Непригодное жилье

(Лейба А.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 8)

Текст документа

НЕПРИГОДНОЕ ЖИЛЬЕ

А. ЛЕЙБА

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО "Жилищная компания", г. Пермь.

Мы с мамой с 1998 года проживаем в незаконном строении, существующем уже около 40 лет. Документов на право собственности нет. Мама стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Сейчас местность, где располагается строение, подпадает под территорию застройки и нам предлагают вселиться в комнату в общежитии по месту прописки. Общежитие признано непригодным для проживания и реконструкции не подлежит. Насколько правомерны действия органов власти в этом случае? Про разницу в площади помещений вообще речи не идет - одна комната на двоих в 15 квадратных метров. Под программу ипотеки я не попадаю. В собственности ни у меня, ни у мамы нет никакого имущества. Посоветуйте, что можно сделать в сложившейся ситуации.

В. Кузьмин, г. Советский

Согласно ч. 1 ст. 62 Жилищного кодекса РФ предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), при этом комната по данному договору может предоставляться только при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 ст. 59 ЖК РФ (ч. 6 ст. 57 ЖК РФ).

Кроме того, жилое помещение в общежитии (комната) относится к специализированному жилищному фонду и не может быть предоставлено на условиях договора социального найма (ст. 92, п. 1 ст. 94 ЖК РФ).

Однако не исключено, что на комнаты в общежитии распространяются положения ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой "к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма". Следовательно, общежитие могло утратить статус такового в силу Закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Поскольку общежитие, о котором в вопросе идет речь, признано непригодным для проживания и реконструкции не подлежит, комната в нем уже изначально, учитывая положения ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, не может быть предметом договора социального найма.

Наоборот, в случае признания жилого помещения непригодным для проживания или многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу проживающие в нем граждане подлежат расселению, и согласно ч. 2 ст. 57 ЖК РФ другое жилое помещение предоставляется им вне очереди. Однако из этого совсем не следует, что при вселении в данном случае в уже непригодное жилье местные органы власти предоставят вне очереди еще одно жилое помещение по договору социального найма.

Исходя из сказанного, можно сделать вывод, что действия органов местного самоуправления, в собственности (ведении) которого находятся жилые помещения (комнаты) в здании общежития, не соответствуют жилищному законодательству РФ.

Поскольку мама автора письма стоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, то предоставление ей и членам ее семьи на условиях договора социального найма комнаты в общежитии (хотя предоставление такой комнаты, тем более находящейся в непригодном для жилья здании, в данном случае является незаконным) может служить основанием для снятия ее с учета. Дело в том, что согласно ст. 55 ЖК РФ право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении сохраняется за гражданами до получения ими жилья по договорам социального найма.

Не подпадает рассматриваемая ситуация и под действие ст. 32 Жилищного кодекса РФ, которая регламентирует порядок выкупа и предоставления на праве собственности иного жилого помещения при изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд под строением. Ведь автор письма проживает и пользуется им незаконно, поскольку никаких документов, подтверждающих право собственности на строение, у него не имеется.

Иными словами, у органов местного самоуправления или органов государственной власти (в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок) нет обязанности предоставлять какие-либо денежные средства в качестве компенсации за изымаемое помещение при сносе, а равно нет обязанности предоставлять другое жилое помещение, поскольку в п. 8 ст. 32 ЖК РФ речь идет только о собственниках (титульных владельцах) жилья.

В данной ситуации отсутствует также возможность признания в судебном порядке права собственности на строение в силу приобретательной давности, поскольку срок владения составляет менее 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Относительно общей площади предлагаемого жилья следует отметить, что согласно ч. 2 ст. 50 ЖК РФ норма предоставления жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления городских и сельских поселений, городских округов и составляет в среднем по муниципальным образованиям РФ в зависимости от различных факторов от 12 до 15 кв. м на одного человека.

Поскольку взамен предлагается комната площадью 15 кв. м на двоих, напрашивается вывод, что это примерно в 2 раза меньше, чем обычно предусмотрено нормативными актами органов местного самоуправления. Следовательно, это также является нарушением.

Что касается ипотеки, то есть возможности взять кредит для покупки жилья, то действительно, при отсутствии в собственности какого-либо имущества, банки или ипотечные компании в предоставлении кредита скорее всего откажут.

Однако в случае улучшения финансового положения автору письма необходимо иметь в виду, что при приобретении в собственность жилого помещения, даже обремененного залогом, общей площадью более учетной нормы на одного члена семьи его мама также будет снята с учета органами местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 51, п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Поэтому, если автору письма предлагают вселиться в комнату в общежитии на условиях договора социального найма в порядке улучшения жилищных условий, а не временно (например, на условиях поднайма), то, принимая во внимание вышесказанное, лучшим выходом из ситуации, как мне кажется, будет отказ от такого предложения. В случае же выселения из помещения, занимаемого в настоящее время, в связи с его сносом следует подыскать другое жилое помещение и пользоваться им (снимать) на условиях договора найма или аренды с его собственником, дожидаясь очереди на предоставление социального жилья.

Если при предоставлении жилья будет иметь место нарушение жилищных прав, например, если в случае отказа от вселения в общежитие на вышеперечисленных условиях семью снимут с очереди, действия органов местного самоуправления можно обжаловать в порядке гражданского судопроизводства.

------------------------------------------------------------------

Название документа