К вопросу о сущности государственной регистрации прав на недвижимость

К ВОПРОСУ О СУЩНОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

С. В. ЛОБАЧЕВ

Лобачев Сергей Вадимович, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Муромского института (филиала) ФГБОУ ВПО "Владимирский государственный университет имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых", кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются различные подходы к определению сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказывается, что правильное определение сущности государственной регистрации имеет важное значение для защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц.

Ключевые слова: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защита прав и законных интересов лиц, запись о регистрации, оспаривание зарегистрированного права.

To a question about essence of state registration of real estate S. V. Lobachev

Lobachev Sergey Vadimovich, associate Professor of the department of civil law disciplines of Murom Institute (the Branch) of Vladimir State University named after Alexander Grigorievich and Nikolai Grigorievich Stoletovs, candidate of legal Sciences.

In this report variety of approaches to a question about essence of state registration of real estate and deals with it are described. The author proves that the correct definition of the essence is important to protect rights and legal interests of legal and physical persons.

Key words: state registration of immovable property and deals with it, protection of rights and legitimate interests of persons, the entry of registration, contest the registered rights.

Является бесспорным тот факт, что для защиты прав на недвижимость - как частных лиц, так и государства, реализации гарантий инвесторам необходимо создать регистрационную систему, которая могла бы обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) регистрирующими органами. Часть 2 ст. 8.1 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом <1>. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994.

Ученые определяют государственную регистрацию как способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество <2>, правовой институт <3>, факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, представленном в виде специальной записи в ЕГРП <4>. -------------------------------- <2> Хрипунов М. И. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость // Современное право. 2007. N 8. С. 56. <3> Кирсанов А. Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11. С. 60 - 61. <4> Пискунова М. Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4. С. 23.

По мнению М. И. Брагинского, государственная регистрация недвижимого имущества носит правообразующий характер. Именно с ней в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц <5>. -------------------------------- <5> Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юстицинформ, 1998.

С. В. Лихолетова подчеркивает, что государственная регистрация прав осуществляется при предоставлении правоустанавливающих документов, т. е. документов, которые устанавливают юридическое основание (условие) возникновения, прекращения и перехода прав на землю <6>. -------------------------------- <6> Лихолетова С. В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Нотариус. 2004. N 6. С. 42.

Получается, что самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства. Государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность <7>. -------------------------------- <7> Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1.

Это подтверждается и судебной практикой, которая толкует ГК РФ в буквальном смысле и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывает, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом <8>. -------------------------------- <8> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10.

Нет сомнений, что эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав будет существенно снижена при неверном подходе к пониманию сущности института государственной регистрации прав. Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> (далее - Закон о регистрации прав) последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. -------------------------------- <9> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Употребленный в данном определении термин "акт" означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике <10>, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результатом которых выступает подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. -------------------------------- <10> Хрипунов М. И. Указ. соч. С. 57.

Анализ судебной практики позволяет утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав и недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института. Это проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав и в итоге приводит к неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов. Как указал ФАС МО в Постановлении от 5 мая 2004 г. N КГ-А40/2920-04, "в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации" <11>. Указанная позиция, сложившаяся в судебной практике, подтверждается в настоящее время и законодательно нормами ст. 8.1 ГК РФ (введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ), где говорится о возможности оспаривания именно зарегистрированного права. -------------------------------- <11> Постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2004 г. N КГ-А40/2920-04 // СПС "КонсультантПлюс".

Анализ судебной практики показывает, что лица, считающие свои права нарушенными в результате государственной регистрации, при обращении в суд совершенно различным образом формулируют свои требования: признание недействительной государственной регистрации права; признание незаконным действия по государственной регистрации права; признание недействительной записи в ЕГРП <12>. -------------------------------- <12> Зайков Д. Е., Звягинцев М. Г. Настольная книга гражданина по защите земельных прав. М.: Издательский Дом "Ра", 2008. С. 230 - 231.

Но цель данных обращений, как правило, одна - признание судом отсутствия юридической силы за актом государственной регистрации права. Также зачастую встречается такое формулирование предмета иска, как требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права. Суды первой и апелляционной инстанций определяют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов. Однако кассационная инстанция такие акты отменяет и передает дело на новое рассмотрение, указывая на явные различия между ненормативными актами органов власти и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Так, арбитражный суд рассмотрел спор о признании недействительной государственной регистрации права собственности по правилам административного судопроизводства. Между тем в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Ссылка суда на ст. 198 АПК РФ, предусматривающую право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, неправомерна, поскольку акт государственной регистрации права в ЕГРП и свидетельство о праве собственности не являются индивидуальными (ненормативными) правовыми актами, влекущими возникновение гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем неверный вывод суда о том, что акт государственной регистрации и свидетельство о праве собственности являются ненормативными актами государственного органа, которые могут быть оспорены в порядке ст. 13 ГК РФ, также не привел к принятию неправильного решения <13>. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2004 г. N КГ-А40/2920-04 // СПС "КонсультантПлюс".

В то же время свидетельство о регистрации права является правоподтверждающим документом и не может порождать каких-либо прав у владельца, а также не может быть оспорено в судебном порядке. Поэтому в судебном порядке в данном случае может быть оспорено исключительно само право, а не запись о регистрации или свидетельство, что подтверждается не только законом, но и судебной практикой. Таким образом, правильное определение сущности государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является стабилизирующим фактом отношений в таких сферах, как купля-продажа, аренда недвижимости, создание новых объектов, и имеет важное значение для защиты прав и законных интересов юридических и физических лиц.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 - 239. 08.12.1994. 2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 3. Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: Юстицинформ, 1998. 4. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 10. 5. Зайков Д. Г., Звягинцев М. Г. Настольная книга гражданина по защите земельных прав. М.: Издательский Дом "Ра", 2008. 896 с. 6. Кирсанов А. Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11. 7. Лихолетова С. В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки // Нотариус. 2004. N 6. 8. Пискунова М. Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4. 9. Хрипунов М. И. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость // Современное право. 2007. N 8. 10. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1. 11. Постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2004 г. N КГ-А40/2920-04 // СПС "КонсультантПлюс".

Название документа