Налогообложение земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НА КОТОРЫХ РАСПОЛОЖЕНЫ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА

А. М. ТАРАРИН, И. Ю. КУТНИЧ

Тарарин Андрей Михайлович, директор муниципального предприятия города Нижнего Новгорода "Центр обеспечения градостроительной деятельности", доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, кандидат технических наук (г. Нижний Новгород).

Кутнич И. Ю., начальник сектора муниципального предприятия города Нижнего Новгорода "Центр обеспечения градостроительной деятельности" (г. Нижний Новгород).

В статье рассматриваются правовые основы налогообложения земельных участков под многоквартирными жилыми домами (МКД). Обосновываются методические подходы к определению доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Определяются возможные, не противоречащие законодательству варианты привлечения к уплате земельного налога налогоплательщиков, имеющих в собственности помещения, расположенные в МКД. Приводится пример расчета земельного налога на земельные участки, на которых расположены МКД. Сформулированы предложения по внесению изменений в законодательство.

Ключевые слова: земельный налог, многоквартирный жилой дом, МКД, нежилое помещение, доля в праве общей собственности.

Methodological guidelines for the taxation of land plots occupied by multyroom dwelling houses A. M. Tararin, I. Y. Kutnich

The article considers the legislation foundations for the land taxation of land plots, occupied by apartment houses. The methodological approaches to the calculation of the owner's shares within a joint apartment house ownership are justified. Some possible options to cover by land tax taxpayers, who are owners of parts of apartment houses, in terms of current legislation, are considered. The example of land tax calculation of land plots occupied by apartment houses is given. The proposals to amend the legislation are suggested.

Key words: land tax, apartment house, non-residential premises.

Целеполагание и актуальность

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Это одно из основных положений земельной политики. Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая зависит от ценности земли и ее площади, а также исходя из налоговой ставки, зависящей от вида разрешенного использования земельного участка, что обеспечивает справедливое налогообложение собственников земельных участков. В настоящее время процесс налогообложения земельных участков, занимаемых многоквартирными домами (далее - МКД), не урегулирован законодательством Российской Федерации в полной мере. Вместе с тем принцип платности использования земли имеет важное социальное и экономическое значение для органов местного самоуправления городских округов. Во-первых, земельные участки под МКД образовывались с применением различных методических подходов и с учетом сложившейся на момент образования земельного участка градостроительной ситуации, что привело к тому, что в одних случаях земельные участки были поставлены на кадастровый учет по отмостку и имеют площадь многократно меньше предусмотренной нормативами, а в других - с избыточными прилегающими территориями, используемыми жильцами, но значительно превышающими нормативные значения площадей. Во-вторых, во многих МКД имеются нежилые помещения, используемые для ведения бизнеса (магазины, парикмахерские, офисы и т. п.), собственники которых также обязаны платить за использование земельного участка. Для собственников отдельно стоящих нежилых зданий и встроенных нежилых помещений в многоквартирных домах должны быть обеспечены равные условия ведения бизнеса. В-третьих, земельный налог в полном объеме поступает в местный бюджет, средства которого предназначены для финансового обеспечения задач и функций местного самоуправления и связаны прежде всего с планами экономического и социального развития соответствующих территорий. С учетом того, что площадь жилой застройки является одной из базовых в балансе территории населенного пункта, доля земельного налога от МКД также может быть значительной. Размер земельного налога с земельных участков, занимаемых МКД, зависит от кадастровой стоимости земельных участков и ставки налога (максимальная ставка, предусмотренная статьей 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), для собственников жилых помещений составляет 0,3 процента). Например, для города Нижнего Новгорода, в котором на кадастровый учет поставлены около 8 тысяч земельных участков, занятых МКД совокупной кадастровой стоимостью 273,5 миллиарда рублей, при действующей в городе налоговой ставке 0,2 процента расчетный земельный налог составил бы более 500 миллионов рублей. По имеющимся оценкам, средний размер земельного налога на одну квартиру составит около 1,5 тысячи рублей в год, а на одного собственника - около 500 рублей в год. Для сравнения общий объем земельного налога, поступившего в бюджет города Нижнего Новгорода за 2012 год, составил всего 1355 миллионов рублей [13].

Нормативное правовое обеспечение

Земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента проведения государственного кадастрового учета (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 189-ФЗ). При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в МКД, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в МКД не установлено иное (статья 15 Закона N 189-ФЗ, пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее также - ЖК РФ). Статья 37 ЖК РФ императивна и не предполагает иное определение долей в праве общей собственности, чем установлено законодательством. Таким образом, доли участников долевой собственности могут быть определены на основании упомянутой нормы закона без заключения соглашений всех участников долевой собственности, что согласуется со статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом не требуется издание каких-либо правовых актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД. В постатейном комментарии к Жилищному кодексу Российской Федерации аргументированно обосновывается позиция, согласно которой в отношении общего имущества в многоквартирном доме не могут быть применены правила, предусмотренные статьями 246 и 252 ГК РФ, о праве участников долевой собственности распорядиться принадлежащей им долей в праве общей собственности, о праве раздела общей собственности между ее участниками по соглашению между ними, поскольку "общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права", при этом "доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме" [14]. В свете изложенного мнение о том, что решение вопроса об определении долей на земельный участок, на котором расположен МКД, может быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД, можно признать необоснованным. Подтверждением этого также является отсутствие в статье 44 ЖК РФ соответствующих компетенций у общего собрания собственников помещений в МКД. На основании статьи 392 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого налогоплательщика, являющегося собственником земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, владеющие помещениями в МКД, самостоятельно исчисляют и уплачивают земельный налог, а также предоставляют налоговую декларацию по земельному налогу (п. 3 ст. 391, п. 3 ст. 397 НК РФ). Налоговые ставки, устанавливаемые правовыми актами представительных органов муниципальных образований, не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). На основании приведенной нормы Министерство финансов Российской Федерации в письме от 17 мая 2007 года N 03-05-05-02/33 делает вывод о том, что в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ, не применяется, поэтому в отношении нежилых помещений, помещений, переведенных в нежилой фонд (в том числе подземных гаражей), применяется ставка земельного налога, предусмотренная пунктом 2 статьи 394 НК РФ. То есть собственник расположенного в многоквартирном доме магазина должен уплачивать земельный налог исходя из такой же ставки налога, как и собственник отдельно стоящего магазина. В соответствии с Приказом Федеральной налоговой службы от 13 января 2011 года N ММВ-7-11/11@, для того чтобы Федеральная налоговая служба имела возможность начислить земельный налог, необходимо обеспечить поступление в налоговые органы сведений по форме, утвержденной этим Приказом. Источником сведений являются государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Если земельный участок находится в общедолевой собственности, то необходимо заполнить реквизиты 3.14, 3.15, 4.20 и 4.21 формы, то есть "размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме". Заполнение формы и представление сведений в налоговые органы должны проводиться органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), осуществляющим ведение ГКН и ЕГРП на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Общие понятия о доле в общем имуществе многоквартирного дома

Авторы статьи предлагают показатель доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывать по следующим формулам:

где - доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; - доля площади жилого (нежилого) помещения, не относящегося к общему имуществу, в общей площади всех помещений, не относящихся к общему имуществу; - доля собственника в праве собственности на жилое (нежилое) помещение, не относящееся к общему имуществу. Доля площади помещения в общей площади всех помещений, не относящихся к общему имуществу, определяется следующим образом:

где - общая площадь жилого (нежилого) помещения, не относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; - сумма общих площадей жилых (нежилых) помещений, не относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме <1>. -------------------------------- <1> Общая площадь помещений (квартир и нежилых помещений), входящих в состав многоквартирного дома, не относящихся к общему имуществу, определяется как сумма площадей (общих) всех помещений многоквартирного дома, не относящихся к общему имуществу на момент ввода в эксплуатацию, с учетом изменений, отраженных в ГКН на дату проведения расчета.

Размер доли площади помещения в общей площади всех помещений, не относящихся к общему имуществу, необходимо заносить в ГКН как характеристику помещения. В случае изменения общей площади помещений в результате перепланировки одного из них размер доли для каждого помещения (в случае необходимости), не затронутого перепланировкой, должен изменяться без заявления правообладателей. При этом требует законодательного решения вопрос о необходимости направления уведомлений собственникам помещений МКД о перерасчете долей в результате перепланировки. Размер доли собственника в праве собственности на помещение определяется на основании сведений ЕГРП.

Источники исходных данных

Для расчета доли площади помещения в общей площади всех помещений, не относящихся к общему имуществу, в качестве исходных данных могут быть применены исключительно сведения ГКН и ЕГРП. В приложении N 6 к Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 декабря 2012 года N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" содержится форма кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства. Кадастровая выписка о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства состоит из разделов КВ.1 - КВ.6. Применительно к рассматриваемому вопросу интерес представляет раздел КВ.5, в котором содержатся сведения о перечне помещений, расположенных в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, с указанием площади каждого помещения, требующиеся для расчета общей площади помещений многоквартирного дома, не относящихся к общему имуществу. Пример заполнения раздела КВ.5 кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме - приведен в таблице. Проанализировав информацию кадастровой выписки, можно сделать вывод о том, что в ГКН содержатся необходимые для расчета сведения о площадях помещений многоквартирного дома. В то же время практика показала наличие большого количества несоответствий (неполноты) данных, содержащихся в ГКН и ЕГРП, о земельных участках и объектах капитального строительства, необходимых для исчисления земельного налога. В рамках работ по расчету долей потребуется проведение мероприятий по верификации данных ГКН и ЕГРП, а в случае необходимости должно быть обеспечено получение исходных данных в органе (органах) технической инвентаризации (далее - ОТИ).

Пример заполнения раздела КВ.5 кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства

Лист N 1 Всего листов 1

Здания (вид объекта недвижимого имущества)

Кадастровый номер: 52:18:0070020:198

Перечень помещений, расположенных в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства N п/п Кадастровый номер Номер этажа (этажей) Площадь, кв. м 1 52:18:0070020:381 Этаж N 1 154,5 2 52:18:0070020:382 Этаж N 1 161,4 3 52:18:0070020:383 Этаж N 2 154,4 4 52:18:0070020:384 Этаж N 2 161,2 5 52:18:0070020:385 Этаж N 3 156,5 6 52:18:0070020:386 Этаж N 3 148,9 7 52:18:0070020:387 Этаж N 4 154,9 8 52:18:0070020:388 Этаж N 4 161,0 9 52:18:0070020:389 Этаж N 5 155,7 10 52:18:0070020:390 Этаж N 5 161,1 11 52:18:0070020:391 Этаж N 6 161,1 12 52:18:0070020:392 Подвал N 1 501,5 13 52:18:0070020:393 Цокольный этаж N 129,0 14 52:18:0070020:394 Цокольный этаж N 146,3

Следует отметить, что в настоящее время проводить расчеты доли только по материалам ОТИ нельзя, так как они могут оказаться неактуальными. Кроме того, необходимо отметить, что сведения о площадях помещений в ГКН представлены в виде базы данных автоматизированной информационной системы ГКН, а в ОТИ - в большей степени в виде бумажного архива технических паспортов. Учитывая прямую заинтересованность органов местного самоуправления (далее - ОМСУ) в решении указанных вопросов, целесообразно рекомендовать подключить представителей ОМСУ (профильных сотрудников муниципальных организаций или сотрудников юридических лиц, работающих по соответствующим муниципальным контрактам) к деятельности по верификации сведений ГКН и ЕГРП.

Механизм расчета размера долей в общем имуществе многоквартирного дома

Необходимо законодательно определить механизм расчета доли как во вновь вводимых, так и в ранее введенных многоквартирных домах. Главный вопрос, требующий решения: какой орган и на основании какой нормы закона будет проводить расчет доли? В настоящее время в соответствии с существующим законодательством возможны следующие варианты расчета долей: - органом кадастрового учета в рамках ведения ГКН (в этом случае потребуется внесение изменений в Порядок ведения ГКН [10] или издание соответствующего приказа Росреестра); - органом кадастрового учета в рамках представления в налоговые органы сведений о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (в соответствии с пунктами 4 и 10 статьи 85 НК РФ); - кадастровым инженером (при подготовке технического плана). Учитывая изложенное, авторами статьи предлагаются следующие механизмы расчета долей: - для помещений МКД, прошедших кадастровый учет, расчет доли должен проводиться органом кадастрового учета на основе верифицированных сведений ГКН и ЕГРП с участием ОМСУ, с использованием сведений ОТИ; - для вновь образуемых МКД расчет доли должен проводиться кадастровым инженером, осуществляющим подготовку технических планов на МКД и помещения, расположенные в нем; - для вновь образуемых или изменяемых помещений МКД обязанность по расчету доли, возможно, следует возложить на кадастрового инженера при условии, что органом кадастрового учета ему будет предоставлена справка из ГКН об общей площади всех помещений МКД, не относящихся к общему имуществу. Для осуществления указанных предложений необходимо внести изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", дополнив часть 2 статьи 7 Закона пунктом следующего содержания: "31. Доля площади помещения в общей площади дома, за исключением мест общего пользования, если объектом недвижимости является помещение в многоквартирном доме". Подготовка ОМСУ сведений о долях и их самостоятельное представление в налоговые органы в действующей редакции НК РФ исключены (п. 9.2 ст. 85 НК РФ в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 года N 94-ФЗ [3]).

Практика работы с собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в рамках существующего законодательства

В соответствии с российским законодательством налогоплательщики - организации и индивидуальные предприниматели обязаны самостоятельно подавать декларации по земельному налогу, а налоговым законодательством предусмотрены санкции за неисполнение обязанностей налогоплательщиками, в том числе в отношении земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома. Совместно с одной из районных инспекций Федеральной налоговой службы города Нижнего Новгорода был реализован пилотный проект "Привлечение к уплате земельного налога юридических и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, имеющими на праве собственности нежилые помещения в МКД". В ходе осуществления этого проекта расчет долей земельных участков, занятых МКД, был проведен ОМСУ на основании сведений ГКН. При этом из ЕГРП были запрошены выписки о правообладателях конкретных нежилых помещений. Информация об организациях и индивидуальных предпринимателях - собственниках нежилых помещений в многоквартирных домах была направлена ОМСУ в налоговые органы для проверки факта уплаты налога и при необходимости привлечения налогоплательщиков к уплате земельного налога. Далее показан пример формы представления сведений в налоговые органы в ходе реализации пилотного проекта (в первых трех таблицах показан расчет долей в соответствии с приведенными формулами, в двух нижних - рассчитывается непосредственно налог).

Сведения, представляемые в налоговые органы для расчета земельного налога по земельным участкам, на которых расположены многоквартирные дома <2>

Налоговый период: 2012 год Адрес многоквартирного дома: г. Городок, ул. Уличная, д. 1 Кадастровый номер земельного участка: ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:1 Дата постановки на кадастровый учет <3>: 01.08.2010 Кадастровая стоимость земельного участка 10000000 р. Дата установления кадастровой стоимости: 01.01.2012 Общая площадь многоквартирного дома: 105 кв. м

в том числе общая площадь помещений МКД,

за исключением мест общего пользования: 100 кв. м

в том числе общая площадь мест общего пользования 5 кв. м

Сведения о помещениях в многоквартирном доме:

N п/п Номер жилого или нежилого помещения Инвентарный (кадастровый) номер помещения Общая площадь помещения, кв. м Доля площади помещения в общей площади дома, за исключением мест общего пользования 1 кв. 1 ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:2 20 20/100 2 кв. 2 ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:3 30 30/100 3 П1 ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:4 50 50/100 ИТОГО - 100 1

Сведения о жилых помещениях:

N пом. Фамилия, имя, отчество правообладателя Площадь квартиры, кв. м Доля правообладателя в помещении Доля правообладателя в общем имуществе 1 Иванов Иван Иванович 20 1 20/100 2 Петров Петр Петрович 30 1/2 30/200 Петрова Светлана Петровна 30 1/2 30/200

Сведения о нежилых помещениях:

N пом. Наименование правообладателя Площадь помещения, кв. м Доля правообладателя в помещении Доля правообладателя в общем имуществе П1 ООО "Рога и копыта" 50 1 50/100

Расчет налога по жилым помещениям (ставка налога - 0,1 процента):

N пом. Фамилия, имя, отчество правообладателя Доля правообладателя в кадастровой стоимости земельного участка Количество месяцев обладания правами в налоговом периоде Расчетная сумма налога, р. 1 Иванов Иван Иванович 2000000 12 2000 2 Петров Петр Петрович 1500000 12 1500 Петрова Светлана Петровна 1500000 12 1500

Расчет налога по нежилым помещениям (ставка налога - 1,5 процента):

N пом. Наименование правообладателя Доля правообладателя в кадастровой стоимости земельного участка Количество месяцев обладания правами в налоговом периоде Расчетная сумма налога, р. П1 ООО "Рога и копыта" 5000000 12 75000

По итогам проведения этого проекта можно сделать следующий основной вывод: существующее законодательство позволяет привлекать к уплате земельного налога организации и индивидуальных предпринимателей - правообладателей нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Выводы и предложения

1. Налогообложение земельных участков, занимаемых МКД, является важным социально-экономическим фактором. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД должна быть пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в МКД. 3. Распределение долей на земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД. 4. В отношении помещений, учтенных в ГКН, расчет доли площади жилого (нежилого) помещения в общей площади всех помещений должен проводиться органом кадастрового учета на основе верифицированных сведений, содержащихся в ГКН и ЕГРП, с участием ОМСУ, со сверкой информации, представляемой ОТИ. 5. В отношении вновь образуемых помещений расчет доли площади жилого (нежилого) помещения в общей площади всех помещений должен проводиться кадастровым инженером при подготовке технического плана. 6. Необходимо внести изменения в Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости": дополнить часть 2 статьи 7 Закона, предусмотрев для помещений в МКД внесение сведений в ГКН о доле площади помещения в общей площади дома. 7. В отношении нежилых помещений, расположенных в МКД, применяется ставка земельного налога в зависимости от целевого использования помещения, а не ставка налога, относящаяся к жилищному фонду. 8. Необходимо использовать возможности существующего законодательства - привлекать к уплате земельного налога организации и индивидуальных предпринимателей - собственников нежилых помещений, расположенных в МКД.

Литература

1. Федеральный закон от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)". 2. Федеральный закон от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)". 3. Федеральный закон от 7 мая 2013 года N 94-ФЗ "О внесении изменений в статью 85 части первой и статьи 284 и 346.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации". 4. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ "Земельный кодекс Российской Федерации". 5. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)". 6. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации". 7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". 8. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". 9. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 декабря 2012 года N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории". 10. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 февраля 2010 года N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости". 11. Приказ Федеральной налоговой службы от 13 января 2011 года N ММВ-7-11/11@. 12. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 17 мая 2007 года N 03-05-05-02/33. 13. Решение городской Думы города Нижнего Новгорода от 29 мая 2013 года N 70 "Об исполнении бюджета города Нижнего Новгорода за 2012 год". 14. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.

Название документа