Некоторые вопросы применения и совершенствования законодательства об изменении целевого назначения земельных участков

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В. БУРОВ

Буров В., руководитель судебного отдела инвестиционно-строительной компании, аспирант Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

В отсутствие легальных определений в настоящей статье используются определения в следующих значениях: земли - вся земная поверхность в границах государства, являющаяся совокупным объектом земельных правоотношений; категория земель - часть земель, характеризующаяся единым целевым назначением земельных участков, включенных в нее; целевое назначение земель - юридически закрепленный общий, основной характер их использования, устанавливаемый в зависимости от выполняемой в общественных отношениях роли и с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов; перевод земель - установление порядка, условий, предела эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель <1>. -------------------------------- <1> Так раскрывается значение данного термина в Определении Верховного Суда РФ от 19 сентября 2007 г. N 5-В07-51.

Более четырех лет назад (5 января 2005 г.) вступил в силу Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель), принятый в соответствии с пунктом 1 ст. 8 действующего Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), устанавливающим необходимость регулирования перевода земель из одной категории в другую федеральным законодательством. С его принятием связывались значительные ожидания, обусловленные необходимостью установления четкой регламентации процедуры изменения целевого назначения земельных участков (основного способа определения их правового режима), достижения разумного баланса частных и публичных интересов при реализации данного государственного полномочия. За время действия Закон о переводе земель претерпел десять редакций, однако поправки не привели к единообразной практике применения его положений, поскольку в качестве оснований совершения тех или иных действий Закон оперирует оценочными критериями и терминами, значение которых легально не закреплено. В отсутствие четких указаний Закона суды оперируют принципами земельного права, закрепленными в статье 1 ЗК РФ, применимыми к отношениям, связанным с изменением категории земельных участков: - принципом учета значения земли как основы жизни и деятельности (регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле как о природном ресурсе, используемом в том числе в качестве средства производства в сельском хозяйстве); - принципом приоритета охраны земли как средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; - принципом сохранения особо ценных земель (изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается в порядке, установленном федеральными законами); - принципом деления земель по целевому назначению на категории (правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства). Рассмотрим наиболее спорные вопросы применения и совершенствования законодательства об изменении целевого назначения земельных участков.

Содержание ходатайства об изменении категории и состав документов, прилагающихся к ходатайству

Статьей 2 Закона о переводе земель (п. п. 1 и 2), статьей 8 ЗК РФ разделяются в качестве разных объектов перевода земли и земельные участки. При этом субъектам Федерации делегированы полномочия по установлению содержания ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности. На практике субъекты Федерации принимают корректные по наименованию акты, регламентирующие порядок перевода земель из одной категории в другую, закрепляют в них значительное количество документов, прилагаемых к ходатайству о переводе и de facto применяют их к отношениям, связанным с изменением категории земельных участков. Почти все региональные акты в ходатайстве о переводе требуют указывать кадастровый номер переводимых земель (т. е. не земель, а земельных участков), а также прикладывать кадастровый паспорт земельного участка. Указанное приводит к значительным злоупотреблениям и монополизму в сфере строительства, повышению себестоимости объектов жилого фонда: получить большое количество положительных заключений на практике могут только правообладатели земельных участков, располагающие значительными административными или финансовыми ресурсами. Оспорить такие региональные акты возможно, если их действие распространено на земли иных категорий (не только сельскохозяйственного назначения). Так, положения Закона Архангельской области от 26 ноября 2004 г. N 278-34-ОЗ, устанавливающие требования к содержанию ходатайства о переводе земель всех категорий (не только сельскохозяйственного назначения) и перечень документов, прилагаемых к такому ходатайству, признаны не подлежащими применению решением Архангельского областного суда от 9 августа 2005 г. по делу N 3-94, поскольку "расширение перечня объектов нормативного регулирования, к которым, несомненно, относится и документация, служащая неотъемлемой частью для реализация процедуры перевода земель из одной категории в другую, по сравнению с исчерпывающим перечнем документации, установленным на федеральном уровне соответствующим законом, влечет не только дополнительное усложнение как самой процедуры перевода земель из одной категории в другую, но и неправомерное обременение для субъектов, имеющих право направлять ходатайства для осуществления такого перевода" <2>. -------------------------------- <2> www. arhcourt. ru/?Documents/Civ/One/2005/200508091530

В остальных случаях оспорить региональные акты о порядке перевода затруднительно: суды указывают на их принятие в пределах предоставленных федеральным законодательством полномочий. Так, Определением Новосибирского областного суда от 23 апреля 2008 г. N 67-Г08-5 без изменения оставлено решение Новосибирского областного суда об отказе в признании недействующими отдельных положений постановления администрации Новосибирской области, регламентирующих порядок перевода земель из одной категории в другую. Суд указал, что постановление издано в пределах компетенции, термин "земля" шире понятия "земельный участок", а доводы об их тождественности несостоятельны. Как представляется, объектом перевода могут быть только сформированные земельные участки, поскольку статья 6 ЗК РФ выделяет землю в качестве объекта земельных правоотношений только в качестве природного объекта и природного ресурса. Земля не является объектом права и объектом кадастрового учета (в границах каждого кадастрового квартала учитывается один земельный участок, находящийся в неразграниченной государственной собственности и не предоставленный никому на каком-либо праве), изменение назначения неиндивидуализированных земель может повлечь нарушение прав значительного количества правообладателей земельных участков. Учитывая изложенное, заслуживает внимания позиция О. И. Крассова: объектом земельных отношений "является индивидуализированная часть земли, т. е. конкретный земельный участок", а "земля как природный объект, как природный ресурс не может быть объектом ни земельных отношений, ни отношений собственности" <3>. -------------------------------- <3> Крассов О. И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2.

Указанное подтверждается и правоприменительной практикой: в правовых базах нет ни одного акта о переводе земель (а не земельных участков). Целесообразно исключить из Закона о переводе земель положения, устанавливающие полномочия субъектов Федерации по изменению назначения земель.

Право на оспаривание индивидуальных актов об изменении категории

Статьей 3 Закона о переводе земель установлена возможность оспаривания актов о переводе земель или земельных участков либо акта об отказе в переводе земель в судебном порядке, однако по вопросу круга лиц, которые вправе обратиться с такими исковыми требованиями (смежные землепользователи, прокуратура, иные публичные органы, местное население), единообразная судебная практика отсутствует. Указанное позволяет арбитражным судам по процессуальным основаниям отказывать в удовлетворении исковых требований о признании недействительным незаконного акта о переводе, не рассматривая дело по существу. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 25 октября 2007 г. N А19-3052/07-55-Ф02-8136/07, отказывая смежному землепользователю в признании недействительным акта о переводе, указал, что "сам по себе участок пожароопасным объектом не является, перевод данного земельного участка из одной категории в другую также не свидетельствует о приобретении этим участком статуса пожароопасного объекта. Соблюдение требований противопожарной безопасности в отношении строящегося на земельном участке объекта капитального строительства не является условием перевода земельного участка из одной категории в другую". Суды общей юрисдикции придерживаются иной точки зрения. В частности, 8 декабря 2008 г. Центральным районным судом г. Твери по иску жителей Михайловского сельского поселения Калининского района Тверской области признано недействительным распоряжение администрации Тверской области от 3 июня 2008 г. N 225-ра "О переводе земельных участков из одной категории в другую" в части перевода участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности под строительство металлургического завода дочерней компании "ArcelorMittal". В качестве нарушенного права заявители указали конституционное право на благоприятную окружающую среду, закрепленное статьями 36, 42 и 58 Конституции РФ. Суд принял в качестве допустимого доказательства заключение Роспотребнадзора и применил статью 11 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", согласно которой граждане вправе предъявлять в суд иски о возмещении вреда окружающей среде; осуществлять другие предусмотренные законодательством права, в том числе на оспаривание в суде решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, по мнению граждан, нарушающие их права, в том числе и право на благоприятную окружающую среду <4>. -------------------------------- <4> http://centralny. twr. sudrf. ru/modules. php? name=docum_sud&op=show_document&did=1105

Считаю практику судов общей юрисдикции по данному вопросу более обоснованной, поскольку только изменение категории участков делает возможным строительство в будущем объектов, которые при эксплуатации будут нарушать интересы местного населения и смежных землепользователей. В связи с этим необходимо закрепить в Законе о переводе примерный открытый круг субъектов, которые вправе оспаривать акты об изменении категории.

Отсутствие иных вариантов размещения объекта

В статье 4 Закона о переводе земель установлены три основания для отказа в переводе в другую категорию: - установление на основании федерального законодательства ограничения либо запрета на такой перевод (например, отнесение земель к особо ценным); - наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено федеральными законами (для участков в составе земель особо охраняемых территорий и водного фонда); - установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. Вместе с тем в качестве основного основания для перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда в земли других категорий Закон о переводе земель указывает "отсутствие иных вариантов размещения объекта". Бремя несения обязанности доказывания отсутствия иных вариантов размещения объектов, критерии оценки отсутствия иных вариантов размещения законодательно не установлены, в связи с чем можно говорить о четвертом основании для отказа в изменении категории, причем его применение ничем не регламентировано. Не установлено, в границах какой территории должны отсутствовать иные варианты размещения объекта (незастроенные земельные участки необходимой категории), должна ли учитываться возможность приобретения заявителем земельных участков, находящихся в частной собственности. При этом нужно учитывать, что практически все участки в составе земель промышленности и населенных пунктов застроены и уже принадлежат на том или ином праве физическим или юридическим лицам. Не исследован детально данный вопрос и ни в одном из комментариев к Закону о переводе земель. В связи с этим необходимо закрепить критерии, по которым определяется отсутствие иных вариантов размещения объектов: - отсутствие участков испрашиваемой категории, находящихся в границах муниципального района в неразграниченной государственной собственности, в федеральной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности; - отсутствие участков испрашиваемой категории на любом виде права у инициатора перевода. Последний критерий нашел отражение в судебной практике. В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении от 19 февраля 2007 г. по делу N Ф09-554/07-С6 признал законным отказ в изменении категории участка сельскохозяйственного назначения по следующему основанию: заявитель имел на праве собственности другие участки категории земель промышленности, на которых он мог разместить автозаправочную станцию. По мнению суда, заявитель не доказал отсутствие иных вариантов размещения объекта, поэтому подлежат применению нормы, устанавливающие приоритет сохранения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем, как указано в решении Центрального районного суда г. Твери от 8 декабря 2008 г., указанный критерий не может быть единственным <5>, поскольку юридические лица в известной мере являются юридической фикцией, и ограничений по количеству юридических лиц, учрежденных одним физическим лицом, законодательство не содержит: "Суд не может согласиться с позицией заинтересованных лиц о том, что наличие или отсутствие иных вариантов размещения в данном случае связано исключительно с фактом наличия или отсутствия у собственника данного земельного участка - ООО "Земля" - иных земельных участков, которые равноценно могли бы быть использованы для размещения конкретного промышленного объекта". -------------------------------- <5> http://centralny. twr. sudrf. ru/modules. php? name=docum_sud&op=show_document&did=1105

Суд также констатировал: Закон о переводе земель "не содержит определения понятия "иных вариантов размещения", следовательно, факт наличия или отсутствия иных вариантов размещения промышленных объектов на земельных участках должен оцениваться исходя из конкретных обстоятельств дела и доказательств, их подтверждающих". Действительно, закрытый перечень критериев отсутствия иных вариантов размещения объектов установить не представляется возможным. Данный критерий возник в условиях исключительной государственной собственности на землю, и уполномоченный орган мог проводить сравнение всех возможных участков на предмет целесообразности размещения объекта на всей территории, а также изымать участки у прежних правообладателей. Вместе с тем изложенные выше критерии могут стать ориентиром при рассмотрении ходатайств о переводе.

Обязание в судебном порядке уполномоченного органа осуществить изменение категории

Устанавливая возможность оспаривания акта об отказе в переводе земель, земельных участков в судебном порядке, Закон о переводе земель напрямую не предусматривает возможность обязать уполномоченные органы изменить категорию в судебном порядке. Суды большинства субъектов Федерации считают, что обязать публичные органы изменить категорию участка в судебном порядке или обязать заинтересованных лиц согласовать изменение категории невозможно, поскольку такая возможность напрямую не указана в федеральном законодательстве. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 12 мая 2003 г. N КГ-А41/2670-03 указал: "Обязание ответчика положительно решить вопрос об изменении целевого назначения земельного участка... не может быть, как правомерно указал суд первой и апелляционной инстанций, предметом судебного разбирательства". В решении от 28 ноября 2007 г. по делу N А12-16274/07-С15 Арбитражный суд Волгоградской области, признав незаконным решение Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе в переводе земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, признал доводы, изложенные в оспоренном решении, необоснованными и обязал его не изменять категорию, а повторно рассмотреть ходатайство с учетом обстоятельств, установленных судом <6>. -------------------------------- <6> www. volgograd. arbitr. ru/svd/cnt/practic/actsdata/tperiodicdocument755040

Самарский областной суд, отменяя решения нижестоящих инстанций, указал: "С учетом положений части 8 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ разрешение вопроса о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в порядке искового производства, что имело место по данному делу, недопустимо" - и подставил под сомнение возможность принятия к производству исковых заявлений с такими требованиями <7>. -------------------------------- <7> Справка Самарского областного суда по результатам обобщения судебной практики по делам, связанным с разрешением споров о признании права собственности на земельные участки, приватизации земельных участков за 2006 г.: http://usd. samara. ru/jurisprudence/one/2552/.

Считаю такое толкование неправомерным, поскольку статья 3 Закона о переводе предусматривает возможность обжалования незаконного акта об отказе в переводе земель, а статья 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" устанавливает обязательность исполнения вступивших в законную силу судебных актов. По моему мнению, суд, установив отсутствие оснований для отказа в переводе земельного участка, указанных в статье 4 Закона о переводе земель, истребовав в судебном порядке необходимые документы, вправе обязать публичный орган изменить его категорию. Учитывая вышеизложенное, следует поддержать практику ФАС Поволжского округа, исходящую из возможности обязать уполномоченный орган осуществить изменение категории в судебном порядке. Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 13 декабря 2007 г. по делу N А55-5565/2007 указано: "Ссылка... на нарушение судом конституционного принципа разделения властей является несостоятельной. Обязанность Правительства принять по результатам рассмотрения ходатайства обратившегося лица акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в таком переводе предусмотрена Федеральным законом N 172-ФЗ. В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании действий (бездействия) органов и должностных лиц должна быть указана обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя". Аналогичная позиция приведена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 17 июля 2008 г. по делу N А12-674/08-С15, оставленном без изменения Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2008 г. N 11390/08. В связи с этим надо дополнить Закон о переводе земель положением, допускающим изменение категории земельного участка в судебном порядке в случае установления неправомерности отказа в таком изменении в административном порядке.

Учет продуктивности земельного участка сельскохозяйственного назначения при переводе в другую категорию

Одним из фактов, с которым Закон о переводе земель связывает возможность перевода земельного участка сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, является невысокий уровень его кадастровой стоимости относительно среднерайонного уровня кадастровой стоимости по муниципальному району. В частности, перевод в земли промышленности возможен, если кадастровая стоимость переводимого участка не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а перевод земельных участков с кадастровой стоимостью свыше 50% среднерайонной допускается только в связи с изменением границ населенных пунктов, строительством линейных объектов, добычей полезных ископаемых, выполнением международных обязательств Российской Федерации и обеспечением обороны государства при отсутствии иных вариантов размещения оборонных объектов. Указанное соответствует подпункту 6 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, установившему принцип приоритета охраны не всех сельскохозяйственных земель, а только наиболее ценных из них (кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения рассчитывается преимущественно исходя из их плодородия). Данный принцип направлен на равномерное развитие всех отраслей экономики и учитывает необходимость интенсивного развития сельского хозяйства (не за счет значительного количества обрабатываемых площадей, а за счет высокой продуктивности сельскохозяйственных угодий). Кроме того, пунктом 4 ст. 79 ЗК РФ субъектам Федерации делегированы полномочия по установлению перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, чья кадастровая стоимость существенно превышает среднерайонную, использование которых для несельскохозяйственных целей запрещено (следовательно, невозможен и перевод в земли других категорий). Как правило, данный перечень составляется по экологическим критериям (пойменные луга, противоэрозионные, пастбищезащитные и полезащитные насаждения в составе земель сельскохозяйственного назначения) и экономическим (участки со значительными показателями плодородия, как следствие, высокой кадастровой стоимостью, в том числе мелиорированные земли, сортоиспытательные участки профильных научных учреждений (например, Россельхозакадемии) и иные). Некоторые субъекты Федерации в рамках данных полномочий установили дополнительные по сравнению с Законом о переводе земель ограничения на изменение категории участков сельскохозяйственного назначения. В частности, в Московской и Ярославской областях установлен запрет на перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровой стоимостью свыше 10% среднерайонной кадастровой стоимости (ст. 5 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", ст. 9 Закона Ярославской области от 23 октября 2003 г. N 53-з "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области"), в Иркутской области - свыше 20% среднерайонной кадастровой стоимости (ст. 9 Закона Иркутской области от 18 ноября 2003 г. N 53-ОЗ "О земельных отношениях, возникающих при обороте земель сельскохозяйственного назначения в Иркутской области"). Вместе с тем механизм учета кадастровой стоимости при переводе участка в другую категорию законодательно не закреплен. Согласно пункту 4 ст. 2 Закона о переводе к ходатайству о переводе прилагается кадастровая выписка о земельном участке, однако кадастровая стоимость, указанная в ней в соответствии с пунктом 5 ст. 65 ЗК РФ, рассчитана для целей налогообложения (учитывает не только продуктивность, но и иные факторы, влияющие на рыночную стоимость участка). Письмом Роснедвижимости от 25 сентября 2007 г. N ВК/2968 "Об определении кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей перевода в другие категории" для целей перевода рекомендуется заказывать отчет о результатах определения кадастровой стоимости согласно пункту 9 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005 г. N 145). Однако правовые основания для таких требований к инициатору перевода земельного участка в другую категорию отсутствуют, в связи с чем в некоторых субъектах Федерации механизм защиты особо ценных сельскохозяйственных угодий не реализуется. В связи с этим необходимо дополнить Закон о переводе земель требованием о предоставлении инициатором отчета о результатах определения кадастровой стоимости участка для целей перевода, основанного только на показателях его продуктивности.

Законотворчество

В связи с планируемым принятием правил землепользования и застройки к 1 января 2010 г. (ст. 3.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации") конкуренцией норм Земельного и Градостроительного кодексов в определении правового режима земельных участков в настоящее время ведется полемика об отмене института деления земель на категории <8>. Соответствующий законопроект разрабатывается Минэкономразвития России. -------------------------------- <8> Попов М. Изменение разрешенного использования и целевого назначения земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 2; Шагайда Н. И. Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России: Автореф. дис. ... докт. экон. наук / ГНУ Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А. А. Никонова.

Основным аргументом является возможность изменения разрешенного использования по усмотрению правообладателя земельного участка или на уровне органов местного самоуправления (а не субъектов Федерации). Почти всю историю существования правового института категории земель государственные полномочия по изменению категории земельных участков по общему правилу исполняли местные органы власти (например, ст. ст. 5, 28, 29 ЗК РСФСР 1991 г., ст. 5 ЗК РСФСР 1970 г. (утв. Законом РСФСР от 1 июля 1970 г.)), поскольку до принятия Конституции РФ 1993 г. они входили в систему органов государственной власти. Данное право, реализовавшееся на основании планов развития территорий, рассматривалось как составная часть их дееспособности, без которой реализация возложенных обязанностей невозможна. После вступления в силу Конституции РФ в актах регионального законодательства постепенно стали закрепляться полномочия субъектов Федерации по изменению категории земельных участков. Данный процесс получил свое развитие после вынесения Постановления Конституционного Суда РФ от 9 января 1998 г. N 1-П (п. 4), согласно которому по смыслу статьи 72 и частей 2 и 5 ст. 76 Конституции РФ до издания федерального закона по тому или иному предмету совместного ведения субъект Федерации вправе принять собственные нормативные акты, но после издания федерального закона такие акты должны быть приведены в соответствие с федеральным законом. В настоящее время это привело к установлению "губернаторской экономики" и монополизму в строительной сфере. В связи с этим необходимо четко установить перечень особо ценных земель, подлежащих особой охране, а в отношении малоценных земель передать государственные полномочия по изменению их категории органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов (как это сделано в отношении полномочий по предоставлению земельных участков из государственной (неразграниченной) собственности. Такое законодательное решение устранит конфликт земельного и градостроительного законодательства. Другим аргументом, как правило, приводимым в пользу отмены института категории земель как основного способа определения правового режима земельных участков, является большее многообразие видов разрешенного использования по сравнению с семью категориями земель, установленными земельным законодательством. При этом не учитывается, что количество категорий никогда не было неизменным, оно увеличивалось по мере развития общественных отношений (самыми "поздними" были земли водного фонда и особо охраняемых территорий), и в случае возникновения такой необходимости нет препятствий для этого. Таким образом, и вышеприведенный аргумент не является достаточно обоснованным. Вместе с тем неограниченное многообразие видов разрешенного использования (без их объединения по группам в категории) сделает невозможным построение единой фискальной системы и противоречит принципу единства технологии государственного кадастра, сопоставимости с данными других публичных реестров, учитывая наличие огромного количества правоустанавливающих документов, в которых правовой режим участков определен через указание категории земель, приведет к хаосу в правоприменительной практике и сделает невозможным государственное регулирование земельных отношений. Прочие же аргументы, по существу, сводятся не к критике правового института деления земель на категории, а к деятельности публичных органов, его применяющих. При этом непонятно, каким образом отмена института категории земель может повлиять на правовую культуру публичных органов, уполномоченных на изменение правового режима земельных участков. В связи с изложенным присоединяюсь к мнению заместителя начальника Управления государственного земельного кадастра Федерального агентства кадастра объектов недвижимости А. В. Нуприенковой, высказанному на заседании Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям 17 октября 2008 г.: "Так или иначе будет возникать потребность группировки каких-то земельных участков по определенным параметрам" <9>. -------------------------------- <9> Выдержки из стенограммы заседания Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям от 17 октября 2008 г. // www. csrp. ru/news. php? n_id=39.

Отмена категории земель нарушит преемственность в законодательстве и не исправит недостатки в деятельности публичных органов. Кроме того, Градостроительным кодексом установлены территории, не используемые в качестве пространственного базиса для размещения объектов, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и регламентация использования которых возможна только посредством института категории земель. Таким образом, институт деления земель на категории по критерию целевого назначения никогда не был статичным, в нем заложен значительный потенциал к совершенствованию с усложнением общественных отношений и изменением исторических условий, в связи с чем он и останется центральным в отечественном земельном праве.

Библиография

Крассов О. И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. Попов М. Изменение разрешенного использования и целевого назначения земельных участков // Хозяйство и право. 2009. N 2. Шагайда Н. И. Институционально-экономические ограничения оборота земель в сельском хозяйстве России: Автореф. дис. ... докт. экон. наук / ГНУ Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А. А. Никонова.

Название документа