------------------------------- <17> См. подробнее: Нарушкевич С. В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006; Анисимов А. П., Нарушкевич С. В., Рыженков А. Я. Имущественный комплекс как объект гражданских прав: вопросы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5. С. 75 - 83.

Нахождение земельного участка в составе имущественного комплекса (например, предприятия или многоквартирного дома) означает подчинение его комплексному правовому режиму такого имущественного комплекса. Это и есть особенность существования земельного участка в составе более сложной конструкции объекта гражданских прав - имущественного комплекса.

Название документа