Расширение сферы применения торгов при аренде публичных земель

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство / Инвестирование и финансирование проектов в сфере недвижимости)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

РАСШИРЕНИЕ СФЕРЫ ПРИМЕНЕНИЯ ТОРГОВ ПРИ АРЕНДЕ

ПУБЛИЧНЫХ ЗЕМЕЛЬ

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП",

Недвижимость и строительство / Инвестирование и

финансирование проектов в сфере недвижимости)

Информационное письмо N 188

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 3 ноября 2010 года

Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает, что 14 сентября 2010 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 4224/10, в котором сформулирована позиция по ситуации, когда на земельный участок, предоставляемый по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, есть несколько претендентов. Президиум высказал точку зрения, что в этом случае право на заключение договора аренды земельного участка должно быть выставлено на торги.

Анализируя положения Земельного кодекса РФ, суд пришел к следующим выводам:

- "публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения";

- следовательно, "заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом Кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов";

- далее суд заключает, что "в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Кодекса".

В связи с высказанной позицией, компания, начавшая процедуру предварительного согласования места размещения объекта, не может теперь рассчитывать на то, что выбранный земельный участок будет предоставлен именно ей. Кроме того, в отличие от предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, торги предполагают определение начальной цены размера арендной платы земельного участка на основании отчета независимого оценщика.

Не вполне понятно пока, кто и за чей счет в таких случаях должен обеспечивать подготовку земельного участка к торгам (формировать участок, получать технические условия и т. п.); в какие сроки должна быть осуществлена такая подготовка и проведены торги.

Очевидно, что принятие Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 сентября 2010 N 4224/10 повлечет за собой необходимость выработки новых подходов к приобретению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Название документа

Вопрос: Государственный орган является арендодателем по договору аренды земельного участка с обществом. Уполномоченный государственный орган принял нормативный правовой акт об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Вправе ли государственный орган в связи с этим в одностороннем порядке изменить установленный в договоре размер платы за пользование земельным участком?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Государственный орган является арендодателем по договору аренды земельного участка с обществом. Уполномоченный государственный орган принял нормативный правовой акт об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Вправе ли государственный орган в связи с этим в одностороннем порядке изменить установленный в договоре размер платы за пользование земельным участком?

Ответ: Государственный орган вправе в одностороннем порядке изменить установленный в договоре размер платы.

Обоснование: Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В связи с этим стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, ее новый размер подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09, от 26.01.2010 N 11487/09, ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2006 N Ф08-6060/2006; Определения ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09, от 24.03.2010 N ВАС-17623/09).

С. С.Гонца

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Организация приобрела по договору купли-продажи полуразрушенный объект недвижимости. Обратившись с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором находится данный объект, организация получила отказ. Правомерен ли этот отказ? Что можно сделать в данной ситуации?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Организация приобрела по договору купли-продажи полуразрушенный объект недвижимости. Обратившись с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором находится данный объект, организация получила отказ. Правомерен ли этот отказ? Что можно сделать в данной ситуации?

Ответ: Такой отказ правомерен. Собственник разрушенного здания может воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка только после восстановления здания.

Обоснование: Гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков. Такое право установлено п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Системное толкование ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий или по причине его ветхости права на соответствующий земельный участок сохраняются за лицами, владеющими таким участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии, что указанные лица начнут восстанавливать разрушенное здание в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок. Данная норма установлена ст. 39 ЗК РФ.

Непригодность здания для эксплуатации должна быть подтверждена заключением специализированного органа (например, Федеральным БТИ).

По смыслу ст. 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 39 ЗК РФ собственник разрушенного объекта недвижимости в целях его восстановления сохраняет за собой ранее предоставленное право на соответствующий земельный участок. Однако такое право не может быть реализовано, если объект недвижимости разрушен, так как в этом случае его эксплуатация невозможна. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества его собственник может воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156).

Таким образом, организации, приобретшей разрушенный объект недвижимости, следует вначале восстановить здание, устранив разрушение. После того как объект недвижимости станет пригодным для эксплуатации, собственник получит возможность приватизировать земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Н. С.Гончарова

Руководитель судебной практики,

ООО "ТОП-Консалтинг"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник земельного участка был об этом уведомлен, не возражал, и по прошествии года после принятия решения было заключено соглашение о выкупе. Однако выкупную цену собственнику земельного участка государственный орган не выплатил из-за отсутствия соответствующего бюджетного финансирования. Вправе ли уполномоченный государственный орган подать в Росреестр заявление на переход права собственности на земельный участок?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник земельного участка был об этом уведомлен, не возражал, и по прошествии года после принятия решения было заключено соглашение о выкупе. Однако выкупную цену собственнику земельного участка государственный орган не выплатил из-за отсутствия соответствующего бюджетного финансирования. Вправе ли уполномоченный государственный орган подать в Росреестр заявление на переход права собственности на земельный участок?

Ответ: Уполномоченный государственный орган вправе подать заявление на переход права собственности на земельный участок, однако в данном случае он будет нести риск оспаривания перехода права собственности.

Обоснование: В соответствии со ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство уполномоченного органа уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Таким образом, соглашение собственника земельного участка и уполномоченного органа о порядке его выкупа для государственных нужд является гражданско-правовым договором. В соответствии с данным договором на стороны возлагаются обязанности, в частности на уполномоченный орган возлагается обязанность уплатить установленную выкупную цену. В таком соглашении указываются порядок и сроки оплаты выкупной цены.

Следует отметить, что в списке документов, предоставляемых в Росреестр, отсутствуют документы, подтверждающие оплату цены земельного участка (ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Следовательно, при отсутствии такого документа переход права собственности может быть зарегистрирован.

Однако в данном случае у государственного органа возникает риск оспаривания перехода права собственности и возвращения участка к первоначальному собственнику (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2001 N 4200/903).

Н. С.Гончарова

Руководитель судебной практики,

ООО "ТОП-Консалтинг"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд (строительство линейного объекта - автомобильной дороги) площадью 100 га. В соответствии с проектной документацией данная дорога затрагивает менее 1 процента площади изымаемого земельного участка. Правомерно ли такое изъятие?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд (строительство линейного объекта - автомобильной дороги) площадью 100 га. В соответствии с проектной документацией данная дорога затрагивает менее 1 процента площади изымаемого земельного участка. Правомерно ли такое изъятие?

Ответ: Такое изъятие правомерно.

Обоснование: Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. То есть условиями для изъятия являются:

- уплата выкупной цены;

- возмещение убытков;

- цель - для указанных в ст. 49 ЗК РФ целей.

При этом земельное законодательство не предусматривает возможности изъятия для государственных или муниципальных нужд не всего земельного участка, а какой-либо его части (см. письмо Росреестра от 14.05.2010 N 14-3738-ГЕ).

Н. С.Гончарова

Руководитель судебной практики,

ООО "ТОП-Консалтинг"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: ООО принадлежит на праве собственности здание, находящееся на арендуемом у муниципалитета земельном участке. Последний признан частью культурного слоя. Будет ли это являться препятствием для выкупа обществом данного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО принадлежит на праве собственности здание, находящееся на арендуемом у муниципалитета земельном участке. Последний признан частью культурного слоя. Будет ли это являться препятствием для выкупа обществом данного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ?

Ответ: Данное обстоятельство не препятствует выкупу участка. Однако в судебной практике встречается и противоположная позиция.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Причем такие граждане и юридические лица имеют исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 4 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, перечисленных в п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, установления федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий. В свою очередь, пп. 1 п. 1 ст. 99 ЗК РФ к землям историко-культурного назначения относит земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия.

В силу ст. 3 Федерального закона N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) к достопримечательным местам относятся культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок, то есть такие объекты, которые не скрыты под землей и доступны для обозрения.

Пункт 2 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, памятниками истории и культуры называет в том числе памятники археологии, к которым отнесены участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов.

Согласно ст. 5 Закона N 73-ФЗ земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения.

Статьи 94 и 99 ЗК РФ определяют особый правовой режим земель историко-культурного назначения, в т. ч. занятых объектами археологического наследия. За исключением случаев, установленных законодательством, земельные участки, отнесенные к таким землям, у собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Следовательно, если земельный участок будет отнесен к культурному слою, но при этом не будет включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, то он не будет являться изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Следовательно, отнесение участка к культурному слою не станет препятствием для его выкупа обществом.

Однако, если земельный участок, отнесенный к культурному слою, будет включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, его оборот будет ограничен. Это определено п. 4 ст. 27 ЗК РФ в соответствии с пп. 4 п. 5 данной статьи.

В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление.

Согласно ст. 49 Закона N 73-ФЗ объекты археологического наследия находятся в государственной собственности. Гражданский оборот такого объекта и земельного участка, в пределах которого он располагается, осуществляется раздельно. Собственник или пользователь земельного участка, в пределах которого имеется объект археологического наследия, владеет, пользуется и распоряжается этим земельным участком с соблюдением условий, установленных данным Законом для обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

Порядок использования объекта археологического наследия и земельного участка, в пределах которого он располагается, определяется в соответствии со ст. ст. 48 - 56 Закона N 73-ФЗ.

При этом законодательство не содержит запрета на оборот земельных участков, отнесенных к культурному слою и включенных в Список всемирного наследия или признанных историко-культурными заповедниками либо объектами археологического наследия. Следовательно, для выкупа подобного участка в рассматриваемой ситуации также не будет препятствий. Данный вывод подтверждается Постановлениями Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 3573/09, от 13.03.2007 N 15355/06, ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2008 по делу N А17-5954/2007, Определением ВАС РФ от 22.01.2007 N 15355/06.

При этом в судебной практике встречается иная позиция, из которой следует, что если земельный участок включен в Список всемирного наследия, признан историко-культурным заповедником или объектом археологического наследия, то в рассматриваемом случае он не сможет быть выкуплен обществом. Такой вывод вытекает из Определения ВАС РФ от 29.05.2009 N ВАС-3573/09, Постановления ФАС РФ Волго-Вятского округа от 29.10.2004 по делу N А82-7463/2003-14.

Е. В.Патрина

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: ООО "А" и ООО "Б" намерены заключить предварительный договор купли-продажи принадлежащего ООО "А" земельного участка сельскохозяйственного назначения. Необходимо ли в связи с этим ООО "А" извещать высший исполнительный орган субъекта РФ в порядке, установленном п. 2 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО "А" и ООО "Б" намерены заключить предварительный договор купли-продажи принадлежащего ООО "А" земельного участка сельскохозяйственного назначения. Необходимо ли в связи с этим ООО "А" извещать высший исполнительный орган субъекта РФ в порядке, установленном п. 2 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?

Ответ: До заключения предварительного договора купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения продавец обязан в порядке, предусмотренном указанной в вопросе нормой, уведомить уполномоченный государственный или муниципальный орган о своем намерении.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать данный участок с указанием его цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такой срок не может быть более 90 дней.

Согласно п. 3 этой же статьи в случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Из положений рассматриваемой статьи следует, что обязанность собственника земельного участка по совершению вышеуказанных действий возникает с момента принятия решения о продаже участка, а не с момента заключения предварительного либо основного договора купли-продажи.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Таким образом, заключение лицом предварительного договора купли-продажи земельного участка свидетельствует о намерении данного лица продать этот участок. Поэтому до заключения такого договора продавец обязан в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, уведомить уполномоченный государственный или муниципальный орган о своем намерении.

Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08).

Однако следует отметить, что арбитражная практика признает возможность заключения предварительного договора купли-продажи имущества без уведомления лиц, имеющих преимущественное право покупки, в случае, если в договор включено отлагательное условие. Согласно данному условию основной договор может быть заключен, только если лицо, имеющее право преимущественной покупки, отказалось от своего права (Определение ВАС РФ от 13.04.2007 N 3442/07, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2009 по делу N А36-4064/2008).

П. С.Долгополов

Юридическая компания "Юново"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: В здании находятся три нежилых помещения, у каждого из которых свой собственник. Земля под зданием муниципальная. Один из собственников заключил с администрацией договор аренды земельного участка под зданием, но по договору обязан платить арендную плату, исходя из доли землепользования в 0,33. Обязаны ли остальные собственники присоединиться к данному договору аренды? Если они этого не сделают, может ли с них быть взыскана сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В здании находятся три нежилых помещения, у каждого из которых свой собственник. Земля под зданием муниципальная. Один из собственников заключил с администрацией договор аренды земельного участка под зданием, но по договору обязан платить арендную плату, исходя из доли землепользования в 0,33. Обязаны ли остальные собственники присоединиться к данному договору аренды? Если они этого не сделают, может ли с них быть взыскана сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком?

Ответ: Присоединение к договору аренды не является обязательным. Неосновательное обогащение может быть взыскано с собственников недвижимости по требованию собственника земельного участка.

Обоснование: Из анализа п. 1 ст. 35 ЗК РФ следует, что собственник здания приобретает право использования земельного участка, занятого таким зданием. В случае долевой собственности порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение. Статья 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право собственника недвижимого имущества на приобретение права аренды на земельный участок, занятый указанным недвижимым имуществом, если участок находится в государственной или муниципальной собственности. Однако положениями данной статьи предусмотрена только обязанность государственного или муниципального органа заключить договор аренды по требованию собственника недвижимости, но не обязанность собственника недвижимости. Законодательство не содержит иных положений, в соответствии с которыми для собственника недвижимости заключение договора аренды участка, на котором она расположена, является обязательным. Статья 7.1 КоАП РФ, предусматривающая санкции за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, также не дает оснований считать, что собственник недвижимости обязан заключить именно договор аренды. Следовательно, присоединение сособственников недвижимости к договору аренды земельного участка не является обязательным.

Однако в соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды не освобождает лицо, которое пользовалось земельным участком, от обязанности вносить плату за землепользование. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Исходя из толкования данной нормы, сформулированного в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 11401/09, плата за пользование земельным участком может быть взыскана только в одной из форм.

Налоговое законодательство (ст. 388 НК РФ) определяет, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Таким образом, в данной ситуации до приобретения собственниками нежилых помещений права собственности на земельный участок в установленном законом порядке единственным способом оплаты использования земли остается арендная плата.

Пункт 1 ст. 1102 ГК РФ определяет, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Из указанной нормы следует, что использование земли без оснований, установленных законом или сделкой, является неосновательным обогащением.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, в описанной ситуации по требованию собственника земельного участка неосновательное обогащение может быть взыскано с собственников недвижимости.

Т. М.Шуб

Исполнительный директор,

юрисконсульт

ООО "Юридическая фирма "Экоюрис"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Право собственности РФ на земельный участок, возникшее в результате разграничения госсобственности на землю, было зарегистрировано Управлением Росимущества. Основанием возникновения этого права было наличие на участке объектов недвижимости, принадлежащих РФ. Однако на данном участке находятся также объекты недвижимости, принадлежащие частным лицам. Вправе ли собственник здания, расположенного на этом участке, приватизировать участок по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Право собственности РФ на земельный участок, возникшее в результате разграничения госсобственности на землю, было зарегистрировано Управлением Росимущества. Основанием возникновения этого права было наличие на участке объектов недвижимости, принадлежащих РФ. Однако на данном участке находятся также объекты недвижимости, принадлежащие частным лицам. Вправе ли собственник здания, расположенного на этом участке, приватизировать участок по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ?

Ответ: Да, собственник здания, строения, сооружения вправе приватизировать по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен его объект недвижимости, даже после разграничения государственной собственности.

Обоснование: Статья 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении ЗК РФ) устанавливает критерии разграничения государственной собственности и определения собственника - публично-правового образования. Одним из них является нахождение на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, здания, строения или сооружения (далее - объект недвижимости) в собственности публично-правового образования.

Таким образом, публично-правовое образование (собственник объекта недвижимости на земельном участке) становится собственником этого участка и вправе зарегистрировать свое право.

Более того, право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности, признается судами безусловным основанием для возникновения права собственности публично-правового образования на этот участок (Постановления ФАС Центрального округа от 19.08.2008 по делу N А62-4131/2007, от 07.07.2008 по делу N А62-2429/2007).

В описанном случае возникла ситуация, когда на одном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие не только публично-правовому образованию, но и физическим или юридическим лицам.

Данные лица обладают исключительным правом на приватизацию этого участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), поскольку участок находится в государственной собственности.

Таким образом, по различным основаниям на один земельный участок претендуют несколько потенциальных собственников.

Следует отметить, что данная ситуация прямо не разрешена ни ЗК РФ, ни Законом о введении ЗК РФ. В то же время п. 1 ст. 36 ЗК РФ, предусматривая исключительное право приватизации земельного участка, не ставит реализацию этого права в зависимость от того, какому публично-правовому образованию данный участок принадлежит.

Поэтому представляется, что государственная регистрация права собственности публично-правового образования на земельный участок, осуществленная в порядке разграничения государственной собственности на землю, не препятствует последующей приватизации или приобретению права аренды на участок физическими и юридическими лицами - собственниками объектов недвижимости на этом участке.

Собственник объекта недвижимости вправе реализовать свое право на приватизацию земельного участка, обратившись к собственнику такого участка.

Изложенное подтверждает судебная практика (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 11276/09 по делу N А40-49619/07-12-289, Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-16632/09 по делу N А68-431/09-23/15, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.01.2009 по делу А10-1103/08, ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2007 по делу А04-334/07-25/19, ФАС Поволжского округа от 07.08.2008 по делу А55-18949/200, ФАС Уральского округа от 24.12.2009 N Ф09-10399/09-С6, от 03.02.2009 N Ф09-10141/08-С6, от 25.06.2008 N Ф09-4535/08-С6).

В. С.Петрищев

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Может ли земельный участок, которому присвоен условный кадастровый номер, быть объектом договора аренды?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли земельный участок, которому присвоен условный кадастровый номер, быть объектом договора аренды?

Ответ: Земельный участок, которому присвоен условный кадастровый номер, не может быть объектом договора аренды.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, помимо прочего, земельные участки. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ). По результатам такого учета в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Закона 221-ФЗ). Государственный кадастровый учет сопровождается присвоением земельному участку кадастрового номера (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

По смыслу приведенных норм Закона до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, следовательно, не может являться объектом гражданских прав, в том числе не может быть объектом договора аренды. Данный порядок действует с 11 июля 2000 г., с момента вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон N 28-ФЗ), содержавшего сходные положения.

Что же касается условных номеров, то их присвоение земельным участкам было предусмотрено еще до вступления в силу Закона N 28-ФЗ. Условный номер присваивался земельному участку, если не были закончены работы по его кадастровому учету (п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей до 16.09.2003).

Следовательно, наличие у земельного участка условного кадастрового номера говорит о том, что участок еще не идентифицирован в качестве индивидуально-определенного имущества. Это означает, что такой участок не может быть объектом договора аренды (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 05.12.2006 N 10240/06, ФАС Уральского округа от 27.10.2008 N Ф09-6739/08-С6).

О. А.Лазарев

Адвокат,

Палата адвокатов Самарской области

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка, не поставленного на кадастровый учет?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка, не поставленного на кадастровый учет?

Ответ: Нет, заключить такой договор нельзя.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).

В п. 1 ст. 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ)). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный (кадастровый) номер (п. 1 ст. 5 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, без постановки земельного участка на кадастровый учет, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т. п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключенным (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2008 N Ф08-2264/2008, ФАС Центрального округа от 22.01.2010 по делу N А68-858/09).

Е. В.Журавлева

Начальник отдела,

ОАО "Промсвязьбанк"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Стороны подписали договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, не прошедшим кадастровый учет. Можно ли считать данный договор заключенным, если он реально исполнен (участок передан, стороны не сомневаются в объекте договора)?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Стороны подписали договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, не прошедшим кадастровый учет. Можно ли считать данный договор заключенным, если он реально исполнен (участок передан, стороны не сомневаются в объекте договора)?

Ответ: Указанный договор является незаключенным. Однако в судебной практике встречаются и иные точки зрения по данному вопросу.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды, предусмотренные, в частности, ст. 607 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Следовательно, в договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком также должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить этот участок.

Факт существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальными характеристиками объекта недвижимости), подтверждают сведения государственного кадастра недвижимости (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Таким образом, если земельный участок не прошел кадастровый учет, его характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в безвозмездное пользование, являются неопределенными, а договор безвозмездного срочного пользования таким земельным участком считается незаключенным.

Данный вывод находит свое подтверждение в материалах судебной практики (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, от 01.02.2010 по делу N А17-1094/2009; ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2009 N Ф03-914/2009, ФАС Уральского округа от 12.05.2008 N Ф09-2358/08-С6).

Необходимо, однако, отметить и иные позиции, существующие в судебной практике по данному вопросу. Так, из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу N А29-3293/2008 следует, что договор аренды участка, не поставленного на кадастровый учет, является ничтожным.

А по мнению ФАС Западно-Сибирского округа, приведенному в Постановлении от 24.03.2009 N Ф04-1061/2009(1135-А75-9), земельный участок может быть объектом аренды, даже если он не был поставлен на кадастровый учет. Для этого необходимо, чтобы имелась возможность определить местоположение участка, размер, границы, а также чтобы у сторон договора не возникло разногласий относительно индивидуализации участка.

Т. М.Шуб

Исполнительный директор,

юрисконсульт

ООО "Юридическая фирма "Экоюрис"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Необходимо ли привлекать к участию в деле Управление Росреестра в случае судебного спора о границах земельного участка?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Необходимо ли привлекать к участию в деле Управление Росреестра в случае судебного спора о границах земельного участка?

Ответ: Да, необходимо, так как в данном случае Управление Росреестра является заинтересованным лицом.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, вправе выступить в деле на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции, если этот акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Согласно ч. 1 ст. 133 АПК РФ одной из задач судьи при подготовке дела к судебному разбирательству является решение вопроса о составе лиц, участвующих в деле.

По ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, сведения о надлежаще определенных границах земельного участка - это те сведения об участке, которые позволяют определить его как объект права и подтверждают его существование именно с такими характеристиками.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре объектов недвижимости" во взаимосвязи с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" Росреестр осуществляет кадастровый учет и ведение государственного кадастра. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 этого же Закона в государственный кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ земельного участка. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с изменением уникальных характеристик объекта.

Таким образом, если судебным актом по делу будет установлена необходимость корректировки границы участка, это должны будут сделать органы Росреестра, т. е. у них возникают обязанности по отношению к одной из сторон.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 9 АПК РФ арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств. Нельзя забывать о том, что кадастр недвижимости также может содержать дополнительные сведения, которые могут иметь существенное значение для разрешения спора, например об ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, о лесах или водных объектах, расположенных на участке, и т. п. Поэтому привлечение Росреестра к участию в деле является необходимым.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определения ВАС РФ от 08.06.2010 N ВАС-7014/10, от 25.09.2009 N ВАС-11736/09, от 21.04.2009 N ВАС-4022/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.2010 по делу N А63-6200/2009).

Я. С.Кошелев

Председатель совета директоров,

ООО "Консалтинговая группа "Бизнес"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Подтверждают ли материалы лесоустройства право на лесной участок?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Подтверждают ли материалы лесоустройства право на лесной участок?

Ответ: Материалы лесоустройства сами по себе не подтверждают право на лесной участок.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий, среди которых выделяют, в частности, земли лесного фонда.

На землях лесного фонда и землях иных категорий располагаются леса. При этом границы данных земель определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (ч. 1, 3 ст. 6 Лесного кодекса РФ).

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности, а формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

Необходимо учитывать, что лесоустройство (т. е. проектирование лесничеств и лесопарков, лесных участков, мероприятий по охране, защите, воспроизводству лесов) проводится не только на землях лесного фонда, но также на землях обороны и безопасности, на землях населенных пунктов, на которых расположены городские леса (ч. 1 ст. 67 и ч. 3 ст. 23 Лесного кодекса РФ). При этом земли населенных пунктов, земли обороны и безопасности являются самостоятельными категориями земель (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). В связи с этим сам по себе факт проведения лесоустройства в отношении лесного участка не является доказательством его принадлежности к землям лесного фонда.

Данный вывод поддерживается судебной практикой (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 10520/09, ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2010 N Ф03-1343/2010).

О. Е.Поминова

Адвокат,

адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры"

(Адвокатская палата г. Москвы)

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: ООО является филиалом английской компании и хочет купить землю сельскохозяйственного назначения в собственность. Есть ли дополнительные условия для иностранных лиц при приобретении такой земли?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО является филиалом английской компании и хочет купить землю сельскохозяйственного назначения в собственность. Есть ли дополнительные условия для иностранных лиц при приобретении такой земли?

Ответ: Филиал иностранной компании не может приобрести земли сельскохозяйственного назначения в собственность в силу ограничений, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При этом указанные ограничения не распространяются на земли сельскохозяйственного использования как территориальную зону земель населенного пункта.

Обоснование: В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 55 ГК РФ филиал не является отдельным юридическим лицом, а создается в форме обособленного подразделения юридического лица, расположенного вне места нахождения данного юридического лица.

Следовательно, указанную ситуацию необходимо рассматривать с точки зрения правомочий филиала иностранного юридического лица и ООО со стопроцентной долей участия в нем иностранного юридического лица.

Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Иностранным юридическим лицам земельные участки могут предоставляться в собственность, за исключением участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).

Поскольку в настоящее время Президентом РФ не установлен указанный в п. 3 ст. 15 ЗК РФ перечень приграничных территорий, не допускается предоставление земельных участков, расположенных на любых приграничных территориях, в собственность иностранным юридическим лицам.

На основании ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля участия иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

При этом следует различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель и земли сельскохозяйственного использования как территориальную зону земель населенного пункта, образуемую в соответствии с градостроительными регламентами.

Минэкономразвития РФ в письме от 14.12.2009 N Д23-4217 "О разъяснении норм земельного законодательства" разъяснило, что на земельные участки, отнесенные к территориальной зоне сельскохозяйственного использования, распространяется правовой режим той категории земель, к которой они принадлежат, то есть земель населенных пунктов.

Таким образом, по мнению Минэкономразвития России, ограничения, установленные ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в части порядка приобретения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными юридическими лицами, а также российскими юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля участия иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки сельскохозяйственного использования из земель населенных пунктов не распространяются.

Р. А.Дудкин

Ведущий юрисконсульт

ООО "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: В состав земельного участка, принадлежащего ООО на праве собственности, входит проход между зданиями, которым пользуется ЗАО - собственник соседнего участка. ООО построило на своем участке забор, перекрыв проход к соседнему участку. Может ли ЗАО добиться сноса этого забора?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В состав земельного участка, принадлежащего ООО на праве собственности, входит проход между зданиями, которым пользуется ЗАО - собственник соседнего участка. ООО построило на своем участке забор, перекрыв проход к соседнему участку. Может ли ЗАО добиться сноса этого забора?

Ответ: ЗАО может потребовать сноса забора в судебном порядке.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Из содержания п. 2 ст. 262 ГК РФ следует, что собственник вправе огородить принадлежащий ему участок либо иным способом обозначить, что вход на участок без его разрешения не допускается.

В то же время действующим законодательством предусмотрена возможность установления права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). В интересах собственника соседнего недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) может быть установлен частный сервитут (ст. 274 ГК РФ). Для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения может устанавливаться публичный сервитут (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный и частный сервитут могут устанавливаться в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

Если в указанной в вопросе ситуации для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, принадлежащий ООО, установлен публичный или частный сервитут, ЗАО вправе предъявить иск об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2010 по делу N А56-51801/2008).

Если земельный участок, принадлежащий ООО, не обременен обеспечением права прохода и проезда, это также не препятствует обращению ЗАО в суд для защиты своих прав. В данном случае ЗАО вправе ссылаться на ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Как показывает судебная практика, иск о сносе забора подлежит удовлетворению, если будет доказано, что этот забор препятствует хозяйственной деятельности истца на соседнем участке (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2007 N Ф03-А51/07-1/147, ФАС Центрального округа от 22.12.2009 N Ф10-5481/09).

Также следует отметить, что в указанной ситуации ЗАО на основании п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ вправе предложить ООО заключить соглашение об установлении частного сервитута на условиях внесения соразмерной платы за право прохода (проезда). Если ООО откажется заключить данное соглашение, ЗАО вправе обратиться с иском об установлении частного сервитута. Данный иск подлежит удовлетворению, если ЗАО докажет отсутствие других способов прохода и проезда к своему участку (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2009 по делу N А39-1128/2008).

Р. А.Дудкин

Ведущий юрисконсульт

ООО "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Если нежилое помещение, являющееся частью здания, отдано в ипотеку, должен ли одновременно быть заложен земельный участок (права аренды участка) под этим зданием?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Если нежилое помещение, являющееся частью здания, отдано в ипотеку, должен ли одновременно быть заложен земельный участок (права аренды участка) под этим зданием?

Ответ: Да, должен. Исключение составляют случаи, когда право собственника нежилого помещения на земельный участок не оформлено.

Обоснование: В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма закреплена в ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что правило, предусмотренное п. 3 ст. 340 ГК РФ, подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Таким образом, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В Гражданском кодексе РФ и Законе об ипотеке отсутствуют какие-либо специальные нормы об обязательности ипотеки земельного участка или права на него в случаях ипотеки нежилого помещения, являющегося частью здания или сооружения.

Однако арбитражные суды считают отсутствие специальных условий в отношении ипотеки нежилых помещений основанием для применения аналогии закона и распространяют на такую ипотеку нормы п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 6697/99, Определения ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13778/09, от 17.09.2009 N ВАС-11374/09). Данная позиция дополнительно подтверждена в письме ВАС РФ от 26.11.2009 N ВАС-РА/УЛ-2321.

На практике возможны случаи, когда права собственника помещения в здании или сооружении на земельный участок никак не оформлены. В этой связи дополнительного внимания заслуживает упомянутое выше Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 6697/99. В этом Постановлении выводы судов о том, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка ничтожен, были признаны противоречащими действующему законодательству, поскольку относились к ситуации, когда на момент заключения сделки залогодатель не имел договора аренды на часть земельного участка, пропорциональную доле его собственности, а также не обладал правом собственности на земельный участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к отношениям собственников нежилых помещений, возникающим по поводу общего имущества, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу этих норм собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в общей собственности на общее имущество здания.

В п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащая собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Поэтому, даже если в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Следовательно, при наличии надлежащим образом оформленных прав на земельный участок при ипотеке нежилого помещения, являющегося частью здания, участок (права аренды участка) под зданием должен закладываться одновременно с помещением.

Я. Ю.Петрык

Ведущий юрисконсульт

ООО "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник данного участка был уведомлен об этом, однако не был уведомлен арендатор. Договор аренды был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия этого участка. Является ли неуведомление арендатора нарушением порядка изъятия земельного участка?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник данного участка был уведомлен об этом, однако не был уведомлен арендатор. Договор аренды был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия этого участка. Является ли неуведомление арендатора нарушением порядка изъятия земельного участка?

Ответ: Неуведомление арендатора является нарушением порядка изъятия земельного участка.

Обоснование: В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 63 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, данных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими указанное решение.

Следует обратить внимание, что из данной нормы не следует, что уведомлены о предстоящем изъятии должны быть именно лица, которые будут являться землевладельцами, арендаторами, землепользователями земельного участка в момент изъятия земельного участка.

Таким образом, важным является именно сам факт уведомления лиц, указанных в п. 2 ст. 63 ЗК РФ, за год до изъятия земельного участка. То есть из вышеуказанного можно сделать вывод, что поскольку арендатор существовал в так называемый период "за год до изъятия земельного участка", установленный п. 2 ст. 63 ЗК РФ, то он должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии органом, принявшим такое решение. Следовательно, такое неуведомление формально является нарушением порядка изъятия земельного участка.

Однако при этом необходимо учитывать, что в рассматриваемом случае договор аренды был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия земельного участка. По-видимому, в рассматриваемой ситуации одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (вероятнее всего, арендодатель), отказалась от договора на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Поскольку в рассматриваемом случае собственник земельного участка был уведомлен уполномоченным органом о его изъятии, а договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия участка (и при отсутствии в вопросе информации о дальнейшей судьбе договора аренды), возможность оспорить изъятие участка маловероятна.

Е. В.Патрина

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник данного участка был уведомлен об этом, однако не был уведомлен арендатор. Договор аренды был заключен на срок менее года и прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия этого участка. Является ли неуведомление арендатора нарушением порядка изъятия земельного участка?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Собственник данного участка был уведомлен об этом, однако не был уведомлен арендатор. Договор аренды был заключен на срок менее года и прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия этого участка. Является ли неуведомление арендатора нарушением порядка изъятия земельного участка?

Ответ: Такое неуведомление является нарушением порядка изъятия земельного участка.

Обоснование: В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 63 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, данных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими указанное решение.

Следует обратить внимание, что из данной нормы не следует, что уведомлены о предстоящем изъятии должны быть именно лица, которые будут являться собственниками, землевладельцами, арендаторами, землепользователями земельного участка в момент изъятия земельного участка.

Таким образом, важным является именно сам факт уведомления лиц, указанных в п. 2 ст. 63 ЗК РФ, за год до изъятия земельного участка. То есть из вышеуказанного можно сделать вывод, что поскольку арендатор существовал в так называемый период "за год до изъятия земельного участка", установленный п. 2 ст. 63 ЗК РФ, то он должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии органом, принявшим такое решение. Следовательно, в рассматриваемой ситуации такое неуведомление формально является нарушением порядка изъятия земельного участка.

Вместе с тем, поскольку собственник земельного участка был уведомлен уполномоченным органом о его изъятии, а договор аренды, заключенный на срок менее года, прекратил свое действие за шесть месяцев до изъятия (и при отсутствии в вопросе информации о продлении договора на тех же условиях на неопределенный срок), возможность оспорить изъятие участка маловероятна.

Е. В.Патрина

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Орган государственной власти субъекта РФ принял решение о резервировании земельных участков, однако в данном решении отсутствовал перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Законно ли такое решение?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Орган государственной власти субъекта РФ принял решение о резервировании земельных участков, однако в данном решении отсутствовал перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Законно ли такое решение?

Ответ: Данное решение незаконно.

Обоснование: В соответствии с п. 4 ст. 70.1 ЗК РФ порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством РФ. На основании данной нормы Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 утверждено Положение резервирования земель для государственных и муниципальных нужд (далее - Положение).

Согласно п. 5 этого Положения решение о резервировании земель должно содержать:

- цели и сроки резервирования земель;

- реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель;

- ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель;

- сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.

Также в Положении указано, что к решению о резервировании земель прилагается схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Данные решение и схема должны содержать необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участка (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании земель (п. 6).

К тому же п. п. 8 и 9 Положения предусмотрена обязательность направления органом государственной власти копии решения о резервировании земель и прилагаемой к нему схемы земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости в порядке, установленном ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а также обязательность государственной регистрации ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В силу п. п. 2 и 3 ст. 22.2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ. Обязательными приложениями к документам, представляемым для регистрации ограничений прав, являются:

- правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки;

- кадастровые паспорта образуемых земельных участков.

Необходимость кадастрового паспорта, в свою очередь, влечет необходимость индивидуализации участка, определения его конкретной площади, земельных границ и постановки на кадастровый учет.

По своей сущности резервирование земельного участка влечет ограничение прав других пользователей (возможных пользователей) на данный участок.

Данное обстоятельство в силу п. 6 ст. 56 ЗК РФ также обязывает провести регистрацию ограничения прав других землепользователей, связанную с тем, что земельный участок занят для муниципальных нужд на определенный срок, в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ.

В рассматриваемом случае в решении о резервировании земель не указан перечень кадастровых номеров земельных участков, расположенных в границах резервируемого участка земли, что исключает возможность его постановки на государственный кадастровый учет, а также возможность регистрации в ЕГРП исходя из вышеизложенных норм законодательства РФ.

Таким образом, отсутствие в решении о резервировании земельного участка такого перечня является нарушением земельного законодательства (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 по делу N А54-3397/2009).

Е. В.Патрина

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: При проверке ОАО на предмет соблюдения земельного законодательства была установлена самовольная переуступка права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком третьему лицу (договор аренды от 30.12.2008 и акт приема-передачи от 09.01.2009). По результатам проверки составлен протокол от 06.08.2009 об административном правонарушении и вынесено постановление от 19.08.2009 о привлечении ОАО к ответственности по ст. 7.10 КоАП РФ. Законно ли это?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: При проверке ОАО на предмет соблюдения земельного законодательства была установлена самовольная переуступка права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком третьему лицу (договор аренды от 30.12.2008 и акт приема-передачи от 09.01.2009). По результатам проверки составлен протокол от 06.08.2009 об административном правонарушении и вынесено постановление от 19.08.2009 о привлечении ОАО к ответственности по ст. 7.10 КоАП РФ. Законно ли это?

Ответ: В данной ситуации постановление о привлечении ОАО к административной ответственности вынесено по истечении установленного срока, поэтому оно является незаконным и подлежит отмене.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе:

- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- передавать иным лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

- отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;

- распоряжаться имуществом иным образом.

В силу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими.

Ответственность за самовольную переуступку права пользования землей, недрами, лесным участком или водным объектом, а равно за самовольный обмен земельного участка, участка недр, лесного участка или водного объекта предусмотрена ст. 7.10 КоАП РФ.

Для привлечения к административной ответственности по ст. 7.10 КоАП РФ нужно доказать наличие у нарушителя права на земельный участок, факт переуступки этого права, а также то обстоятельство, что переуступка права пользования земельным участком произведена самовольно.

В рассматриваемом случае выявлен факт нарушения земельного законодательства при использовании земельного участка, предоставленного ОАО на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается договором аренды от 30.12.2008 и актом приема-передачи от 09.01.2009. При таких обстоятельствах в действиях ОАО имеются признаки правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.10 КоАП РФ.

В то же время необходимо отметить следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения, а при длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения (ч. 2 ст. 4.5 КоАП РФ).

Истечение сроков давности привлечения к административной ответственности является обстоятельством, исключающим производство по делу об административном правонарушении (п. 6 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ).

Вменяемое ОАО правонарушение считается оконченным с момента передачи им земельного участка третьему лицу по акту приема-передачи от 09.01.2009. Постановление о привлечении ОАО к административной ответственности за данное правонарушение принято 19.08.2009.

При таких обстоятельствах административный орган пропустил срок давности привлечения ОАО к административной ответственности. Соответственно, постановление от 19.08.2009 о привлечении ОАО к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.10 КоАП РФ, является незаконным.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 05.03.2008 N КА-А40/970-08).

Л. В.Попова

Директор Департамента

налогового консультирования

ООО "Центр консалтинга "Панацея"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Администрация муниципального образования и организация в целях строительства поисковой нефтяной скважины заключили краткосрочный договор аренды земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения. Соответствует ли законодательству данный договор аренды?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Администрация муниципального образования и организация в целях строительства поисковой нефтяной скважины заключили краткосрочный договор аренды земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения. Соответствует ли законодательству данный договор аренды?

Ответ: Предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд (разведка полезных ископаемых) само по себе не может служить основанием для признания договора аренды недействительным.

Обоснование: Пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Поисковая скважина является временным сооружением, поскольку бурится для получения геологической информации и подлежит ликвидации по завершении исследований.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения или земельные участки в составе таких земель, предоставляемые на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, используются при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).

Следовательно, действующее законодательство РФ не устанавливает запретов на предоставление земельных участков, необходимых для использования недр в целях разведки и добычи полезных ископаемых. Данный вывод соответствует и положениям ст. 10 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

Обустройство скважины представляет собой производственно-технологический комплекс, в который включены сама скважина, имеющая вертикальную протяженность (глубину), высоковольтные линии электропередач и нефтепроводы протяженностью, предусмотренной проектом обустройства. Эти объекты в совокупности создают сложную и неделимую вещь, обладающую всеми признаками линейного объекта, состоящую из нескольких взаимосвязанных объектов обустройства, предназначенных для использования по общему назначению. При этом высоковольтные линии электропередач и нефтепроводы, являющиеся составными частями линейного объекта, прямо перечислены в п. 2 ст. 78 ЗК РФ как объекты, строительство которых ведется без перевода земель в назначение промышленности.

Таким образом, предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд (геологоразведка) само по себе не может служить основанием для признания договора аренды недействительным. Ведь законодательством предусмотрена возможность перевода земельного участка в другую категорию земель либо его использование с установленным перечнем несельскохозяйственных целей без перевода в другую категорию.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9450/2004(7764-А81-12), ФАС Поволжского округа от 14.05.2009 по делу N А12-14929/2008, от 11.02.2009 по делу N А55-5343/2008).

Л. Л.Горшкова

Руководитель

ООО "Центр методологии

бухгалтерского учета и налогообложения"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: ООО и КУГИ заключили между собой договор аренды земельного участка для строительства дворца спорта. В период действия договора общество зарегистрировало право собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства. В порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ общество обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка. Имеются ли у общества основания для выкупа земли?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО и КУГИ заключили между собой договор аренды земельного участка для строительства дворца спорта. В период действия договора общество зарегистрировало право собственности на возведенный на данном участке объект незавершенного строительства. В порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ общество обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка. Имеются ли у общества основания для выкупа земли?

Ответ: У общества отсутствуют правовые основания для выкупа земельного участка под таким объектом в порядке, установленном п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Обоснование: Право юридических лиц - собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности, на приобретение прав на эти земельные участки регулируется ст. 36 ЗК РФ.

Так, собственники объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ. Юридические лица подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В двухнедельный срок со дня поступления заявления соответствующий орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность, готовит проект договора купли-продажи участка и направляет его заявителю с предложением о заключении.

Таким образом, из анализа ст. 36 ЗК РФ следует, что исключительным правом на приватизацию земельного участка не обладает никто, кроме собственника здания, строения, сооружения (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Понятие недвижимого имущества содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. По смыслу указанной нормы вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Объект незавершенного строительства, имеющий особый правовой статус, не оговорен в ст. 36 ЗК РФ в качестве объекта, наличие права собственности на который дает исключительное право на приобретение прав на земельный участок.

Так, в силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Указанное, по нашему мнению, препятствует предоставлению в собственность земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства. Следовательно, у общества отсутствует исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

С учетом изложенного справедлив вывод о том, что общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, определенном ст. 36 ЗК РФ, поскольку объект незавершенного строительства, зарегистрированный за ООО, не является зданием, сооружением, строением.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 N Ф04-5540/2009(19549-А45-43).

Л. В.Попова

Директор Департамента

налогового консультирования

ООО "Центр консалтинга "Панацея"

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Каков порядок прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, и, соответственно, приобретения участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома права собственности на доли в этом участке?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Каков порядок прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, и, соответственно, приобретения участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома права собственности на доли в этом участке?

Ответ: Право собственности на доли в земельном участке возникает после государственной регистрации права собственности на все жилые и нежилые помещения в построенном многоквартирном доме.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, являются объектами долевого строительства.

В силу п. 2 ст. 2, п. 5 ст. 16, пп. 7 п. 1 ст. 21 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 1 ст. 16 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 5 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество (в частности, на земельный участок) в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на все жилые и нежилые помещения в построенном многоквартирном доме право собственности на данный земельный участок прекращается у застройщика и возникает у собственников помещений.

Р. Р.Асланян

К. ю.н.,

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа

Вопрос: Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в Солнечногорском районе Московской области, намерен выделить земельный участок в счет своей земельной доли. В каком печатном издании и какого содержания необходимо опубликовать сообщение для извещения других участников долевой собственности об этом намерении?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в Солнечногорском районе Московской области, намерен выделить земельный участок в счет своей земельной доли. В каком печатном издании и какого содержания необходимо опубликовать сообщение для извещения других участников долевой собственности об этом намерении?

Ответ: Данное сообщение должно содержать описание местоположения выделяемого земельного участка, позволяющее определить его местоположение на местности, указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка выделяющемуся участнику или поименованному в извещении его представителю. Сообщение необходимо опубликовать в газетах "Сенеж" и (или) "Новый Сенеж" Солнечногорского муниципального района Московской области.

Обоснование: Обязанность извещения участников общей долевой собственности о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли установлена для участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения абз. 1 п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Такое извещение возможно либо в письменной форме, либо в виде публикации в средствах массовой информации. Источник публикации определяется субъектом РФ.

Извещение или сообщение должно содержать (абз. 2 п. 3 ст. 13 Закона N 101-ФЗ):

- описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его местоположение на местности;

- указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого участка требующему выделения участка в счет его земельной доли участнику или поименованному в извещении его представителю.

Примерная форма извещения (сообщения) изложена в Приложении "Форма Ф-1" к Методическим рекомендациям по выделу земельных участков в счет земельных долей, одобренным Научно-техническим советом Минсельхоза России (Протокол от 23.01.2003 N 3).

Согласно ст. 16 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" информационные сообщения, предусмотренные Законом N 101-ФЗ, подлежат опубликованию в СМИ, которые являются источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти Московской области и (или) источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по месту нахождения земельного участка.

Официальным опубликованием муниципальных правовых актов органов местного самоуправления Солнечногорского муниципального района является публикация их текстов в газетах "Сенеж" и (или) "Новый Сенеж". Это определено п. 13 Положения о порядке опубликования и вступления в силу муниципальных правовых актов органов местного самоуправления Солнечногорского муниципального района (утв. Решением совета депутатов Солнечногорского муниципального района Московской области от 30.06.2009 N 45/6).

Р. Р.Асланян

К. ю.н.,

Эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

03.11.2010

Название документа