Актуальные вопросы признания прав на земельный участок

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

А. П. АНИСИМОВ, С. А. ЧАРКИН, А. Ю. ЧИКИЛЬДИНА

Анисимов Алексей Павлович, доктор юридических наук, профессор, ведущий научный сотрудник сектора современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы.

Чаркин Сергей Анатольевич, кандидат юридических наук, председатель Центрального районного суда г. Волгограда.

Чикильдина Анна Юрьевна, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Волгоградского кооперативного института.

Среди основных принципов действующего гражданского законодательства России ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) закрепляет неприкосновенность собственности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебную защиту. Эта законодательная установка в большой степени имеет значение для осуществления и защиты земельных прав. Земельные участки являются особыми объектами гражданских прав, и их включение в гражданский оборот и провозглашение частной собственности на землю стало новой точкой отсчета в истории развития отечественного земельного законодательства. Однако с этого момента прошло уже целое десятилетие, а правовые проблемы в земельной сфере не исчезают, а только проявляют себя в новой и более серьезной форме. Об этом можно судить по статистике в сфере судебно-арбитражной практики: количество судебных споров, предметом которых являлась земля, с 2007 по 2009 год выросло в два раза. Одновременно с этим большую часть судебных дел составляют дела, связанные с защитой права собственности. Например, в указанный период количество дел об истребовании собственником имущества из чужого незаконного владения увеличилось на 34% <1>. Практика изобилует примерами, подтверждающими актуальность исследования вопросов защиты земельных прав, а особое место среди них занимают споры о признании прав на земельные участки. -------------------------------- <1> См.: Отчет о работе арбитражных судов РФ в 2008 году // Вестник ВАС РФ. 2009. N 5. С. 118.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из общегражданских способов защиты гражданских прав <2>. Данный способ очень распространен на практике, например, он применяется при самовольном занятии земельного участка третьими лицами, нарушении межевых знаков и т. п. Он конкретизируется в ст. 59 ЗК РФ посредством указания на исключительно судебный характер процедуры признания прав на земельный участок. -------------------------------- <2> Анализ возможностей и проблем применения данного способа защиты широко представлен в научной литературе. См., напр.: Амелина Н. Е. Особенности иска о признании права собственности гражданина на земельный участок // Цивилист. 2008. N 2; Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание права // ЭЖ-Юрист. 2005. N 33; Люшня А. В. Иск о признании права собственности и исковая давность // Журнал российского права. 2005. N 11; Люшня А. В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник ВАС РФ. 2007. N 5; и др.

В соответствии с данной нормой лицу необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок. Иск о признании права собственности рассматривается в гражданско-правовой науке как "требование лица, направленное на констатацию факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество" <3>. Судебное решение, установившее право на земельный участок, в свою очередь, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок или сделки с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4>. Данная норма корреспондирует другим положениям указанного Закона, согласно которым одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. Обязательным приложением к судебному акту является кадастровый паспорт объекта недвижимости (земельного участка). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним считается юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. -------------------------------- <3> Серегина О. Л. Иск о признании права собственности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. С. 9. <4> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Изучая судебную практику по данному вопросу, мы находим интересные примеры применения данного способа защиты, которые, однако, не всегда имеют положительный результат <5>. -------------------------------- <5> См.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 3 июля 2008 г. по делу N 33-5023/2008 // СПС "Гарант".

Среди особенностей применения данного способа защиты необходимо выделить следующие: во-первых, данный способ может осуществляться как самостоятельно, так и в совокупности с другими способами; во-вторых, защита прав на земельный участок посредством требования о признании права осуществляется только законными правообладателями земельных участков. Поэтому мы не разделяем господствующую в научной литературе точку зрения о возможности признания права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности <6>. -------------------------------- <6> См., напр.: Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. 1997. N 7; Проблемы экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2000. N 2. С. 107.

Указанный в ст. 59 ЗК РФ способ защиты гражданских прав применяется обычно в случаях, когда ставится под сомнение либо отрицается наличие у лица законного права на земельный участок, что затрудняет реализацию им иных гражданских прав (например, по передаче участка в аренду, заключению договора купли-продажи и т. д.). В случае необходимости установления факта, имеющего юридическое значение (факт владения и пользования земельным участком), данные действия осуществляются судами общей юрисдикции в порядке ст. ст. 264 - 268 Гражданского процессуального кодекса РФ либо арбитражным судом (ст. ст. 217 - 222 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Значение данного способа защиты прав на земельный участок иллюстрирует следующий пример из судебной практики. ООО "Импульс" обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ОАО "Дагсвязьинформ" о признании недействительным решения Дагестанской республиканской регистрационной палаты о регистрации в Едином государственном реестре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним права ответчика на земельный участок площадью 0,59 га и об обязании его устранить препятствия, чинимые ООО "Импульс" по проведению работ по строительству жилого дома и магазина на участке площадью 0,4 га, расположенном там же. На основании ст. 49 АПК РФ до принятия судом решения истец уточнил требования: просил также признать за ним право на постоянное (бессрочное) пользование участком площадью 0,4 га. В качестве второго ответчика по делу суд привлек Дагестанскую республиканскую регистрационную палату. Суд первой инстанции оставил без рассмотрения исковое требование о признании за ООО "Импульс" права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, ссылаясь на то, что истец в установленном порядке не обращался с соответствующим заявлением в Дагестанскую республиканскую регистрационную палату. По мнению суда, заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ в регистрации соответствующего права. Несоблюдение установленного Законом о регистрации прав на недвижимость порядка досудебного урегулирования спора препятствует суду в разрешении спора по существу. Однако этот вывод суда является ошибочным. ООО "Импульс" и ОАО "Дагсвязьинформ" претендуют на спорный земельный участок, каждый из них считает себя законным землепользователем этого участка. В подтверждение права на землю истец ссылается на решение президиума Махачкалинского городского Совета народных депутатов от 26 августа 1991 г. N 367 "О разрешении строительства кооперативу "Импульс" магазина по продаже сельхозпродуктов" и государственный акт на право пользования землей от 8 октября 1991 г. Ответчик обосновывает свои права на землю решениями исполкома Махачкалинского горсовета от 18 февраля 1986 г. N 47-д "Об отводе производственно-техническому управлению связи ДАССР земельного участка под строительство автоматической междугородней телефонной станции по просп. Калинина" и от 15 октября 1986 г. N 273-д "О разрешении производственно-техническому управлению связи ДАССР строительства 14 - 16-этажного индивидуального жилого дома на углу просп. Калинина и ул. Чернышевского". При таких обстоятельствах истец правомерно заявил требования о признании права на спорный земельный участок. Кроме того, суд с достаточной полнотой не проверил основания возникновения прав на землю у каждой из сторон, не установил, имело ли место прекращение каких-либо прав на землю в установленном порядке. Суд также не проверил, в каком порядке осуществлялся отвод земель истцу и ответчику, не дал правовой оценки документам по межеванию земель, которое проводилось лишь в 2002 г., не проверил соблюдение порядка проведения межевания. Таким образом, суд не разрешил по существу возникший между сторонами земельный спор и принял решение без полного и всестороннего изучения обстоятельств дела. При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты, удовлетворяющие исковые требования одной из спорящих сторон, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно п. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 9 сентября 2003 г. N 3168/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1.

Н. Е. Амелина выделяет как основную особенность признания права собственности гражданина на земельный участок из земель населенных пунктов то, что данный способ защиты права собственности применяется, как правило, когда у гражданина отсутствуют документы на земельный участок. По ее мнению, само право собственности объективно существует, при этом гражданин не является формальным собственником земельного участка, но в то же время он - титульный владелец <8>. -------------------------------- <8> См.: Амелина Н. Е. Бесплатная приватизация гражданами земельных участков из земель населенных пунктов и проблемы признания права собственности на них: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 9.

Способ защиты прав граждан и их объединений посредством признания этих прав применяется судом путем вынесения соответствующего решения о праве гражданина в отношении определенного имущества, будь то земельный участок либо иная недвижимость. В связи с этим следует подчеркнуть тесную взаимосвязь признания права на земельный участок как общегражданского способа защиты права и виндикационного и негаторного исков как специальных, а именно вещно-правовых способов защиты земельных прав. В данной сфере дискуссионным является вопрос о возможности применения виндикационного способа защиты в отношении вещных прав на земельные участки и на недвижимость в целом. Одни авторы, например Е. А. Суханов, полагают, что поскольку имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, то спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности соответствующей записи и должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости. Более того, он считает, что и лишиться владения в смысле фактического, физического обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона", которые действительно можно истребовать из чужого незаконного владения <9>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <9> См.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2005. Т. 2. С. 184 - 185.

Другие авторы отмечают, что требование о признании должно так или иначе сочетаться с виндикационным. Напомним, что согласно ст. 301 ГК РФ виндикационный иск - это иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Применение виндикационного иска возможно, во-первых, в том случае, когда собственник лишен индивидуально-определенной вещи и истребует ее из владения несобственника-владельца. Во-вторых, когда собственник лишен индивидуально-определенной вещи и истребует ее из владения добросовестного приобретателя. Так, В. С. Ем высказывает суждение о том, что при защите имущественных прав признание права может быть как самостоятельным способом защиты, так и необходимым составным элементом других способов защиты. Например, при решении вопроса о виндикации вещи суд в первую очередь должен признать право собственности истца на эту вещь и потом решать вопрос о наличии или отсутствии условий для ее виндикации <10>. На наш взгляд, указанные вещно-правовые способы будут применимы в равной степени при защите прав на земельные участки, поскольку на практике возникают ситуации, когда одно лицо продает земельный участок, ему не принадлежащий, а другое лицо, его приобретающее, не обладает высокой правовой грамотностью и, надеясь на порядочность "продавца", отдает определенную сумму за земельный участок. Спустя некоторое время появляется собственник, требующий освободить участок и не препятствовать хозяйствованию на нем. Хотя по данным случаям и не ведется никакой особой статистики, они все же достаточно часто имеют место в реальной действительности. -------------------------------- <10> См.: Слесарев В. Л., Якимов А. А. Актуальные вопросы виндикации недвижимости // Закон. 2007. N 9. С. 45.

А. Н. Гуев называет следующие признаки, по которым лицо может быть отнесено к категории добросовестных приобретателей: лицо получило вещь возмездно; оно не знало о неправомерности сделки (отсутствие умысла) и не могло знать, что приобретает вещь у лица, которое не имеет права отчуждать ее (отсутствие неосторожной формы вины) <11>. -------------------------------- <11> См.: Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ // СПС "Гарант".

Добросовестность действий приобретателя в момент сделки является обязательным условием виндикации, однако как быть, если он узнал об отсутствии у продавца права распоряжаться данным имуществом после ее совершения? На этот вопрос попыталась ответить М. А. Ерохова: "...с точки зрения ст. 302 ГК РФ добросовестность и все иные возможные возражения против виндикации должны быть именно в момент совершения сделки". Намек на то, что добросовестность, как и иные возражения против виндикации, предусмотренные в ст. 302 ГК РФ, должны быть в момент совершения сделки, сделан в п. 4 Обзора <12>. В предпоследнем абзаце этого пункта отмечается, что "приобретатель имущества получает защиту, только если был добросовестен как в момент заключения возмездной сделки, направленной на приобретение спорного имущества, в момент поступления имущества в его владение, так и в момент, когда отчуждатель получает от него плату за переданное имущество" <13>. -------------------------------- <12> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1. <13> Шитик И. Н. Виндикационные иски: нерешенные вопросы: Интервью с М. А. Ероховой, главным консультантом Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ // Арбитражное правосудие в России. 2009. N 1. С. 45.

Несомненно, важное значение имеет основание, по которому вещь выбыла из владения собственника: хищение, утеря вещи собственником или лицом, которому оно передано во владение, а также другие основания. Поскольку земельный участок не может быть утерян или похищен, для нас представляет интерес лишь последняя группа оснований. К иным путям выбытия относятся, в частности, такие случаи, как совершение сделок под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом (ст. 179 ГК), под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК), т. е. в тех случаях, когда вещь выбыла помимо воли собственника вещи <14>. -------------------------------- <14> См.: Блохина И. В. Истребование имущества из чужого незаконного владения: виндикация: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 56.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" судам были даны следующие рекомендации: течение срока исковой давности по иску об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения начинается со дня обнаружения этого имущества, а исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново <15>. -------------------------------- <15> См.: Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.

На наш взгляд, заслуживают внимания предлагаемые изменения в ГК РФ в части уточнения особенностей защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимость, которые сосредоточены в Концепции развития законодательства о вещном праве, разработанной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в рамках общей Концепции совершенствования гражданского законодательства в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". Авторы Концепции предлагают в случае, если соответствующее вещное право на объект недвижимости зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, применять правила о виндикации только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права. То есть надлежащий собственник (обладатель иного вещного права), утративший владение объектом недвижимости, в случае государственной регистрации соответствующего вещного права на этот объект за другим лицом должен оспорить зарегистрированное право (предъявить иск о признании своего права) в качестве обязательного условия для предъявления виндикационного иска; названные требования должны быть предъявлены одновременно. Причем, если нет оснований для удовлетворения виндикационного иска, в том числе вследствие истечения срока исковой давности, то в удовлетворении такого иска о признании права тоже должно быть отказано <16>. Таким образом, разработчики Концепции справедливо подчеркивают юридическую зависимость между признанием права и виндикационным иском. -------------------------------- <16> http://www. privlaw. ru

Данная взаимосвязь подчеркивается также судебной практикой не только в отношении права собственности, но и при защите иных вещных прав. Так, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <17> гласит: если унитарное предприятие или учреждение обратилось в суд с иском о признании права хозяйственного ведения, оперативного управления или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду необходимо установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия или учреждения. Далее п. 36 Постановления указывает на то, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Таким образом, суд начинает рассматривать виндикационное притязание с того, есть ли основание для признания истца собственником имущества. -------------------------------- <17> Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Признание прав на земельный участок - это перспективный и широко применяемый способ защиты земельных прав, который может рассматриваться как эффективный способ защиты в нескольких случаях: либо когда требуется доказать такое юридически значимое обстоятельство, как существование ранее возникших прав в отношении земельного участка (и в этом случае он, как правило, применяется наряду с виндикационным иском), либо когда речь идет о признании права как способе его приобретения, например, в отношении случаев признания права собственности на земельный участок. В юридической литературе формулируется ряд условий удовлетворения исков о признании права собственности <18>. В частности, к ним относятся такие условия, как существование вещи в натуре, ее индивидуальная определенность, наличие спора о праве на земельный участок и наличие доказательств, подтверждающих юридические факты, достаточные для наделения ответчика правом собственности. На практике последнее условие зачастую является самым трудновыполнимым, но судами в качестве таких доказательств рассматриваются различные документы - справки о полной выплате паевых взносов, акты предоставления земельных участков, квитанции об уплате земельного налога и т. д. Такое условие, как наличие спора о праве, иногда ошибочно считают возникшим, например, если идет спор с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии о выдаче свидетельства о государственной регистрации права в случае непредставления необходимых документов для регистрации. В этом случае, на наш взгляд, отсутствует факт оспаривания права, ведь орган власти не претендует на вещь, и в этом случае необходимо оспаривать действия Службы в рамках гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. -------------------------------- <18> Об этом подробнее см.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Научн.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А. В. Зарубин и др.; под общ. ред. В. Н. Соловьева; научн. ред. С. В. Потапенко. М.: Юрайт, 2010. С. 161 - 162.

В заключение заметим, что в современных условиях развития общества необходимость защиты прав человека от неправомерных действий третьих лиц, поддержание земельного правопорядка выходят на первый план, а формирующаяся судебная практика показывает, что для обеспечения должного правового режима земельных участков недостаточно одного нормативного закрепления прав и обязанностей землепользователей, в том числе и в сфере защиты их прав. При этом общегражданские способы защиты прав имеют большое значение при разрешении земельных споров и могут применяться наряду со специальными. Подтверждение этому мы видим в приведенных выше примерах из судебной практики, связанных с применением такого способа защиты прав, как признание прав на земельный участок. Причем в перспективе способ признания права приобретает особое значение для применения виндикационных исков.

Пристатейный библиографический список

1. Амелина Н. Е. Бесплатная приватизация гражданами земельных участков из земель населенных пунктов и проблемы признания права собственности на них: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. 2. Амелина Н. Е. Особенности иска о признании права собственности гражданина на земельный участок // Цивилист. 2008. N 2. 3. Блохина И. В. Истребование имущества из чужого незаконного владения: виндикация: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 4. Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты - признание права // ЭЖ-Юрист. 2005. N 33. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 5. Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2005. Т. 2. 6. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Научн.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / А. В. Зарубин и др.; под общ. ред. В. Н. Соловьева; научн. ред. С. В. Потапенко. М.: Юрайт, 2010. 7. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ // СПС "Гарант". 8. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. 1997. N 7. 9. Люшня А. В. Иск о признании права собственности и исковая давность // Журнал российского права. 2005. N 11. 10. Люшня А. В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник ВАС РФ. 2007. N 5. 11. Проблемы экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 2000. N 2. 12. Серегина О. Л. Иск о признании права собственности: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. 13. Слесарев В. Л., Якимов А. А. Актуальные вопросы виндикации недвижимости // Закон. 2007. N 9. 14. Шитик И. Н. Виндикационные иски: нерешенные вопросы: Интервью с М. А. Ероховой, главным консультантом Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ // Арбитражное правосудие в России. 2009. N 1.

Название документа