Без торгов рука руку моет

БЕЗ ТОРГОВ РУКА РУКУ МОЕТ

Н. АНДРИАНОВ

Николай Андрианов, руководитель юридического отдела, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Нижегородской правовой академии, г. Нижний Новгород.

На страницах газеты "ЭЖ-Юрист" автор одной из публикаций <1> высказал предположение, что применение торгов в ходе предоставления земельного участка для строительства выгодно гринмейлерам - лицам, подающим заявку на участие в торгах с целью заработать на последующем ее отзыве в интересах инвестора, и органам власти, уполномоченным на распоряжение публичными землями. Однако с этим можно поспорить. -------------------------------- <1> Попов М. Да здравствуют торги? // ЭЖ-Юрист. 2010. N 41. С. 9.

По материалам реального дела

ООО с 1993 года арендовало находящееся в муниципальной собственности здание кафе. На протяжении 15 лет аренды неоднократно обращалось в муниципалитет с просьбами о выкупе объекта или разрешении его реконструкции с использованием механизма инвестиционного контракта, однако получало отказ. В 2007 году муниципалитет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора из помещения по мотиву существенного нарушения условий договора аренды. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, однако ФАС Волго-Вятского округа принятые по делу судебные акты отменил ввиду отсутствия доказательств нарушения условий договора и истечения срока исковой давности. Вступивший в силу 4 августа 2008 года Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дал арендатору надежду на возможность выкупить здание. Однако объект недвижимости заблаговременно (за месяц до вступления Закона в силу) был включен муниципалитетом в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что вывело данный объект из сферы действия Закона N 159. Учитывая эти обстоятельства, ООО обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить здание в аренду на новый срок (поскольку включенное в упомянутый перечень имущество как раз и предназначено исключительно для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства). Однако в предоставлении здания в аренду было отказано, и общество решением арбитражного суда было выселено из здания в связи с окончанием срока аренды. Заявление общества об оспаривании отказа в предоставлении здания в аренду на новый срок было оставлено без удовлетворения судами первой и апелляционной инстанций, которые пришли к выводу о том, что муниципалитет как собственник имущества волен распоряжаться им по своему усмотрению, а включение здания в специальный перечень не создает обязанности предоставить его в аренду. ФАС Волго-Вятского округа решения нижестоящих судов оставил без изменения, указав на нарушение заявителем ряда формальных требований при подаче обращения о предоставлении здания в аренду. Устранив данные нарушения, общество вновь обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить здание в аренду. Однако к этому времени здание уже было исключено из утвержденного в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечня. Арбитражный суд Нижегородской области, рассмотрев очередное заявление ООО, сделал вывод, что действия органов местного самоуправления по включению здания в перечень имели исключительной целью воспрепятствование реализации арендатором права выкупа здания, и применил абз. 2 п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, признав за заявителем право выкупа здания в порядке Закона N 159. Суды апелляционной и кассационной инстанций, однако, с таким выводом не согласились, отменив решение Арбитражного суда Нижегородской области.

Двойной отказ

В период рассмотрения дела судом кассационной инстанции орган местного самоуправления опубликовал в СМИ сообщение о том, что занятый спорным зданием кафе земельный участок предоставляется в аренду третьему лицу с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства гостиницы. В ответ на данную публикацию ООО также обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого земельного участка в аренду для тех же целей. Муниципалитет обществу отказал, мотивируя отказ тем, что предоставление участка с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает его предоставление первому лицу, обратившемуся с заявкой. Посчитав такой отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Нижегородской области в удовлетворении требований обществу было отказано. В обоснование отказа суд первой инстанции сослался на отсутствие оснований для предоставления спорного земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды, поскольку в силу правила п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется для инвесторов-застройщиков на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Также суд указал, что публикация информации о возможности предоставления в аренду находящегося в муниципальной собственности спорного земельного участка осуществлена исключительно в целях информирования населения и лиц, права которых может затронуть строительство гостиницы, о состоявшемся акте выбора земельного участка в порядке п. п. 3, 4 ст. 31 ЗК РФ и права и законные интересы заявителя фактом предстоящего строительства здания гостиницы на спорном земельном участке никоим образом не нарушены. Вынося указанное решение, суд не принял во внимание следующие обстоятельства: - спорный земельный участок был несвободен (на нем располагалось муниципальное здание); - границы участка были сформированы задолго до обращения третьего лица (участок был поставлен на кадастровый учет в 2007 году); - третье лицо не потратило ни копейки на реализацию процедуры формирования земельного участка. Примечательно, что указанное судебное решение состоялось уже после принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10. Земельный участок, находящийся в публичной собственности, должен предоставляться на торгах, если подано несколько заявлений о предоставлении этого участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Первый арбитражный апелляционный суд своим постановлением оставил решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, сделав вывод об отсутствии у ООО заинтересованности в предоставлении участка.

Спор продолжается...

Приведенный пример показывает, как правовые инструменты, созданные, в общем-то, для обеспечения реализации прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности (возможность льготного выкупа арендуемых объектов недвижимости, создание фондов имущественной поддержки малого предпринимательства, возможность предоставления земельного участка для строительства без торгов), используются органами местного самоуправления не в интересах муниципального образования и субъектов предпринимательской деятельности, а вопреки им. Предоставление земельных участков для строительства без торгов - один из таких инструментов, позволяющий органам власти и местного самоуправления предоставлять участки тем лицам, которым они сочтут нужным, в отсутствие каких-либо четких критериев выбора претендентов и порой вопреки интересам муниципального образования. Именно поэтому изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10 правовая позиция представляется обоснованной. Таким образом, решение вопросов застройки территории поселения по принципу очередности подачи заявок - не самый эффективный способ обеспечить баланс частных и публичных интересов. Зачастую именно проведение торгов по продаже права аренды участка наименее выгодно органам, распоряжающимся публичными землями, поскольку не позволяет гарантировать предоставление участка конкретному лицу, а предполагает относительно открытую процедуру выбора претендента на обладание земельным участком. Понесенные при формировании земельного участка затраты, как правило, с лихвой компенсируются за счет доходов, полученных от реализации права аренды на торгах. А что касается гринмейлеров, то ни у кого нет желания из-за них отказаться от института торгов. Бороться с таким явлением нужно другими способами. Что касается спора коммерческой организации и муниципалитета - точка в нем еще не поставлена. Состоявшиеся по делу судебные акты будут оспариваться заявителем в кассационном порядке. В отличие от предпринимателя О. П., "права которого столь успешно защитил Президиум ВАС РФ", заявитель по данному спору (в рамках которого по нескольким делам состоялось порядка полутора десятков судебных постановлений) участвует в каждом процессе, и его заинтересованность в осуществлении хозяйственной деятельности на спорной площадке сомнений не вызывает.

Название документа Интервью: Кадастровая ретроспектива ("Юридическая газета", 2011, N 5) Текст документа

КАДАСТРОВАЯ РЕТРОСПЕКТИВА

О. А. СКУФИНСКИЙ

Когда будет сформирован полноценный кадастр недвижимости по всей России и соответственно созданы условия для введения налога на недвижимость, в переходе на который может быть заинтересован бизнес? Насколько ощутимо увеличатся издержки по проведению кадастровых действий и каковы перспективы внесудебного рассмотрения кадастровых споров? Об этом рассказывает председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Александрович Скуфинский.

- Олег Александрович, как Вы оцениваете сегодняшнее состояние кадастра недвижимости? Как идет работа по его наполнению? - На сегодня кадастр недвижимости не сформирован. Создать такой кадастр, который будет увязывать земельный кадастр и реестр объектов капитального строительства, то есть "посадит" каждый объект капитального строительства на свой земельный участок, еще только предстоит. Если мы говорим о земельном кадастре, то он более или менее создан, чему поспособствовала реформа по земельному налогу. Сейчас внесены сведения практически по 50 млн. земельных участков, не внесенными остались, по нашим оценкам, около 20 - 30% участков. Что касается реестра объектов капитального строительства, то в относительно кондиционной форме он существует лишь в 12 регионах - там, где был создан Единый государственный реестр объектов капитального строительства. В этих субъектах Федерации полноценный кадастр недвижимости может быть создан в первую очередь. На это потребуется года три, потому как наверняка возникнет масса вопросов, связанных с правами на объекты и наложением их координат при совмещении земельных участков и зданий. Так, объект капитального строительства может "на бумаге" оказаться, к примеру, в речке или в соседнем муниципалитете. Еще в ряде регионов информация об объектах капитального строительства существует в фотообразах, но не переведена в реестр. В остальных субъектах РФ сведения находятся в основном "на бумаге", и, как правило, только об объектах жилого назначения. Вместе с тем нужно отметить, что в этом направлении имеются подвижки. Во-первых, ожидается принятие Минэкономразвития системообразующего документа - классификатора объектов недвижимости. Во-вторых, Федеральное БТИ, выиграв объявленный Росреестром конкурс, должно провести инвентаризацию архивов органов техинвентаризации всех уровней - регионального и муниципального - и сформировать информационный ресурс об объектах капитального строительства. В целом можно сказать, что в последнее время вопрос о создании кадастра недвижимости находится в постоянном фокусе и Минэкономразвития, и Росреестра. Тем более на фоне выраженной политической воли на ускорение реформы налогообложения недвижимости, которая из идеи уже превращается во что-то вполне конкретное.

- А как обстоят дела с внесением в реестр объектов капитального строительства нежилого назначения? - В части сведений по нежилым объектам ситуация сложнее. Дело в том, что эти сведения, и то в очень обобщенном виде, сформированы только у ФНС в рамках работы по администрированию налога на имущество организаций. При этом передать их в Росреестр налоговая служба не может в силу ограничительного действия ст. 102 НК РФ о налоговой тайне. Аналогичная ситуация в информационном обмене, а вернее в его отсутствии, существует и у органов власти субъектов РФ. Конечно, абсурдная ситуация - один орган власти не может передать информационный ресурс на сверку другому органу власти! И эту проблему в свете работ по технической инвентаризации, проводимых Росреестром, необходимо решать на законодательном уровне. И решать сейчас. Кстати, роль администрации субъектов РФ и муниципальных образований как получателей имущественных налогов и арендных платежей в вопросах формирования кадастра недвижимости существенна. Ведь в их ведении находятся региональные и местные органы техинвентаризации, обладающие сведениями об объектах недвижимости, в том числе нежилого назначения.

- В противном случае получится, что "нежилье" вообще может оказаться вне кадастра недвижимости? - Мало того, что неучтенные объекты нежилого назначения могут выпасть из кадастра. Как следствие, когда будет принято решение по налогу на недвижимость, может сложиться следующая ситуация. Вся "социалка" - жилые объекты - будет введена в кадастр, ее стоимость подсчитают для целей налогообложения. Что же касается нежилых объектов, по которым сегодня формируются основные налоговые поступления в бюджет и в отношении которых, при определенных условиях, бизнес может быть заинтересован в переходе на налог на недвижимость, то они могут выпасть из-под налогообложения.

- Напрашивается вывод, что создание к 2013 году во всей стране условий для введения налога на недвижимость нереально? - На мой взгляд, совершенно нереально. Если ситуацию проанализировать объективно, то можно говорить о том, что к 2013 году только в отдельных субъектах РФ могут быть созданы условия для введения налога на недвижимость. Речь идет в первую очередь о вышеуказанных 12 регионах, где сегодня сформирован информационный ресурс по объектам капитального строительства. При интенсивной работе, наличии политической воли и эффективном решении административно-управленческих вопросов к 2015 году условия для введения налога на недвижимость могут быть созданы для всей страны. После этого потребуется еще год, чтобы по каждому без исключения региону просчитать экономические последствия реформы налогообложения недвижимости как для граждан и бизнеса, так и для бюджета и принять взвешенные решения по всем элементам налога, в том числе налоговым ставкам, льготам и вычетам. Причем в отношении граждан очень важно установить такой порядок, чтобы уплаченный налог на недвижимость расходовался исключительно на развитие инженерной и социальной инфраструктуры территории муниципального образования, на которой они проживают. И в этом вопросе должна быть полная прозрачность: гражданин, который, по сути, нанял муниципальное образование в качестве управляющей компании, должен знать, на что конкретно потрачены его налоговые платежи. А то как у нас получается, особенно в сельской местности? Граждане налоги в казну платят, а при этом дороги и инженерные сети проводят и ремонтируют сами, мусор убирают, детские площадки строят за свой счет и т. д. Поэтому без решения вопроса об ответственности муниципальных властей за целевое расходование средств налогоплательщиков реформа налогообложения недвижимости, которая позиционируется как социально справедливая, обречена на провал.

- Олег Александрович, Вы сказали, что бизнес может быть заинтересован в переходе на налог на недвижимость. В чем заключается выгода? - В налоговую базу по налогу на имущество организаций сейчас включается активная часть основных фондов - машины и оборудование. Правда, действующим законодательством предоставлена возможность проводить их ускоренную амортизацию. При переходе же на налог на недвижимость машины и оборудование под налогообложение не подпадают. Таким образом, предприятия смогут "безнаказанно" проводить модернизацию своих основных фондов, что, по предварительным оценкам, приведет к повышению производительности труда в два-три раза. Поэтому бизнесу, при взвешенном подходе по ставкам, введение налога на недвижимость весьма выгодно. Сейчас на примере двух регионов - Республика Татарстан и Калужская область - просчитываются экономические последствия реформы налогообложения недвижимости. К июлю этого года, по завершении проекта, можно будет более предметно оценить, насколько позитивно может сказаться реформа на положении бизнеса и какой подход по ставкам является для него оптимальным.

- Минэкономразвития не так давно выпустило два приказа, устанавливающих "прайс-лист" за предоставление сведений из системы кадастра недвижимости. Один из приказов введен в действие с 1 января. Скажется ли принятие этих документов на издержках компаний и граждан по проведению кадастровых действий? - Сегодня существует общий вектор, закрепленный в нормативных документах, на переход органов по регистрации прав и кадастрового учета на самофинансирование. Речь идет о дополнительных финансовых средствах, формируемых за счет оказания информационных услуг населению и бизнесу, которые затем могут быть использованы на развитие системы. Сейчас такая модель внедряется, в том числе посредством принятия вышеуказанных приказов Минэкономразвития. Цифры предусмотрены, на первый взгляд небольшие - от 150 до 2500 рублей, но это если говорить о единичном запросе. Однако если возникает необходимость регулярного обращения за сведениями, то сумма набегает достаточно ощутимая. Взять, к примеру, таких системных потребителей, как кадастровые инженеры, риелторы, банки или ТЭК, которые оптом покупают данную информацию. По их мнению, размер платы установлен завышенный. Поэтому новые довольно ощутимые издержки в структуре стоимости услуг, например кадастровых инженеров (до 10%), которые себе в ущерб, понятное дело, работать не будут, лягут в том или ином виде дополнительным бременем на их клиентов - как компании, так и граждан. Что касается ТЭК, то очевидно, что дополнительные издержки будут закладываться в тарифы естественных монополий, что в конечном итоге отразится на экономике в целом.

- Олег Александрович, и что говорят в Росреестре? Перспектива, когда крайним может оказаться рядовой потребитель, малоутешительна... - По информации представителей Росреестра, каждая цифра имеет финансово-экономическое обоснование и была согласована с Минфином. Приводится еще один аргумент: поскольку уровень платы за сведения кадастра недвижимости в электронном виде на порядок ниже, такие меры послужат стимулом для заявителей переходить на электронный формат. Согласитесь, терапия довольно жесткая! В любом случае заявитель не может вот так взять и по мановению волшебной палочки перейти на "электронку". Ему нужно получить ЭЦП, освоить технологию, подготовить материально-техническую базу. Представляется, что на фоне стремительного внедрения новаций и создания стимулов необходимо активно обучать клиентов и помогать им переходить на электронный формат взаимодействия.

- Может, хорошая рентабельность по госуслугам - неплохой фактор? У Росреестра появятся деньги, которые можно пустить на повышение качества услуг. Главное, чтобы средства пошли по целевому назначению. - Совершенно верно. Если у Росреестра будет возможность вложить, так сказать реинвестировать, средства, полученные за предоставление сведений компаниям и гражданам, на модернизацию технологий, оснащение своих офисов, повышение качества предоставления услуг, то, конечно, их оплата будет оправдана для потребителей.

- Летом прошлого года был принят закон, вводящий институт внесудебного урегулирования споров в сфере кадастровой оценки. Олег Александрович, этот институт уже работает? - Комиссии по внесудебному урегулированию споров, которые как раз и призваны разрешать неоднозначные моменты в сфере кадастровой оценки, пока не заработали. Сейчас только создается инфраструктура для этого института. Комиссии создаются при Росреестре, в их состав помимо чиновников данного ведомства будут входить представители региональных властей, Национального совета по оценочной деятельности и саморегулируемой организации, членами которой были оценщики, выполняющие оспариваемую оценку. При этом в качестве наблюдателей без права голоса в заседаниях комиссий смогут принять участие представители бизнес-объединений, дабы обеспечить публичность и общественный контроль их деятельности.

- Ранее обсуждался вопрос о том, что будет не внесудебная, а обязательная досудебная стадия разрешения данных споров. Почему не удалось реализовать эту идею? - На мой взгляд, законодатели не захотели пойти по пути установления такой жесткой конструкции в контексте ущемления интересов граждан и бизнеса и лишения их права сразу идти в суд. Видимо, опасались вводить непроработанный до конца досудебный институт. Хотя и представители Высшего Арбитражного Суда РФ, и мы со своей стороны неоднократно поднимали вопрос о том, чтобы была установлена внесудебная процедура не как альтернативная судебной, а именно как обязательная досудебная.

- Обсуждается ли введение института внесудебного механизма по всем кадастровым спорам, а не только по тем, которые касаются оценки? - Отсутствие в Законе о кадастре недвижимости нормы о внесудебном урегулировании кадастровых споров - это системный вопрос, решение которого разгрузило бы суды. Последние, рассматривая подобные споры, нередко привлекают экспертов, что сказывается на сроках судебного разбирательства. При этом нужно учитывать и субъективные критерии привлечения экспертов. Когда работает институт внесудебного рассмотрения споров с участием представителей профессиональных объединений, представителей репутационных общественных организаций - ТПП, РСПП, "Деловая Россия", ОПОРА, то возникают такие факторы, как скорость и объективность. Необходимость внесудебного механизма очевидна, как, впрочем, и решения иных системных вопросов, например перевода кадастровой деятельности на саморегулирование. Будем продолжать последовательно и настойчиво обсуждать эти вопросы на разных дискуссионных площадках. К слову, для внедрения подобного механизма по спорам в части кадастровой оценки понадобилось шесть лет. Так что будем и далее следовать Евангельской мудрости: "Просите, и дано будет вам; ищите и найдете; стучите, и отворят вам"...

Интервью провела Оксана Бодрягина "Юридическая газета"

Название документа