Наследование недвижимости и государственная регистрация прав

НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ <*>

В. А. АЛЕКСЕЕВ

Алексеев Вадим Александрович, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности, доктор юридических наук.

В статье анализируются особенности наследования недвижимого имущества, в том числе проблемы, которые могут возникнуть в связи с регистрацией прав наследников на недвижимость наследодателей. Особое внимание автор обращает на необходимость законодательного решения проблем, связанных со смертью участников договоров об отчуждении недвижимого имущества до регистрации их прав.

Ключевые слова: наследование, недвижимость, недвижимое имущество, государственная регистрация.

The article analyses the peculiarities of inheriting immovable property including the problems which may arise in connection with registration of rights of heirs to immovable property of ancestors. The special attention is drawn to the necessity of legislative solution of problems related to the death of participants of agreements on alienation of immovable property before registration of rights thereof.

Key words: inheriting, immovable property, state registration.

Государственная регистрация прав представляет собой основной фактор, характеризующий правовой режим недвижимого имущества. Целью настоящей статьи является рассмотрение влияния этого фактора на процесс перехода права собственности на недвижимость при наследовании в свете положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление). В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Из этих положений очевидно, что в отношении наследования закон не связывает момент возникновения права наследника с государственной регистрацией. В Постановлении обращается внимание на это обстоятельство: "Если наследодателю... принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику... независимо от государственной регистрации права на недвижимость" (п. 11). Поскольку право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства, т. е. возникает раньше его регистрации, неизбежно возникает вопрос о моменте, с которого наследник может распоряжаться данным имуществом. Этот вопрос, к сожалению, в Постановлении не затронут. ГК РФ не содержит каких-либо временных ограничений по распоряжению наследником принадлежащим ему недвижимым имуществом, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства. В связи с таким положением возникает весьма интересный вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору? Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. С другой стороны, регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки. В таком случае, как представляется, регистрирующий орган должен отказать в регистрации не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)), а на основании абз. 11 п. 1 этой статьи, - в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом (абз. 5, 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. При ныне действующем законодательстве специфика его положения состоит в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества (если оно не относится к жилой недвижимости - п. 2 ст. 558 ГК РФ), но завершить процесс отчуждения этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство (решения суда), так как переход права связан с его регистрацией, а регистрация невозможна без одного из двух этих правоустанавливающих документов. По нашему мнению, наличие возможности заключения сделок отчуждения наследственного недвижимого имущества вряд ли соответствует потребностям гражданского оборота. В связи с этим представляется целесообразным в законе установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника. В связи с регистрацией перехода прав на недвижимость в порядке наследования возникает одна весьма не простая проблема. В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их государственной регистрации. На практике право в незарегистрированном состоянии, как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с участниками отношений по поводу недвижимости произойдут события, влекущие правопреемство, - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве? Здесь можно выделить две ситуации: 1. До регистрации перехода права скончалось лицо, которое выступало отчуждателем по договору (продавцом, дарителем, участником договора мены). 2. До регистрации его права умер потенциальный правообладатель (приобретатель по договору отчуждения либо лицо, участвовавшее в создании нового объекта недвижимости). Следует особо обратить внимание на то, что от первых двух ситуаций следует отличать третью, которая описана в п. 11 Постановления, в котором разъясняется, что "наследник... вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства... В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество". Анализ данного положения приводит к выводу о том, что он не содержит оснований для регистрации прав наследников на недвижимое имущество, если право наследодателя на это имущество не было зарегистрировано, но в соответствии с законом считается возникшим с момента государственной регистрации. Высшие судебные органы в качестве основания регистрации называют документы о приобретении правопредшественником права собственности. Таким образом, переход права от наследодателя к наследнику может быть зарегистрирован при отсутствии государственной регистрации права наследодателя лишь в том случае, если закон не связывает возникновение права наследодателя с государственной регистраций (наследодатель сам приобрел право по наследству, в связи с выплатой паевого взноса в кооперативе и пр.). Во всех остальных случаях (сделка, создание нового объекта недвижимости и др.), если право наследодателя не было зарегистрировано до его смерти, то регистрация прав наследников на такое имущество невозможна. Ситуация первая применительно к договору купли-продажи является предметом рассмотрения в п. 62 Постановления, в котором указывается, что поскольку "обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам... покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца". Для тех же случаев, когда наследники продавца отсутствуют, за покупателем недвижимого имущества, "которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи", признается право "обратиться за регистрацией перехода права собственности". При этом "отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд". Суд должен проверить "исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности". Анализ данного разъяснения вызывает несколько вопросов. Во-первых, почему данная ситуация рассматривается исключительно применительно к договору купли-продажи? Как быть в случае иных возмездных сделок отчуждения, а также в случае дарения? На этот вопрос Постановление ответа не дает, но можно предположить, что в отношении иных сделок отчуждения должны применяться те же правила, если иное не вытекает из закона (например, в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен). В то же время применение разъяснений высших судебных органов "по аналогии" вряд ли является нормальной ситуацией, в связи с чем в Постановлении следовало бы прояснить позицию в отношении иных, кроме купли-продажи, сделок. Во-вторых, почему предметом рассмотрения является исключительно ситуация, когда имущество уже "было передано во владение продавцу во исполнение договора купли-продажи"? Что делать, если договор был заключен, а фактическая передача имущества планировалась после государственной регистрации? Не лишает ли это покупателя права требовать регистрации перехода права? Прямого ответа в Постановлении нет. Обратимся к п. 61 Постановления, в котором рассматривается ситуация уклонения от регистрации (при живом продавце). Согласно этому пункту, если "договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права". Наверное, это правило применимо и к случаю, когда продавец умер до регистрации. Неясным остается только одно - почему договором должно быть специально предусмотрено, что переход права не зависит от передачи объекта? Из каких норм закона авторы Постановления сделали вывод о том, что общим правилом является зависимость перехода права от передачи недвижимого имущества? Нам представляется, что в действительности дело обстоит совсем наоборот - поскольку закон не предусматривает зависимости перехода права от передачи имущества, постольку такая зависимость может появиться лишь тогда, когда это предусмотрено договором. Но что делать покупателю, если договор связывает переход права с передачей недвижимости, а продавец умер до фактической передачи имущества и до регистрации перехода права? При уклонении от регистрации живого продавца п. 61 Постановления содержит следующее правило: "Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость". Понятно, что при наличии наследников продавца аналогичные требования будут предъявлены к ним. Но если наследников нет - к кому может быть предъявлено требование о передаче недвижимости, являющейся предметом договора? Единственным возможным ответчиком в этом случае остается муниципалитет или субъект Российской Федерации, который согласно ст. 1151 ГК РФ является правопреемником в отношении выморочного имущества, о чем следовало бы указать в Постановлении. В-третьих, не вполне понятно, что означает требование к суду проверить "исполнение покупателем обязанности по оплате"? Как на решение вопроса о регистрации перехода права может влиять исполнение покупателем обязанности по оплате, если практика заключения сделок с недвижимым имуществом такова, что оплата достаточно часто производится после регистрации перехода права? Что же касается второй ситуации, то она в Постановлении вообще не рассматривается. Что делать, если до регистрации его права скончалось лицо, которое должно было это право после регистрации приобрести, высшие судебные органы нам не разъясняют. Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим по тем основаниям, которые существовали до его смерти (сделка отчуждения, создание нового объекта и др.). Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость. Таким образом, у наследников остается единственная возможность - обращение в суд. Требование, наиболее часто предъявляемое в этом случае, - признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований. Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору. В других случаях иск иногда предъявляется к регистрирующему органу. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует. Нужно обратить внимание и на то, что в соответствии с п. 59 Постановления в иске о признании права в рассматриваемом случае должно быть отказано, поскольку "иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ". В нашем же случае речь идет как раз о правах, возникающих с момента государственной регистрации. При данных условиях ситуация представляется не имеющей законного решения. Какой же выход из этого положения? Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на проблему правопреемства. Согласно традиционному взгляду, объектом универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные, обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование лица на момент прекращения его существования. В наших же ситуациях у лица на момент его смерти не существовало вещного права на объект, но существовало право обратиться в регистрирующий орган за регистрацией такого права, а регистрирующий орган имел обязанность (при соответствующем обращении) эту регистрацию произвести. Эти взаимные права и обязанности лежат в сфере административного права. Но значит ли это, что они не могут быть предметом правопреемства? Действующее законодательство не содержит однозначного ответа на этот вопрос. В то же время произведенный анализ судебной практики свидетельствует о целесообразности положительного его решения. Зафиксировать такую возможность при отсутствии спора между прежним собственником объекта и наследниками приобретателя можно как в нормах наследственного права применительно к физическим лицам, так и в Законе о регистрации. В этих актах следует сформулировать правило, согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Такая регистрация должна производиться по совместному заявлению прежнего собственника и лиц, в установленном законом порядке признанных правопреемниками приобретателя объекта недвижимости. Предлагаемое решение существенно сократило бы количество дел в судах, оно было бы одинаково применимо как для случаев наследования, так и для случаев реорганизации юридических лиц. Такое решение можно применить не только для сделок, но и при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Не являются единичными случаи, когда гражданин умирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права собственности на квартиру. В этом случае у регистрирующего органа также отсутствуют основания для регистрации права на квартиру за наследниками, поскольку не они, а умерший принимал участие в создании объекта (ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ). Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) предусматривает переход прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве к наследникам участника долевого строительства (п. 7 ст. 4). В п. 8 этой статьи говорится, что "существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Но и в данном случае речь идет об имущественных правах и обязанностях, основанных на договоре. Договор же участия в долевом строительстве считается исполненным в момент фактической передачи объекта долевого строительства (ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Следовательно, все, что должно произойти после подписания акта приема-передачи объекта долевого участия, не может быть предметом правопреемства. Подтверждение данной идеи весьма неожиданно можно обнаружить в четвертой части Гражданского кодекса. В п. 3 ст. 1497 ГК РФ речь идет об "изменении в заявке на товарный знак сведений о заявителе, в том числе в случае передачи или перехода права на регистрацию товарного знака". Какие ситуации в данном случае имел в виду законодатель? Безусловно, нет никаких сомнений в том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель могут распорядиться своим правом на зарегистрированный товарный знак, а также право на товарный знак может перейти в порядке универсального правопреемства, например, при реорганизации юридического лица. Однако нигде в законе не определено, что такое "право на регистрацию" и как им можно распорядиться. Представляется, что в виде данной формулировки в Гражданский кодекс "просочилась" идея о возможности оборота (в рамках универсального правопреемства) самого права на регистрацию. В то же время следует возразить против признания возможности передачи права на регистрацию. Ситуация с универсальным правопреемством практически не может иметь другого решения, кроме предлагаемого. Но допускать возможность распоряжения "правом на регистрацию" путем его отчуждения (а именно об этом идет речь, когда используется термин "передача") вряд ли целесообразно. Это может увести как оборот недвижимого имущества, так и оборот исключительных прав в скрытую сферу, где необходимый контроль со стороны государства будет утрачен. Разумеется, признание права на обращение за регистрацией объектом правопреемства повлечет за собой и ряд проблем. Во-первых, необходимо разработать нотариальную процедуру установления этого права за наследниками. Во-вторых, необходимо решить вопрос о нотариальных пошлинах и налогообложении при таком механизме приобретения права собственности на объект. Эти вопросы должны быть решены так же, как и при приобретении самого объекта в порядке правопреемства. Решение о возможности признания объектом правопреемства прав в сфере административно-правовых отношений, тесно связанных с гражданско-правовыми последствиями, и прежде всего на государственную регистрацию права на недвижимое имущество, представляется актуальным для закрепления в нормах гражданского законодательства и законодательства, регламентирующего порядок регистрации прав на недвижимость. Автор осознает, что внедрение предлагаемых механизмов потребует существенного изменения и дополнения действующего законодательства. Что же касается сегодняшнего дня, то Постановление следовало бы дополнить правилами, относящимися к разрешению ситуаций, возникающих в связи со смертью будущего правообладателя объекта недвижимости до регистрации его права на этот объект.

Название документа