Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом

ЗАЩИТА ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Ю. Р. БЕРЕЗНИКОВА

Березникова Ю. Р., старший преподаватель филиала Тверского государственного университета в г. Ржеве, соискатель кафедры гражданского процесса и правоохранительной деятельности.

Несовершеннолетние - это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно право на жилье. Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище <1>, и несовершеннолетние здесь не исключение. Обеспечение реализации прав несовершеннолетних на жилье и охрана их прав являются обязанностью государства. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой охраной. Несмотря на обилие правовых актов по охране жилищных прав, а также на усиление внимания к данному вопросу со стороны государства, на практике встречается немало случаев нарушения жилищных прав несовершеннолетних, которые допускаются как со стороны родителей и других членов семьи, так и со стороны государственных органов, не обеспечивающих должной охраны прав несовершеннолетних. -------------------------------- <1> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25.12.1993. N 237.

Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае. Первоначально следует отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами. Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства. На государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием несовершеннолетних граждан помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего <2>. -------------------------------- <2> Информация Управления Федеральной регистрационной службы по Тверской области от 18 ноября 2005 г. "Защита имущественных прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом" // Тверские ведомости. 2005 (18 - 24 ноября). N 48.

Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность. По сделкам малолетнего законные представители предъявляют его свидетельство о рождении. Одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях. В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства <3>. -------------------------------- <3> Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3, 4. М.: Проспект, 2008. 544 с.

Согласно Закону Тверской области от 14 января 2008 г. N 6-ЗО "О внесении изменений в Закон Тверской области "Об основах деятельности по опеке и попечительству" органами опеки и попечительства на территории Тверской области являются исполнительные органы государственной власти Тверской области в сфере социальной защиты населения Тверской области, которые реализуют полномочия по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних лиц <4>. -------------------------------- <4> Закон Тверской области от 14 января 2008 г. N 6-ЗО "О внесении изменений в Закон Тверской области "Об основах деятельности по опеке и попечительству" // Тверские ведомости. 2008 (18 - 24 января). N 3.

Таким образом, в настоящее время в Тверской области разрешение на любую сделку в интересах несовершеннолетних оформляется в виде распоряжения или постановления, выданного территориальным отделом социальной защиты населения муниципального образования за подписью его руководителя. Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. У них нет вышестоящего руководства. Поэтому, в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке. Деятельность органов опеки и попечительства регулируется письмом Министерства образования РФ от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и письмом Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних". На территории Тверской области деятельность данных органов регулируется также Законом Тверской области от 20 сентября 2001 г. N 173-ОЗ-2 "Об основах деятельности по опеке и попечительству" и Законом Тверской области от 14 января 2008 г. N 6-ЗО "О внесении изменений в Закон Тверской области "Об основах деятельности по опеке и попечительству". Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, то здесь прежде всего следует назвать ст. 37 и ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 31 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации. Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Следует отметить, что несовершеннолетние могут быть причастны к совершению сделок с жилыми помещениями в следующих случаях: - жилое помещение приватизировано и дети включены в договор передачи жилья в собственность; - жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права; - дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, т. е. договор оформлен на их имя; - ребенок является наследником или одним из наследников жилого помещения и имеется соответствующее свидетельство о праве на наследство; - ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако зарегистрирован в данном жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья <5>. -------------------------------- <5> Решетникова С. П. Защита прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью // Семейное право. 2004. N 1. С. 17 - 18.

И в каждом из перечисленных выше случаев необходимо предоставление письменного согласия органа опеки и попечительства. На практике при выдаче разрешений на совершение сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних у органа опеки и попечительства возникает одна существенная трудность. На сегодняшний день отсутствуют какие-либо критерии и правила, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. Как отмечается в докладе о деятельности Уполномоченного по правам ребенка в Москве (2003 г.), "отсутствуют единые критерии деятельности органов опеки и попечительства, единые подходы в принятии решений, дачи заключений в суды", в результате чего "органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних, не устанавливают, вправе ли родители представлять интересы детей" <6>. -------------------------------- <6> Александрова А. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом // Адвокат. 03.10.2004.

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Довольно часто органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос. Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т. п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения сделки). Данные упущения неполноты контроля со стороны государства при выдаче разрешений на совершение сделок с участием несовершеннолетних могут и должны быть преодолены. Так, возможно, несовершенство данной системы может быть смягчено и устранено с помощью существенного увеличения бюджетных средств и штатов органов опеки и попечительства и, главное, в выработке конкретных прозрачных критериев принятия данных решений. В связи с тем что все права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в управлении Федеральной регистрационной службы определенного территориального округа, то непосредственно разрешение, выданное органом опеки и попечительства, на совершение сделок попадает к ним. Но здесь следует отметить, что регистрационная служба не контролирует выполнение условий, указанных в распоряжении органа опеки и попечительства. Однако в целях недопущения возможного нарушения предусмотренного разрешением органа опеки и попечительства условия продажи жилого помещения (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке) необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения. С этой целью в тексте постановления (распоряжения) должно быть указано, что законные представители несовершеннолетнего (лица, осуществившие отчуждение жилого помещения, право на которое принадлежало несовершеннолетнему) в течение 1 месяца с даты государственной регистрации сделки и права собственности на отчужденное жилое помещение должны представить письменное доказательство выполнения вышеуказанного условия в орган опеки и попечительства. К подобным доказательствам относятся договор купли-продажи жилого помещения на имя несовершеннолетнего с отметкой о государственной регистрации сделки и права собственности, копия свидетельства о государственной регистрации его права на жилое помещение, выписка из домовой книги, справка с отметкой о постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом жилом помещении; документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего. Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом. Не стоит забывать, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же все решают их законные представители, и зачастую их решения приводят к печальным последствиям. На сегодняшний день в условиях развитой рыночной экономики просто необходимо существование защиты прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом, и главную роль здесь должен выполнять орган опеки и попечительства. Конституция Российской Федерации предоставляет несовершеннолетним право на жилье, и это право необходимо должным образом охранять со стороны государства. Одним из приоритетных принципов семейного и гражданского права является защита прав несовершеннолетних, и устранение государства от защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок с жилыми помещениями недопустимо, поскольку может повлечь утрату ими права пользования жильем, а самостоятельно реализовать свои жилищные права и обеспечить себя жильем в силу объективных причин они не могут. И предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью выступает проявлением контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних. В целях повышения эффективности защиты прав несовершеннолетних необходимо реформирование законодательства в данной сфере, а также системы органов опеки и попечительства. Необходима разработка конкретных критериев и условий выдачи разрешений на совершение сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетнего. Но никогда не стоит забывать, что защита прав детей не замыкается законодательством, она гораздо шире, и поэтому важно, чтобы изменения законодательства получили развитие в работе органов опеки и попечительства.

------------------------------------------------------------------

Название документа