О природе права безвозмездного срочного пользования земельными участками

О ПРИРОДЕ ПРАВА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Н. Н. МИСНИК, Т. С. ПЕТРОВСКАЯ

Мисник Н. Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Южный федеральный университет", заместитель декана юридического факультета.

Петровская Т. С., аспирантка кафедры гражданского права ЮФУ.

Относительно вещной природы прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом) сомнений практически не возникает. Вопрос же о квалификации права безвозмездного срочного пользования земельным участком весьма актуален. С легальных позиций ситуация обусловлена тем, что ст. 216 ГК РФ не упоминает в ряду вещных прав лиц, не являющихся собственниками, безвозмездное срочное пользование земельными участками. Глава 17 ГК РФ, посвященная праву собственности и другим вещным правам на землю, также не содержит упоминания об этом праве. В литературе, посвященной исследованию вещных прав, называются их признаки: бессрочный характер, выступление в качестве объекта права исключительно вещей <1>, возможность правообладателя воздействовать на вещь без чьего-либо содействия, удовлетворяя свои потребности <2>, существование в рамках абсолютного вещного правоотношения, абсолютный характер <3>, прямое указание закона, определяющего указанное право как вещное. Хотя последний признак признается не всеми учеными <4>. -------------------------------- <1> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. М., 2000. С. 257; Анненков К. Система русского гражданского права. М., 1990. Т. 1. С. 121; Малиновский Д. А. Понятие субъективного вещного права // Юрист. 2001. N 12. С. 8. <2> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 186 - 188. <3> Мисник Н. Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. N 12. С. 102. <4> Там же.

Рассмотрим каждый из этих признаков применительно к праву безвозмездного срочного пользования. Отмечаемая наукой бессрочность вещных прав выступает антиподом самому названию исследуемого права - право безвозмездного срочного пользования. Срок права безвозмездного пользования может быть определен по-разному. Так, ЗК РФ устанавливает, что в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на срок не более чем один год. Конкретный срок устанавливается в решении уполномоченных органов. Если земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, предоставляются иным гражданам и юридическим лицам на основании договора, то срок договора устанавливается сторонами. Такого указания прямо из ст. 24 ЗК РФ не следует, однако такой вывод следует из самого названия права. При предоставлении земельных участков из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела срок окончания права будет определяться сроком окончания трудовых отношений, в связи с которыми они выделены. Если земельный участок предоставлен из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения с предварительным согласованием мест размещения объектов в безвозмездное срочное пользование, то срок этого права ограничивается сроком строительства этих объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ). Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Вместе с тем бессрочность существования вещного права является далеко не бесспорным его признаком. Так, например, безусловно вещное, на наш взгляд, право арендатора владеть, пользоваться и распоряжаться арендованной вещью также ограничено сроком договора. Ограничено сроком основного обязательства и право залога вещи, однозначно относимое германским законодателем и соответствующей правовой доктриной к вещным. Вещный характер данного права признается и теми российскими цивилистами, которые отказывают в вещности праву аренды. К тому же частный сервитут, являющийся бесспорно вещным правом в силу прямого указания закона (ст. 216 ГК РФ), может также возникать из соглашения сторон (ст. 274 ГК РФ), которое, в свою очередь, может носить временный характер. Вещь как объект права характерна и для права безвозмездного срочного пользования. Суть данного права заключается в самом пользовании земельным участком, ибо иных выгод землепользователь не имеет. В праве безвозмездного срочного пользования есть главный признак вещного права - удовлетворение интересов землепользователя в большей мере происходит не благодаря действиям собственника по передаче предмета договора, а благодаря той связи с землей, которая наиболее желательна и ценна для самого пользователя. Ему важен не столько факт передачи земельного участка, сколько непосредственное обладание вещью и воздействие на нее. Такой важный признак, как существование вещного права в рамках абсолютного вещного правоотношения, отражает суть права безвозмездного срочного пользования. Правам землепользователя противостоит неограниченный круг лиц, обязанных воздержаться от нарушения его прав. Для определения природы права безвозмездного срочного пользования и его соотношения с иными правами, предусмотренными законом, немаловажное значение имеет ответ на вопрос, какой договор имеет в виду законодатель в пп. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РФ. Закон не упоминает о договоре безвозмездного срочного пользования. Зато есть договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Следует ли из этого, что из договора безвозмездного пользования возникает право безвозмездного срочного пользования? Объединяет право безвозмездного срочного пользования и договор безвозмездного пользования указание на то, что вещь передается в безвозмездное временное пользование (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Несмотря на такое заманчивое сходство, а также на отсутствие сколько-нибудь развернутого правового регулирования договора безвозмездного срочного пользования земельным участком в ЗК РФ, заставляющих предположить, что этот договор является разновидностью урегулированного ГК договора ссуды, мы рискнем предположить обратное. Перечень производных вещных прав на землю разительно отличается от перечня тех же вещных прав на прочие вещи (право хозяйственного ведения, право оперативного управления). Исключение, пожалуй, составляет только аренда. К тому же право безвозмездного срочного пользования землей даже не упоминается в ГК РФ. Довольно затруднительно предполагать, что урегулированный ГК РФ договор ведет к возникновению неизвестного этому акту вещного права. Специфическое земельное вещное право может возникнуть только из договора, учитывающего эту специфику. И лишь в отсутствие правовой регламентации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком позволительно применять по аналогии закона положения о договоре ссуды как наиболее сходные. Актуальным является вопрос о необходимости государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования и договора безвозмездного срочного пользования. Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ в императивной форме установил, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким "иным правом, предусмотренным иным законом" и является право безвозмездного срочного пользования. Акцент ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ еще раз подтверждает обязательность, а не добровольность регистрации права безвозмездного срочного пользования. Однако в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ни разу не упомянуто о таком производном вещном праве, как безвозмездное срочное пользование. Его можно подвести под понятие "другие вещные права". Обоснование вещно-правовой природы права безвозмездного срочного пользования приведено выше. Само это право на земельные участки подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора <5>. -------------------------------- <5> Волошин В. Безвозмездное срочное пользование земельными участками и их аренда // Новые рубежи. 2003. 5 марта. N 17.

С одной стороны, право безвозмездного срочного пользования земельным участком является производным вещным правом. С другой стороны, при отчуждении ссудодателем вещи или передаче ее в возмездное пользование третьему лицу права нового собственника или пользователя в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). "Правами ссудополучателя" как раз и является право безвозмездного срочного пользования. Это еще раз доказывает вещную природу самого права: в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу иные вещные права на это имущество не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Как следует из императивной нормы ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4). Подобная формулировка позволяет расширять список обременений, подлежащих государственной регистрации, включив в него постоянное бессрочное пользование. Необычная формулировка ст. 26 ЗК РФ (договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами) породила различные подходы к пониманию необходимости государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования. А если договор заключен на срок свыше одного года, надо его регистрировать или нет? Интересна в этом плане судебная практика. Так, при рассмотрении одного из дел ФАС Восточно-Сибирского округа оставил без изменения решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске к Управлению федеральной регистрационной службы об обязании государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на 25 лет. В своих доводах ФАС исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, предусматривающих государственную регистрацию договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года <6>. -------------------------------- <6> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 апреля 2008 г. N А33-12027/07-Ф02-1109/08 // СПС "КонсультантПлюс".

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" высказал свою точку зрения, в соответствии с которой при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка, необходимо учитывать следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации (п. 21). Относительно государственной регистрации договоров субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок год и более, он не высказал ничего. В порядке аналогии следует распространить требование о государственной регистрации договора, заключенного на срок один год и более, и на договоры субаренды и безвозмездного срочного пользования. Законодателю же следовало бы внести ясность в содержание п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Требует разрешения и еще одна проблема: законодатель наряду с постоянным (бессрочным) пользованием, пожизненным наследуемым владением, арендой, сервитутом, безвозмездным срочным пользованием земельными участками говорит о неком "срочном пользовании". Как соотносятся права безвозмездного срочного пользования и срочного пользования земельными участками? Первоначально "срочное пользование" было упомянуто в ст. 264 ГК РФ, в редакцию которой затем были внесены изменения ФЗ от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ, в соответствии с которыми ГК РФ отказался от этого термина. ФЗ от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ в ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в ст. 3 введен новый пункт следующего содержания (п. 19): "Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан на праве безвозмездного срочного или срочного пользования, считаются предоставленными на срок пять лет со дня принятия решения о предоставлении таких земельных участков указанным объединениям граждан независимо от срока, установленного таким решением, за исключением случаев, если таким решением установлен более длительный срок". Подобный термин упоминается в п. 2 ст. 47 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан": садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством. При этом ни ГК РФ, ни ЗК РФ не знают указанного права. Это порождает трудности в понимании сущности данного правового явления. Может быть, срочное пользование - это аренда? Но п. 2 ст. 47 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" перечисляет аренду наряду со срочным пользованием. Или же срочное пользование тождественно безвозмездному срочному пользованию? Но норма п. 19 ст. 3 вводного Закона к ЗК РФ также перечисляет оба этих права. Может быть, это новый вид права? Но законодатель включил бы его в ГК РФ и ЗК РФ, предусмотрев при этом четкую правовую регламентацию порядка возникновения, осуществления и прекращения права. Поскольку этого сделано не было, а законодатель говорит о праве срочного пользования как о некоторой существующей данности, не рассчитанной на возникновение и распространение в будущем, то можно предположить, что имеется в виду право, которое документально возникло у землепользователей в период действия первоначальной редакции ст. 264 ГК РФ в результате ее неверного толкования и не сопоставленного с иными действовавшими нормами применения на практике. Таким образом, законодателем предпринята попытка "искупить" огрехи практики прошлых лет, закрепив начатки содержания фактически существующего правового явления. Хотя установление сроков документального изменения права срочного пользования на одно из прав, прямо закрепленных ГК РФ и ЗК РФ, видится более оптимальным.

Название документа