Значение изменений, внесенных в законодательство о долевом строительстве

ЗНАЧЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

М. В. КРУШЕВСКАЯ

Крушевская М. В., аспирантка кафедры гражданского права ФГОАУ ВПО "Южный федеральный университет".

Уровень доступности жилья в России на сегодняшний день крайне низкий. Это связано с недостаточным финансированием строительства государством, что и послужило толчком для развития строительства на долевых началах. Слабая защищенность участников долевого строительства побудила законодателей принять Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Появление данного Закона было вызвано необходимостью приостановить деятельность по созданию "строительных пирамид". Однако, как показала практика, Федеральный закон N 214-ФЗ не смог решить всех проблем. -------------------------------- <1> Российская газета. N 292. 2004. 31 дек.

В связи с этим 10 сентября 2008 г. в Государственную Думу был внесен законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства" <2> (далее - законопроект). Предпосылкой к появлению данного законопроекта явился несовершенный механизм, предлагаемый Федеральным законом N 214-ФЗ: наличие большого количества пробелов и недочетов. -------------------------------- <2> Законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс".

По мнению авторов законопроекта, основными его целями являлись: защита прав как будущих участников долевого строительства, так и уже пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков участников долевого строительства, создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве путем мер стимулирующего и административного характера <3>. -------------------------------- <3> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс", паспорт документа.

Положения законопроекта, принятого в третьем чтении <4>, касались: -------------------------------- <4> Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2010. N 25. Ст. 3070.

1) расширения сферы применения и уточнения предмета регулирования Федерального закона N 214-ФЗ (ст. 3, п. 1 ст. 6 законопроекта); 2) расширения прав, на которых застройщик может иметь земельный участок (пп. "е" п. 2 ст. 1; п. 2, пп. "а" п. 3 и пп. "а" п. 7 ст. 6 законопроекта); 3) административной и имущественной ответственности застройщика (ст. 5, пп. "в" п. 1, пп. "б" п. 3 и п. 8 ст. 6 законопроекта); 4) освобождения застройщика от уплаты налога на добавленную стоимость (далее - НДС) (ст. 4); 5) уточнения порядка представления документов для государственной регистрации (п. 1 и пп. "а" - "д", "ж" п. 2 ст. 1 законопроекта); 6) порядка возникновения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке (п. 3 ст. 1, пп. "б" п. 2 ст. 2 законопроекта); 7) совершенствования механизма привлечения денежных средств участников долевого строительства (п. 1, п. 9 ст. 6 законопроекта); 8) изменения содержания информации о застройщике и проекте строительства (п. 11 и п. 12 ст. 6 законопроекта); 9) совершенствования механизма контроля и надзора в области долевого строительства (пп. "д" п. 2 ст. 1, п. 10 и п. 13 ст. 6 законопроекта) и т. д. Проводя анализ положений законопроекта, видно, что при решении проблем защиты интересов участников долевого строительства предпочтение было отдано в большей мере административным мерам, нежели гражданско-правовым. Важным положительным моментом законопроекта является тот факт, что законодатель четко определил, о каких именно объектах недвижимости идет речь. Установленные ограничения касаются объектов, не введенных в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств. Это связано с тем, что на практике возникают проблемы с объектами незавершенного строительства. Так, на основе данного законопроекта приняты и действуют Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ <5> (далее - Федеральный закон N 147-ФЗ) и Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ <6> (далее - Федеральный закон N 119-ФЗ), внесшие изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. -------------------------------- <5> Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // ИПС "КонсультантПлюс". <6> Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. N 133. 2010. 21 июня.

В Федеральном законе N 214-ФЗ было закреплено, что между застройщиком и участниками долевого строительства должен заключаться договор участия в долевом строительстве. По мнению авторов законопроекта, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным <7>. Вследствие этого застройщики не заключали договор участия в долевом строительстве и использовали обходные схемы. Такие обходные схемы не давали участникам долевого строительства гарантии защиты их прав и не облагались НДС в отличие от договоров участия в долевом строительстве. Поэтому Федеральным законом N 119-ФЗ были внесены изменения в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, четко указывающие основания для привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости, на который возникает право собственности. -------------------------------- <7> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс", паспорт документа.

Помимо этого, проанализировав ч. 1, 2 и 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. от 23 июля 2008 г.), авторы <8> приходили к выводу о том, что с юридическими лицами застройщик вправе заключать также инвестиционные договоры не в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, в том числе и такие, после которых у юридических лиц возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирных домах. Но теперь в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом N 119-ФЗ в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <9>, средства, внесенные участниками долевого строительства (гражданами и юридическими лицами), не могут привлекаться на основании данного Закона. Действие какого закона будет распространяться на отношения между застройщиком и юридическим лицом - участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве? Этот вопрос возникает, несмотря на ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, так как в нем практически во всех статьях говорится о гражданах как участниках договора долевого участия в строительстве. В связи с этим законодателю следовало бы внести соответствующие уточнения в Федеральный закон N 214-ФЗ и в нормах вести речь не о гражданах, а об участниках долевого строительства (гражданах и юридических лицах). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А. А. Малахина "Коллизии норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Семейное и жилищное право", 2008, N 4. ------------------------------------------------------------------ <8> См., напр.: Малахин А. А. Коллизии норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости" // ИПС "КонсультантПлюс", Юридическая пресса, 2005; Харитошин И. И. Договор долевого участия в строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. ... к. ю.н. М., 2009. С. 124. <9> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталовложения" // Собрание законодательства РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

Изменения коснулись также основных понятий Федерального закона N 214-ФЗ: законопроектом предлагалось включить в понятие "застройщик" юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды, а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, которые в таком случае будут подлежать государственной регистрации <10>. Предпосылками этому служил тот факт, что застройщики, имея на праве субаренды земельный участок, не имели возможности зарегистрировать договоры участия в долевом строительстве. Они были вынуждены доказывать свое право регистрировать договор участия в долевом строительстве в судебном порядке, что требовало дополнительного времени и затрат. Для того чтобы зарегистрировать обременение права застройщика, казалось бы, первоначально должно быть зарегистрировано само право, в ином случае получается, что записи о договорах участия в долевом строительстве обременяют не право застройщика, а право собственника земельного участка, таким образом, делается вывод о невозможности государственной регистрации, а следовательно, и заключения договоров участия в долевом строительстве застройщиками, обладающими земельными участками на праве краткосрочной аренды <11>. Поэтому Федеральным законом N 119-ФЗ норму дополнили только указанием на то, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства, имея зарегистрированный договор субаренды земельного участка. Таким образом, был устранен один из пробелов. -------------------------------- <10> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс", паспорт документа. <11> Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Учеб. пособие. М.: Статут, 2009. С. 254.

Помимо этого, законопроектом уточнялся предмет регулирования Федерального закона N 214-ФЗ для того, чтобы под него подпадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры <12>. При этом А. А. Маковская отмечает, что жесткость и строгость правового регулирования договора участия в долевом строительстве Законом о долевом строительстве заставляет очень внимательно относиться к определению сферы регулирования данного Закона <13>. В связи с этим Федеральным законом N 119-ФЗ дополняется ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ ч. 2.1 и 2.2. Значение данных изменений сложно переоценить, поскольку только теперь законодатель ввел прямой запрет на использование "обходных схем". Это одно из самых существенных изменений в пользу участников долевого строительства. Федеральным законом N 147-ФЗ внесено дополнение в ч. 3 ст. 27, где указано, что положения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". -------------------------------- <12> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс", паспорт документа. <13> Маковская А. А. Предмет правового регулирования и действие во времени Закона о долевом строительстве // Закон. 2006. N 8. С. 30.

Законопроект содержал также положения, касающиеся имущественной ответственности застройщиков, в связи с чем Федеральным законом N 119-ФЗ внесены изменения, расширяющие диспозицию ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ. Теперь гражданин может применять данную статью не только, когда лицо не имело права на привлечение денежных средств гражданина, но и когда оно привлекло денежные средства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ. Таким образом, был устранен пробел в законодательстве. Для того чтобы изменения "заработали", вносятся соответствующие поправки в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ <14> (далее - КоАП). Поправки, внесенные Федеральным законом N 119-ФЗ, расширили диспозицию ч. 1 ст. 14.28 КоАП и одновременно усилили санкции. Это вызвано изменением, внесенным Федеральным законом N 119-ФЗ в ч. 3 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ. Одновременно Федеральный закон N 119-ФЗ дополняет ст. 14.28 КоАП примечанием. Положительная сторона этого изменения заключается в том, что застройщик становится ответственным перед каждым дольщиком в отдельности. Эта норма будет способствовать пресечению последующих незаконных привлечений денежных средств участников долевого строительства. Но в то же время произошло уменьшение нижнего предела санкции ч. 2 ст. 14.28 КоАП. Вводится ч. 4 и уменьшается нижний предел санкции абз. 2 ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Санкция применяется не только за непредставление в установленный срок отчетности и за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, но также и за представление отчетности не в полном объеме. При этом ст. 19.7 КоАП не применяется в отношении ч. 4 ст. 14.28 КоАП. Следовательно, произошло ужесточение административной ответственности с учетом их кратности, но с одновременным понижением в некоторых случаях нижних пределов санкций. -------------------------------- <14> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.

Законопроектом предлагалось устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков. Для этого были внесены следующие изменения. Федеральный закон N 119-ФЗ освободил от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. По мнению авторов законопроекта, это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС <15>. Однако, на наш взгляд, застройщики использовали обходные схемы не только потому, что хотели обойти уплату НДС, они, таким образом, могли избежать и исполнения обязательств по договору через суд. -------------------------------- <15> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" // ИПС "КонсультантПлюс", паспорт документа.

Существенным неудобством для застройщиков и участников долевого строительства был длительный срок осуществления регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве. Для участников долевого строительства это приводило к тому, что внесение записи права залога земельного участка или залога права аренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества затягивалось, а для застройщиков приводило к срывам сроков сдачи объектов. Так, Федеральным законом N 119-ФЗ внесли изменения в абз. 2 п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <16> (далее - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ), где срок государственной регистрации последующих договоров был сокращен с 10 до 5 рабочих дней. Это изменение препятствует затягиванию процесса и совершенствует в какой-то мере бюрократическую деятельность. -------------------------------- <16> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Федеральным законом N 119-ФЗ вносятся изменения в ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Таким образом, стали подлежать государственной регистрации не только договоры долевого участия в строительстве, но и права их участников на объект. Теперь редакция данной статьи стала выглядеть более прогрессивной в плане защиты прав дольщиков, поскольку требует обязательного согласования документов с участником долевого строительства. Таким образом, была предоставлена возможность участнику долевого строительства влиять на процесс строительства. Федеральный закон N 119-ФЗ внес также изменения в абз. 1 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ и распространил требования этого пункта на государственную регистрацию любого договора участия в долевом строительстве, а не только первого. Из этого следует, что к государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вводится единый подход. Однако этим не решаются все проблемы. В силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, но ни в одной норме указанного Закона не говорится о сроках для подачи документов застройщиком на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Этот пробел создает возможность нарушения прав участников долевого строительства. На его наличие обращал внимание и И. И. Харитошин <17>. Полагаем, что данный пробел должен быть устранен путем указания срока для подачи документов на государственную регистрацию - 10 дней. -------------------------------- <17> Харитошин И. И. Договор долевого участия в строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. ... к. ю.н. М., 2009. С. 124.

Изменения коснулись и способов обеспечения исполнения обязательств, которые созданы "для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по его существу" <18>. Так, меняется подход к возникновению залога на объекты долевого строительства. Объекты долевого строительства стали считаться находящимися в залоге не с момента государственной регистрации права собственности на них, а с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Этот момент является прогрессивным в плане защиты прав участников долевого строительства, поскольку им не придется ждать осуществления государственной регистрации. Одновременно закрепляются положения о погашении регистрационных записей об ипотеке. -------------------------------- <18> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997. С. 179.

Так, в соответствии с введенным Федеральным законом N 119-ФЗ п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <19> регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. -------------------------------- <19> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Таким образом, законодатель создал еще одно преимущество для застройщика. Если ранее погашение регистрационной записи об ипотеке было связано с подачей заявления на осуществление регистрационного действия и представлением документов, на основе которых осуществлялась государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства, то теперь это связано с моментом исполнения основного обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства. Но остается неясным следующее: каким образом может погашаться регистрационная запись об ипотеке объекта незавершенного строительства в части земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, если для этого требуется заявление застройщика и предъявление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию? Ведь существенным признаком объекта незавершенного строительства является отсутствие ввода объекта в эксплуатацию. Так, С. Яковлева считает, что отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости является квалифицирующим признаком, позволяющим отграничить завершенные строительством объекты от незавершенных <20>. -------------------------------- <20> Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 125.

Изменения коснулись также и еще одного способа обеспечения исполнения обязательства - поручительства. Теперь устранена ошибка законодателя: поручитель застройщика отвечает по обязательствам субсидиарно, а не солидарно. В связи с ухудшением условий финансирования строительства в период кризиса усилился процесс нецелевого использования привлекаемых средств. Нечеткая формулировка ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ давала застройщикам возможность вводить дополнительные пункты затрат, которые порой даже не относились к строительству данного объекта. "Действующие нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей-застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечения прибыли, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в комментируемой статье правило вряд ли возможно" <21>. Это вызвало необходимость внесения изменений в данную статью. Так, Федеральным законом N 119-ФЗ внесли поправки, определяющие закрытый перечень целей, в соответствии с которыми денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию. В зависимости от того, из чего складывается цена договора, устанавливаются ограничения, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ в части расходования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. -------------------------------- <21> Гришаев С. П. Комментарий к законодательству России о недвижимости. М.: Норма, 2008. С. 215.

Кроме того, был сокращен срок одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком, а в отношении участника долевого строительства срок для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства был увеличен. Внесение изменений было вызвано тем, что строительство многоквартирных домов требует от застройщиков, помимо самого строительства, многочисленных согласований, которые далеко не всегда осуществлялись вовремя, а это приводило зачастую к нарушению сроков строительства. На это обращала внимание и С. А. Салтанова <22>. На наш взгляд, такой подход законодателя к решению этой проблемы является не совсем верным, поскольку тяжесть издержек бюрократизма не должна перекладываться на плечи участников долевого строительства, но и применять нормы Закона "О защите прав потребителей" <23> по отношению к застройщику в таких случаях также не совсем справедливо. Если бы были сокращены сроки одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве как застройщиком, так и участниками долевого строительства, то это позволило бы снизить риски взаимного неисполнения обязательств. -------------------------------- <22> Салтанова С. А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Нотариус. 2003. N 1. С. 13. <23> Закон от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.

Что же касается гарантийного срока, законодатель путем внесения изменений Федеральным законом N 119-ФЗ провел разграничение между минимальным гарантийным сроком на объект долевого строительства и на технологическое и инженерное оборудование, сократив при этом срок на последнее с пяти до трех лет. Это стало обоснованно, так как процесс передачи объектов долевого строительства не должен затягиваться в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ. Хотя даже с учетом этой нормы передача может и не быть одномоментной, и, следовательно, для последнего участника долевого строительства гарантийный срок будет менее трех лет. Кризис строительства и частое явление банкротства застройщиков усугубили проблему "обманутых дольщиков". При возникновении банкротства, как правило, происходит продажа третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан, с целью формирования конкурсной массы. В связи с этим "нельзя не отметить, что законодательство о банкротстве не предусматривает специального регулирования для тех случаев, когда банкрот вел строительство с долевым участием" <24>. Кроме того, государственные и муниципальные органы не имеют законных оснований вмешиваться в договорные отношения застройщика с дольщиками и в процесс банкротства застройщика, хотя и выдают разрешение на строительство застройщику. Государственные органы наделены лишь контрольно-надзорными полномочиями. Изначально <25> законопроектом предполагалось внести изменения, вовлекающие государство в процедуру банкротства, но они не были приняты в связи с непродуманностью и противоречием законодательству. Этот вопрос так и остался нерешенным. Более того, негативным моментом видится положение, внесенное Федеральным законом N 119-ФЗ, об исключении из проектной декларации информации о перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данная новелла существенно ущемляет интересы участников долевого строительства, поскольку создается реальная возможность нарушений со стороны застройщика. -------------------------------- <24> Скловский К., Золотько Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // Хозяйство и право. 2001. N 10. С. 100. <25> Законопроект, принятый в первом чтении // ИПС "КонсультантПлюс".

Поскольку в Федеральном законе N 214-ФЗ отсутствовал четкий механизм контроля и надзора со стороны контролирующего и уполномоченного органов за процессом строительства, Федеральным законом N 119-ФЗ приняты соответствующие изменения уточняющего характера; меняющие содержание информации, находящейся в проектной декларации, и существенно расширяющие полномочия уполномоченного органа и контрольного органа. Положительным моментом видится введение обязанности контролирующего органа уведомлять регистрирующие органы о вступлении в силу судебного акта о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, осуществляющим строительство на долевых началах, а также обязанность регистрирующего органа уведомлять о проведенной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Но большой объем собираемой информации может привести к формальному отслеживанию и отсутствию положительных результатов. Полагаем, что федеральными законами, принятыми в соответствии с законопроектом, устранены многие пробелы, но в то же время создался "перекос" в пользу застройщиков, поскольку большинство их положений направлены на стимулирование строительства, а не на защиту интересов участников долевого строительства. Помимо этого, остался ряд нерешенных вопросов.

Название документа