Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства

ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ ПОД ОБЪЕКТАМИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

С. Ю. СТАРОДУМОВА

Стародумова С. Ю., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Саратовского юридического института МВД России.

Действующее законодательство Российской Федерации регулирует гражданский оборот земельных участков несколькими нормативными актами, которые являются равными по своей юридической силе (Гражданским и Земельным кодексом) и имеют различные подходы к установлению правил приобретения права собственности на земельные участки. Напомним, что земля чуть менее века назад была исключена из гражданского оборота <1>. Принятая в 1994 г. часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации содержала положение об отсрочке вступления в силу главы "Право собственности и иные вещные права на землю". Подразумевалось, что данная глава вступит в силу одновременно с введением нового Земельного кодекса РФ (а затем и с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Таким образом, более шести лет сделки с земельными участками не были должным образом урегулированы. -------------------------------- <1> Начиная с 1917 г., с принятия Декрета о земле, и до 1990 г., когда был принят Закон о собственности в РСФСР, каких-либо гражданско-правовых сделок с землей не допускалось, т. е. земля не рассматривалась как имущество, а уж тем более как недвижимость.

В настоящее время в соответствии с Гражданским кодексом РФ земельный участок главным (основным) объектом недвижимости не признан. В ст. 130 ГК РФ он назван в числе прочих объектов недвижимости, таких, как здания, строения, объекты незавершенного строительства и т. п. Нормы права о недвижимости, в том числе о земельных участках, содержатся в разделе об объектах прав (ст. 130 - 132 ГК РФ) и о сделках (ст. 164 - 165 ГК РФ). Раздел обязательственного права содержит регламентацию ряда специальных договоров, касающихся земельных участков (ипотеки; продажи недвижимости и предприятия; пожизненного содержания с иждивением; аренды зданий и сооружений, а также предприятий; найма жилого помещения). Следует отметить, что наследственное право также особо выделяет наследование земельных участков. Таким образом, в различных частях Гражданского кодекса РФ предусмотрен ряд оснований приобретения земельных участков в собственность, наиболее распространенными из которых являются: 1) заключение договоров купли-продажи (в том числе продажа на торгах), мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка; 2) принятие наследства, а также переход права в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ); 3) приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности землепользователями, землевладельцами и арендаторами; 4) приобретательная давность и ряд других оснований. Ряд положений, касающихся приобретения земельных участков, закреплен и в жилищном законодательстве (Жилищном кодексе РФ, а также в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Следует отметить, что гражданско-правовые способы приобретения права собственности возникают также в силу закрепленных земельным законодательством исключительных условий. Так, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ); собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ); граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Тем не менее даже с учетом такого межотраслевого регулирования в современных условиях возникают определенные сложности с приобретением права собственности на земельные участки. Нам хотелось бы обратить внимание на проблемы, связанные с оформлением земельного участка, необходимого для использования многоквартирным жилым домом. По своему правовому режиму земельные участки можно подразделить на свободные от недвижимого имущества и имеющие на себе имущественную недвижимость, которая влияет на правовой режим использования земельных участков. Так, ст. 552 ГК РФ предусматривает переход права собственности на здание, сооружение к покупателю одновременно с передачей права собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. А в случае перехода права собственности на недвижимость нескольким собственникам происходит раздел доли права на земельный участок пропорционально долям собственности на здание. Здесь и начинаются правовые коллизии. Земельное законодательство (как федеральное, так и региональное) соотносит понятие земельной доли лишь с землями сельскохозяйственного назначения <2>. Причем доля может быть объектом права собственности лишь между участниками общей долевой собственности владельцев земель сельскохозяйственного назначения. В остальных случаях применяется правило ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, согласно которому распорядиться долей можно, лишь выделив долю и образовав один или несколько земельных участков в измененных границах. В частности, земельным законодательством закреплено, что в отношении земельных участков, не предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, порядок перехода права на долю в праве собственности осуществляется в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. -------------------------------- <2> См.: ст. 11.5 Земельного кодекса РФ (в ред. от 30 декабря 2008 г.), ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 30 декабря 2008 г.), ст. 7, 7.1 ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.).

На наш взгляд, оформление земли, используемой для строительства многоквартирных жилых домов, весьма проблематично, так как земельный участок, отведенный для строительства такого объекта недвижимости, неделим. В том случае, если для строительства многоквартирного жилого дома (в силу дороговизны либо влияния финансового кризиса) привлекаются сторонние организации, застройщики становятся общедолевыми участниками пропорционально вложениям. Передача доли в данном случае без каких-либо осложнений регистрируется в установленном порядке. Тем не менее внимание к проблеме оформления долей земельных участков было привлечено В. С. Емельяновым, главным специалистом-экспертом отдела правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. Изучение и анализ материалов судебной практики позволяют нам констатировать определенные проблемы, связанные в первую очередь с реализацией договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов <3>; а также определением принадлежности земельного участка, предоставленного на праве аренды в целях жилищного строительства <4>; порядком передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме <5>, и многие другие проблемы, раскрыть которые в рамках одной статьи не представляется возможным. -------------------------------- <3> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2008 г. по делу N А55-1393/2008. <4> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 29 июля 2008 г. по делу N А65-22238/2007. <5> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 8 июля 2008 г. по делу N А12-12969/07-С67.

В соответствии с градостроительными правилами <6> земельный участок передается застройщику по договору на основании решения о развитии данной территории (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ). Для введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию первоначальный застройщик обращается в орган, выдавший ему разрешение на строительство, и соответственно представляет ряд документов, а также документ, подтверждающий право собственности на весь земельный участок, который ему уже принадлежит. -------------------------------- <6> Порядок приемки и ввода объекта законченного строительства в эксплуатацию регламентирован на сегодняшний день ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и рядом подзаконных нормативных актов, принятие которых предусмотрено в рамках Кодекса, а также п. 6 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", который предусматривает приемку многоквартирных жилых домов при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома. Все эти дополнительные правила оформления земельных участков вводятся в связи с длительностью рассматриваемых отношений и их дороговизной, что в конечном счете и создает юридические сложности при оформлении участков.

При выкупе доли (или ином гражданско-правовом способе перехода права собственности) в объекте жилищного строительства возникает вопрос о порядке передачи доли земельного участка под многоквартирным жилым домом. Выделить долю в натуре не представляется возможным. Это подтверждается, в частности, материалом судебной практики от 28 декабря 2006 г. по делу N А-5711874/06-33. Встречаются случаи неправомерного выдела доли. Так, суд удовлетворил исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным), так как закон запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 10 декабря 2007 г. по делу N А12-5950/07-С67.

Земельным законодательством (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ) закреплены случаи исключения из принципа единства судьбы здания и земельного участка. Однако статьи Земельного кодекса РФ не раскрывают порядок приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который невозможно. При этом, как выделил С. Певницкий, формулировка "купля-продажа доли" некорректна, так как, исходя из ст. 454 ГК РФ, предметом договора купли-продажи является только вещь, но не имущественное право <8>. В этой связи было бы корректно говорить о передаче доли земельного участка за плату пропорционально вложениям. -------------------------------- <8> См.: Певницкий С. Приобретение прав на земельные участки при инвестиционно-строительной деятельности // Хозяйство и право. 2007. N 11. С. 77.

Представляется, что в случае ввода объекта завершенного строительства в эксплуатацию целесообразно закрепить возможность подавать заявление о выдаче разрешения на ввод такого объекта недвижимости не только застройщиком, получившим разрешение на строительство, но и застройщиками, фактически завершившими строительство, предоставившими предусмотренные законодательством документы и подготовившими объект к вводу в эксплуатацию. После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности на жилые помещения право собственности на земельный участок должно перейти от застройщика в общую собственность собственников жилых помещений. Закономерно возникает вопрос, каким образом будет осуществлен переход прав на землю от прежнего собственника (собственников) в общую долевую собственность владельцев жилых помещений. С одной стороны, какой-либо специальной регистрации перехода права собственности на землю не требуется, так как при регистрации права общей долевой собственности в многоквартирном доме все объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества, объединяются в единое целое. С другой стороны, право прежнего собственника также не может прекратиться само по себе, без соблюдения установленного законом порядка. К такому выводу пришли судьи ФАС ВВО, указавшие в своем Постановлении от 21 марта 2007 г. N А28-4887/2006-182/4, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Из этого следует, что порядок предоставления земельных участков под домами в долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. А это, в свою очередь, означает, что в данном случае необходимо руководствоваться п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ, где предписывается совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением кадастровой карты. Нормы жилищного права, регулируя в данном случае жилищные отношения, предусматривают бесплатную передачу земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений, при условии, что земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и зарегистрирован в системе государственного кадастрового учета. В том случае, если земельный участок был сформирован после указанного события, процедура оформления такого участка в собственность значительно осложняется. Заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, подается представителем собственников жилья, на основании решения общего собрания. Что само по себе сопряжено с рядом сложностей, если жильцы дома не выбрали форму управления общим имуществом. После формирования земельного участка его доли бесплатно переходят в собственность собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально площади квартир. Определенные проблемы возникают и при определении границ земельных участков под многоквартирными домами. СНиПами закрепляются определенные нормативы закрепления земельных участков, которые являются достаточно объемными. Их соблюдение в сложившейся застройке является попросту невозможным. Проведение работ по закреплению земельных участков приведет к значительному количеству межевых споров между соседними домами, а механизм разрешения вопросов законодательно определен недостаточно четко. Полагаем, что необходима более четкая регламентация как самих нормативов, так и процесса разрешения споров, возникающих при закреплении земельных участков под многоквартирными домами за собственниками. Таким образом, остается достаточное количество актуальных теоретических и практических проблем, связанных с приобретением права собственности на земельные участки, требующих разрешения.

Литература

1. Земельный кодекс РФ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. 2. Градостроительный кодекс РФ (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16. 3. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018. 4. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15. 5. Закон Саратовской области "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.) // Саратов - столица Поволжья. 2004. N 99(1050). 25 мая.

Название документа