Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество

СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С УСТАНОВЛЕНИЕМ СЕРВИТУТОВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Т. С. ЩЕЛКУНОВА

Щелкунова Т. С., советник заместителя председателя Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

В цивилистической науке существует деление прав на обязательственные и вещные. Последние, в свою очередь, подразделяются на право собственности и иные вещные права, именуемые ограниченными вещными правами или правами на чужие вещи. К числу таких прав относятся сервитуты, представляющие собой права пользования чужим недвижимым имуществом в установленных пределах. Еще во времена Древнего Рима возникали ситуации, когда пользование недвижимой вещью было невозможно без использования чужого недвижимого имущества, которое зачастую по своему расположению было призвано служить первому. Для урегулирования споров между владельцами соседних земельных участков о праве прохода, проезда через земельный участок, прогоне через него скота к водопою, заборе воды из колодца, возможности опереть свое здание на дом соседа в римском праве была разработана конструкция сервитутов. В советском праве сервитуты отсутствовали, что было обусловлено прежде всего признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота. В современном российском законодательстве норма, посвященная сервитутам, появилась в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535. Затем сервитуты были названы в числе вещных прав в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Долгое время действие главы 17 ГК РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, было приостановлено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. С принятием Земельного, Лесного, Водного и Градостроительного кодексов количество норм, посвященных сервитутам, увеличилось. Установление сервитутов призвано решать конфликты, возникающие между собственниками соседних объектов недвижимости. Однако, поскольку законодательство о сервитутах еще до конца не сформировалось, оно не лишено пробелов и противоречий. Противоречивость действующего законодательства обусловливает необходимость проведения обобщений и подготовки обзоров правоприменительной практики, что является одной из ступеней на пути формирования ее единства. Важное значение для единообразного применения законодательства арбитражными судами, безусловно, имеет позиция федерального арбитражного суда округа. Анализируя статистические показатели работы Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО), можно увидеть, что число споров об установлении сервитутов по сравнению с количеством споров, связанных с другими правами на недвижимое имущество, невелико. Однако изучение судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что при применении норм, связанных с установлением сервитутов, возникает немало вопросов. Данный обзор призван рассмотреть некоторые из них и обозначить основные подходы к разрешению дел указанной категории на основании принятых в 2007 - 2009 гг. постановлений ФАС СЗО.

Действующее законодательство содержит примерный перечень целей, для которых может быть установлен сервитут. К таковым в силу пункта 1 статьи 274 ГК РФ, в частности, относится обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Отраслевые кодексы расширяют этот перечень.

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать соответствующую необходимость и невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (Постановления ФАС СЗО от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007, от 08.10.2008 по делу N А56-52415/2007). В большинстве случаев отказ в удовлетворении требований об установлении сервитутов связан с недоказанностью истцами названных обстоятельств.

Сервитут должен осуществляться наиболее оптимальным способом, то есть быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен (служащей вещи).

Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об установлении частного сервитута - права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода и проезда к принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности части здания. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество, которое совместно с истцами является собственником долей в праве общей долевой собственности на спорное здание, частично расположенное на земельном участке, предоставленном обществу в аренду. В обоснование своих требований истцы сослались на то, что единственный проход и проезд к принадлежащей им на праве собственности части здания возможен и длительное время был фактически организован через спорный земельный участок, арендатором которого являлся завод. Однако на пути к зданию завод установил закрытую проходную, что лишило истцов возможности проходить или проезжать через указанный земельный участок и свободно заниматься предпринимательской деятельностью в принадлежащих им помещениях. От представителя собственника земельного участка (КУГИ) истцы не получили ответа на предложение заключить соглашение об установлении сервитута, и тем самым оно не было достигнуто. В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что названный земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, приобрел в собственность завод. В связи с этим суд по ходатайству истцов в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил КУГИ на завод и рассмотрел заявленное требование к данному лицу. Решением суда иск удовлетворен, за истцами признано право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) со следующими условиями: сфера действия сервитута - проход и проезд обладателей сервитута, сотрудников и посетителей по участку дороги от проходной до входа в помещения, принадлежащие обладателям сервитута, а также часть земельного участка площадью 70 кв. м, непосредственно примыкающая к входу, для разгрузо-погрузочных работ; срок действия сервитута - бессрочно. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал, что эксплуатация предпринимателями принадлежащих им помещений невозможна без использования земельного участка завода, примыкающего к зданию, в котором расположены помещения истцов. Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что здание, в котором находятся принадлежащие истцам помещения, имеет два входа, а истцы не доказали, что обеспечение прохода и проезда к принадлежащим им помещениям невозможно иным способом, нежели путем установления сервитута на земельный участок завода. Судами установлено, что доступ к помещениям, используемым в предпринимательской деятельности истцами, возможен либо через примыкающий к отдельному входу в эти помещения земельный участок завода, либо путем прохода-проезда через земельный участок и помещения общества. Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала на то, что суды не проверили, какой из двух возможных вариантов организации беспрепятственного прохода-проезда к помещениям истцов является наиболее оптимальным, исходя из равенства правовых интересов истца и пользователей смежных земельных участков - завода и общества (Постановление ФАС СЗО от 04.03.2009 по делу N А56-45433/2007).

Для установления сервитута сервитуарию необходимо обратиться к собственнику служащей вещи.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ) в установлении проходов и проездов в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА) и проектом границ землепользования и обязании КЗРиЗ установить обременения в форме беспрепятственного прохода-проезда. Решением, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. При рассмотрении дела судами установлено, что истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который он арендует для использования под базу технического обслуживания флота. Проход-проезд к этому земельному участку осуществляется через земельные участки, принадлежащие обществу-2 и находящиеся в долгосрочной аренде у общества-3. В ответ на обращение общества-1 с просьбой упорядочить пользование земельным участком и определить границы и площади ограниченных в использовании частей участка в соответствии с распоряжением КГА и проектом границ землепользования для установления обременения в форме беспрепятственного прохода-проезда КЗРиЗ сообщил о необходимости обратиться к собственнику спорных земельных участков для заключения соглашения об установлении сервитута. Оставляя состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции указал на то, что, поскольку истец требует упорядочить пользование земельным участком, собственником которого является общество-2, в силу предписаний статьи 274 ГК РФ истец должен обратиться за заключением соглашения об установлении сервитута к обществу-2. В соглашении об установлении сервитута среди прочих условий стороны вправе оговорить условия ограниченного пользования соседним земельным участком, срок установления частного сервитута, соразмерную плату за пользование этим участком. Следовательно, требования общества-1 об обязании установить обременение на земельный участок заявлены к лицу, которое в силу закона не обладает названным правом (Постановление ФАС СЗО от 04.04.2008 по делу N А56-46736/2006).

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению сторон. В случае недостижения согласия сервитут может быть установлен по решению суда, которое в таком случае заменяет соглашение сторон. Инициатива в установлении сервитута обычно исходит от сервитуария. Однако не стоит исключать случаи, когда такая инициатива может принадлежать собственнику служащей вещи (например, фактические отношения по использованию служащей вещи собственником господствующей вещи не оформлены).

Право требовать установления сервитута предоставлено лицу, которое не может пользоваться своим имуществом без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, однако закон не возлагает на сервитуария обязанности заключить с собственником недвижимости соглашение о сервитуте.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 об обязании заключить соглашение об установлении сервитута на встроенные нежилые помещения (лестничные клетки, тамбур, вестибюль на первом этаже; лестничные клетки на втором, третьем, четвертом этажах) на условиях проекта соглашения, представленного истцом. Решением, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. В обоснование исковых требований общество-1 указало на то, что в состав принадлежащих ему помещений входят вестибюль, лестничные клетки, тамбуры, которыми пользуется общество-2 для прохода в принадлежащие ему в том же здании помещения, не внося соразмерной платы за это. Кроме того, по мнению истца, иск об установлении сервитута (определении его условий) может быть заявлен любой из сторон. Суд кассационной инстанции признал отказ в иске правомерным, поскольку из анализа пункта 3 статьи 274, статьи 277 и пункта 1 статьи 421 ГК РФ следует, что право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Общество-1 не может требовать от общества-2 ограниченного использования принадлежащего обществу-1 недвижимого имущества. Законом не предусмотрена обязанность лица, которому для использования принадлежащей ему недвижимости необходимо предоставление права ограниченного пользования чужой недвижимостью, заключить с собственником этой недвижимости соглашение об условиях сервитута. Кроме того, кассационная инстанция указала, что истец не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными (использование ответчиком помещений без внесения соразмерной платы), в ином порядке, поскольку в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения (Постановление ФАС СЗО от 16.11.2007 по делу N А56-37972/2006).

Достаточным основанием для обращения в суд с требованием об установлении сервитута является недостижение соглашения об установлении или условиях сервитута.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к заводу об установлении сервитута в отношении принадлежащего ответчику земельного участка и об обязании ответчика обеспечить через свою территорию свободный проход людей и проезд транспортных средств к производственному цеху и земельному участку, принадлежащим истцу. Определением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без рассмотрения применительно к пункту 2 статьи 148 АПК РФ в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Постановлением апелляционного суда названное определение отменено, дело передано в суд первой инстанции для рассмотрения вопроса по существу. При рассмотрении дела судами установлено, что по согласованию с прежним собственником земельного участка общество осуществляло проход к своему земельному участку и объекту недвижимости через принадлежащий ответчику соседний земельный участок с проходящей по нему центральной автодорогой. Однако в связи с установлением новым собственником ограничений для проезда автотранспорта истца последний обратился к заводу с предложением подписать соглашение о порядке ограниченного пользования земельным участком. Суд первой инстанции, оставляя исковое заявление общества без рассмотрения, сослался на пункт 2 статьи 148 АПК РФ, согласно которому основанием для оставления заявления без рассмотрения является несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Отменяя определение суда первой инстанции об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ условием для обращения в суд является не само по себе получение от другой стороны досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, в связи с чем нельзя считать, что названной нормой предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 статьи 148 АПК РФ. Кассационная инстанция согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку под установленным федеральным законом или договором претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом или договором предусмотрены конкретные действия, которые стороны обязаны совершить до передачи возникшего между ними спора на разрешение арбитражного суда. Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ такая процедура не предусмотрена, а из буквального толкования данной нормы следует, что достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между сторонами спора. Поскольку судом установлены отсутствие у истца возможности осуществлять через принадлежащий ответчику земельный участок проезд к своему земельному участку, неоднократные заявления о наличии у него потребности в ограниченном использовании земельного участка ответчика, однако действия ответчика не свидетельствуют о его намерениях урегулировать данный вопрос во внесудебном порядке, апелляционный суд правомерно указал на то, что при указанных обстоятельствах, подтверждающих недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, общество было вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, который подлежал рассмотрению по существу (Постановление ФАС СЗО от 24.10.2008 по делу N А13-7628/2007).

Установление публичного сервитута - существенное условие сделки приватизации.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными постановления главы администрации о предоставлении обществу земельного участка площадью 10 019,10 кв. м в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, и договора купли-продажи названного земельного участка в части обременения земельного участка площадью 623 кв. м правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности. Решением суда первой инстанции оспариваемое постановление признано не соответствующим статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и не действующим в части обременения земельного участка правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц. Постановлением суда кассационной инстанции названное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд. При новом рассмотрении решением суда первой инстанции постановление главы администрации и договор купли-продажи признаны в оспариваемой части недействительными. Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Из материалов дела видно, что общество, являющееся арендатором земельного участка площадью 10 019,1 кв. м, из которого земельный участок площадью 623 кв. м обременен правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков, обратилось к главе муниципального образования с заявлением о предоставлении данного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ. Постановлением главы администрации обществу в собственность для эксплуатации нежилых зданий и строений, используемых под производственную базу, предоставлен земельный участок. В постановлении указано, что часть земельного участка площадью 623 кв. м обременена правом свободного прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних участков и третьих лиц для эксплуатации, обслуживания и ремонта недвижимого имущества и обеспечения производственной, торговой и иной деятельности в соответствии с разрешенным использованием соседних земельных участков. На основании данного постановления муниципальное образование и общество заключили договор купли-продажи названного земельного участка, в котором указано на наличие обременения земельного участка правом прохода и проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обременение спорного земельного участка обладает признаками публичного сервитута, который установлен с нарушением ЗК РФ и нарушает права истца; поскольку публичный сервитут в надлежащем порядке не установлен и оспариваемое обременение не может быть признано частным сервитутом, оспариваемый абзац договора купли-продажи является недействительным. Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, указал на несоответствие его выводов статье 217 ГК РФ и статье 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Суд кассационной инстанции, оставляя Постановление апелляционного суда без изменения, основывал свое решение на том, что обременение спорного земельного участка правом прохода-проезда собственников недвижимого имущества соседних земельных участков было установлено в 2004 г., когда данный участок находился еще в государственной собственности. При совершении сделки по приватизации данного участка общество согласилось с этим обременением и подписало договор купли-продажи, содержащий условие об обременении, без возражений, то есть приняло на себя обязательство допускать ограниченное использование приватизированного земельного участка. Поэтому апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии нарушений прав общества оспариваемым постановлением. Согласно статье 31 Закона о приватизации при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными названным Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Постановлением главы администрации принято решение в соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ о приватизации спорного земельного участка и установлены существенные условия приватизации, обязательные для исполнения продавцом и покупателем, в том числе названный сервитут. Договор выкупа сторонами исполнен. В том случае, если покупатель государственного или муниципального имущества считает, что существенные условия выкупа не соответствуют закону и нарушают его права, он вправе оспорить сделку по приватизации. Поскольку условие об обременении названного участка правом прохода-проезда к соседним участкам является существенным условием сделки по приватизации и без такого существенного условия в силу статьи 432 ГК РФ и пункта 4 статьи 31 Закона о приватизации сделка по приватизации не могла бы быть заключена, то сделка может быть оспорена целиком, а не только ее часть, содержащая существенное условие. Поэтому положения статьи 180 ГК РФ, на которые сослался суд первой инстанции, в данном случае неприменимы (Постановление ФАС СЗО от 16.01.2009 по делу N А21-3746/2007).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае установления сервитута на безвозмездной основе право лица на получение соразмерной платы будет нарушено.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд к обществу-2 с иском, содержащим, среди прочего, требование об обязании ответчика не чинить истцу препятствий в пользовании нежилыми помещениями, расположенными в торговом комплексе. В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил заявленные требования и просил установить бессрочный и безвозмездный сервитут на нежилые помещения, расположенные в здании торгового комплекса, определив время прохода для работников и арендаторов с 7.00 до 22.00 и для посетителей с 10.00 до 21.00. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, находящиеся в торговом комплексе. В том же торговом комплексе расположены нежилые помещения, принадлежащие обществу-2. В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственник имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ). При рассмотрении дела судами установлено, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений ответчика обусловлено отсутствием у одного из принадлежащих истцу помещений доступа к уличному пространству. Однако поскольку помещения ответчика также не имеют такого доступа, то право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения. Часть нежилых помещений ответчика представляет собой лестничные пролеты, ведущие на второй этаж здания, на котором расположено принадлежащее истцу нежилое помещение. Установление обременения на оба лестничных пролета одновременно невозможно, поскольку общество-1 не обосновало необходимость обременения обоих лестничных пролетов для обеспечения его нужд как собственника. В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ, действие которого распространяется на нежилые помещения, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В результате установления сервитута на безвозмездной основе данное право общества-2 будет нарушено. При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала отказ в удовлетворении исковых требований правомерным (Постановление ФАС СЗО от 02.03.2009 по делу N А21-1800/2008).

При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за сервитут, суды Северо-Западного округа исходят из того, что по общему правилу сервитут признается возмездным. Порядок определения размера платы за ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом законодательно не определен, вследствие чего для определения стоимости ограниченного пользования ответчиком служащей вещью суды часто назначают экономические экспертизы (Постановление ФАС СЗО от 17.07.2008 по делу N А56-32651/2006). Иногда суды первой и апелляционной инстанций отказывают во взыскании платы за сервитут, ошибочно полагая, что если соглашение сторон об установлении сервитута не предусматривает обязанности ответчика вносить за него плату, то она не подлежит взысканию. Отказ во взыскании платы за сервитут суды обосновывают недоказанностью истцом своих требований по размеру. В таких случаях ФАС СЗО, отменяя судебные акты и направляя дела на новое рассмотрение, указывает, что для установления размера платы арбитражный суд в силу статьи 82 АПК РФ вправе назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (Постановление ФАС СЗО от 01.10.2008 по делу N А52-6/2008).

Действующим законодательством установлена особая форма соглашения о сервитуте в отношении железнодорожных путей необщего пользования.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд к обществу-2 с требованием установить следующие условия ограниченного пользования (сервитут) подъездными железнодорожными путями, принадлежащими ответчику, а именно: - предоставить истцу беспрепятственный проход и проезд железнодорожного транспорта к принадлежащему истцу на праве собственности подъездному железнодорожному пути через подъездные железнодорожные пути, принадлежащие ответчику; - установить время действия сервитута - круглосуточно; - сервитут сроком действия не ограничивать и предусмотреть, что он может быть прекращен или изменен по соглашению сторон либо в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством; - установить, что в случае перехода права собственности на железнодорожные пути, принадлежащие ответчику, к иным лицам условия сервитута сохраняются. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. При рассмотрении дела судом установлено, что общество-1 является собственником подъездного железнодорожного пути протяженностью 85 м, который примыкает к железнодорожному подъездному пути, принадлежащему на праве собственности обществу-3, который, в свою очередь, примыкает к подъездным железнодорожным путям общей протяженностью 914,9 м, принадлежащим на праве собственности ответчику. Истец и общество-3 заключили договор, согласно которому последнее предоставило истцу в пользование до 31.12.2007 железнодорожную ветку для прохождения вагонов истца на его ветку. В целях урегулирования вопроса о пользовании железнодорожными путями, принадлежащими ответчику, общество-2 направило обществу-1 для подписания проект договора и акт приема-передачи в пользование железнодорожных путей. В проекте договора предусмотрена передача обществу-1 в пользование железнодорожных путей ответчика для подачи вагонов общества-1 на принадлежащий ему железнодорожный путь и для уборки его вагонов с этого пути. Истец подписал названный договор с протоколом разногласий, в ответ на который ответчик выразил несогласие с предложением истца об исключении или изменении некоторых условий договора. Оставляя состоявшееся по делу решение без изменения, кассационная инстанция исходила из следующего. Из анализа положений статей 274 и 277 ГК РФ следует, что сервитутом может обременяться железнодорожный путь необщего пользования, используемый для проезда от путей общего пользования к месту погрузки (выгрузки) груза. Сервитут в данном случае может устанавливаться по иску лица, использующего для проезда соседний и следующие за ним железнодорожные пути необщего пользования. В то же время по смыслу статьи 274 ГК РФ необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица иным способом. Правоотношения, возникающие между перевозчиками, грузоотправителями, грузополучателями, владельцами железнодорожных путей необщего пользования, регулируются специальными нормами законодательства, в частности Федеральным законом от 10.01.2003 N 18-ФЗ "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" (далее - УЖТ РФ). В соответствии со статьей 60 УЖТ РФ отношения между контрагентом (контрагент - грузоотправитель или грузополучатель, а также владелец железнодорожного пути необщего пользования, который в пределах железнодорожного пути необщего пользования, принадлежащего иному лицу, владеет складом или примыкающим к указанному железнодорожному пути своим железнодорожным путем необщего пользования) и владельцем железнодорожного пути необщего пользования, примыкающего к железнодорожным путям общего пользования, регулируются заключенным между ними договором. В силу пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.10.2005 N 30 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации" заключение договоров, связанных с обслуживанием контрагентов, имеющих на железнодорожном пути необщего пользования свои склады, погрузочно-разгрузочные площадки либо примыкающие к железнодорожным путям владельца этих путей свои железнодорожные пути, является обязанностью как этих сторон, контрагентов, так и перевозчика, если перевозчик обслуживает железнодорожный путь необщего пользования своим локомотивом. Таким образом, законодательством установлена особая форма соглашения о сервитуте в отношении железнодорожных путей необщего пользования. С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал правомерным вывод суда первой инстанции о том, что истец может обеспечить потребности в проезде на принадлежащий ему железнодорожный путь в порядке, предусмотренном статьей 60 УЖТ РФ. Поскольку требование о заключении договора в соответствии с названной статьей истец не заявлял, в установлении сервитута отказано обоснованно (Постановление ФАС СЗО от 27.12.2007 по делу N А26-2458/2007).

Безусловно, особого внимания заслуживает вопрос о защите прав сервитуария. Сервитут подлежит защите вне зависимости от того, исходит ли нарушение от собственника служащей вещи или от третьего лица. Анализ судебной практики показывает, что для защиты своих прав сервитуарии используют различные способы. В одних случаях предъявляются иски об установлении сервитута, в других - о признании права ограниченного пользования чужим земельным участком, в третьих - негаторные иски. В большинстве случаев при правовой квалификации заявленных требований трудностей не возникает, однако иногда происходит смешение требований об установлении сервитута с иными способами защиты права. В нашей стране в течение длительного времени оборот земельных участков осуществлялся отдельно от расположенных на них зданий и строений. В настоящее время одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). Принцип единства судьбы отчасти нашел свое отражение и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Раздельный оборот земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений привел к тому, что большинству собственников недвижимости земельные участки, на которых эти объекты находятся, принадлежат на праве аренды. При отчуждении такими лицами принадлежащих им зданий, строений, сооружений новый собственник этих объектов не становится арендатором земельного участка, однако в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у него возникает право пользования данным земельным участком. Какова природа этого права? Рассмотрим пример.

Право пользования чужим земельным участком, занятым объектами недвижимости, предоставленное пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ приобретателю этих объектов, по своей правовой природе не является сервитутом.

Общество-1, являющееся собственником нескольких зданий, обратилось в арбитражный суд с иском о признании за ним права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. При рассмотрении дела судами установлено, что в результате приватизации государственного имущества истец приобрел в собственность земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. Позднее общество-1 продало земельный участок открытому акционерному обществу, которое внесло его в уставный капитал общества-2, в связи с чем последнее приобрело на него право собственности. Находящиеся на указанном земельном участке объекты недвижимости остались в собственности истца. Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 553 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ, предусматривающих сохранение за продавцом права ограниченного пользования (сервитута) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, указала на то, что для определения правовой природы права, предусмотренного статьей 35 ЗК РФ и статьей 552 ГК РФ, необходимо исходить из следующего. Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается в том случае, когда лицо не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Целью установления сервитута является обеспечение нужд собственника объекта недвижимости, в частности прохода и проезда, обеспечения водоснабжения и мелиорации, прокладки связи и трубопроводов. Право пользования чужим земельным участком, занятым объектами недвижимости, предоставленное пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ приобретателю этих объектов, по своей правовой природе не является правом ограниченного пользования земельным участком (сервитутом), как ошибочно посчитали суды обеих инстанций. Принимая во внимание то обстоятельство, что собственником спорного земельного участка является общество-2, а общество-1 по смыслу статей 5 и 24 ЗК РФ не может иметь статус землевладельца и землепользователя, следует признать, что из возможных прав на земельные участки, предусмотренных главами III и IV ЗК РФ, общество-1 с учетом его организационно-правовой формы и наличия зарегистрированного права собственности общества-2 на земельный участок могло бы использовать спорный земельный участок только на условиях аренды. Ввиду изложенного суд кассационной инстанции признал ошибочными выводы судов о признании за обществом-1 права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка и отменил обжалуемые судебные акты (Постановление ФАС СЗО от 24.01.2008 по делу N А56-10215/2007).

Вопрос о защите прав сервитуария активно обсуждается в литературе <1>. Высказываются предложения о необходимости введения специального гражданско-правового средства наподобие конфессорного иска <2>, известного римскому праву. С его помощью сервитуарий мог требовать как признания сервитута, так и устранения препятствий в его использовании. Представляется, что универсальным способом защиты прав сервитуария против собственника служащей вещи является негаторный иск. В случаях, когда сервитут установлен, однако лицо (например, новый собственник служащей вещи) отрицает его, может быть предъявлен иск о признании сервитута. -------------------------------- <1> Щенникова Л. В. Вещное право: Учебное пособие. М.: Юристъ, 2006; Люшня А. В. Проблемы применимости негаторного иска для защиты сервитутов в российском праве // Законодательство. 2006. N 1; Косарев И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитуты) // Правоведение. 1996. N 3. <2> Покровский И. А. История римского права. М.: Статут, 2004.

Судебная практика исходит из того, что основания иска об установлении сервитута и негаторного иска различны. Рассматривая дело N А21-577/2005-С2 по иску об установлении сервитута, суд кассационной инстанции указал, что основанием для установления сервитута является не наличие препятствий в пользовании недвижимым имуществом, а необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости. Поэтому собственник недвижимости, требующий установления сервитута, не обязан доказывать факт чинения собственником соседнего земельного участка препятствия в пользовании имуществом, а должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей при условии недостижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке. Требования истца об установлении сервитута были удовлетворены судом, поскольку единственная дорога, по которой возможно проехать и пройти к недвижимому имуществу истца, находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, а соглашения относительно условий использования истцом принадлежащего ответчику земельного участка для целей прохода и проезда не достигнуто. Иногда заявленное истцом требование об обязании не чинить препятствий в пользовании имуществом можно квалифицировать и как требование об установлении сервитута. Следующий пример показывает, как удовлетворение негаторного иска защищает интересы сервитуария.

Общество-1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу-2 о пресечении действий, нарушающих право пользования истца принадлежащим ему нежилым помещением, путем демонтажа автоматических ворот. Дополнив исковые требования, общество-1 просило обязать ответчика не чинить препятствия по проходу людей и проезду автотранспорта через земельный участок площадью 1440 кв. м к месту работы - офису и служебным помещениям истца, включая посетителей, по потребностям руководства истца без каких-либо ограничений времени и продолжительности пребывания. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, суд обязал ответчика не чинить препятствия по проходу людей и проезду автотранспорта через названный земельный участок к месту работы - офису и служебным помещениям истца, включая посетителей, без каких-либо ограничений; в остальной части иска отказано. Как следует из материалов дела, общество-2 является собственником здания проходной и элементов ограждения (металлические ворота, ограда завода из сборных типовых железобетонных элементов). Истцу принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение общей площадью 10 499,6 кв. м. В период с 2000 г. и до начала 2006 г. пропуск сотрудников истца и иных лиц по его заявкам, а также автотранспорта на территорию осуществлялся на основании заключенного между истцом и ответчиком договора, предусматривающего, в частности, оплату истцом услуг ответчика по обеспечению пропускного режима. Суд установил, что проход и проезд к принадлежащим истцу нежилым помещениям через земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику здание проходной, является оптимальным с точки зрения соблюдения баланса интересов сторон; о том, что пропуск на территорию с момента приобретения истцом нежилого помещения осуществлялся через проходную ответчика, свидетельствует и существование между сторонами в предшествующий период договора об оказании услуг по обеспечению пропускного режима. Поскольку действиями ответчика фактически созданы препятствия в пользовании собственностью, истец как собственник вправе требовать их устранения в порядке статьи 304 ГК РФ. Суд кассационной инстанции отклонил довод подателя жалобы о том, что суд, обязав ответчика обеспечить проход любым лицам, принял решение о правах и обязанностях неограниченного круга лиц, поскольку иск заявлен обществом-1 в целях устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему помещением, которое он использует в хозяйственной деятельности, что предполагает необходимость доступа к помещению как сотрудников истца, так и, по потребности, посетителей, а также проезда транспорта (Постановление ФАС СЗО от 29.09.2006 по делу N А56-4361/2006).

Вместе с тем вопрос о возможности предъявления собственником господствующей вещи негаторного иска является дискуссионным. Как известно, сервитут не предоставляет владения. Сервитуарию принадлежит лишь правомочие пользования чужой вещью. В этом заключается его отличие от других вещных прав. В практике часто встречаются ситуации, когда собственник служащей вещи не отрицает прав собственника господствующей вещи, однако устанавливает определенные ограничения по пользованию служащей вещью в определенное время или для определенных целей. В обоснование невозможности использования в подобных ситуациях негаторного иска обычно указывают на то, что для его предъявления по смыслу статьи 305 ГК РФ необходимо наличие владения, которое у сервитуария в случае недопущения его на обремененный сервитутом объект недвижимости отсутствует. Следует отметить, что суды отказывают в удовлетворении негаторного иска, если требования истца об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании имуществом по существу сводятся к требованию обеспечить беспрепятственный проезд (проход), то есть установить определенный порядок пользования имуществом, что может быть достигнуто путем установления сервитута, а доказательств того, что в результате неправомерных действий ответчика истец лишен возможности пользоваться своим имуществом, не представлено. Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что роль судов в развитии возрожденного сервитутного права необычайно важна: зачастую именно суды, рассматривая споры, связанные с установлением сервитутов, восполняют имеющиеся в законодательстве пробелы.

Название документа