Возможность сервитута в пользу арендатора

(Гриценко И., Медведев К.)

("Корпоративный юрист", 2010, N 6)

Текст документа

ВОЗМОЖНОСТЬ СЕРВИТУТА В ПОЛЬЗУ АРЕНДАТОРА

И. ГРИЦЕНКО, К. МЕДВЕДЕВ

Гриценко Иван, партнер CMS, Russia.

Медведев Кирилл, юрист CMS, Russia.

Согласно действующему законодательству частный сервитут устанавливается в интересах собственника недвижимого имущества. Таким сервитутом, обычно обеспечивающим проход и проезд, обременяется соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Однако на практике распространены ситуации, когда землепользователи соседних земельных участков вовсе не являются их собственниками. Обсудим юридическую возможность установления частного сервитута в интересах арендатора земельного участка.

О необходимости сервитутов

В хозяйственной практике нередки ситуации, когда владелец недвижимого имущества, например здания, не может полноценно его использовать, поскольку к этому зданию нет удобного подъезда. Но при этом существует возможность проложить подъездную дорогу через соседний земельный участок, принадлежащий другому лицу. Схожая ситуация возникает и при прокладке инженерных коммуникаций. Трубы и кабели прокладываются по территории соседних участков, принадлежащих различным собственникам, причем и после окончания работ необходим доступ на эти участки для обслуживания коммуникаций.

В этих примерах и собственник здания, и собственник коммуникаций не могут пользоваться своим имуществом без договоренности с собственниками соседних участков, предоставляющих доступ к нему. Такое ограниченное право пользования соседними земельными участками обеспечивается установлением сервитута. Вопрос об установлении сервитута часто возникает при интенсивном застраивании ограниченной территории. Рассмотрим типичную ситуацию, в которой участвуют два юридических лица: Девелопер А и Девелопер Б.

Девелопер А приобрел права на земельный участок, предполагая построить на нем несколько зданий торгового центра. Участок примыкает к крупной автомобильной дороге. Через некоторое время Девелопер А по финансовым соображениям решил разделить земельный участок на участок А и участок Б. На участке А он сам строит торговый центр, а права на другой участок передал (не безвозмездно) иному юридическому лицу - Девелоперу Б для строительства им своего торгового центра.

Понятно, что ценность участка Б и целесообразность строительства на нем зависят от наличия удобного подъезда к нему со стороны автодороги. В рассматриваемом случае такой подъезд возможен только через территорию первого торгового центра на участке А. Естественно, что Девелопер Б, он же владелец будущего второго торгового центра, настаивает на весомой гарантии того, что ни в процессе строительства, ни впоследствии Девелопер А не станет препятствовать проезду на территорию участка Б. Такая гарантия является важным условием сделки между девелоперами и определяет ее цену. Такой гарантией может стать обременение участка А частным сервитутом на право проезда Девелопера Б.

Прежде чем продолжить обсуждение ситуации, сделаем несколько замечаний:

- формальное определение сервитута дано в Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;

- для целей настоящей статьи под "чужим объектом недвижимого имущества" понимается "чужой земельный участок". Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому владельцу;

- сервитут может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, т. е. в интересах неопределенного круга лиц. Частный сервитут устанавливается по соглашению между определенным физическим или юридическим лицом, требующим установления сервитута, и собственником смежного земельного участка;

- сервитут формально возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП);

- права лиц, использующих обремененный частным сервитутом участок, определяются соглашением о сервитуте (ст. 274 ГК РФ). Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать плату от лица, в интересах которого установлен сервитут.

До сих пор не уточнялось, какие именно права на земельные участки имеются у девелоперов. Вариантов немного (право собственности; право долгосрочной аренды; право постоянного (бессрочного) пользования), однако именно от вида права на земельные участки зависит успешность процедуры обременения участка А частным сервитутом.

Идеальная модель

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования им. Таким образом, ГК РФ описывает конкретную имущественно-правовую модель, указывая принцип взаимоотношения сторон в ней:

- Девелопер А является собственником обременяемого участка А;

- Девелопер Б является собственником участка Б и (или) уже построенного им здания торгового центра на нем;

- в этом случае стороны заключают между собой соглашение о сервитуте, установив срок его действия (срочный или бессрочный), определив размер платы за сервитут и точно указав границы части участка А, на который распространяется его действие;

- при недостижении сторонами соглашения об установлении сервитута спор разрешается судом. Если Девелопер Б докажет, что проезд на его участок можно обеспечить только путем обременения участка А сервитутом, вероятность удовлетворения такого требования судом будет весьма велика;

- государственная регистрация осуществляется на основании соглашения сторон о сервитуте либо судебного решения.

В данной модели возможность и сроки установления частного сервитута зависят только от воли договаривающихся сторон. Участие органов государственной власти сводится в основном к регистрации достигнутого соглашения.

Реальная ситуация

В рассмотренной идеальной модели, полностью урегулированной законодательством, Девелопер А являлся собственником земельного участка А. Однако на практике такая ситуация является скорее исключением, нежели правилом. Можно предположить, что Девелопер А и Девелопер Б арендуют данные земельные участки, что особенно вероятно в случае расположения таковых в Москве или Московской области. Тогда необходимо определить, кто является собственником участка А и с кем Девелопер Б должен заключить соглашение о сервитуте.

В настоящее время в Российской Федерации большинство земельных участков находится в государственной собственности. При этом далек от завершения процесс разграничения земель на находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов Федерации и в муниципальной собственности. Однако и в отсутствие зарегистрированного собственника существуют правовые механизмы, позволяющие вводить такие земли в хозяйственный оборот. Так, Законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Распоряжение такими участками осуществляют органы местного самоуправления муниципального района, в границах которого эти участки расположены. Обычно земельные участки предоставляются на время строительства в аренду, причем арендодателем является уполномоченный орган местной власти.

Таким образом, в реальной ситуации при установлении частного сервитута появляется третий участник - местная власть в виде главы муниципального образования либо муниципального органа, уполномоченного распоряжаться земельными участками. Еще раз заметим: само муниципальное образование может и не быть собственником земельных участков, но при этом оно обладает всеми полномочиями собственника (Российской Федерации) распоряжаться ими.

В этом случае соглашение о частном сервитуте заключается между Девелопером Б, местными муниципальными властями и Девелопером А, арендные права которого обременяются. Процедура заключения такого соглашения зависит от местных правил, регулирующих землепользование. Вполне возможно, что местные правила никак не регулируют процедуру заключения соглашения о частном сервитуте. Однако в любом случае при заключении трехстороннего соглашения о сервитуте представляются необходимыми следующие действия:

- глава муниципального образования издает распорядительный акт об установлении частного сервитута;

- в соглашении о сервитуте устанавливается размер платы Деволопера Б за сервитут в адрес муниципального образования;

- в договоре аренды земельного участка А дополнительно указывается, что его часть обременена сервитутом;

- распорядительный акт об установлении сервитута и соглашение о сервитуте являются основанием для государственной регистрации сервитута.

Отметим, что вопрос о компенсации Девелоперу А законодательно не урегулирован. Такая компенсация желательна, поскольку обременение части участка А ограничивает его хозяйственное использование. В этом случае возможна компенсация путем пропорционального уменьшения арендной платы либо соответствующими платежами Девелопера Б, либо обоими указанными способами.

Итак, если обременяемый участок принадлежит Девелоперу А на праве аренды, установление частного сервитута также возможно. Однако в данном случае в процедуре установления частного сервитута участвует третья сторона в лице муниципальных властей, от которой зависит срок завершения всей процедуры. При этом если Девелопер А и Девелопер Б уже договорились между собой об установлении сервитута, то им все равно придется доказать необходимость этого местным властям.

Сервитут в пользу арендатора участка

Обременение соседнего участка А частным сервитутом возможно, если Девелопер Б является собственником здания или иной недвижимости, расположенной на участке Б. Но как быть в том случае, если Девелопер Б еще только собирается строить и при этом остро нуждается в гарантиях того, что не будет испытывать никаких проблем с доступом к своему будущему зданию? Иными словами, возможно ли установление сервитута в пользу арендатора земельного участка еще до начала строительных работ и задолго до оформления им права собственности на еще не построенную недвижимость?

Как уже говорилось, арендатор недвижимого имущества, в отличие от собственника, не имеет права требовать установления сервитута. В рассматриваемой ситуации это означает, что Девелопер Б не может требовать ни от Девелопера А, ни от муниципальных властей установить сервитут в судебном порядке. Но означает ли это, что собственник земельного участка либо орган муниципальной власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками, не вправе сами с согласия всех сторон заключить с арендатором земельного участка соглашение о сервитуте и зарегистрировать его в ЕГРП?

С практической точки зрения Девелопер Б, будучи арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, заинтересован в обеспечении права прохода и проезда так же, как в случае, если бы сам являлся его собственником. Очевидно, что он не сможет построить здание, если Девелопер А будет препятствовать проезду подрядчиков, строительной техники и рабочих по участку А.

В свою очередь, и Девелопер А, хотя бы на стадии переуступки прав аренды на участок Б, заинтересован в оформлении сервитута, поскольку это делает участок Б более привлекательным для покупателей и увеличивает цену сделки. Однако при оформлении договорных отношений необходимо учитывать не только экономические интересы сторон, но и буквальные формулировки закона, которые часто не совпадают с их волей. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах и по требованию лица, которое является собственником самого земельного участка либо владеет находящейся на нем недвижимостью либо которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

В последней редакции ГК РФ от 17 июля 2009 г. данная статья расширена. К перечню лиц, в интересах которых может быть установлен сервитут, добавлены "иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами". Однако до настоящего времени такие "иные лица" (например, арендаторы недвижимого имущества) законом не указаны.

Законодатель не включил арендаторов недвижимости в перечень лиц, в пользу которых может быть установлен сервитут. Поэтому вопрос о возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, а также о возможности последующей государственной регистрации такого сервитута остается дискуссионным. Мы предвидим возражения со стороны Федеральной регистрационной службы по поводу того, что соглашение, устанавливающее сервитут в пользу арендатора незастроенного земельного участка, ничтожно, так как противоречит ст. 274 ГК РФ (данная статья не упоминает арендаторов в качестве лиц, в интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут). Из текста указанной статьи следует, что перечень лиц, по требованию и в интересах которых может быть установлен сервитут, может быть расширен исключительно законодателем путем принятия соответствующего федерального закона. Следовательно, данное положение является императивной нормой, а арендатор незастроенного участка не может быть стороной соглашения о сервитуте.

Однако целью императивных норм является защита публичных интересов либо более слабой стороны договора. При заключении соглашения о сервитуте с арендатором незастроенного земельного участка собственник обременяемого земельного участка не только реализует свое право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, но и учитывает интересы более слабой стороны гражданского оборота, заинтересованной в установлении сервитута.

В рамках систематического толкования гражданского законодательства полагаем возможной аргументацию того, что ст. 274 ГК РФ не запрещает собственнику земельного участка заключить с арендатором соседнего незастроенного участка соглашение о сервитуте, а лишь регламентирует один из случаев, когда собственник земельного участка обязан заключить соглашение по требованию другого лица. Однако до тех пор, пока данная позиция не будет подтверждена судебной практикой, существует риск отказа в государственной регистрации таких частных сервитутов.

При внимательном изучении регионального законодательства о землепользовании мы отметили несколько случаев, когда муниципальные власти сознательно пошли на расширение перечня лиц, в интересах которых может устанавливаться сервитут, включив в него арендаторов земельных участков.

Другие способы обеспечения интересов арендатора участка

До тех пор пока существует правовая неопределенность в отношении возможности предоставления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка, остается открытым вопрос, может ли быть обеспечено право прохода и проезда по чужому земельному участку без регистрации сервитута.

В рассматриваемой ситуации такое право может быть обеспечено путем заключения с Девелопером А отдельного договора о проходе и проезде через участок А. В зависимости от того, является ли Девелопер А собственником или арендатором участка А, обязательство последнего может быть сформулировано активно - как обязательство предоставить и обеспечить проход и проезд либо пассивно - как обязанность не препятствовать проходу и проезду определенных лиц.

Однако данный договор менее эффективно защищает интересы Девелопера Б, поскольку в отличие от сервитута обязательства по такому договору прекратятся в случае смены собственника либо арендатора участка А.

Возможен и иной вариант. Если проходящая по участку А подъездная дорога будет зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости, то обременить сервитутом можно саму дорогу, а не участок А. Согласно ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но также и здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такая схема реализована в отношении железнодорожных подъездных путей, ведущих сразу к нескольким предприятиям. Однако в качестве альтернативы сервитуту в этих случаях может быть заключен и долгосрочный договор аренды подъездного пути.

Неопределенность в отношении возможности установления сервитута в пользу арендатора незастроенного земельного участка должна быть устранена на законодательном уровне. Арендатор незастроенного участка заинтересован в предоставлении сервитута не меньше, чем его собственник. Учитывая объективные потребности делового оборота, полагаем целесообразным либо включить арендаторов земельных участков в перечень лиц, имеющих право требовать установления сервитута, либо дополнить законодательство положением, согласно которому собственники земельных участков вправе сами устанавливать сервитут в пользу арендаторов на основании соглашений о сервитуте.

Название документа