Спорные моменты отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

(Скудутис М. В.)

("Жилищное право", 2011, N 5)

Текст документа

СПОРНЫЕ МОМЕНТЫ ОТКАЗА В ГОСУДАРСТВЕННОЙ

РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

М. В. СКУДУТИС

Скудутис М. В., юрист.

Случаи отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - не редкость. Разберемся, в каких случаях такие отказы незаконны.

Отказать в регистрации регистрирующий орган может по разным основаниям. В одних случаях причины основаны на законе, в других - на субъективном мнении регистратора или неправильном толковании закона.

Интересным представляется Постановление ФАС Московского округа от 28 марта 2011 г. N КГ-А40/2130-11 по делу N А40-58103/10-148-337.

По этому делу Управление Росреестра указывало, в частности, на наличие сомнений в подлинности документа технического учета (кадастрового паспорта). Стоит отметить, что за регистрацией права на спорную недвижимость обращалось ОАО "Газавтоматика ОАО "Газпром".

Однако ФАС признал сомнения в подлинности кадастрового паспорта необоснованными, поскольку кадастровый паспорт был представлен в Управление в подлиннике, о чем имелась запись в расписке в получении документов на государственную регистрацию.

Кадастровый паспорт был выполнен ГУП "МосгорБТИ" (Центральное ТБТИ), распечатан на бланке с номером, скреплен соответствующей печатью и подписью уполномоченного лица - заместителя начальника и по форме полностью соответствовал Приказу Министерства юстиции РФ от 18.02.2008 N 32.

Нужно помнить об основных моментах, касающихся вопроса отказа в государственной регистрации. Это поможет разрешить спор с регистрирующим органом и, возможно, не доводить его до суда.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее эти функции осуществляла Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)). Этим Постановлением утверждено Положение об этой Службе. Росреестр образован Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии".

В ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закреплены основания для отказа в государственной регистрации прав. Это возможно в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом;

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, закреплены в ст. 18 Закона N 122-ФЗ;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

9) не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 1.2 ст. 20, п. 5 ст. 25.2, п. 2 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.

Стоит отметить, что в связи с изменением структуры органов и образованием Росреестра в ст. 20 Закона N 122-ФЗ вносились изменения. Так, знаковые поправки внес Закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ. Вносились изменения и в течение 2010 г.

В ст. 20 Закона N 122-ФЗ сделана оговорка, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

При этом наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Об этом сказано в названной статье.

Конечно, отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обратите внимание, что при отказе в государственной регистрации прав уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. Если регистрация прав прекращена на основании соответствующих заявлений сторон договора, то возвращается половина суммы уплаченной госпошлины.

Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 N 184. С ними полезно ознакомиться.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ (п. 1 ст. 28 Закона N 122-ФЗ).

Стоит отметить, что в соответствии со ст. 21 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если иное не установлено Законом об ипотеке. При этом прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения не допускаются.

В информационном письме от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум ВАС РФ разъяснил положения этих статей.

Коротко проанализируем некоторые положения этого информационного письма.

Регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

В случае если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу либо не заверенная гербовой печатью суда, либо копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров меньшем, чем это установлено законом, регистратор в соответствии со ст. 19 Закона N 122-ФЗ вправе приостановить государственную регистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение. Если в течение месячного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в государственной регистрации права на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ является законным.

Отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт со ссылкой на данное основание для отказа в регистрации, является незаконным.

В соответствии с абзацем седьмым п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является, как пояснял ВАС РФ, незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т. п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом.

Вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и позднее подтверждено судом в соответствующем судебном акте. В этом случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество не требуется.

На основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. ВАС РФ пояснил, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным.

В связи с этим при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона N 122-ФЗ, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости.

В период рассмотрения дела о праве имущества суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности: запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить регистратору изменять запись о праве на это имущество в реестре, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с п. 2 ст. 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр). При удовлетворении иска о праве на недвижимое имущество суд на основании ч. 7 ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, принимает аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

Изложенное позволяет сделать вывод, что оспорить незаконный отказ в регистрации права на недвижимое имущество - вполне реально, так как часто регистрирующий орган отказывает по причинам, которых Закон не предусматривает. Или, как в приведенном примере из судебной практики, по субъективному мнению регистратора. Конечно, если убедить регистрирующий орган в своей правоте не получается, даже приведя ссылки на нормы Закона, нужно обжаловать отказ в суде. Если отказ не основан на законе, суд обязательно будет на вашей стороне. Напомним, что процедура оспаривания решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, организаций, должностных лиц регламентирована главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Если отказ оспаривает гражданин, то применяется глава 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Стоит отметить, что объединение функций Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии в одном органе - Росреестре - пока не упростило процедуру (как это предполагалось). И по прошествии двух лет с момента окончания переходного периода для передачи Росреестру функций и полномочий упраздненных ведомств (март 2009 г.) проблем остается немало.

Комментарии к статье

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

На страницах журнала "Жилищное право" неоднократно поднимался вопрос о нотариальном удостоверении сделок с объектами недвижимости - земельными участками и жилыми помещениями - как способе защиты прав субъектов возмездных и безвозмездных обязательственных правоотношений. Следует отметить, что часто в процессе заключения договоров купли-продажи, мены, ипотеки и дарения квартиры стороны не прибегают к услугам нотариуса и предпочитают оформлять соответствующие сделки самостоятельно. Как правило, это происходит из-за высокой стоимости услуг нотариуса, а также из-за того, что контрагенты сделки считают себя лицами, компетентными в вопросах процессуального оформления договора. Однако если нотариальное удостоверение указанных сделок не является обязательным и осуществляется по усмотрению сторон, то государственная регистрация сделок с недвижимостью, влекущая переход права собственности, - это обязательная процедура, избежать которой не представляется возможным. Фактически государственная регистрация прав на объекты недвижимости часто становится единственным способом защиты прав контрагентов по сделкам, связанным с отчуждением жилья и переходом прав на недвижимое имущество. Перечень оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенный в статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", позволяет сотрудникам, осуществляющим регистрационные действия, выявлять и пресекать противоправные действия черных риелторов и других недобросовестных, некомпетентных лиц, осуществляющих сделки с жилыми помещениями.

Корольков А. Е., юрисконсульт, группа компаний "Высота".

Процедура государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Государственная регистрация прав начинается с приема документов и заканчивается либо проведением государственной регистрации соответствующего прав или сделки (т. е. внесением в Единый государственный реестр прав записей о произведенной регистрации, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей свидетельств о регистрации прав), либо отказом в государственной регистрации.

Некоторые сделки с недвижимым имуществом считаются заключенными с момента их государственной регистрации. В ином случае она считается не заключенной и не порождает никаких правовых последствий для ее сторон. Иными словами, отказ в государственной регистрации сделки де-юре означает, что стороны ее не совершили.

Безусловно, следует помнить, что в случае отказа в регистрации прав возврату не подлежит и уплаченная государственная пошлина. Это очень важно учитывать, поскольку размер государственной пошлины не маленький.

После получения отказа в государственной регистрации права заявитель может повторно обратиться с заявлением о регистрации права, устранив все замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации. Все это возможно в случае, когда замечания регистраторов являются устранимыми.

В иных случаях, когда замечания неустранимы, нужно обжаловать отказ в установленном порядке или подавать иск о признании права.

Еще раз хотелось бы обратить внимание читателей о важности правильной и своевременной подачи документов для осуществления регистрационных действий.

Бекренева Т. Д., юрист ООО "Экспо-профс".

В данной статье нет понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Тема статьи, исходя из ее названия, не отвечает содержанию. Не раскрыты именно спорные моменты отказа в государственной регистрации прав и какие именно отказы являются незаконными. Одного примера мало, а других конкретных примеров из судебной практики автором не приведено. Нет взаимосвязи между указанным таким обстоятельством, как изменение структуры Росреестра; влияние на незаконность действий его работников.

Так, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Законом установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Например, Росреестр по конкретному делу отказал в регистрации прав субаренды на нежилое помещение по долгосрочному договору, в то время как в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Название документа

Интервью: При реализации строительных проектов есть нюансы, не зависящие от девелопера

("Жилищное право", 2011, N 5)

Текст документа

ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЕСТЬ НЮАНСЫ,

НЕ ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕВЕЛОПЕРА

В. БАРНИНЕЦ

Барнинец В., генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Войти на рынок элитной недвижимости - значит проявить себя в качестве "элитного" инвестора. Сделки в сегменте экономкласса рискованны практически во всех случаях. Приобретение квартиры на вторичном рынке в режиме полноценной проверки сведений об объекте недвижимости потребует привлечения аккредитованных адвокатов. Обозначить специфику, актуальную для отдельных сегментов рынка недвижимости, нам помог Валерий Барнинец, генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Кор.: Рынок недвижимости можно условно сегментировать по принципу ценовых параметров объектов. В частности, существует элитная недвижимость и недвижимость экономкласса. Кроме того, сделки с недвижимостью могут осуществляться в рамках первичных и вторичных операций. Любой инвестор или покупатель недвижимости, прежде всего, заинтересован в том, чтобы снизить собственные риски, связанные с вложением денежных средств. С учетом обозначенной нами классификации можно предположить, что существуют риски, специфичные для каждого из сегментов?

- Все правильно, с учетом частных особенностей классификации сегментов рынка недвижимости на уровне отдельных агентств или девелоперов примерно так все и делится. Комментируя ваш тезис о том, что для каждого из обозначенных сегментов существуют специфичные риски, я отмечу, что эти риски можно подразделить на общие для всех сегментов, а также риски узкого профиля, характерные для того или иного класса недвижимости.

Кор.: Попробуем начать рассуждение с того, какие риски наиболее типичны для сделок с элитной недвижимостью.

- Когда мы говорим "элитная недвижимость", как правило, подразумеваем новые квартиры. Дело в том, что рынок вторичного жилья в "элитке" не столь велик. Это обусловлено тем, что такие квартиры покупают, как правило, люди не бедные. Они покупают их в меньшей степени для того, чтобы потом перепродать. Для них недвижимость - это некое вложение, потенциальный страховой капитал, если вдруг, не дай Бог, что-то случилось и возникла потребность в значительных суммах, которые недвижимость, как никакой другой ресурс, может аккумулировать в себе. Поэтому мы сразу отвлечемся от специфики вторичного рынка элитной недвижимости, так сказать, за неимением статистически значимого количества прецедентов.

Кор.: Хорошо, тогда сконцентрируем внимание на первичном рынке "элитки". У нас есть 10 миллионов долларов, и мы хотим отстроить себе квартиру в новом доме на берегу Москвы-реки...

- Имея на руках указанную сумму, вы, прежде всего, будете заинтересованы в том, чтобы вложиться в строительство дома на самой ранней стадии. То есть в ваших интересах будет вложиться в проект тогда, когда он еще не вышел на рынок публично. В лучшем случае он будет заявлен в узких риелторских кругах. Люди, которые заинтересованы в проведении качественных инвестиционных операций, начинают вкладываться в объект задолго до того, как он начнет строиться. Фактически на тот момент даже разрешительные документы еще не собраны.

Кор.: Вероятно, здесь следует провести демаркацию между докризисным периодом и сегодняшним днем. Вряд ли сейчас среди инвесторов наблюдается такая же высокая конкуренция за место под солнцем...

- Кризис, безусловно, коснулся элитного сегмента, но мы затронем этот аспект позже. Более того, мы не сможем привнести в рассуждение что-то сенсационное.

Все и так знают, каким образом и в результате воздействия каких факторов кризис повлиял на рынок недвижимости в целом и на "элитку" в частности. В данном случае я адаптирую свое рассуждение к тому, чтобы раскрыть сведения в рамках провозглашенного вами тезиса о рисках.

Кор.: Тем самым в русле текущей интерпретации рисков мы понимаем под ними не что иное, как неполучение каких-либо дивидендов ввиду запоздалого входа на рынок?

- Специфика элитного рынка заключается в том, что инвестор в принципе не задумывается о неких дивидендах сверх того, что содержится в планах застройщика. Дело в том, что в случае запоздалого входа на рынок возникнет риск приобрести жилье с пониженными потребительскими качествами. Объекты элитного рынка характеризуются тем, что это, как правило, клубные дома, в которых всего лишь несколько квартир. Пять, десять, может быть, двадцать. Инвестор должен не просто успеть купить хотя бы какую-то квартиру, он должен успеть выбрать лучший для себя вариант. Что по сути дела представляет собой элитная квартира? Это объект в рамках точечной застройки. Подразумевается, что квартира будет обладать специфическими потребительскими свойствами. И если инвестор не позаботится о том, какие именно свойства должна иметь новая квартира, то на выходе он получит не совсем то, на что рассчитывал.

Кор.: Итак, я готов, невзирая на то что документы не собраны и проект находится в стадии, так скажем, теоретической подготовки, забронировать себе квартиру с видом на зеленый лес. Я иду в риелторское агентство...

- Которое является одним из немногих занимающихся проектами на рынке элитного жилья. Если какой-то объект только выходит на рынок, информация о нем поступает на публичный уровень в небольших дозах. Причем степень интенсивности поступления этой информации контролируется в том числе и с вашим участием. Вы как инвестор можете повлиять на то, сообщать или не сообщать кому-либо о том, что ваш девелопер намеревается что-то построить.

Кор.: Гарантированно ли я получу достоверные и полные сведения касательно того или иного проекта?

- Риск дезинформации и неполноты сведений в "элитке" сводится к минимуму. Слишком высоки потенциальные издержки риелторов и девелоперов в случае дискредитации себя перед инвестором. Основные риски проистекают из иных источников.

Кор.: Итак, реальный риск номер один для "элитки" - это.

- Изменение внешней конъюнктуры. Что это значит? То, что объекты, выстраиваемые в рамках элитных контрактов, тесно связаны с различными официальными структурами, с властью. Нужно получить достаточно большое количество разрешительных документов. Кроме того, не факт, что даже после получения соответствующих разрешений ваша компания сможет приступить к строительству. Специфика регламентирующего законодательства такова, что закон в некоторых случаях может иметь обратную силу.

Кор.: Приведите, пожалуйста, пример.

- Очень просто. В один прекрасный момент на повестку дня заседания муниципалитета была вынесена стратегия "Озеленение города". Принято решение обустроить на территории города несколько новых скверов. Для этого необходимо отфильтровать некоторые из строительных контрактов, которые подразумевают возведение на тех местах жилых домов.

Кор.: В чем будет заключаться принцип отмеченной фильтрации?

- Как правило, любые разрешительные документы имеют срок действия. Условно говоря, вам выдали разрешение на строительство, которое должно закончиться в такой-то срок. Вы вышли на площадку, начали строительство, но в указанный срок не уложились. Возникла необходимость этот срок продлить, и вы обратились в контролирующие органы. Но теперь эти самые контролирующие органы могут принять решение о продлении сроков по своему усмотрению. В том случае, если эти органы получат указание действовать в рамках стратегии "Озеленение города", вряд ли вы сможете рассчитывать на продление сроков строительства. Тем самым ваш проект окажется заморожен или вовсе будет ликвидирован.

Кор.: Очевидно, что мои 10 миллионов долларов зависнут на неликвидных активах.

- Вряд ли возникнут проблемы, связанные с возвратом инвестиций, потому как в узком кругу участников строительства попросту нет людей, у которых может возникнуть желание неправомерно воспользоваться вашими средствами. Но вполне может получиться так, что деньги на какой-то период зависнут. Безусловно, это будет сопровождаться их обесцениванием вследствие инфляционных процессов. По этой причине мы и выделяем вероятность влияния конъюнктурных факторов в отдельный риск. Если вы вложите 10 миллионов на входе и получите через год 10 миллионов на выходе, то результат вашего инвестирования будет со знаком минус.

Кор.: В любом другом случае со знаком плюс?

- Ответ на этот вопрос будет лежать в русле логики текущего рассуждения. Существует еще один нюанс, который можно классифицировать как разновидность рисков. Дело в том, что девелопер может неоправданно переоценить инвестиционную стоимость объекта, который вы покупаете. Условно говоря, на рынок выводится объект, заявляется его ценность, вы с ней соглашаетесь - и покупаете. Допустим, вы вложились в объект, исходя из стоимости 10 тысяч евро за метр, рассчитывая, что после окончания строительства он будет стоить 25 тысяч евро за метр. Объект готов, но в реальности он никак не стоит 25 тысяч евро за метр.

Кор.: Девелопер что-то не просчитал?

- Не просчитал или не предусмотрел. Допустим, оглашенная инвестиционная стоимость была просчитана исходя из инфраструктурных показателей. Вы рассчитывали, что из вашей квартиры будет вид на набережную. Девелопер также рассчитывал построить вам квартиру с видом на набережную. Но в последний месяц строительства буквально напротив ваших окон вдруг вырос другой дом. Другой вариант: между вашим домом и набережной муниципалитет решил проложить новую дорогу. Стройка элитных объектов, как правило, дело длительное. Это не месяц и не два, это несколько лет. За это время на процесс строительства могут влиять самые разные факторы.

Кор.: От чего зависит острота ножниц, которыми инвестор будет отрезать семикратно обмеренную "выкройку"?

- Прежде всего, для рынка элитной недвижимости чрезвычайно важны рекомендации. "Элитка" представляет собой чрезвычайно узкий рынок. Клиенты подбираются не просто абы откуда. Все они, как правило, из определенного круга общения, и этот круг не то чтобы широк. Я к тому, что даже если вы придете и принесете с собой в чемодане 10 миллионов долларов, не факт, что вас допустят к процессу возведения элитного объекта. Сюда закладывается потенциальный фактор сохранения репутации в случае неудачи при проектировании объекта. Дело в том, что вы как новый инвестор, несмотря на всю свою обеспеченность, будете предъявлять гораздо высокие требования и более пристрастны к девелоперу, чем иной человек, обладающий, возможно, меньшими финансовыми возможностями, но априори более лояльный к девелоперу. В том случае, если проект окажется неудачным, тот "дружественный" инвестор попросту забудет о неудаче. Но в том случае, если пострадавшим инвестором окажетесь вы, нет гарантии, что вы столь же непринужденно согласитесь с возникшим положением дел. Для девелопера недостаточно просто знать, что деньги, которые вы вкладываете в недвижимость, не последние. Ему также важно видеть в вас человека, который сможет адекватно оценивать рынок и сопутствующие условия, влияющие на процесс введения новых объектов. Этот нюанс специфичен именно для элитной недвижимости, где для девелоперов репутация имеет большое значение. Острота ножниц в данном случае зависит от того, насколько вы окажетесь готовы к непростой роли "элитного" инвестора.

Кор.: Ситуация с недвижимостью экономкласса, вероятно, диаметрально противоположна. Девелоперы многоквартирных проектов гоняются за инвесторами как защитник за форвардом в рывке на фол последней надежды. В данном случае будет целесообразно выделить в ходе нашего рассуждения два направления. Вторичный рынок в количественном или процентном отношении представлен в значительно больших масштабах, чем аналогичный сегмент в "элитке". Следовательно, специфика рисков для вторичного рынка может быть рассмотрена нами более подробно.

- Абсолютно с вами согласен в том плане, что рынок недвижимости экономкласса значительно отличается с точки зрения природы и факторов риска для инвесторов. Более того, процессы, протекающие на уровне экономкласса, затрагивают очень многих из нас. Большее количество участников операций с недвижимостью подразумевают большую вариативность сценариев. Кроме того, вы правильно заметили, что "вторичка" на уровне экономкласса занимает в пропорциональном выражении большую долю, чем в сегменте элитной недвижимости. Но я предлагаю начать рассуждение именно с новостроек.

Кор.: Давайте попробуем поговорить о новостройках.

- Возможно, мое следующее суждение и не знаменует собой открытие потайных дверей в секретные лабиринты риелторского бизнеса, но во всех своих публичных высказываниях я стараюсь донести до людей одну простую мысль. Самое болезненное явление, характеризующее текущий рынок недвижимости в аспекте новостроек, - это то, что инвестор чаще всего покупает себе квартиру фактически на последние деньги. А еще чаще - на заемные деньги под большие проценты. Нет у нас таких банков, которые выдавали бы кредиты под небольшие ставки. Тем самым инвестор умножает все те риски, которые характерны для строительства недвижимости в целом. Самый распространенный риск - это вхождение проекта в стадию долгостроя. Что получается? Если проект становится долгостроем, все надежды инвестора на получение ликвидных доходов - в виде аренды или последующей перепродажи - рушатся. В результате происходит так, что люди не просто не получают жилье, но еще оказываются должны очень много денег. С учетом специфики жилищных кредитов оплата долга растягивается на долгие годы.

Кор.: Каковы основные, на Ваш взгляд, факторы, которые могут повлиять на незавершенность строительства?

- Долгострои могут иметь естественные причины, то есть связаны с просчетами девелопера, его ошибками в проектировании. Кроме того, долгострои могут быть организованы целенаправленно, мошенническими методами. Что касается первого варианта, как правило, здесь на первый план выходят экономические причины. Застройщик попросту просчитался, неверно распределил приоритеты в своей хозяйственной деятельности. Коррупционная составляющая, безусловно, тоже может присутствовать, но если говорить о неких системных причинах, то все они проистекают из совершенных девелопером ошибок и просчетов. Второй вариант возникновения долгостроя - результат сознательных действий девелопера с целью обманным путем завладеть денежными средствами инвестора. Застройщик рассчитывает аккумулировать инвестиционный капитал, а затем сбежать из проекта. Он может сделать это сразу, а может исчезнуть на каком-то определенном этапе строительства. Популярными в свое время разновидностями мошенничества являлись так называемые двойные и тройные продажи. Сейчас эта проблема актуальна уже в меньшей степени, главным образом потому, что новый Закон N 214-ФЗ ввел новые требования к застройщикам. Согласно этому же Закону ведется федеральный реестр инвестиционных контрактов - сейчас контракты регистрируются государством, так же как и свидетельства о праве собственности.

Кор.: С новыми законодательными требованиями мошенникам уже не развернуться?

- Действительно, может показаться, что новые требования обеспечивают в достаточной мере высокую защиту от мошенничества как такового. Но здесь возникает другая проблема. Дело в том, что на сегодняшний день существует множество недостроенных объектов, контракты на строительство которых были подписаны задолго до введения норм Закона N 214-ФЗ. Поэтому квартиры на таких объектах могут продаваться по самым различным схемам. Да, на текущий момент это противозаконно, но тем не менее такие схемы на практике существуют. В то же время справедливости ради я бы отметил исключительную значимость новых требований. На сегодняшний день на рынок жилья не пустят кого попало. Это обстоятельство само по себе корректирует рынок в пользу реализации исключительно легальных механизмов взаимодействия инвесторов и девелоперов.

Кор.: Значит ли это, что основной проблемной точкой инвестиционных контрактов сегодняшнего дня является низкий уровень квалификации девелоперов? Мошенников, как мы только что условились, нет или почти нет...

- Возможно, тезис, который я сейчас попытаюсь озвучить, несколько перевернет представление о процессах на рынке недвижимости в сознании читателей, но то, о чем я собираюсь сказать, представляет собой некий универсум, который отражает суть всех возникающих на рынке строительного девелопмента проблем. По крайней мере годы моего практического участия в риелторском бизнесе позволили сформулировать эту мысль именно так. А тезис мой следующий: самым главным мошенником является тот человек, который обманывает сам себя в силу убежденности в том, что квартиру - сложнейший в технологическом плане инфраструктурный объект - можно приобрести дешево. Основным фактором самообмана, таким образом, выступает та самая алчность, которая зачастую весьма не вовремя проявляет себя в сознании человека.

Кор.: Если Закон защитит тебя от мошенников, то...

- Тебе остается защититься от своей собственной алчности! Поверьте, даже до того, как приняли новый Закон N 214-ФЗ, подавляющее большинство девелоперов старались подходить к делу добросовестно, и у них не было никакого намерения обманывать инвесторов. Основной причиной возникших проблем становились хозяйственные просчеты и доверие инвесторов, которые легко передавали в управление, не организованное должным образом, свои собственные, а чаще всего заемные деньги. Да, отчасти можно оправдать такое поведение инвесторов тем, что возникают ситуации, когда очень хочется купить квартиру, но человек осознает, что по рыночным ценам он этого сделать не сможет. В таком случае человек во что бы то ни стало ищет возможность купить жилье подешевле, закрывая глаза на возможные последствия. Я бы очень хотел донести до читателей свою принципиальную позицию. Входить в проекты на стадии строительства можно только тогда, когда у вас есть лишние или по крайней мере не последние деньги. Самая большая глупость, на мой взгляд, в том, когда человек берет под строительство ипотечный кредит, когда он продает имеющееся жилье для того, чтобы вложить полученные деньги в строительство, и снимает другое. Такие вещи, с моей точки зрения, делать нельзя.

Кор.: Правильно ли будет утверждать, что в принципе не существует критериев стопроцентной надежности строительных инвестиций?

- Абсолютно правильно. Единственный критерий надежности - это когда вы покупаете готовое жилье с документами и, что особенно важно, с подключенными коммуникациями. Чтобы был свет, вода.

Кор.: Для девелоперов тоже существуют определенные риски. В частности, репутационные. Существует версия, что для снижения рисков они создают при посредничестве третьих лиц небольшие фирмы по типу "ромашка" или "одуванчик" и подписывают рискованные договоры через них. Как Вы можете прокомментировать сущность подобной политики девелоперов?

- Действительно, в том случае, если документы оформлены безупречно, то к девелоперу, который может быть носителем серьезного бренда, вопросов не возникнет. Бренд может входить в проект как информационный спонсор или партнер, де-юре сохраняя все полномочия по застройке в компетенции "ромашки". Целесообразность ведения подобной политики может заключаться в поиске оптимального механизма удовлетворения финансовых интересов участников проекта. Создание "ромашек" может быть оправдано спецификой законодательства, налогообложения. Здесь очень много схем, которые без создания "ромашек" были бы гораздо более затратными для брендового девелопера. Конечно, справедливости ради отметим, что в случае банкротства "ромашки" в меньшей степени будет затронута репутация носителя бренда. И это можно охарактеризовать как вариант подстраховки на случай банкротства проекта. Но все же основная цель создания "ромашек" заключается в поиске оптимального варианта ведения хозяйственной деятельности.

Кор.: Закон N 214-ФЗ защитит инвесторов от мошенников, наше интервью защитит читателя от алчности, девелоперы с помощью "ромашек" защитят себя от репутационных рисков. Но кто защитит мою квартиру от вхождения в стадию долгостроя как такового?

- На ваш вопрос нет однозначного ответа. Никто из игроков риелторского рынка не застрахован от форс-мажора, когда проект может быть заморожен ввиду множества обстоятельств, которые даже в теории сложно учесть. Например, очень часто бывает так, что дом отстроен идеально, качественно, в срок или даже с опережением срока, но нельзя подвести коммуникации. Почему? Потому что в последний момент выясняется, что на электрической подстанции не хватает мощности для обслуживания дома. Вы не сможете проложить кабель от другой подстанции или протянуть его по столбам - это невозможно. То же самое и с центральными коммуникациями. Сегодня все было хорошо, а завтра системы оказались перегружены, сменились требования или организация отказалась их обслуживать. Вам могли пообещать, что обслуживание будет, но в итоге просто отказались принимать дом. Подобные случаи реальны, и нельзя списывать их со счетов при проектировании. Существует множество ситуаций, которые могут возникнуть в процессе возведения дома независимо от действий или желания девелопера.

Кор.: Отстроенный дом, подведенные коммуникации - это значит, что добро пожаловать на вторичный рынок?

- При покупке вторичного жилья определяющее значение имеет юридическая составляющая процесса. Необходимо отследить всю историю квартиры по двум направлениям. Первое - это переходы права собственности по объекту: как и сколько раз это происходило с момента оформления первой собственности - после приватизации или после постройки. Необходимо изучить динамику продаж квартиры, ее дарение, завещание и так далее. Тут ничего сложного нет, эта цепочка отслеживается посредством обращения в Единый государственный реестр, доступ к которому открыт для любого гражданина. Единственная сложность может заключаться в том, чтобы правильно эту информацию расшифровать и прочитать.

Второй нюанс в большей степени связан с процессом приватизации. Момент приватизации интересен и важен тем, что необходимо удостовериться в правильности проведения самой приватизации, в правильности оформления документов на тот момент. Необходимо выяснить, были ли учтены права тех лиц, которые имели право на собственность на момент приватизации. Были ли учтены права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Ситуация осложняется тем, что эта информация носит закрытый характер. Получить доступ к ней может только аккредитованное лицо, как правило, человек, имеющий статус адвоката.

Кор.: Современные риелторские компании предоставляют услуги по изучению квартиры посредством соответствующих запросов по обоим направлениям?

- Услуги могут предоставляться как автоматически, то есть входить в стоимость пакета риелторских услуг, так и по желанию заказчика. Очевидно, что продавец объекта недвижимости, скорее всего, не проявит заинтересованности в том, чтобы эти услуги оплачивать, поэтому все расходы будет нести покупатель. Но я считаю, что так или иначе все эти операции обязательно должны быть проведены. При этом продавец не должен ограничиваться пассивным наблюдением. Самая правильная сделка - это когда у каждой из сторон есть свой представитель.

Кор.: Валерий, очевидно, что Вы придерживаетесь концепции открытого взаимодействия с коллегами посредством средств массовой информации. Как бы Вы оценили ситуацию с гласностью в риелторском бизнесе в целом по сегменту?

- Дело в том, что многие руководители риелторских компаний никогда не имели опыта операционной работы. Условно говоря, они не были агентами или руководителями более низшего звена. Тем самым уровень их вовлеченности в те или иные проблемы, актуальные для рынка недвижимости, я не могу называть высоким. Поэтому такие руководители навряд ли будут выражать готовность публично обсуждать какие-то проблемы на рынке недвижимости. Существуют компании, в которых налажен достаточно жесткий процесс взаимоотношений между структурами, ответственными за связь со средствами массовой информации и руководителями компаний. Ситуация на сегодняшний день такова, что только небольшой процент топ-менеджеров из крупных риелторских компаний готовы публично обсуждать проблемы. В то же время проблемы эти есть, и они очевидны. Поэтому я считаю исключительно важным аспектом развития партнерства на рынке недвижимости такого рода приоритет, как взаимодействие посредством средств массовой информации. Да, возможно, что в некоторых случаях будет некое дублирование взглядов, оценок и сведений, но человек устроен так, что любая информация со временем забывается. Восполнить возникший дефицит может компетентное мнение квалифицированного специалиста, тем более если проблема будет вынесена на публичный уровень человеком, находящимся в ранге топ-менеджера, у сообщества появятся все шансы на достижение конструктивных результатов в решении этой проблемы.

Комментарии к интервью

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

Следует обратить внимание на сугубо правоприменительную природу понятия "элитное жилье". Термин имеет реальное экономическое насыщение, но при этом отсутствует четкое юридическое определение. Очевидно, что точечный характер элитной застройки обусловлен не только потребностями потенциальных клиентов, но и реальным социально-экономическим уровнем развития различных субъектов Российской Федерации. Наибольшие перспективы строительство элитного жилья имеет в городах-миллионниках и прилегающих к ним территориях, в так называемом ближнем пригороде.

Создание элитного жилья осуществляется в двух направлениях: постройка домов, состоящих из нескольких квартир, в черте городских поселений и индивидуальных жилых домов - коттеджей, строящихся на пригородных землях. Большое влияние на формирование конечной цены объекта оказывает стоимость пригородных земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Следует отметить, что стоимость земельных участков под ИЖС часто искусственно завышается местными властями, которые прекрасно ориентируются в рыночной конъюнктуре строительства и понимают, что на отведенных землях будет построено жилье для VIP-клиентов, а не экономкласса.

Корольков А. Е., юрисконсульт, группа компаний "Высота".

В любой сфере существуют свои особенности. Рынок элитного жилья не является исключением. В сферах, где объектами являются уникальные, элитные вещи (будь то часы, автомобили, недвижимость, яхты и тому подобное), наверно, самым важным и дорогостоящим для соответствующих предпринимателей является репутация. Очень велики последствия любой ошибки, недочета, даже на первый взгляд, вроде, как и несущественного.

Что касается участия в проектах долевого строительства, Валерий, безусловно, прав. Желательно туда не вкладывать последние деньги.

А то получается примерно так - люди понаберут кредитов под огромные проценты, продадут свое жилье и вырученные деньги вкладывают в долевое строительство, рассчитывая, что через 2 года дом построится, будет сдан, и они счастливые в него вселятся. Пока дом строится, они снимают квартиру или иным образом "выкручиваются". Потом начинаются проблемы: в лучшем случае - сроки строительства не соблюдаются или застройщик дом сдать не может; а в худшем случае застройщик банкротится, строительство замораживается, поскольку денег не хватило, и т. д. Проценты по кредиту все начисляются, вдруг возникают проблемы на работе, платить за кредит нечем.

В итоге ни квартиры, ни денег, а только сплошные проблемы и бесчисленное количество судов. Возникает вопрос - зачем? Да, долевое строительство дешевле, нежели жилье на вторичном рынке. Но можно договориться с продавцом готовой квартиры, например о рассрочке.

Представляется, что все-таки не стоит вкладывать в долевое строительство последние средства к существованию, тем более влезать в долги. Лучше переплатить какую-то сумму и купить готовую недвижимость, нежели сэкономить, а потом очень долго разбираться с возникшим огромным количеством проблем.

Если все-таки участвуешь, то обязан понимать все возможные последствия. Закон (в том числе N 214-ФЗ) не может и не должен защищать всех от всего на свете. Если инвестор решил вложить средства в долевое строительство, то он, очевидно, должен понимать и все риски, возникающие с принятием такого решения.

Интервьюер

Д. Кристофор

Название документа

Вопрос: Земельный участок, на котором была возведена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве собственности, соответствует строительным нормам и правилам, но разрешение на строительство было признано судом незаконным. Подлежит ли удовлетворению иск о признании права собственности на такую постройку?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Земельный участок, на котором была возведена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве собственности, соответствует строительным нормам и правилам, но разрешение на строительство было признано судом незаконным. Подлежит ли удовлетворению иск о признании права собственности на такую постройку?

Ответ: Иск может быть удовлетворен, если истец докажет, что сделал все необходимое для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрСК РФ) разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрСК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрСК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрСК РФ.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее эту постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. Данные разъяснения содержатся в абз. 2 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификации постройки как самовольной. Если при ее создании не были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд не примет решение о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками такой постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение указанной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Таким образом, в рассматриваемом случае иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если истец докажет, что принял все необходимые действия для получения разрешения на строительство от уполномоченных органов, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Т. М.Шуб

Исполнительный директор,

юрисконсульт,

ООО "Юридическая фирма "Экоюрис"

Подписано в печать

25.04.2011

Название документа