О судебной практике применения норм о договоре аренды

(Эрделевский А. М.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2013)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 31 августа 2013 года

А. М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

Эрделевский Александр, профессор, доктор юридических наук.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 года N 13 был внесен ряд весьма существенных дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление). Эти дополнения имеют важное значение для правоприменительной практики, хотя и не с каждым из них можно полностью согласиться. Некоторые дополнения по своему значению выходят за рамки непосредственно договора аренды и способны оказать более широкое влияние на применение гражданского законодательства. В силу отмеченного обстоятельства ряд пунктов Постановления в его новой редакции заслуживают подробного рассмотрения.

Начнем с п. 10 Постановления. В нем указывается, что по смыслу ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК), согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Отсюда Пленум ВАС сделал вывод о том, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК. В развитие этой мысли Пленум ВАС далее указал, что применительно к ст. 608 ГК договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному выше основанию.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Эти суждения Пленума ВАС не вызывают возражений, чего не скажешь о сделанном далее в этом же пункте Постановления особом указании. Согласно этому указанию договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК, так как по смыслу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.

Такое указание представляется весьма спорным, по крайней мере при его сопоставлении с ранее сделанными в п. 10 Постановления разъяснениями. Действительно, согласно п. 4 ст. 20 ЗК граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Если Пленум ВАС считает такую сделку ничтожной, то, видимо, потому, что считает заключение договора аренды сделкой по распоряжению земельным участком. Но ведь ранее Пленум ВАС дал вполне правильное толкование ст. 608 ГК, указав, что под "сдачей имущества в аренду" следует понимать передачу арендованного имущества арендодателем арендатору, то есть исполнение договора аренды, а не его заключение.

Между тем правило ст. 608 ГК лишь развивает положение п. 2 ст. 209 ГК, согласно которому собственнику принадлежит право распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым не противоречащим закону образом. Отсюда следует, в частности, что лицо, не являющееся собственником, чужим имуществом по общему правилу распоряжаться не вправе. Почему же Пленум ВАС, если он считает заключение договора аренды актом распоряжения имуществом, считает возможным игнорировать вытекающий из ст. 209 ГК запрет на распоряжение чужим имуществом, а запрет, установленный в п. 4 ст. 20 ЗК, считает необходимым соблюдать? Разве ЗК в большей степени, чем ГК, заслуживает уважения?

Из ст. 209 ГК следует, что под распоряжением имуществом собственником понимается, в частности, отчуждение своего имущества в собственность другим лицам, передача другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, право отдавать имущество в залог и обременение его другими способами. Заключая договор аренды, арендодатель в момент заключения договора никаких прав на само имущество арендатору не передает. Если предмета договора аренды в собственности арендодателя в момент заключения договора нет, он несет лишь риск негативных имущественных последствий его неисполнения.

Если следовать предложенному Пленумом ВАС подходу к рассматриваемому вопросу, то получается, что любое лицо, не имеющее никаких прав на земельный участок и лишь намеревающееся в будущем приобрести его в собственность, вправе заключить в отношении такого участка договор аренды в качестве арендодателя. Лицо же, имеющее такой участок в постоянном бессрочном пользовании и также намеренное в будущем приобрести его в собственность, права на заключение такого договора аренды оказывается лишено. Абсурдность подобной ситуации кажется слишком явной, чтобы далее об этом рассуждать.

Представляется вполне очевидным, что под распоряжением земельным участком, о запрете которого идет речь в п. 4 ст. 20 ЗК, применительно к договору аренды следует понимать лишь исполнение заключенного договора аренды - сдачу имущества в аренду (то есть передачу его арендодателю во владение и пользование или только в пользование). Однако Пленум ВАС стоит на иной позиции, и этого, к сожалению, нельзя не принимать во внимание.

Общая тенденция к либерализации подхода Пленума ВАС к договору аренды проявляется и в п. 11 Постановления, где отмечается, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований, как указывается в п. 11 Постановления, лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), а их деятельность может быть приостановлена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены КоАП.

Но сразу же вслед за этим Пленум ВАС обращает внимание на то, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК не допускается.

И здесь, как и в п. 10 Постановления, Пленум ВАС проявляет, мягко говоря, непоследовательность, при этом искажая точный текст п. 2 ст. 222 ГК, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду (выделено мной. - А. Э.), совершать другие сделки. Причем в этой норме объясняется, почему - потому, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. А ведь в п. 10 Постановления Пленум ВАС уже пояснил, что следует понимать под сдачей имущества в аренду, и это отнюдь не заключение договора аренды. Очень трудно предположить, что, запретив сдачу имущества в аренду, законодатель в числе иных запрещенных сделок имел бы в виду еще и заключение договора аренды.

Обратимся к п. 12 Постановления. Здесь отмечается, что положения ст. 608 ГК не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Поэтому, как указывается в этом пункте Постановления, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении следует, по мнению Пленума ВАС, учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения. Правило ст. 303 ГК о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Отсюда в п. 12 Постановления сделан вывод о том, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно на основании п. 1 ст. 322 ГК.

Эти суждения Пленума ВАС, как и сделанный в п. 12 Постановления итоговый вывод о том, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит, возражений не вызывают.

Правильным представляется и п. 13 Постановления, где указывается, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, следует исходить из того, что в этом случае к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК, а арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Вполне логичным выглядит обращение здесь Пленумом ВАС внимания на то, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Ведь если по поводу одного и того же имущества допустимо заключать несколько договоров аренды, то, конечно, не должно существовать и препятствий к их регистрации, если в силу закона она необходима.

Особый интерес вызывает п. 14 Постановления, поскольку его содержание касается не только договора аренды, а имеет более широкое значение. В этом пункте Пленум ВАС указывает, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними необходимо исходить из следующего. Если при рассмотрении дела судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК), и оснований для применения положений ст. 1102, 1105 ГК не имеется.

В силу ст. 309 ГК, указывает далее Пленум ВАС, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. А если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК.

Что можно сказать по поводу п. 14 Постановления? Похоже, что в нем дается индульгенция на совершение сделок в обход закона, по-иному этот пункт трудно квалифицировать. Если очистить содержание этого пункта от того, что имеет весьма малое отношение к его сути, то получается следующее.

Допустим, что собственник хочет передать другому лицу имущество в возмездное пользование (например, здание на пять лет). Понятно, что такой договор по определению будет являться договором аренды (ст. 606 ГК). Но он будет нуждаться в государственной регистрации, иначе не будет считаться заключенным (п. 2 ст. 651 ГК). А стороны по каким-либо причинам не хотят регистрировать этот договор. Ничего страшного, с учетом п. 14 Постановления его можно и не регистрировать. Нужно только смело начать исполнять такой договор, при этом старательно избегая при заключении договора и в дальнейших отношениях слова "аренда". Неважно, что не упоминаемый Пленумом ВАС в ходе его рассуждений п. 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Это правило вполне можно обойти - просто начать исполнять договор, и тогда он породит для сторон соответствующие ему правовые последствия и без государственной регистрации. Почему? Потому, что так считает Пленум ВАС, весьма своеобразно оперируя ст. 310 ГК.

Как указывалось выше, логика п. 14 Постановления выходит далеко за рамки договора аренды и касается любого договора, подлежащего государственной регистрации, хотя их число в действующей редакции ГК сильно сократилось. Поэтому его следует взять на особую заметку - как предложенного Пленумом ВАС обоснования допустимости совершения сделки в обход закона. Оно пригодится и в том случае, если обходимое требование закона заключается не в государственной регистрации договора, а в чем-либо ином.

Следует заметить, что высказанные в адрес п. 14 Постановления критические замечания никоим образом не распространяются на его п. 15, в котором указывается, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Эта позиция представляется вполне корректной, поскольку стороны договора аренды в этом случае индивидуализировали его предмет своими конклюдентными действиями - передачей имущества арендодателем и принятием его арендатором.

Название документа