Прекращение владения на земельный участок

ПРЕКРАЩЕНИЕ ВЛАДЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК <*>

О. Г. АВДОНИНА

Авдонина Ольга Геннадьевна, соискатель кафедры гражданского права и процесса Рязанского государственного университета им. С. А. Есенина.

В статье рассматривается правовой механизм владения земельным участком, в том числе понятие и сущность владения, а также проблемы квалификации владения в качестве факта или права. Особое внимание автор обращает на добросовестное и недобросовестное владение, оказывающие большое влияние на прекращение права владения на земельный участок.

Ключевые слова: собственность, владение, прекращение владения, земельный участок.

The article considers legal mechanism of possession of land plot including the concept and essence of possession and also the problems of qualification of possession as a fact or right. The special attention of the author is drawn to fair and unfair possession having impact on termination of right of possession of land plot.

Key words: ownership, possession, termination of possession, land plot.

Владением называется фактическое господство лица над вещью <1>. Если оно соединено в одном лице с правом собственности, то представляет собой существенную часть самого этого права. Но владение может не совпадать с правом собственности, и тогда оно представляет собой особый институт. В соответствии с действующим правопорядком все земли принадлежат государству, если невозможно установить конкретного собственника, поэтому в развитии вещных прав право собственности на землю предшествует владению ею. -------------------------------- <1> См., напр.: Агарков М. М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 1947. N 11. С. 41.

Спорным является вопрос: составляет ли владение факт или право? Если обратиться к мнению римских юристов, то они полагают, что в историческом развитии владение как отношение фактическое предшествует праву собственности как отношению юридическому <2>. Однако здесь не следует смешивать владение с чисто фактическим обладанием вещью. В обществе, которое имеет государство и право, законодатель не может обойти вниманием владение землей, ему необходимо дать оценку владению, сопряженную с юридическими последствиями указанного общественного отношения, а именно разрешением вопросов о правовой защите владения земельным участком и его переходе в собственность от одного лица к другому. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <2> См., напр.: Римское частное право: Учеб. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М., 1996. С. 157 - 158.

Таким образом, институт владения землей является юридическим, он вводится государством, а именно законодательной властью, не имеющим ничего общего с естественным состоянием фактического обладания. При этом владение отличается от собственности полнотой фактического господства над вещью. Собственность есть его наиболее полное и защищаемое проявление, допускаемое правом. С объективной стороны владение подобно отношению к вещи со стороны собственника (реальное господство над предметом владения), однако субъективный (волевой) признак указывает еще только на намерение присвоить (владеть вещью для себя, на себя, взять в свою собственность), которое предстоит реализовать владельцу, поэтому он только как будто имеет право собственности. Объективный (материальный) момент владения представляет телесное проявление господства и власти, который в отношении земельных участков проявляет себя, кроме вступления на участок, оседания на нем и освоения его, также отграничением земельных участков от соседних, принятием мер по их охране. Если субъект не имеет намерения присвоить земельный участок, то он выступает только простым держателем. Держание, т. е. господство без намерения присвоить, выдать за свое, может выступать в ряде случаев критерием, позволяющим вернее определить обстоятельства спора, подлежащие установлению, отграничению одних юридических отношений от других. Наличие обстоятельств присвоения порождает основания для защиты владения против посягательств, направленных на ликвидацию владения. Они могут быть выражены в самоуправстве, насилии над личностью владельца и иных случаях, которые могут быть сопряжены в том числе с нарушением общественного порядка. Стоит только завладеть вещью, принадлежащей другому, как появляется право на предъявление иска. В тот момент, когда поднимается вопрос о защите владения, статус владельца до конца неизвестен. Если бы не существовало специальной собственнической защиты, то стоило бы кому-либо завладеть вещью, принадлежащей собственнику, как последний был бы поставлен в трудное положение опровергать правильность владения нарушителя. При держании (владении не для себя, а для других) лицо признает право другого лица на земельный участок и только пользуется им на определенном законном основании с разрешения собственника или владельца. Владельцами признаются те, для кого служат держатели в осуществлении владения. Владение в таком случае удерживается одним намерением, если только нет намерения его покинуть, а только уйти оттуда, чтобы позднее вернуться. Отношения держания укреплены в обороте и встречаются в отношениях по найму земель и жилищ, а также в случаях предоставления субъектам в предусмотренных законом формах пожизненного и бессрочного пользования земельными участками. За перечисленными категориями держателей признается право извлечения плодов и пользования, но по воле собственника. Если возникают отношения владения отдельно от отношений собственности, преграждают им вступление в силу, то добросовестность требует того, чтобы указанные условия не создавались, а, возникнув, подлежали устранению вместе с владельцем и замене на собственника. Тем более приобретению собственности юридической силы не может препятствовать обычное держание. Отношения собственности, характеризующиеся всей полнотой господства над вещью, находятся вне конкуренции с владением или держанием объекта другими субъектами. Не может являться доброжелательным создание конкуренции за другой объект, выступающий условием передачи владения собственнику, так как и в этом случае конкурирующие субъекты не являются равными в приобретениях и утратах. В таких случаях может возникнуть злонамеренная ситуация объединения интересов конкурентов и недоброжелателей против вступления собственника в свои права. Если имеется другой претендент на вступление в право собственности, то он имеет юридический интерес в неблагоприятном исходе такой несправедливой конкуренции. Равенство возможностей к вступлению в права на имущество может подтверждаться сходными обстоятельствами, которые имеются у обоих претендентов, но обращаются со всей силой препятствий против одного из них. В случае если спор возникает по поводу нескольких объектов, то, исходя из того, кто какой из них защищает, определяется его значение для участника спора, а также какие интересы он защищает. Так, например, возможен спор по поводу земельного участка с участием владельца, собственника и держателя, исход которого будет разрешен с учетом ценности защищаемых объектов: владения, собственности или держания. Если собственность имеет приоритет перед владением и держанием, то защищается собственник с причинением наименьшего вреда владельцу и держателю, если его нельзя избежать полностью. Вообще складывается впечатление, что владение у нас упоминается в широком смысле, охватывая и держание, поскольку закон такого разграничения не проводит. Вместе с тем закон говорит о различии владения законного и незаконного, добросовестного и недобросовестного, которое не имеет никакого смысла применительно к держанию, не порождающему собой владения и собственности (господства исключительно для себя) (например, ст. 234, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)). Законом и договором допускается временное осуществление исключительного господства для себя на земельном участке. Так, в соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Существенный признак, отличающий законное владение от незаконного, состоит в том, что законное владение основывается на одном из тех юридических фактов, которые по закону составляют способ приобретения права, но, за отсутствием того или другого условия, не создали его. Закон не отождествляет владение с правом собственности, поэтому законное владение не то же, что право собственности. Точнее сказать, владение может совпадать с правом собственности или другими правами на земельный участок. Если законное владение то же, что право собственности, непонятно, каким образом закон, говоря о владении, отдельном от права собственности, предлагает различать законное и незаконное владение. Владение может проявляться вне всякой связи с правом собственности и быть даже его нарушением. Большое практическое значение имеет разделение владения земельным участком на добросовестное и недобросовестное. Оно важно для определения объема ответственности владельца перед собственником по прекращении владения. Значение различия между ними усиливается требованием добросовестности для приобретения права собственности по давности. Владение признается добросовестным, пока противное не будет доказано. При этом лицо, владеющее на праве собственности, не знает об обстоятельствах, препятствующих приобретению им этого права. Например, случай вступления во владение по порядку законного наследования, без ведома о завещании, которым земельный участок предоставлен другому. Другими словами, владение признается добросовестным в том случае, когда владелец не сознает неправильности своего владения. Незаконное владение всегда и будет недобросовестным, но недобросовестное владение может быть и незаконным. Указанное различие применимо к законному владению. Приобретая вещь законным способом, лицо может не знать о препятствии, но приобретая незаконным образом, лицо во всяком случае знает о препятствии к приобретению им права. Владение неправомерное может быть одновременно недобросовестным, если владелец знал или должен был знать о неправомерности своего владения, или добросовестным, если он не знал и не должен был знать об этом <3>. -------------------------------- <3> См.: О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Если владение устанавливается на основании соглашений с предшествующим владельцем, то их характер определяет, порвал ли последний окончательно свое владение, чтобы всецело уступить место новому владению, или наоборот. Отсюда создается положение владельца или простого держателя, которое не может быть изменено самим обладателем вещи. Перемена намерения держателя не может превратить его во владельца, поскольку никто не может изменять себе основания владения. Держатель может пытаться изменить основание своего отношения к вещи фактическими действиями против владельца, установив владение первоначальным способом, или держатель может установить иное путем соглашения с владельцем (производным способом). Закону соответствует правило, согласно которому прежний держатель с согласия прежнего владельца становится сам владельцем. Владение добросовестное вначале, может впоследствии сделаться недобросовестным, если владелец при наличности известных обстоятельств должен был убедиться в неосновательности своего владения. Например, лицо покупает земельный участок у собственника, а по прошествии некоторого времени ему становится известно, что продавец на момент сделки был признан в установленном порядке психически больным. Предъявление иска к владельцу не разрушает его добросовестности, но только обязывает к сохранению плодов с этого момента в пользу собственника. Субъектом владения на земельный участок может быть лицо, которое способно быть субъектом права собственности, поэтому ограниченные в этом праве, например, иностранцы на приграничных территориях, не могут обращаться с исками о защите владения на земельный участок. Если лицо не может быть собственником, то оно не может быть, по всей вероятности, и владельцем. Владение выражает намерение присвоения вещи, между тем многие лица лишены воли - малолетние, психически нездоровые не могут приобретать владение. Они могут фактически установить господство, но владение за них приобретают их законные представители - родители, опекуны, попечители. Объектом владения может быть вещь, способная стать объектом права собственности, следовательно, им может выступать земельный участок, поскольку он является вещью, но при условии, если он не имеет запретов и ограничений, предъявляемых к его нахождению в гражданском обороте. Объектно-субъектные обстоятельства также имеют важное значение для такого последствия владения, как приобретение собственности по давности. В одно владение могут соединяться два различных по основанию и происхождению владения, каждое из которых следует своей юридической судьбе. Например, земельный участок, перешедший к наследнику вместе с фактически занятой частью, права на которые у наследодателя отсутствовали. Как возможна общая собственность, так допустимо и совместное владение нескольких лиц одной и той же вещью сообща. Например, несколько мнимых сонаследников владели вместе земельным участком, пока истинный наследник не был установлен открытым завещанием. Владение приобретается в результате действия, которое может совершаться с согласия и при участии прежнего владельца (передача) или помимо его (захват). Захват есть односторонний акт завладения, предполагающий такое отношение к вещи, которое давало бы возможность господства над нею. Если вещь до этого времени находилась во владении другого лица, то необходимо устранить это лицо от господства и (или) не допустить установление фактического господства над ней собственника. Наибольшую трудность для распознания захвата представляет собой ситуация, когда недобросовестная цель достигается совершением правомерных действий, в связи с чем причиняемый вред не очевиден и до поры является скрытым, кем, как и против кого он направлен, в чем выражается, в каких и чьих интересах он причиняется. Конкретные причинители вреда могут действовать к выгоде других субъектов, рассчитывая на последующее получение выгоды от них и для себя. Владение не должно быть неправомерным, злоумышленным или порочным, т. е. осуществляемым вопреки воле предшествующего владельца. Сюда относятся также случаи, когда владение отнималось у предшествующего владельца насильственно или тайно или удерживалось с применением насилия, тайны. Захватчик представляет собой постороннее лицо по отношению к занимаемому земельному участку, которое самовольно завладевает им для себя в отсутствие и без ведома владельца. Он также может насильственно нарушать существовавшее до тех пор владение, окончательно приобретая его только в том случае, если прежний владелец, узнав об этом, не оспаривал захвата или если и оспаривал, то без успеха. Насильственное вытеснение владельца с земельного участка не прекращает его владение, если его подвластным держателям, т. е. владельцам, не для себя удалось удержаться на нем. Когда захватчик овладевает земельным участком в отсутствие лица, через которого владелец осуществляет владение, то захватчик становится владельцем только в том случае, если это лицо, узнав о завладении, терпело его или не могло восстановить потерянного владения. Если же это обусловливалось обманом или небрежностью самого лица, через которое осуществлялось владение, то владение сохраняется за прежним владельцем. Незаконное владение может быть установлено также с помощью подлога, но наряду с его насильственными и самовольными формами они имеют интерес прежде всего для уголовного права, которое предоставляет защиту в рамках уголовного процесса. Передача есть двусторонний акт завладения, основанный на взаимном согласии прежнего и нового владельца и на действиях той и другой стороны, - на вручении и принятии вещи. Передача недвижимостей осуществляется без прикосновения к объекту, посредством письменных актов, но возможно и физическое действие: землевладелец представляет соседу часть своего земельного участка для огорода и указывает для этого место. Продавцу при отчуждении земельного участка достаточно показать покупателю передаваемый земельный участок, чтобы совершить акт передачи участка, но лучше участок до совершения покупки обойти и осмотреть, для того чтобы знать отношения, которые сложились между продавцом и смежными землепользователями (владельцами), а также с другими пользователями земли (совладельцами) на приобретаемом земельном участке. Это необходимо для того, чтобы знать невыгодные для приобретателя вопросы использования интересующего земельного участка до его покупки, поскольку новый владелец должен будет следовать добровольно сложившемуся порядку с участием прежнего владельца. Таким образом, желающий владеть земельным участком не обязан обойти каждый участок поверхности, но достаточно ему войти на какую-либо часть этого участка. Вручение земельного участка является излишним, если лицо, к которому должно перейти владение, уже было его держателем. Достаточно изменить субъективную сторону отношения, чтобы установить владение. Предоставление возможности господства над недвижимостью не нуждается в самой передаче подобно движимому имуществу, что связано с неудобством совершения указанных действий, однако подобно движимым вещам в отношении недвижимостей могут совершаться символические действия по передаче. Например, передача ключей от входных ворот на земельный участок, огороженный забором. Субъективный момент (намерение присвоения) состоит не только во внутреннем убеждении завладевшего, но должен выразиться вовне так, чтобы стало явно для всех, поскольку воля обнаруживается из внешних обстоятельств. Так, собственник земельного участка предоставляет своему соседу часть своей земли в безвозмездное пользование под строительный материал для строительства дома. Сколько бы ни продолжалось такое пользование, оно никогда не превратится в собственность, потому что это не владение. Оно станет владением, если и когда сосед обнаружит свое намерение присвоить себе землю, отказав, например, возвратить ее по требованию собственника. Для возникновения владения требуется соединение субъективного и объективного моментов. Для прекращения владения достаточно устранения одного из них. Прекращение владения всегда наступало в случае смерти владельца, и его наследник должен был вновь обосновать весь состав владения в своем лице, решить задачу по его осуществлению вновь. Владение прекращается, когда теряется господство над вещью как по собственной воле владельца (вручение), так и помимо ее (захват), а также при оставлении земельного участка на произвол, при котором владение утрачивается в том случае, если возможность господства открывается равным образом для неопределенного круга лиц. Владение прекращается, когда владелец теряет желание иметь вещь для себя. Он может прямо выразить свою волю в этом направлении или же его намерение может быть выведено из обстоятельств дела. Выражение воли, противоположной намерению присвоения, может быть соединено с прекращением господства над вещью или же с сохранением его. Продолжая господствовать над вещью, пользоваться ею, владелец заявляет свое намерение владеть вещью от имени другого. Например, покупатель приобрел дом и земельный участок, который сохранил за продавцом для огородничества. Осуществление завладения возможно через представителя или представителей, при этом отношения между ними будут носить характер совместного участия, для чего нужно, чтобы представитель завладел вещью, например обработал часть земли, принадлежащей смежному землепользователю, а также чтобы он совершил это действие от имени представляемого и в соответствии с его волей. Совершает представитель завладение от имени владельца или одного из совладельцев или в свою пользу, обнаруживается из обстоятельств дела. Всякое владение на себя может осуществляться не только лично и непосредственно, но и через управляющих, держателей и других посредников. Действующее российское процессуальное законодательство прямо не проводит различия между спорами о владении и праве собственности на землю, впрочем, как и на другие вещи. Между тем не все случаи допускают слияние исков о владении и о праве собственности. При этом правильное их разграничение влияет на определение подсудности в зависимости от наличия спора о праве. Споры о владении на земельный участок предполагают отсутствие спора о правовых основаниях владения земельным участком. Для обращения к защите необходимо, чтобы истец непосредственно перед самым нарушением владения был владельцем. При преемственной перемене нескольких владельцев суд может защитить только последнего из них перед наступившим нарушением спокойного владения. Так, сосед посадил цветы, заняв край участка другого соседа. Сосед, владение которого нарушено, не жаловался. На другой год сосед, огораживая свое нарушенное владение, наталкивается на сопротивление другого соседа, утверждающего, что это его участок, поскольку на нем находится его цветник. В таком случае лицо, владение которого нарушено, не воспользовалось своевременно правом просить о восстановлении владения, поэтому ему придется уже предъявлять иск в защиту права собственности, лишив себя владения до вступления в юридическую силу судебного решения. Соответственно по гражданским делам о нарушении владения суд не входит в рассмотрение документов, удовлетворяющих право собственности на недвижимое имущество, но лишь восстанавливает нарушенное владение. Это не значит, что в этих делах устраняется возможность представления документов, но только ограничивается их влияние: они представляются в подтверждение владения, но не права собственности, по поводу которого нет спора, поэтому судебное решение не содержит выводов о правах спорящих сторон. Так, например, документы могут служить подтверждением границ владения. Постановленное судом решение по вопросу о владении может быть направлено на устранение однократных, в том числе длящихся некоторое время, нарушений владения, после совершения которых прошел незначительный период времени, нарушитель не претендует на присвоение владения. Иски о владении предполагают их ограничение кратким сроком, так как с течением времени утрачиваются характерные признаки владения и утверждается его присвоение. В последнем гражданском процессе может быть постановлено новое решение, признающее право собственности совсем не за тем лицом, за которым было признано владение в предшествующем судебном процессе. Нарушением владения будет всякое действие, не согласное с исключительным господством владельца над вещью. Оно может состоять в совершенном устранении от господства, и тогда защита будет направлена на возвращение владения, например, кто-нибудь самовольно занял земельный участок. Нарушение владения может состоять в действиях, препятствующих исключительному господству владельца, и тогда защита будет направлена на охранение владения, например, сосед устроил себе дорогу для прохода за водой через чужой земельный участок. В первом случае цель иска заключается в восстановлении прежнего фактического состояния, во втором - в принятии мер, препятствующих лицу продолжать нарушение. Иски о восстановлении нарушенного владения не относятся к спорам о праве, поэтому специальные правила исключительной территориальной подсудности (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)) о предъявлении исков о правах на земельные участки в суд по месту их нахождения не применяются. Родовая подсудность исков о восстановлении владения на земельный участок определяется ст. 24 ГПК РФ - гражданские дела, подведомственные судам, за исключением дел, предусмотренных ст. 23, 25, 26 и 27 ГПК РФ, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. Споры о владении на земельный участок относятся к спорам, которые не связаны с определением права собственности на него, а также с истребованием имущества из чужого незаконного владения. Владение - значит обладание собственником преимуществом в решении вопроса о путях использования вещи, предопределение того, кто, где конкретно на земельном участке, чем будет заниматься. В рассматриваемом случае оспорена власть собственника земельного участка лицом, которое нарушило его владение, в результате чего оно отпало от собственности. Иски о восстановлении нарушенного владения должны быть подсудны тем судам, которые будут более способны проверить фактическую сторону спора о владении на земельный участок с учетом их меньшей сложности. Защите подлежит владение в виде собственности. Сущность защиты владения, составляющая в то же время его собственность, заключается в том, что при обнаружении спора о владении предварительно устраняются всякие вопросы о праве собственности. Обстоятельства, создающие препятствия к вступлению в юридическую силу собственности, могут быть основаны на незнании собственником наличия спорного владения и (или) противостоящих этому юридических условий, других обстоятельств, которые при недобросовестном развитии ситуации могут привести к невозможности вступления в свои права. Отсюда возникает вопрос об ответственности владельца перед собственником. При этом вещь со времени установления владения до возвращения могла повыситься или понизиться в ценности, могла дать доходы, наконец, она могла быть отчуждена. При определении объема ответственности владельца необходимо различать добросовестное и недобросовестное владение. Завладев сознательно против права, недобросовестный владелец должен отвечать за все последствия такого действия. Напротив, добросовестный владелец, не сознающий дефекта в своем праве, должен быть освобожден от ответственности за пользование вещью до обнаружения отсутствия у него права. Если владение не совпало с правом собственности, то по иску лица, доказавшего свое право собственности перед судом, вещь отнимается у владельца. В уважение к добросовестности владельца и в интересах поддержания прочности сделок в гражданском обороте законодатель ограждает такого приобретателя от требований, которые могут быть предъявлены к недобросовестному приобретателю по иску собственника. Недобросовестный владелец должен возвратить собственнику вещь и плоды. Он обязан возвратить вещь в том состоянии, в каком она находилась в момент завладения, а если владение его сначала было добросовестным, то в том состоянии, в каком вещь находилась в момент, когда его владение превратилось в недобросовестное. Недобросовестный владелец обязан вознаградить собственника за уменьшение ценности объекта, происшедшее после этих моментов, неся ответственность в том числе за вред по небрежности. Он освобождается от ответственности за случайный вред, если не будет доказано, что им не были предприняты предписанные меры предосторожности, направленные на предупреждение, устранение или уменьшение вреда. Собственник может не только требовать возвращения земельного участка из чужого незаконного владения (виндицировать его от приобретателя), но и может довольствоваться личным иском против владельца. Если собственник отказывается от виндикации, то за отчужденную вещь владелец обязан заплатить по требованию и выбору собственника или сумму, за которую вещь была продана, или же цену ее по надлежащей оценке. Кроме возвращения вещи недобросовестный владелец обязан возвратить весь чистый доход, не только тот, который действительно был получен, но и тот, который следовало бы получить, если бы поддерживалось хозяйство собственника так, как оно было им заведено. При этом новых источников дохода он не обязан открывать. Он может отделить от вещи все присоединенное им и увеличивающее ценность, если только такое отделение не сопровождается отделением вещи, не уменьшает ценности вещи сравнительно с той, какую вещь имела в момент нарушенного владения. Ответственность добросовестного владельца ограниченнее. Как и недобросовестный владелец, он обязан возвратить вещь, но только в том состоянии, в каком она находилась в момент предъявления иска. В то же время он имеет право не только отделить все то, чем увеличивается ценность вещи, но и требовать вознаграждения за все необходимые и полезные издержки, поддерживавшие или увеличившие ценность, тогда как расходы, которые вызваны роскошью и не являются необходимыми, не составляют никакой выгоды, дают лишь право на отделение. Поскольку владелец является добросовестным, то он умышленно вред сам себе причинять не должен, что будет указывать на его недобросовестность. Он принужден возместить лишь вред, происшедший от его небрежности, а также случайно. Главное отличие добросовестного владельца от недобросовестного состоит в том, что он не обязан возвращать доходы, уже полученные или законно следующие по день объявления ему в установленном порядке об открытии спора против его владения. Обязанность не возвращать доходы также может возникнуть с того времени, когда будет доказано, что неправость его владения сделалась ему с достоверностью известна с другого момента времени. Значит, добросовестный владелец не возвращает потребленных плодов и сохраняет в свою пользу плоды, собранные, но еще не потребленные до указанного в законе момента. Таким образом, например, запасы плодов и овощей остаются за владельцем, но плоды, еще не собранные, ему не принадлежат.

Название документа