Конституционно-правовое регулирование порядка создания намывных территорий в Российской Федерации

КОНСТИТУЦИОННО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОРЯДКА СОЗДАНИЯ НАМЫВНЫХ ТЕРРИТОРИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

Д. А. БЫСТРОВА

Быстрова Д. А., аспирантка МГЮА имени О. Е. Кутафина.

В связи с высокой инвестиционной привлекательностью и обширными возможностями в сфере градостроительства в РФ обозначилась новая тенденция, связанная с созданием особого вида искусственных территорий - намывных территорий. В статье проводится анализ конституционно-правового регулирования порядка создания намывных территорий в России. От определения конституционно-правового статуса намывной территории зависит дальнейшая возможность реализации ее экономического потенциала.

Ключевые слова: намывные территории, порядок создания, искусственные территории, конституционно-правовое регулирование, учет мнения населения.

New tendency designated in connection with high investment attractiveness and with ample opportunities in sphere of town-planning in RF. It is bound up with laying the special type of the artificial territories - the alluvial territories. The article carry out an analysis of constitutional legal regulation of order of laying the alluvial territories in Russia. The opportunity of realization it economic potential depends on determination of a constitutional legal status of alluvial territory.

Key words: alluvial territories, order of laying, artificial territories, constitutional legal regulation, responsiveness of population's opinion.

В последнее время в РФ обозначилась новая тенденция, связанная с созданием намывных территорий. Это объясняется высокой инвестиционной привлекательностью и обширными возможностями в сфере градостроительства при образовании данного вида искусственных территорий. К сожалению, существующие исследования в данной сфере <1> ограничиваются попытками определения имущественно-правового статуса намывных территорий, рассматривая данный вид территорий исключительно в качестве объектов земельного и гражданского права. -------------------------------- <1> См. подробней: Тикк О. К. Проблемы правового статуса намывных территорий // Закон. 2007. N 1; Замышляев Д. В., Задорожнюк Е. И. К проблеме создания искусственных территорий // Юрист. 2008. N 6; Буров В. А. Проблемы создания искусственных земельных участков и приобретения прав на них // Право и экономика. 2009. N 2.

Между тем именно от определения конституционно-правового статуса намывной территории зависит дальнейшая возможность реализации ее экономического потенциала. Так, к примеру, в настоящее время возникает парадоксальная ситуация, при которой, с одной стороны, инвестор имеет право создавать искусственный остров, а с другой - могут возникнуть проблемы при его эксплуатации, поскольку из-за неопределенности правового статуса искусственных островов ставится под вопрос возможность размещения на них объектов капитального строительства - жилых домов, гостиниц, объектов инфраструктуры (за исключением портовой инфраструктуры) <2>. Ситуация осложняется тем, что, как правило, намыв осуществляется в акватории прибрежных субъектов РФ и возникает вероятность изменения не только территории субъекта Федерации, но и территории РФ в целом. -------------------------------- <2> Замышляев Д. В., Задорожнюк Е. И. Указ. соч. С. 37.

В рамках данной статьи под намывной (искусственной) территорией следует понимать участок суши, созданный на части водной территории путем намыва или отсыпки грунта для размещения объектов капитального строительства и иных целей. В РФ практика создания намывных территорий пока значительно опережает правовое регулирование в данной сфере. В настоящее время в РФ существует несколько проектов создания намывных территорий с разной степенью их реализации <3>. -------------------------------- <3> Так, Генеральным планом Белгорода (утв. решением Совета депутатов г. Белгорода от 26 сентября 2006 г. N 335) предусмотрено строительство двух микрорайонов многоэтажной жилой застройки на намывных территориях. В перечень стратегических проектов Самарской области (утв. Постановлением Правительства Самарской области от 9 октября 2006 г. N 129) также включено строительство многофункционального жилого комплекса "Ставрополь-на-Волге" на намывных территориях. В акватории г. Сочи планируется создание намывного "Острова Федерации" площадью около 330 га. Аналогичные проекты реализуются в Санкт-Петербурге (полуостров "Морской фасад" площадью 476 га) и Анапе (полуостров "Золотая миля" площадью 1300 га). Кроме того, губернатор Санкт-Петербурга В. И. Матвиенко в октябре 2009 г. обратилась к Совету Федерации РФ с просьбой согласовать расширение границ города путем намыва в акватории Финского залива в рамках проекта "Новый Петербург". URL: http://www. fontanka. ru/2009/10/12/107; http://www. fontanka. ru/2009/12/10/051 (дата обращения: 15 марта 2010).

Между тем действующее федеральное законодательство регулирует лишь некоторые вопросы, касающиеся только искусственных островов. Так, в пределах территории РФ возможность создания и использования искусственных островов предусматривается Водным кодексом РФ (п. 4 ч. 2 ст. 11), Федеральными законами "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" (ч. 4 ст. 16), а Порядок создания, эксплуатации и использования искусственных островов во внутренних морских водах и территориальном море РФ установлен Постановлением Правительства РФ от 19 января 2000 г. N 44 <4>. -------------------------------- <4> Постановление Правительства РФ от 19 января 2000 г. (в ред. от 24 декабря 2008 г.) N 44 "Об утверждении Порядка создания, эксплуатации и использования искусственных островов, сооружений и установок во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации" // СЗ РФ. 2000. N 4. Ст. 396.

Говоря кратко о конституционно-правовом статусе намывных территорий в РФ, следует отметить, что согласно ст. 16 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе Российской Федерации" искусственные острова не обладают статусом островов и не имеют территориального моря, исключительной экономической зоны и континентального шельфа. Если же намыв приграничной территории осуществляется путем приращения искусственной территории к материковой части (проект "Морской фасад", г. Санкт-Петербург) или в форме полуострова (проект "Золотая миля", г. Анапа), то в подобных случаях намывные территории становятся частью территории РФ по смыслу ч. 1 ст. 67 Конституции РФ и фактически увеличивают материковую территорию РФ. Однако намывные территории, независимо от формы их создания, не влияют на увеличение пределов территориального моря РФ, ее континентального шельфа и исключительной экономической зоны. Тем не менее изменение территории путем намыва грунта должно учитываться в нормах международного права и конституционного права РФ, предусматривающих возможность увеличения границы континентального шельфа в том случае, если шельф простирается более чем на 200 морских миль от исходных линий, а также возможность установления ширины территориального моря до 12 морских миль. Что касается проблем практического характера, то большинство из них проявилось в ходе реализации в г. Санкт-Петербурге проекта "Морской фасад" и в связи с инициативой намыва территории в акватории Финского залива в рамках проекта "Новый Петербург". Первая связана с гарантиями учета мнения населения в случае изменения территории путем создания намывной (искусственной) территории. В настоящее время в федеральном законодательстве предусмотрено несколько случаев обязательного выявления и учета мнения населения при изменении территории: 1) проведение референдума в случае принятия в РФ и образования в ее составе нового субъекта РФ; 2) проведение референдума в случае изменения границ между субъектами РФ; 3) проведение голосования или схода граждан по вопросам изменения границ муниципального образования и преобразования муниципального образования; 4) учет мнения населения, выраженный представительным органом местного самоуправления в случае объединения двух или более муниципальных районов, не влекущего изменения границ иных муниципальных образований, или в случае разделения муниципального района. Как видим, законодательство не называет в качестве основания выявления учета мнения населения создание намывных (искусственных) территорий, влекущее изменение основной территории. Посмотрим, каким образом учитывалось мнение населения г. Санкт-Петербурга (а именно жителей муниципального округа "Морской") в ходе реализации находящегося в стадии завершения проекта "Морской фасад" <5>. -------------------------------- <5> Суть данного проекта состоит в том, что к западной части Васильевского острова г. Санкт-Петербурга "прирастили" около 450 га намывных территорий, на которых запланировано место для морского пассажирского порта, жилых и общественно-деловых кварталов. В настоящий момент производится купля-продажа намытых земельных участков.

До начала работ по намыву были разработаны и утверждены Концепция развития западной части Васильевского острова <6> и Концепция строительства морского пассажирского терминала в западной части Васильевского острова <7>, а также получено заключение Главгосэкспертизы России Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и утверждено заключение государственной экологической экспертизы проекта "ТЭО строительства морского пассажирского терминала на Васильевском острове", заключен инвестиционный договор с ФГУП "Росморпорт" о строительстве портового терминала. Распоряжением Правительства РФ от 29 апреля 2005 г. N 512-р по представлению Минэкономразвития России утвержден перечень объектов, строящихся за счет федерального бюджета. -------------------------------- <6> Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 5 июля 2004 г. N 63-рп "Об утверждении Концепции развития западной части Васильевского острова г. Санкт-Петербурга". <7> Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2005 г. N 836 "Об утверждении Концепции строительства морского пассажирского терминала в западной части Васильевского острова г. Санкт-Петербурга".

С учетом указанных документов распоряжением Правительства РФ от 5 декабря 2005 г. N 2117-р осуществлены перевод участка площадью 476,9 га из состава земель водного фонда в земли поселений и его передача из федеральной собственности в собственность г. Санкт-Петербурга. Непосредственный намыв территорий начался летом 2005 г. Незадолго до этого было проведено два публичных слушания с существенными нарушениями законодательства. Принятый Закон Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 400-61 "О проведении публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" <8> также не сумел в полной мере обеспечить выявление мнения населения, а публичные слушания, прошедшие в 2007 г., только подтвердили существующие проблемы <9>. -------------------------------- <8> Закон Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 400-61 "О проведении публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге" // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2006. N 8. <9> Как следствие, в июне 2005 г. было образовано движение "Защитим остров Васильевский", по инициативе которого было организовано несколько митингов (2005, 2006, 2007 гг.), выражающих протест в отношении намыва территории в данном районе. URL: http://www. rpk. len. ru/docs/2005/jun2300.php (дата обращения: 16 марта 2010). Также неоднократно население обращалось к губернатору г. Санкт-Петербурга с открытыми письмами, в которых указывало на необходимость учета их мнения при намыве территории на Васильевском острове. URL: http://www. rpk. len. ru/docs/2005/mar04001.php (дата обращения: 16 марта 2010).

Группа граждан попытались оспорить правомерность принятия Закона г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2006 г. N 464-75, которым была утверждена Целевая программа Санкт-Петербурга "Реализация инвестиционного проекта по развитию морского пассажирского терминала на Васильевском острове в Санкт-Петербурге" как нарушающая права жителей Васильевского острова на информацию, на право обсуждения вопросов общественной жизни, на участие в принятии решений, касающихся их прав на благоприятную окружающую среду и благоприятные условия жизнедеятельности. Решением Санкт-Петербургского городского суда от 10 сентября 2007 г. по делу N 3-52/07 заявителям было отказано в удовлетворении указанных требований, решение было оставлено без изменения Верховным Судом РФ. В Определении от 5 декабря 2007 г. N 78-Г07-48 Верховный Суд обоснованно указал следующее. Как следует из содержания и назначения оспариваемого Закона, ни сам Закон, ни его приложение, ни Целевая программа Санкт-Петербурга "Реализация инвестиционного проекта по развитию морского пассажирского терминала на Васильевском острове в Санкт-Петербурге", являющиеся его единой составной частью, не предусматривают конкретных мероприятий, связанных с непосредственным осуществлением строительства указанного объекта. Оспариваемый заявителями Закон прежде всего определяет комплекс мероприятий, направленных на достижение конкретных целей, устанавливает размеры и источники их финансирования. Тем не менее Суд отметил, что факт официального опубликования оспариваемого Закона не является заменой публичным слушаниям, установленным положениями Закона Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 400-61 "О проведении публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге". Давая оценку данному Определению, необходимо отметить, что Верховный Суд РФ правомерно отказал в удовлетворении требований заявителей, поскольку оспариваемая Целевая программа по формальным признакам не противоречит положениям указанных в заявлении законов. Нарушение же реальных прав граждан при создании намывных (искусственных) территорий не может быть обжаловано в судебном порядке, поскольку в российском законодательстве отсутствуют гарантии учета мнения населения при изменении территории искусственным способом. И данное Определение Верховного Суда РФ лишь подтверждает ограниченные возможности населения для защиты своих прав в указанном вопросе. Для сравнения: по вопросам изменения границ территории субъектов РФ или территории муниципальных образований существует обширная судебная практика, в ходе которой население активно использует установленные законодательством механизмы защиты гарантий учета мнения населения при решении территориальных вопросов <10>. -------------------------------- <10> Например: Определение Верховного Суда РФ от 31 августа 2005 г. по делу N 48-Г05-10 (Челябинская область); Определение Верховного Суда РФ от 17 августа 2005 г. по делу N 4-Г05-17 (Московская область); Определение Верховного Суда РФ от 20 апреля 2005 г. по делу N 14-Г05-5 (Воронежская область); Определение Верховного Суда РФ от 17 января 2007 г. по делу N 38-Г06-7 (Тульская область); Определение Верховного Суда РФ от 11 июля 2007 г. по делу N 11-Г07-15 (Республика Татарстан) и др.

Искусственная территория, как правило, создается путем намыва грунта к уже существующим территориям субъекта РФ (в целом) и территории муниципального образования (в частности). Следовательно, процесс намыва территории фактически влечет изменение территории и границ субъекта Федерации и (или) территории муниципального образования. Но при этом никакие гарантии учета мнения населения, установленные Конституцией РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и специальными законами субъектов РФ, в случаях создания намывных территорий не применяются. Поэтому представляется необходимым предусмотреть следующий порядок учета мнения населения при изменении территории путем намыва грунта. В случае если намыв территории повлечет за собой изменение границ субъектов РФ, после разработки проекта намыва такой территории и до начала проведения соответствующих работ в заинтересованных субъектах должно быть проведено голосования по вопросам изменения их границ вследствие создания искусственных территорий. Положение о голосовании по указанному основанию необходимо включить в текст соответствующих законов субъектов РФ. Если в результате создания намывной территории изменяются территория и границы муниципального образования, то в соответствующих муниципальных образованиях надлежит провести голосование по вопросам изменения границ или преобразования территории в порядке ст. 12 Федерального закона N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". При этом в положения ст. 12, предусматривающие основания для проведения голосования, должно быть включено проведение голосования по вопросам изменения территории в результате намыва территории. Учитывая тенденцию последних лет, согласно которой с целью минимизации временных и финансовых затрат процедура голосования заменяется на учет мнения населения представительным органом, согласие населения на изменение территории путем намыва может быть выражено представительным органом (в первом случае - субъекта РФ, во втором - муниципального образования). Кроме того, до окончания работ по намыву грунта и перевода земель из одной категории в другую необходимо провести публичные слушания по вопросам использования вновь образованной территории. Другая проблема связана с реализацией второго петербургского проекта намыва территории - "Новый Петербург" и касается изменения границ города федерального значения <11>. -------------------------------- <11> Разработанный план образования намывных земель подразумевает создание цепочки семи островов. Общая площадь будущих новых территорий - 3,5 тысячи га, общая длина островов - около 20 км. Работы по созданию первой очереди, в которую входит три острова (совместная площадь - 1000 га), должны начаться в 2014 и закончиться в 2017 г. URL: http://www. fontanka. ru/2009/12/10/051/ (дата обращения: 16 марта 2010).

Как уже было сказано выше, намыв новых территорий влечет за собой изменение границ г. Санкт-Петербурга. Как отмечал бывший вице-губернатор Санкт-Петербурга А. Тарасов, с намывом на Васильевском острове таких проблем не возникало, так как граница Петербурга простирается до дамбы и до нее речь идет уже о территории города. А в данном случае участок выходит за ее пределы <12>. -------------------------------- <12> URL: http://www. fontanka. ru/2009/12/10/051/ (дата обращения: 16 марта 2010).

Еще одной особенностью проекта "Новый Петербург" является то, что в результате намыва грунта необходимо будет не просто осуществить перевод земель из категории водного фонда в другую, а передать часть вод акватории Финского залива, находящихся в федеральной юрисдикции, в юрисдикцию субъекта РФ - города федерального значения Санкт-Петербурга. В соответствии с ч. 2 ст. 84 Земельного кодекса РФ утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации ФС РФ. Поскольку до этого Совет Федерации ФС РФ рассматривал лишь вопросы, связанные с изменением границ между субъектами РФ, то в данном случае задачей членов Совета Федерации ФС РФ являлось сформировать прецедент, поскольку процедура изменения территории городов федерального значения не была прописана на законодательном уровне. Более того, к моменту обращения в Совет Федерации ФС РФ губернатора Санкт-Петербурга В. И. Матвиенко и Председателя Законодательного Собрания Санкт-Петербурга В. А Тюльпанова об утверждении изменения границы города (октябрь 2009 г.) в Регламенте верхней палаты российского парламента отсутствовали положения, устанавливающие подобные процедуры. Глава 18.1 Регламента "Порядок утверждения Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга" была введена в действие лишь 25 ноября 2009 г. Анализ положений указанной главы позволяет выделить несколько этапов, в ходе которых происходило утверждение процесса изменения границ Санкт-Петербурга. На первом этапе Совет Федерации устанавливает, повлечет или нет изменение границ г. Санкт-Петербург изменение границ Ленинградской области. Если будет установлено первое, то этот вопрос Совет Федерации рассматривает в порядке, установленном для изменения границ между субъектами РФ. На втором этапе происходит подготовка и представление в Совет Федерации необходимых документов. В октябре 2009 г. губернатором Санкт-Петербурга и Законодательным Собранием Санкт-Петербурга в Совет Федерации были направлены обращение о расширении границ города (Постановление Законодательного Собрания Санкт-Петербурга от 2 декабря 2009 г. N 615); пояснительная записка, содержащая обоснование целесообразности изменения границы Санкт-Петербурга, и карта местности с нанесенными на ней линией границы Санкт-Петербурга и предлагаемой линией границы Санкт-Петербурга, описание границы. Кроме того, было принято распоряжение Правительства РФ от 13 ноября 2009 г. N 1707-р о даче согласия на изменение границы города и положительное заключение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Третий этап связан с рассмотрением указанных документов в Комитете Совета Федерации по делам Федерации и региональной политике для подготовки заключения. В заключении Комитета содержалась рекомендация Совету Федерации утвердить изменение границы города федерального значения Санкт-Петербурга. На четвертом этапе вопрос об утверждении изменения границы города федерального значения рассматривается на заседании Совета Федерации, куда приглашаются полномочные представители законодательного (представительного) и исполнительного органов государственной власти города федерального значения, границу которого предполагается изменить, представители Правительства РФ, других органов государственной власти. Решение об утверждении изменения границы города федерального значения принимается большинством голосов от общего числа членов Совета Федерации и оформляется постановлением Совета Федерации. В случае неутверждения изменения границ Регламент предусматривает проведение согласительных процедур или повторное рассмотрение <13>. -------------------------------- <13> См. подробнее: Стенограмма заседания Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 16 декабря 2009 г.

На пятом, заключительном этапе Постановление Совета Федерации об изменении границы города федерального значения вместе с документами, указанными выше, в недельный срок направляется в законодательный (представительный) и исполнительный органы государственной власти города федерального значения, граница которого изменена, а также в соответствующие федеральные органы исполнительной власти. Согласно Постановлению Совета Федерации N 490-СФ от 16 декабря 2009 г. границы города федерального значения Санкт-Петербурга были изменены, и данное Постановление было направлено в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, губернатору Санкт-Петербурга и в Правительство РФ <14>. -------------------------------- <14> Постановление Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации N 490-СФ от 16 декабря 2009 г. "Об утверждении изменения границы города федерального значения Санкт-Петербурга" // СЗ РФ. 2009. N 51. Ст. 6202.

Как видим, Порядок утверждения изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга также не предусматривает выявления учета мнения населения при решении данных вопросов, хотя, как указывалось выше, голосование по вопросам изменения территории и границ предусмотрено в федеральном законодательстве и в законодательстве субъектов РФ и для территории субъектов Федерации, и для территории муниципальных образований. В ходе обсуждения изменения границ Санкт-Петербурга на заседании Совета Федерации одним из участников поднимался вопрос об отсутствии сведений о проведении референдума, выявляющих мнение населения. Председатель Комитета Совета Федерации по делам Федерации и региональной политике Р. З. Алтынбаев объяснил это тем, "что акватория Финского залива является федеральной собственностью, поэтому здесь эта процедура не нужна" <15>. -------------------------------- <15> Стенограмма заседания Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 16 декабря 2009 г.

С этим вряд ли можно согласиться, поскольку независимо от способов (обмен территориями, намыв грунта, изменение границ) в результате всегда изменяется территория. А значит, и мнение населения должно учитываться при всяком изменении территории. Таким образом, представляется, что перечень документов, установленный ч. 1 ст. 147.2 Регламента Совета Федерации, необходимо дополнить протоколом результатов голосования по вопросу изменения границ города федерального значения. Кроме того, надо закрепить в уставах Москвы и Санкт-Петербурга в качестве отдельного основания для проведения голосования по вопросам изменения территории "изменение границ территории вследствие намыва искусственных территорий". Рассмотренные выше проблемы свидетельствуют о необходимости разработки и принятия специального нормативного правового акта - Федерального закона "О порядке создания искусственных (намывных) территорий в Российской Федерации", в котором должно быть дано определение понятия "намывная (искусственная) территория", установлены виды и правовой статус намывных территорий, порядок их создания и предусмотрены гарантии учета мнения населения при изменении территории путем намыва <16>. На это же указало Правительство РФ, отметив, что разработка законопроекта, определяющего порядок планирования, создания, использования искусственно созданных участков суши, является важной и актуальной задачей, поскольку в настоящее время в федеральном законодательстве данные вопросы практически не урегулированы <17>. -------------------------------- <16> В 2008 г. в Государственную Думу РФ депутатами М. Л. Шаккумом и И. Н. Руденским был внесен на рассмотрение проект Федерального закона "Об искусственно образованных территориях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", но указанный проект прошел лишь первое чтение, поскольку его текст вызвал массу нареканий. <17> Официальный отзыв Правительства РФ на проект Федерального закона N 123551-5 "Об искусственно образованных территориях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В целом же вопрос о необходимости и целесообразности создания в РФ намывных территорий является спорным. С одной стороны, намыв грунта позволит по-новому использовать акваторию РФ, привлекать инвесторов, развивать и внедрять новые технологии. Это, безусловно, является положительной тенденцией. Но с другой стороны, РФ не испытывает "территориального голода" и не нуждается в расширении своей территории, более того, многие территории заброшены и не используются. Кроме того, изменение баланса между водной и сухопутной частями территории может повлечь хоть и небольшое, но изменение климата, состава водной флоры и фауны и оказать влияние на общее состояние экологии и жизни населения, проживающего на данной территории, на экологию (приток мигрантов для строительства, изменение режима рабочего дня, активная хозяйственная деятельность и повсеместные строительные отходы). Поэтому к каждому случаю намыва территории нужно подходить индивидуально, учитывая особенности конкретной территории и мнение населения, проживающего на ней.

Название документа Вопрос: 29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить? ("ЭЖ-Юрист", 2010, N 29) Текст документа

Вопрос: 29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить? М. Пастухова, г. Москва

Ответ: В связи с тем что из вопроса неясно, обращается за консультацией гражданин или индивидуальный предприниматель, рассмотрим порядок определения выкупной цены земельного участка для обоих случаев. Основным актом, устанавливающим стоимость земельных участков государственной или муниципальной собственности при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, является Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон). Указанный Закон разграничивает вопросы приобретения земельных участков для физических лиц и индивидуальных предпринимателей. Так, если приобретение земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, отчужденное из государственной или муниципальной собственности, осуществляется индивидуальным предпринимателем, то дата отчуждения здания - до введения в действие ЗК РФ или после - не имеет значения. При приобретении названными лицами подобных земельных участков их цена определяется субъектами РФ в пределах: - 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; - 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Если же приобретение земельного участка осуществляется гражданином, то для применения вышеуказанного порядка определения выкупной цены требуется, чтобы право собственности на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу ЗК РФ. В противном случае приобретение земельного участка осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения: - свыше 3 млн. человек - в размере от пяти - до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; - от 500 тыс. до 3 млн. человек - от пяти - до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; - до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех - до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Таким образом, решающими факторами цены в данном случае выступают: - численность населения в населенном пункте; - нахождение земельного участка в границе населенного пункта или за ее пределами (земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного или водного фонда, земли запаса); - наличие или отсутствие определенной субъектом РФ цены; - налоговая ставка. Подавляющее большинство субъектов РФ в развитие приведенных положений уже установили цены земельных участков. И конечно, эти цены являются максимально разрешенными данным Законом, что вполне понятно и объясняется необходимостью пополнения бюджетов. Что касается налоговой ставки, то подход законодателя здесь также дифференцированный, в зависимости от категории земель. Так, согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки закрепляются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (земельный налог относится к местным налогам) и не могут превышать: 1) 0,3% в отношении земельных участков: - отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; - занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства; - приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; 2) 1,5% в отношении прочих земельных участков. Следует отметить, что льготный порядок приобретения земель действует до 1 января 2012 г. После этой даты выкупная цена земель для собственников зданий, строений, сооружений будет равняться кадастровой стоимости, что указано в ст. 36 ЗК РФ. Что касается процедуры выкупа, то порядок ее следующий. Если бы здание приобреталось у физического или юридического лица, обращаться с соответствующим заявлением о приобретении земельного участка в собственность следовало бы в орган местного самоуправления муниципального района, городского округа. Именно названные органы в силу п. 10 ст. 3 Закона наделены правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Но поскольку здание ранее принадлежало муниципальному унитарному предприятию, в силу п. 3 ст. 3.1 Закона государственная собственность на такие земли считается разграниченной и обращаться следует в орган местного самоуправления того муниципального образования, которое обладало правом собственности на выкупленное здание. Возможность выкупа земельного участка, занятого приобретенным зданием и необходимого для его использования, в силу ст. 36 ЗК РФ является исключительным правом собственника. Это означает, что торги в подобных случаях проводиться не могут. Обязательным приложением к соответствующему заявлению служит кадастровый паспорт земельного участка, в котором индивидуализируется объект сделки, определяются границы и указывается индивидуальный не повторяющийся во времени и пространстве кадастровый номер. Нужно подчеркнуть, что в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет может обратиться любое заинтересованное лицо. Достаточно лишь приложить к такому заявлению межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Но если в течение двух лет с момента проведения кадастрового учета не будет осуществлена государственная регистрация прав на землю, данные о земельном участке из государственного кадастра недвижимости будут аннулированы и обращаться в орган учета потребуется повторно. Если же говорить о приложении иных документов, необходимых для рассмотрения заявления о приобретении земельного участка госсобственности и занятого зданием, строением, сооружением, то такой Перечень установлен Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370. Так, согласно данному Приказу к заявлению помимо кадастрового паспорта надо приложить: 1) копию документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица; 2) копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц); 3) копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей); 4) выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение; 5) выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в п. 4 настоящего Перечня, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРП.

Екатерина Иванова Начальник юридического отдела ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ленинградской области

Название документа