Недействительность земельных торгов: анализ арбитражной практики

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ: АНАЛИЗ АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ

А. ДИХТЯР

Дихтяр А., доцент, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Юридического института Орловского государственного технического университета, кандидат юридических наук.

В настоящей статье представлен анализ оснований признания торгов, связанных с продажей земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка из публичных земель, недействительными.

В современном гражданском обороте активно развивается закрепленный в гражданском и земельном законодательстве институт заключения сделок по результатам земельных торгов. Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 (с изменениями от 29.12.2008). Из государственных или муниципальных земель на продажу с торгов может выставляться сформированный и прошедший государственный кадастровый учет земельный участок, не ограниченный и не изъятый из оборота, или право на заключение договора аренды такого земельного участка. С увеличением количества подобных торгов растет и доля споров по ним. При этом участники гражданских правоотношений избирают определенный ст. 12 ГК РФ способ защиты в виде требования о признании сделки недействительной и применении последствий, связанных с ее недействительностью. Помимо общих оснований недействительности сделок законодатель в ст. 449 Кодекса предусмотрел дополнительное основание - недействительность торгов, по итогам которых заключена сделка. Сложный состав подготовки, проведения земельных торгов и заключения по их результатам договоров купли-продажи или договора аренды земельного участка обусловливает характерные особенности рассмотрения споров о признании торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными. При рассмотрении данной проблемы следует учитывать, что могут оспариваться протокол о результатах торгов, торги и договоры, заключенные по результатам торгов. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Следует отметить, что гражданское и земельное законодательство не определяет круг заинтересованных лиц, имеющих право на оспаривание земельных торгов. В сложившейся ситуации особое значение приобретает определение признаков (критериев) для отнесения конкретных лиц к категории заинтересованных в смысле требований ст. 449 ГК РФ. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" применительно к конкурсам и аукционам по приватизации в качестве оснований для признания сделок приватизации недействительными указал на необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также такие нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. В связи с отсутствием иных постановлений Пленума ВАС РФ и информационных писем Президиума ВАС РФ по данному вопросу, в том числе применительно к земельным торгам, арбитражные суды, рассматривая дела, связанные с оспариванием земельных торгов, учитывают основания для признания торгов недействительными, изложенные в п. 17 указанного Постановления Пленума ВАС РФ (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.08 N А36-432/2008). Полагаем, что заинтересованными лицами относительно оспаривания земельных торгов, безусловно, являются участники и организатор торгов, собственник проданного земельного участка (если он не был организатором торгов), а также лица, объективно лишенные возможности участвовать в торгах в связи с их ненадлежащим уведомлением либо необоснованным отказом в допуске к участию в торгах. Кроме того, как показывает судебная практика, непривлечение в качестве ответчика покупателя земельного участка или лица, с которым заключен по результатам торгов договор аренды земельного участка, чьи права и обязанности непосредственно связаны с признанием торгов недействительными, является основанием для отмены судебных актов. Анализ ст. 22 и ст. 32 АПК РФ позволяет сделать вывод, что такие иски могут также предъявить прокурор, государственные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления (в пределах своей компетенции), если торги затрагивают интересы государства, муниципальных образований или неопределенного круга лиц. Иные лица не могут оспаривать земельные торги. Так, при рассмотрении одного дела судом вполне обоснованно сделан вывод, что арендатор отчужденного земельного участка, обладающий имущественным правом (правом аренды), не вправе заявлять исковые требования о признании земельных торгов недействительными. В данном случае права и законные интересы арендатора земельного участка не нарушены, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Имеется практика, когда с исками о признании земельных торгов и договоров, заключенных по результатам торгов, недействительными обращается прокурор. Суды отказывают в удовлетворении требований, если прокурором не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов третьих лиц и (или) публичного образования, в защиту которых он стал инициатором процесса (Постановления ФАС Центрального округа от 16.07.07 N А35-12133/05-4 и от 13.11.08 N А23-4006/07Г-19-277). Анализ более 200 судебных актов, вынесенных различными судами по результатам рассмотрения исковых требований о признании земельных торгов недействительными, свидетельствует, что суды обязательно выясняют, является ли истец заинтересованным лицом, какие его законные права и интересы нарушены в результате проведенных торгов. Если оказывается, что истец не является заинтересованным лицом, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.07 N Ф08-4450/2007 суд указал, что неправомерное отстранение истца, подавшего надлежащую заявку, от участия в конкурсе является нарушением правил проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), прав и законных интересов истца. Анализируемые торги обоснованно признаны недействительными. Аналогичный подход ФАС Северо-Кавказского округа изложен и по другому делу при рассмотрении кассационной жалобы лица, не допущенного для участия в торгах (Постановление от 12.09.07 N Ф08-6008/2007). Имеется значительная практика, когда суды отказывают в удовлетворении исковых требований о признании публичных торгов недействительными, поскольку с подобными исками обращаются лица, права и законные интересы которых не были нарушены вследствие отступлений от установленного законом порядка проведения торгов (Постановление ФАС Поволжского округа от 19.12.08 N А65-6694/2008 и др.). Нередко спорные ситуации связаны с тем, что лицу отказано в приеме заявки на участие в торгах в связи с ненадлежащим оформлением документов либо невнесением задатка. В одном случае претендент не представил документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В связи с этим он не был признан участником торгов и обратился с иском в суд о признании отказа недействительным. Суд отказал в иске, мотивируя это тем, что в соответствии со ст. 38.1 и ст. 38.2 ЗК РФ непредставление спорных документов является основанием для отказа в признании претендента участником торгов (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.10.07 N А33-3643/07-Ф02-6887/07). В некоторых случаях организатор отказывает в признании участником торгов в связи с тем, что для участия в торгах представляются копии учредительных документов, не заверенные нотариально. Суды признают такие отказы обоснованными (Постановления ФАС Центрального округа от 12.12.08 N Ф10-5646/08 и от 27.01.09 N А14-1513/2008/44/17 N (Ф10-6212/08)). В других случаях отказом для признания участником торгов послужило несоблюдение требования о предоставлении задатка. Например, претендент вместо денежной суммы представил организатору торгов векселя либо иные ценные бумаги, в связи с чем ему было отказано в признании участником торгов, а суд признал отказ обоснованным (Постановление ФАС Поволжского округа от 08.06.05 N А49-4991/03-181-27). Отказ в приеме заявки на участие в торгах возможен и в связи с нарушением срока ее подачи. Например, претендент направил заявку на участие в торгах по почте до окончания срока приема заявок, но организатору торгов она поступила уже после истечения данного срока. Организатор отказал в приеме заявки, податель заявки обратился с иском в суд о признании отказа незаконным, но суд в удовлетворении требования отказал, мотивируя это тем, что обязанность по своевременному представлению заявки организатору торгов возлагается на юридических и физических лиц, намеревающихся принять участие в торгах (Постановление ФАС Центрального округа от 28.01.09 N А14-2893/2008/104/10). Следует подчеркнуть, что аналогичный подход используется судами и применительно к ситуациям, когда сумма задатка, списанная со счета клиента в банке до истечения срока представления задатка, поступила на счет организатора торгов по истечении срока внесения задатка, но до даты проведения торгов (Постановление ФАС Центрального округа от 04.09.08 N А14-14450/2007/476/32). В подобных спорах суды строго формально подходят к оценке обстоятельств и выносят решения не в пользу потенциальных участников торгов. По существу, таким лицам законодатель и суды гарантируют только возможность обратиться в суд с требованием о признании отказа необоснованным, что вряд ли можно признать достаточным. Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации и Правила, устанавливая требования к проведению торгов, не определяют, какие нарушения правил проведения торгов могут являться основанием для признания торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными. Анализ судебно-арбитражной практики показал, что только существенные нарушения правил проведения торгов суды считают основаниями для признания торгов недействительными. Вместе с тем в судебной практике отсутствует единообразие относительно признания конкретных нарушений в качестве существенных. Например, ФАС Восточно-Сибирского округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение арбитражного суда указал, что решение подлежит отмене, поскольку вывод суда о недействительности торгов неправомерен, так как допущенные нарушения правил проведения торгов, выразившиеся, в частности, в несоблюдении требований к содержанию извещения об их проведении, не могут быть признаны существенными и влияющими на результат торгов (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.09 N А19-10827/08, 1014/2009). Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы по делу, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 27.03.08 N Ф03-А04-1/791 указал, что в удовлетворении иска прокурора о признании недействительными торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, о признании недействительным договора аренды и о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано, так как судом установлено, что выставление на торги спорного земельного участка на продажу без объявления цены не привело к нарушению прав и законных интересов муниципального образования, в интересах которого обратился прокурор. В другом случае суд удовлетворяет заявленное требование о признании недействительными итогов аукциона по продаже земельного участка под торговую площадку, указав, что при проведении аукциона были допущены нарушения правил проведения торгов, так как в извещении об их проведении не содержалось необходимых сведений о предмете торгов (Определение ВАС РФ от 13.06.07 N 6880/07). По другому делу, отказывая в иске о признании недействительными публичных торгов, суд исходил из того, что допущенные организатором торгов отступления от предъявляемых законом требований к подготовке проведения торгов и при их проведении незначительны, несущественны, не могли повлиять на результаты торгов и не повлекли нарушения прав истца (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.08 N Ф04-1260/2008(1239-А03-11)). Имеется и такая практика, когда при проведении торгов допущено несколько нарушений и тем не менее суд признает оспариваемые земельные торги действительными (Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.04 N Ф09-1204/04-ГК). Иногда суды вместо термина "существенность нарушения" используют другую терминологию - "грубые нарушения законодательства" (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.09.06 N А13-666/2006-06 и от 11.09.06 N А13-660/2006-06). В некоторых случаях суды основанием для признания торгов недействительными признают не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.08 N А36-423/2008). Анализ показал, что, как правило, суды правомерно признают торги недействительными, если предметом торгов являлась продажа права на заключение договора аренды земельного участка, границы которого не были определены, либо в отношении земельного участка не определены параметры разрешенного строительства со ссылками на п. 1 ст. 38 и подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ (Постановление ФАС Центрального округа от 05.05.06 N А35-12133/05-С27, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.08 N 07АП-2802/08(1,2) по делу N А45-12794/07-37/397). Имеется и такая практика, когда торги признаются недействительными в связи с отсутствием состязательности между участниками торгов. В аукционе участвовали две организации, одна из которых не делала предложений по приобретению земельного участка. Предложение о приобретении предмета аукциона было сделано только один раз участником, который признан победителем. Впоследствии стоимость приобретаемого участка была оплачена не победителем аукциона, а вторым участником за него. Директора юридических лиц, участвовавшие в аукционе, являются родными братьями. При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции исковые требования о признании торгов недействительными удовлетворил. Кассационный суд, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, в постановлении указал, что участие одной из организаций в аукционе являлось формальным. Фактически аукцион был проведен в нарушение п. 5 ст. 447 ГК РФ с одним участником, такой аукцион, а также заключенная по его результатам сделка являются недействительными. Основанием признания торгов недействительными нередко является принятие решения о проведении торгов неуполномоченным органом власти. Значительное количество споров о действительности земельных торгов связано с нарушением требований, предъявляемых к извещению о проведении торгов, выразившимся в несоблюдении порядка опубликования либо требований к его содержанию. Анализ арбитражной практики показал, что по данному вопросу тоже отсутствует единообразие. Как правило, решение вопроса о действительности торгов и заключенных по их результатам сделок зависит от признания допущенных нарушений существенными и оказавшими влияние на определение победителя торгов. При оспаривании земельных торгов на основании ст. 449 ГК РФ применяется механизм опровержения, предусмотренный Кодексом для оспоримых сделок. Полагаем, что земельные торги могут быть признаны и ничтожными, если, например, на торги выставлен земельный участок, изъятый или ограниченный в обороте. При опровержении подобных торгов необходимо ссылаться не на ст. 449 ГК РФ, а на ст. 168 Кодекса и соответствующую императивную норму ГК РФ либо другого закона или иного правового акта. Таким образом, отсутствие четкой правовой регламентации оснований для признания торгов недействительными приводит к необоснованному расширению судейского усмотрения при разрешении споров.

Название документа Вопрос: В каком порядке обращается взыскание в рамках исполнительного производства на земельный участок должника, занимаемый зданием, строением, сооружением? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В каком порядке обращается взыскание в рамках исполнительного производства на земельный участок должника, занимаемый зданием, строением, сооружением?

Ответ: В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения (далее - ЗСС), находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением следующих случаев: - отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; - отчуждение ЗСС, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняет данную норму: "Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение ЗСС, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем ЗСС в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается". Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение ЗСС без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации ЗСС, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника. Таким образом, судьба земельного участка зависит от судьбы объектов недвижимости, расположенных на нем. Обращение взыскания на ЗСС без обращения взыскания на земельный участок является основанием для признания соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя незаконным <1>. -------------------------------- <1> См., например: решение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2009 по делу N А41-13055/09.

Однако порядок обращения взыскания на земельный участок несколько отличается от аналогичного порядка для ЗСС. Так, в соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Судебная практика трактует эту норму как требование отдельного судебного акта для обращения взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства помимо решения о взыскании долга или имущества, на основании которого выдан исполнительный лист. Для обращения взыскания на ЗСС отдельного судебного решения не требуется. В связи с этим возникает вопрос: если обращение взыскания на объект недвижимости влечет автоматическое обращение взыскания на земельный участок, то необходимо ли отдельное судебное решение при обращении взыскания на ЗСС? Полагаю, что при ответе на данный вопрос нужно учитывать следующее. Ст. 278 ГК РФ предусматривает необходимость отдельного судебного решения только в случае обращения взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику на праве собственности. Поэтому очевидно, что если земельный участок, занимаемый ЗСС, принадлежит должнику на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования, то отдельного судебного решения для обращения взыскания на него не требуется. Впрочем, по моему мнению, даже если земельный участок принадлежит должнику на праве собственности, отдельного судебного решения также не требуется. Если взыскание на ЗСС обращается без такого решения, а право собственности на земельный участок в любом случае переходит к новому собственнику ЗСС, то и отдельное решение является излишним, так как является дополнительным условием обращения взыскания, не предусмотренным законодательством. Однако такая точка зрения является спорной. Так, безусловно, необходимо отдельное судебное решение в случае, когда основным объектом взыскания является именно земельный участок, а объект недвижимости вторичен и существенно уступает по стоимости земельному участку <1>. Такая ситуация весьма распространена в московском регионе, где стоимость земли чрезвычайно высока. -------------------------------- <1> См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006; Определение ВАС РФ от 04.06.2007 по делу N А56-32235/2005.

В то же время установить и даже сформулировать требование к суду выносить отдельное судебное решение для обращения взыскания на земельный участок только в случае, если земельный участок представляет более высокую ценность, чем расположенные на нем ЗСС, довольно затруднительно. А определить на практике соотношение ценностей земельного участка и ЗСС может оказаться невозможным, тем более, что ценность в данном случае может быть субъективной и у разных покупателей может отличаться.

А. В.Тютюнников Заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления ФССП России по Московской области

Название документа