Ограничения оборота земельных участков в курортных населенных пунктах

ОГРАНИЧЕНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КУРОРТНЫХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТАХ <*>

Д. В. КУЗНЕЦОВ

Кузнецов Д. В., старший преподаватель кафедры экологического и земельного права Кубанского государственного аграрного университета.

В статье анализируются ограничения оборота земельных участков в курортах, в том числе проблемы их приватизации.

Ключевые слова: оборот земельных участков, курорты, приватизация земельных участков.

The article analyses limitations of turnover of land plots at resorts, including the problems of privatization thereof.

Key words: turnover of land plots, resorts, privatization of land plots.

В последние годы весьма остро проявилась проблема, связанная с введением запрета, в первую очередь для юридических лиц и предпринимателей, на приобретение в собственность земельных участков, расположенных на землях курортов и курортных населенных пунктов. Данную проблему ранее освещали в своих работах В. П. Камышанский, Н. П. Лотникова, автор настоящей статьи <1>. Вместе с тем складывающаяся судебная практика, отсутствие единообразного подхода к данной проблеме судов общей юрисдикции и арбитражных судов позволяют сделать вывод о том, что законодательство в данной сфере земельно-имущественных отношений требует корректировки. -------------------------------- <1> См.: Лотникова Н. П. Проблемы оборотоспособности земельных участков, расположенных на территории курортов федерального значения // Хозяйство и право. 2007. N 3. С. 77; Камышанский В. П. Некоторые проблемы приватизации земельных участков особо охраняемых природных территорий // Хозяйство и право. 2008. N 10. С. 63; Кузнецов Д. В. О проблемах оборота земельных участков курортных населенных пунктов // Хозяйство и право. 2007. N 3. С. 82.

Надо отметить, что в последнее время в данной сфере земельных отношений федеральным законодателем выстроена достаточно стройная система законодательства, что, казалось бы, исключает возможные проблемы правоприменения. Однако на практике возникли серьезные трудности, связанные с оборотоспособностью земельных участков, расположенных непосредственно в границах курортных населенных пунктов. Рассмотрим данную проблему в разрезе курортов Краснодарского края, на территории которого имеются курорты как федерального, так и регионального значения, расположенные в первую очередь на побережье Черного моря. Таковыми в силу положений распоряжения Правительства Российской Федерации <2> на территории Краснодарского края признаны города-курорты Сочи, Анапа и Геленджик (федеральные курорты), к региональным курортам на основании постановлений главы администрации края <3> отнесена группа курортов Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси). -------------------------------- <2> См.: распоряжение Правительства Российской Федерации от 12 апреля 1996 г. N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" // СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 2064. Утратило силу; распоряжение Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2011 г. N 685-р "О передаче в ведение Минприроды России дендрологического парка "Южные культуры" // СЗ РФ. 2011. N 17. Ст. 2492. <3> См.: Постановления главы администрации Краснодарского края от 6 декабря 2006 г. N 1098 и от 10 декабря 2007 г. N 1136.

Как известно, одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <4> (далее - ЗК РФ), является принцип деления земель Российской Федерации по целевому назначению на категории. По общему принципу каждый земельный участок, сформированный как объект земельных отношений, должен быть отнесен к конкретной категории земель, из поименованных в ст. 7 ЗК РФ. При этом факт отнесения земельного участка к той или иной категории земель определяет его правовой режим, что, в свою очередь, непосредственно повлияло и на законодательно установленные подходы к вопросам оборотоспособности земельных участков. Так, например, ограничены в обороте на основании ст. 27 ЗК РФ земли особо охраняемых территорий и объектов. -------------------------------- <4> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

В отношении земель населенных пунктов законодатель в Федеральном законе "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <5> (п. 5 ст. 14) еще раз указал, фактически продублировав нормы ЗК РФ, о том, что "земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка". -------------------------------- <5> См.: Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" // СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.

Но практически сразу после принятия ЗК РФ Минимущество России высказало позицию о запрете приватизации земельных участков, расположенных на землях, входящих в границы округов санитарной и горно-санитарной охраны курортов. Затем данная позиция нашла отражение в ряде документов, направленных уже Росимуществом в адрес своих территориальных органов и органов государственной власти субъектов РФ. Суть мнения чиновников изначально сводилась к тому, что все вышеуказанные земли ограничены в обороте по основанию отнесения таких земель к землям особо охраняемых природных территорий. То есть земельный участок, например, сочинского мясокомбината как входящий во вторую санитарную зону охраны курорта относится к категории земель особо охраняемых территорий, а не к землям населенных пунктов, хотя и расположен в черте населенного пункта (в центре г. Сочи). При этом никто не учитывал тот факт, что границы округов санитарной и горно-санитарной охраны курортов Краснодарского края были утверждены еще в советское время, на основании соответствующих решений Совмина СССР и Совмина РСФСР. То есть в те времена, когда об ограничениях оборотоспособности земельных участков не только говорить, но и думать не приходилось по причине отсутствия в стране права частной собственности на землю. Кроме того, Росимуществом была озвучена позиция о наличии на землях курортов некой "двойной категории земель". Как следствие, выкуп такого земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ не допускался, и в настоящее время ни один земельный участок, например, в городе Сочи юридическими лицами не выкуплен. А в тех случаях, когда такие сделки купли-продажи все-таки были совершены, впоследствии они были успешно оспорены в судебном порядке территориальным органом Росимущества и прокурором Краснодарского края. Примечательно, что органы местного самоуправления городов Анапа, Сочи и других курортов, имеющие свой взгляд на данную проблему, зачастую никаких ограничений оборотоспособности земель на своих территориях не усматривают, и земельный участки, например, для индивидуального жилищного строительства либо садоводства в собственность граждан предоставляют в пределах имеющейся компетенции. Краевые же органы власти, подхватив идею о недопустимости выкупа таких земельных участков в населенных пунктах, являющихся курортами краевого значения, регистрируют право краевой собственности на такие земельные участки в силу закона, а в последующем отказывают заявителям в их выкупе. Таким образом, на практике возникло два подхода к оборотоспособности земель одного и того же населенного пункта. Учитывая, что на значительное число земельных участков на землях федеральных курортов уже зарегистрировано право федеральной собственности, территориальные органы Росимущества как представители собственника, выполняя указания из центра, не допускают их выкупа в собственность собственниками ранее приватизированного недвижимого имущества, расположенного на них, и допускают лишь арендные отношения. В настоящее время весьма спорная позиция Росимущества сведена к тому, что "в соответствии с Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" <6> значение особо охраняемых природных территорий увязано с формой собственности на землю. Курорты, как правило, располагаются в черте населенных пунктов. В связи с этим на территории курортов происходит совмещение правового режима двух категорий земель". -------------------------------- <6> См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.

В исследовании А. А. Минаевой достаточно полно рассмотрены позиции многих известных ученых-правоведов применительно к теме работы. Ни один из многоуважаемых авторов не допускает возможности "совмещения правовых режимов". Как отмечает А. А. Минаева, "в любом случае применение понятия правового режима земель к категориям земель общепринято в земельном праве, на что указывает п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из принадлежности их к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий" <7>. На наш взгляд, такая позиция является единственно верной и полностью опровергающей высказывания о возможности "совмещения правовых режимов земель". В противном случае следует считать, что, например, все садовые участки, предоставленные гражданам в федеральных курортных местностях (а их сотни тысяч!), были предоставлены незаконно, так как в соответствии с п. 7 ст. 95 ЗК РФ на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается предоставление садоводческих и дачных участков. -------------------------------- <7> Минаева А. А. Понятие "правовой режим земель" и его значение в земельном праве // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1. С. 31.

Совершенно очевидно, что нормы ЗК РФ, регулирующие отнесение земель к той или иной категории, являются специальными по отношению к нормам земельного законодательства, содержащимся в других федеральных законах. Именно они подлежат применению в случаях возникновения каких-либо коллизий. Кроме того, ст. 2 ЗК РФ прямо предусмотрено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах должны соответствовать положениям ЗК РФ. Таким образом, в случае, если отдельные нормы Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", принятого еще в 1995 г., вошли в противоречие с нормами ЗК РФ, применению должны подлежать нормы ЗК РФ. Кроме того, нельзя забывать и о том, что ныне действующий ЗК РФ, в данной части, во многом сохранил подходы советского земельного законодательства, обеспечил его преемственность. Так, Земельный кодекс РСФСР (далее - Кодекс), принятый в соответствии с Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик <8> и введенный в действие с 1 декабря 1970 г., не только разграничивал понятие земель курортного населенного пункта (раздел III Кодекса) и земель курортов (раздел IV Кодекса), но и относил их к разным категориям земель (ст. 4 Кодекса). Аналогичное разграничение содержали и нормы Земельного кодекса РСФСР 1991 г. <9>. -------------------------------- <8> См.: Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Приняты Верховным Советом СССР 13 декабря 1968 г. // ВВС СССР. 1968. N 51. Ст. 485. <9> См.: Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1 // ВСНД и ВС РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.

Что же тогда явилось поводом для подобной "интерпретации" чиновниками, казалось бы, понятных и, более того, явно не новых норм земельного права? Представляется, что главенствующую роль в установлении запретительной позиции на выкуп земель курортных населенных пунктов занимает фактор отнесения земель федеральных курортов к федеральной собственности, а земель курортов краевого значения - к собственности Краснодарского края в силу специального Федерального закона <10>. При этом желания властей утратить свою земельную собственность на курортах пока не просматривается, что вполне объяснимо. "Кошмарить бизнес" гораздо проще, манипулируя арендными отношениями, нежели иметь дело с собственником земельного участка. -------------------------------- <10> См.: Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" // СЗ РФ. 1995. N 9. Ст. 713.

Значительную роль в разрешении спорных моментов с определением категории земель и, как следствие, их оборотоспособностью, казалось бы, должны иметь сведения государственного кадастра недвижимости. Однако, к большому сожалению, далеко не всегда таковые верно оцениваются судами при разрешении земельных споров, связанных с рассматриваемой проблемой. В качестве примера можно привести спор, рассмотренный в ФАС Северо-Кавказского округа (Постановление от 22 мая 2008 г. N Ф08-2762/2008 <11>). -------------------------------- <11> См.: Архив Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. Дело N Ф08-2762/2008.

ОАО "Сельскохозяйственная фирма "Победа" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 3 213 699 кв. м, кадастровый номер 23:49:01 30 000:0056, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23 октября 2007 г. требования истца удовлетворены. Суд установил, что общество владеет земельным участком общей площадью 3 213 699 кв. м на праве постоянного (бессрочного) пользования и на основании норм Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <12> обязано приобрести этот участок в собственность либо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования им на право аренды. Доводы ответчика и третьих лиц о том, что спорный земельный участок не может быть приватизирован истцом, поскольку он является федеральной собственностью (относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения), а администрация не вправе им распоряжаться, отклонены. Суд указал, что участвующие в деле лица не представили доказательств, подтверждающих установление режима особой охраны (изъятие его уполномоченными органами) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:01 30 000:0056. -------------------------------- <12> См.: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2008 г. решение от 23 октября 2007 г. отменено, в иске отказано. Апелляционный суд, руководствуясь нормами действующего земельного и природоохранного законодательства и исходя из представленных в дело доказательств, пришел к выводу, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и не подлежит приватизации. Довод общества об отсутствии утвержденных границ округов санитарной охраны курорта в связи с отменой решением Городского собрания г. Сочи от 26 апреля 2007 г. N 84 решения Сочинского исполнительного комитета от 6 апреля 1977 г. N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского региона" отклонен со ссылкой на ч. 2 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <13>. Ссылка истца на то, что спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного использования, не исключает применение к нему режима земель особо охраняемых территорий, которые ограничены в обороте. Не принят и довод общества о том, что выписка из государственного земельного кадастра не содержит данных о включении участка в состав земель особо охраняемых территорий. Апелляционный суд указал, что в силу п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" <14> сведения государственного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Поскольку администрация не является собственником спорного земельного участка, она не может выступать продавцом в договоре купли-продажи, который требует заключить общество. -------------------------------- <13> См.: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. 30. Ст. 3012. <14> См.: Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149. Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Общество обжаловало апелляционное Постановление от 22 февраля 2008 г. в кассационном порядке. В жалобе заявитель просил отменить указанный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению истца, вывод апелляционного суда о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и не подлежит приватизации, не основан на законе. В настоящее время отсутствует постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Решение Сочинского исполнительного комитета от 6 апреля 1977 г. N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского региона" отменено в 2007 г. Городским собранием г. Сочи, которое является правопреемником представительных органов местного самоуправления Сочи, существовавших в советский период деятельности государства. Кроме того, суд не учел, что решение от 6 апреля 1977 г. N 142 издано Сочинским исполнительным комитетом с превышением полномочий, предоставленных ему действующим в тот период законодательством. Заявитель полагал, что принадлежность земельного участка к той или иной категории земель может быть установлена только на основании сведений государственного земельного кадастра. Спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, поскольку согласно кадастровому плану (выписке из государственного земельного кадастра) относится к землям поселений. В случае отнесения испрашиваемого земельного участка к особо охраняемой природной территории он был бы внесен в соответствующий государственный кадастр особо охраняемых природных территорий на основании Постановления Правительства Российской Федерации "О порядке ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий" <15>. -------------------------------- <15> См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 19 октября 1996 г. N 1249 "О порядке ведения государственного кадастра особо охраняемых природных территорий" // СЗ РФ. 1996. N 44. Ст. 5014.

Отменяя решение и отказывая обществу в удовлетворении иска, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для выкупа земельного участка в связи с тем, что он относится к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения и не подлежит приватизации. По мнению ФАС СО, вывод суда апелляционной инстанции является правильным. Согласно п. 1 ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 5 приведенной статьи к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Действующее законодательство не предусматривает порядок предоставления в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. На основании п. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" <16> на такие земельные участки упомянутый Закон не распространяется. -------------------------------- <16> См.: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ. 2001. N 4. Ст. 251.

В п. 2 ст. 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу п. 4 ст. 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" <17> и распоряжением Правительства Российской Федерации "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно Постановлению "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" <18> Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. -------------------------------- <17> См.: Указ Президента Российской Федерации от 6 июля 1994 г. N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" // СЗ РФ. 1994. N 11. Ст. 1190. <18> См.: Постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1, Правительства Российской Федерации N 337 от 12 апреля 1993 г. "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" // САПП РФ. 1993. N 17. Ст. 1457.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 6 апреля 1977 г. N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 2 сентября 1987 г. N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку в настоящее время постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями. Поскольку внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории), спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и не подлежит приватизации в силу закона. Довод заявителя жалобы о том, что решение Сочинского исполнительного комитета от 6 апреля 1977 г. N 142, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не может применяться к спорным правоотношениям, рассмотрен и отклонен апелляционным судом со ссылкой на ч. 2 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме процессуального закона арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. Признан несостоятельным апелляционным судом и довод общества о том, что спорный земельный участок не может относиться к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, поскольку согласно кадастровому плану относится к иной категории земель - землям поселений. По смыслу ст. 85 ЗК РФ земли поселений могут одновременно относиться и к землям особо охраняемых природных территорий. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2008 г. по делу N А32-17309/2007-22/262 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. В приведенном выше примере, применительно к федеральному курорту Сочи, возникла ситуация, когда и сами округа санитарной охраны курорта существуют как бы в двух вариантах. Первый вариант границ таких округов утвержден в полном соответствии с законодательством (действующим по настоящее время Постановлением Совмина СССР от 30 марта 1948 г. N 985 <19>), но при этом не применяется, а второй (более расширенный) вариант, введенный Сочинским горисполкомом с превышением полномочий, наоборот, применяется на практике, в том числе и арбитражными судами. Как следует из судебного акта, суд даже не подозревает о существовании Постановления Совмина СССР от 30 марта 1948 г. N 985. Примечательно, что, исследуя данную проблему, вышеупомянутые авторы также полагали об отсутствии данного решения Совмина СССР. -------------------------------- <19> См.: Постановление Совмина СССР от 30 марта 1948 г. N 985 "Об установлении границ округов и зон санитарной охраны и о мероприятиях по улучшению санитарного состояния курортов Евпатория, Саки, Сочи-Мацеста и курортов Южного берега Крыма" // Документ официально опубликован не был.

Самым же "значимым" аспектом подобных судебных актов являются постоянно повторяющиеся, как "под копирку", выводы суда о том, что "по смыслу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земли поселений (ныне населенных пунктов) могут одновременно относиться и к землям особо охраняемых природных территорий". Это полное повторение спорной и, на наш взгляд, ошибочной позиции Росимущества в отношении "двойной категории земель". К сожалению, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не усматривает оснований для пересмотра таких судебных актов в порядке надзора. Государством в настоящее время ставится задача развития курортов страны, в первую очередь Черноморского побережья. Серьезные инвестиции, конечно же, будут зависеть от возможности инвестора получить земельные участки на праве собственности. Пока не будет снята пресловутая проблема "совмещения правовых режимов земель", инвестиции идут и будут идти в курорты Кипра, Турции и даже нестабильных Абхазии и Крыма, но не в Россию. Каковы же пути решения данной проблемы? Несомненно, существуют объективные посылы к введению ограничений оборотоспособности для некоторых земельных участков в черте курортных населенных пунктов. В первую очередь это связано с тем, что в районе береговой полосы могут размещаться портовые сооружения, объекты таможенной и пограничной служб и т. п., земли общего пользования (пляжи и пляжные сооружения, набережные). При этом согласно ст. 85 ЗК РФ такие земельные участки все равно должны быть отнесены к категории земель населенных пунктов, с установлением соответствующей зоны. Дополнив положения ст. 27 ЗК РФ, необходимо законодательно ввести ограничения их оборотоспособности, хотя частично они уже присутствуют в п. 12 ст. 85 ЗК РФ. В отношении же земельных участков, занятых объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, в курортных населенных пунктах следует разрешить их свободный оборот, в том числе выкуп таких земельных участков. Единственным допустимым исключением из этого правила видится возможность введения ограничения оборотоспособности земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, но расположенными в первой санитарной зоне охраны курорта, то есть непосредственно вблизи прибрежной полосы. Кроме того, представляется возможным внести уточняющие дополнения и в главу XV ЗК РФ в части введения понятия земель курортных населенных пунктов, определения специфики их правового режима. На территориях курортных населенных пунктов зреет еще одна серьезная проблема, связанная с распоряжением земельными участками. Она вызвана все тем же вопросом о принадлежности земель. В случае регистрации права федеральной либо краевой собственности на земельный участок право распоряжения им переходит от органов местного самоуправления к Российской Федерации либо субъекту Российской Федерации. То есть муниципалитет как бы не уполномочен распоряжаться земельными участками на территории, где осуществляется местное самоуправление. Более того, нередки случаи, когда и неразграниченными государственными землями муниципальные власти курортов не распоряжаются. На практике в Краснодарском крае в настоящее время для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным на курорте, после получения отказа органа местного самоуправления необходимо: - во-первых, определиться с уровнем органа исполнительной власти, в который будет подано заявление (федеральный или краевой); - во-вторых, совершить несколько вояжей в столицу субъекта Российской Федерации, где эти органы дислоцированы; - в-третьих, дождаться регистрации права собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации на земельный участок. И все это для того, чтобы в итоге получить отказ в выкупе земельного участка и предложение заключить договор аренды на крайне невыгодных условиях. Совершенно очевидно, что в таких условиях процесс переоформления прав движется крайне медленно, что также не способствует притоку инвестиций. Ведь основная масса инвесторов готова вкладывать средства только в те объекты, права на которые оформлены надлежащим образом. Изложенное свидетельствует о том, что решение вопроса об оборотоспособности земельных участков курортных населенных пунктов не терпит отлагательств.

Название документа