Методология в вопросах приобретения и защиты права собственности в объектах недвижимости

МЕТОДОЛОГИЯ В ВОПРОСАХ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ

Л. Л. ТАКИДЗЕ

Такидзе Л. Л., адвокат коллегии адвокатов N 21 г. Самары.

Экономические и технические изменения, происходящие в том или ином социуме, требуют изменений в правовой сфере общества, если, конечно, эти изменения могут коснуться неопределенного количества лиц и затронуть их права. В концепции развития гражданского законодательства особое место занимает вопрос о праве собственности, особенно в отношении объектов недвижимости. Говоря о правилах приобретения права собственности, следует исходить из того, что лежит в основе приобретения права собственности: первоначальный или производный способы приобретения, из каких правоотношений возникает это право. В Постановлении Пленума Верховного Совета РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1> указано, что в соответствии со ст. 133 АПК РФ <2> суд должен определить, "из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению". Это действительно необходимые условия для установления оснований для приобретения и защиты права собственности, как и способы, как уже указывалось выше, их приобретения. -------------------------------- <1> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. 21 мая. <2> См.: Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012.

В Концепции развития гражданского законодательства в главе IV, раздел III "Право собственности", в п. 3 указано, что "а) это право (право собственности) подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации" <3>; однако это же правило существует и в настоящее время в виде нормы ст. 219 ГК РФ, и именно это правило порождает ряд затруднений и ущемляет права лиц, которые вложили свои средства на создание фактически новой вещи (здания и т. д.), но не могут в законном порядке защитить свое право на эту вещь или ее часть, так как по тем или иным причинам новый объект не зарегистрирован. -------------------------------- <3> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статус, 2009. С. 79.

В литературе неоднократно высказывалось мнение, что государственная регистрация - это административный акт, придание уже существующему праву юридической формы. Отсутствие государственной регистрации недвижимости не свидетельствует о том, что объект (здание или сооружение) не существует в действительности, фактически. "Очевидно, что можно зарегистрировать права на уже существующий объект. Если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности". Фактически происходит регистрация уже существующего права. Однако регистрируется не сам объект, а права на него. Существование же объекта подтверждает ряд документов, в том числе технический паспорт на объект недвижимости. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4> указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания <5>. -------------------------------- <4> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. 1997. 28 июля. <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Объекты гражданских прав / Под ред. П. В. Крапянникова. М.: Статус, 2009.

Наверное, больше на практике имеется случаев, когда объект существует, но не прошел государственную регистрацию, так как для такой регистрации необходимо выполнить ряд требований; технических, организационных и т. д. Если же вещь существует, то она кем-то либо создана, либо приобретена. Касательно объектов недвижимости, которые создаются в результате строительства, совершенно понятно, что они возводятся на чьи-то денежные средства, чьими-то усилиями. Поэтому лицо (физическое, юридическое) имеет право на данную вещь. Здесь имеет место первоначальный способ приобретения права собственности. В соответствии со ст. 218 ГК РФ (часть I) "право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом" <6>. Это служит основанием приобретения права собственности. Однако возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента ее государственной регистрации. Полагаю, что здесь существует определенная недоработка законодателя. -------------------------------- <6> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть III от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ; часть IV от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410; 2001. N 49. Ст. 4552; 2006. N 52. Ст. 5496.

Рассмотрим ч. 4 ст. 218 ГК РФ, где указано, что "член жилищного, жилищно-строительного или иного... другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение... приобретают право собственности на указанное имущество" <7>. -------------------------------- <7> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть III от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ; часть IV от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410; 2001. N 49. Ст. 4552; 2006. N 52. Ст. 5496.

Но если предположить, что данное имущество (недвижимость) не прошло государственную регистрацию, то эти лица приобретают право собственности (с учетом ст. 218 ГК РФ), но оно у них не возникает. Совершенно очевидно, что здесь существует нарушение права - права собственности. В настоящее время большинство объектов недвижимости создается путем вложения денежных средств различными организациями и гражданами. Физические лица вкладывают денежные средства, как правило, в строительство многоквартирных домов, с целью улучшения своих жилищных условий. В настоящее время эти отношения регулируются специальным Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Конечно, этот закон в большей мере позволяет защитить права дольщиков, но и он не может в полной мере обеспечить сохранность денежных средств либо гарантировать предоставление жилого помещения. В ст. 1 упомянутого закона указано, что "настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства... объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства..." <8>. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 дек.

Далее обратим внимание на тот момент, когда же возникает это право собственности на объект. Исходя из смысла ст. 3 Закона право у участника долевого строительства на объект недвижимости возникает лишь после того, как застройщик выполнит свои обязательства, предусмотренные договором, в том числе зарегистрирует объект в органах государственной регистрации недвижимости, поскольку только застройщик в соответствии с действующим законодательством имеет на это право. Однако на практике очень часто застройщики, получив денежные средства от лиц, не выполняют своих обязательств и объявляют себя банкротами. Лицо же, полностью выполнившее свое обязательство перед застройщиком и внесшее необходимую денежную сумму, остается ни с чем. Оно не может получить ни денег, ни жилья. В то же время объект уже создан и существует в натуре на средства тех или иных лиц, кому он должен принадлежать. Исходя из правил ст. ст. 8, 218, 247 ГК РФ, он должен принадлежать тем лицам, на чьи денежные средства строился данный объект, пропорционально той доле, которая вложена тем или иным лицом. Возвращаясь к ч. 4 ст. 218 ГК РФ о том, что члены жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на указанное имущество, с учетом аналогии закона можно дополнить эту же статью п. 5, где указать, что участник долевого строительства, полностью внесший свою долю в объект строительства, приобретает права собственности на долю в данном объекте пропорционально своему вкладу в случае, если данный объект существует в натуре, согласно предоставленной технической документации. При этом правом обращения за технической документацией обладает любое лицо согласно заключительному договору на долевое участие в строительстве, а не только застройщик. Технический паспорт на здание с определением этажности, площадей и т. д. свидетельствует о том, что существует индивидуально-определенная вещь. При этом это может быть объект незавершенного строительства с определенной степенью готовности, который также подлежит государственной регистрации. Исходя из вышесказанного, полагаю, что лица, участники долевого строительства, имеют право также обратиться в органы, регистрирующие недвижимость с заявлением о такой регистрации объекта недвижимости. Внесение предложенных изменений в гражданское законодательство позволило бы наиболее полно применить метод гражданского права, характеризующийся юридическим равенством сторон, равенством участников гражданского оборота. Метод гражданского права характеризуется также как "метод координации, в отличие от других отраслей права, где преобладает метод власти и подчинения или субординации" <9>. -------------------------------- <9> Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева. М.: ТК "Велби", 2009. С. 42.

Право собственности на недвижимую вещь у лица, которая создана в том числе и путем вложения денежных средств в недвижимый объект, не должно зависеть от действий других лиц, которые по разным причинам препятствуют возникновению этого права. Законодателю, полагаю, также следует разобраться с такими терминами, как "приобретение права собственности" и "возникновение права собственности" на недвижимую вещь, и как государственная регистрация влияет на возникновение права собственности, которое уже может существовать в силу закона. Внесение изменений в ст. ст. 218 и 219 ГК РФ предполагает защиту прав и интересов всех лиц, которые создают недвижимые вещи. В соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" "действие настоящего Закона не распространяется на отношения юридических лиц... связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве" <10>. Далее говорится, что указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности. -------------------------------- <10> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2004. 31 дек.

Например, если объект недвижимости создан юридическими лицами в результате деятельности простого товарищества, то отношения регулируются нормами ГК РФ, регулирующими договор простого товарищества. В соответствии со ст. 1043 ГК РФ "произведенная в результате совместной деятельности продукция признается их общей долевой собственностью" <11>, и если создан объект недвижимости, то он является их общей долевой собственностью. В соответствии с п. 2 ст. 247 ГК РФ "...участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества...", но другой простой товарищ (юридическое лицо) намеренно уклоняется в предоставлении ему такого права, не регистрирует данный объект (его вкладом в простое товарищество послужила аренда земельного участка, разрешение на строительство) и сам фактически единолично владеет объектом недвижимости. У лица, чье право нарушено, есть только один способ защиты - обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте строительства, таким же способом поступают и граждане - участники долевого строительства многоквартирных домов. -------------------------------- <11> Гражданский кодекс Российской Федерации, часть I от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть II от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть III от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ; часть IV от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410; 2001. N 49. Ст. 4552; 2006. N 52. Ст. 5496.

Судебная практика складывается по-разному, но ее нельзя брать за основу, так как в соответствии со ст. 3 ГК РФ судебная практика не входит в законодательство РФ, поскольку в Российской Федерации не прецедентное право. Одним из способов урегулирования описанных выше проблем является внесение соответствующих изменений в законодательство, которые и предлагает автор статьи.

Название документа Интервью: Интервью с председателем Правления Фонда "Институт развития нотариата", членом Правления Ассоциации юристов России, нотариусом г. Москвы доктором юридических наук К. А. Корсиком ("Юридический мир", 2011, N 4) Текст документа

ИНТЕРВЬЮ С ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ ПРАВЛЕНИЯ ФОНДА "ИНСТИТУТ РАЗВИТИЯ НОТАРИАТА", ЧЛЕНОМ ПРАВЛЕНИЯ АССОЦИАЦИИ ЮРИСТОВ РОССИИ, НОТАРИУСОМ Г. МОСКВЫ ДОКТОРОМ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК К. А. КОРСИКОМ

"Полноценное развитие гражданского законодательства сегодня невозможно без четкого законодательного закрепления места и роли нотариата как одного из важнейших институтов обеспечения стабильности гражданского оборота и формирования цивилизованных деловых отношений в обществе". На основе одобренной в октябре 2009 г. Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Концепции развития гражданского законодательства сегодня разработан и активно обсуждается проект Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, опубликованный на сайте портала частного права, согласно распоряжению Президента РФ проект должен быть представлен до 15 апреля 2011 г. Разработанный проект предусматривает комплексное обновление Гражданского кодекса РФ, в том числе включает ряд изменений, касающихся нотариальной формы документов. Параллельно с этим в Министерстве юстиции РФ идет разработка нового базового законодательного акта о нотариате, призванного заменить во многом устаревшие Основы законодательства РФ о нотариате 1993 г. Об оценке текущего положения российского нотариата, перспективах его развития, совершенствовании гражданского законодательства РФ и законодательства о нотариате мы задали несколько вопросов председателю Правления Фонда "Институт развития нотариата", нотариусу г. Москвы, члену Правления Ассоциации юристов России доктору юридических наук Константину Анатольевичу Корсику.

- Уважаемый Константин Анатольевич, Вы являетесь членом Правления Ассоциации юристов России - авторитетной общественной организации, объединяющей представителей юридической профессии самого разного профиля: государственных деятелей, судей, представителей правоохранительных органов, государственных чиновников, видных представителей юридической науки, нотариусов, адвокатов, частнопрактикующих юристов. На Ваш взгляд, человека, непосредственно принимающего участие в работе Ассоциации юристов России, достигаются ли на сегодняшнем этапе цели и задачи деятельности Ассоциации? - Вы совершенно правильно отметили разнопрофильный состав Ассоциации юристов России. По сути, это ведущие представители отечественной юриспруденции во всех ее проявлениях, поэтому и деятельность Ассоциации юристов России носит многогранный характер. Мне представляется важным активно работать, а оценивать нашу работу пусть будут другие. При Ассоциации юристов России создана и работает Комиссия по вопросам деятельности нотариата, председателем которой является президент Федеральной нотариальной палаты М. И. Сазонова. Многие региональные нотариальные палаты являются коллективными членами Ассоциации юристов России, неуклонно растет число нотариусов - членов Ассоциации. Нотариальными палатами субъектов РФ открыты бесплатные общественные приемные, нотариусы работают в центрах бесплатной правовой помощи. Относительно себя лично могу сказать, что помимо организационной нагрузки, связанной с участием в работе Правления Ассоциации юристов России, мною на базе помещения моей нотариальной конторы организован Центр бесплатной правовой помощи. Этот проект осуществляется в рамках реализации инициированной Ассоциацией юристов России программы социального партнерства государства и профессионального сообщества юристов по вопросам правовой помощи и правового просвещения граждан. В центрах бесплатной правовой помощи нотариусы ведут прием граждан, нуждающихся в получении юридических консультаций и не имеющих материальной возможности оплатить эти услуги. К сожалению, широкие правовые познания в нашем обществе еще только начинают складываться, люди порой не имеют представления об элементарных юридических понятиях. Это, на мой взгляд, последствия советской эпохи, когда закон не всегда имел верховенство, поскольку в обществе имелись и другие социальные регуляторы. В любом случае, сегодня ситуация постепенно выправляется. С проблемой расширения юридических познаний нам приходится сталкиваться в своей нотариальной деятельности. Могу сказать, что в обществе недостаточно понимают место и роль нотариата в оформлении юридических отношений, а это приводит к тому, что потенциал нотариата обществом используется далеко не в полном объеме, как результат - граждане терпят убытки, получают порой совсем не тот правовой результат, на который рассчитывали, заключая гражданско-правовую сделку.

- Скажите, Константин Анатольевич, а в чем Вы видите место и роль нотариата в современном российском обществе? - Роль нотариата в современном обществе заключается в предоставлении каждому заинтересованному лицу юридических гарантий при совершении им юридических действий, преимущественно в частноправовой сфере. Гражданин при обращении к нотариусу получает признаваемые всеми юридические гарантии соответствия закону совершаемых им юридических действий. Да, это связано с материальными затратами, с необходимостью оплаты деятельности нотариуса, но ведь и гражданин получает не просто результат юридических действий, а уверенность в том, что все сделано в соответствии с законом, а в случае возможной ошибки его убытки будут возмещены за счет страхования профессиональной ответственности нотариуса и за счет всего его имущества. С точки зрения общества и государства нотариат обеспечивает цивилизованные формы урегулирования конкретных имущественных отношений, если хотите, активно участвует в формировании деловой культуры предпринимательских отношений в обществе. Кроме того, современный нотариат, будучи небюджетным, при осуществлении своей деятельности объективно снижает нагрузку на суды и другие государственные учреждения, а значит, в конечном итоге экономит бюджетные средства. Без нотариата бюджетные расходы на юридические разбирательства с участием граждан и юридических лиц однозначно увеличились бы, это могло бы выразиться, например, в увеличении государственного аппарата и расходов на его содержание. Ведь задачи по урегулированию частноправовых отношений, которые сегодня решаются совместно судами, государственными органами и нотариатом, не будь нотариата, остались бы прежними, а значит, те задачи, которые сегодня решает нотариат, были бы переложены на государственный аппарат. К российскому нотариату сегодня предъявляются высокие требования. Нотариат должен обеспечивать современные потребности общества в урегулировании частноправовых отношений. Нотариальная деятельность традиционно основывается на бумажном документообороте, однако сегодня активно расширяется электронный документооборот, причем не только в сфере предпринимательства, но и в сфере государственных информационных ресурсов, государственных услуг. Широко известны реализуемые сегодня Федеральная программа "Электронная Россия", разработанная в Москве Программа "Электронная Москва". Сегодня отсутствует законодательное закрепление полномочий нотариусов в сфере электронного документооборота, не решен ряд организационно-технических проблем, связанных с внедрением и централизованным использованием нотариусами механизмов электронной цифровой подписи. Но все эти вопросы постепенно разрешаются. Так, уже разработан проект Федерального закона "О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (в части предоставления нотариусам права свидетельствования электронных копий документов)". Проектом указанного Федерального закона, в частности, предусматривается возможность для гражданина обратиться к нотариусу с просьбой о нотариальном свидетельствовании в электронном виде документов, например паспорта как документа, удостоверяющего личность, и получить нотариальную копию, заверенную электронной цифровой подписью на электронном носителе, после чего самостоятельно обратиться с заявлением на сайт государственных услуг, вложив файлы с электронными нотариальными копиями. Идея заслуживает всяческой поддержки и внимания. На мой взгляд, нотариальному сообществу следует занимать более активную позицию в этом вопросе.

- О необходимости обновления законодательства о нотариате разговоры ведутся уже давно. Имеется проект Федерального закона о нотариате, подготовленный под руководством Министерства юстиции РФ. Каковы перспективы качественного обновления законодательства о нотариате? - О необходимости совершенствования законодательства о нотариате в нотариальном сообществе разговоры ведутся уже давно. Для этого есть несколько причин. Формальная причина состоит в том, что действующий базовый законодательный акт, определяющий правовые основы деятельности нотариата, - Основы законодательства о нотариате - был принят еще в начале 1993 г., т. е. до принятия новой Конституции России, и соответственно по формальным признакам разрабатывался и принимался исходя из базовых установок, содержащихся в ранее действовавшем и на сегодняшний день уже во многом устаревшем законодательстве. Взять хотя бы четыре части Гражданского кодекса РФ: все они были разработаны и приняты позднее принятия Основ законодательства о нотариате. По большому счету уже одной этой формальной причины достаточно для констатации необходимости скорейшего обновления базового закона о нотариате. К этому еще добавьте усложнение гражданского оборота в российском обществе, появление совершенно новых видов частноправовых отношений, применительно к которым необходимо определить роль нотариата. Да и внутренние вопросы организации и взаимодействия нотариального сообщества требуют своего разрешения. В совокупности все эти причины давно обусловили необходимость обновления законодательства о нотариате. Хочется в связи с этим обратить ваше внимание, что сегодня для обновления законодательства о нотариате есть уникальные возможности, связанные с развернувшейся работой по совершенствованию гражданского законодательства. Здесь идет взаимный процесс. Поясню несколько подробнее. Дело в том, что одной из основополагающих правовых проблем сегодня выступает установление баланса, золотой середины между частноправовыми и публично-правовыми методами регулирования общественных отношений. Так вот, сфера правового регулирования нотариата по своей юридической природе относится к сфере публичного правового регулирования, в то время как гражданское законодательство относится к сфере частноправового регулирования. Поскольку одновременно осуществляется системная переработка двух указанных областей законодательства, появляются реальные шансы установления баланса между публично-правовым и частноправовым регулированием. Скажу больше, полноценное развитие гражданского законодательства сегодня невозможно без четкого законодательного закрепления места и роли нотариата как одного из важнейших институтов обеспечения стабильности гражданского оборота и формирования цивилизованных деловых отношений в обществе.

- Каким образом участвует нотариальное сообщество в подготовке и обсуждении проектов законодательных и иных нормативных правовых актов? Каким образом аккумулируется опыт нотариальной деятельности, закладываемый в новые правовые нормы? - Нотариальное сообщество участвует в подготовке и обсуждении проектов законодательных и иных нормативных правовых актов через свои органы: Федеральную нотариальную палату и нотариальные палаты субъектов РФ. В Федеральной нотариальной палате, например, имеются соответствующие ответственные структурные подразделения и должностные лица. В нотариальных палатах субъектов РФ, например в Московской городской нотариальной палате, также имеются свои профильные комиссии. Наряду с этим в инициативном порядке многие известные нотариусы участвуют в обсуждении принимаемых законодательных и иных нормативных правовых актов. В Московской городской нотариальной палате много квалифицированных нотариусов, имеющих ученые степени доктора юридических наук и кандидата юридических наук, а также занимающихся научной и преподавательской деятельностью. Одновременно нотариусы Москвы, претендующей на роль одного из международных финансовых центров, имеют дело с масштабным гражданским оборотом, имеющим многообразный и сложный характер, гораздо более сложный, чем в других регионах России. Это объективный процесс. Именно поэтому многие новации в нотариальной деятельности возникли как раз в Москве. Не воспользоваться опытом московских нотариусов при подготовке и обсуждении проектов законодательных актов и иных нормативных правовых актов было бы, на мой взгляд, недальновидно. В этом ключе необходима активизация участия московских нотариусов в законопроектной деятельности. Во многом на это направлена деятельность возглавляемого мною Фонда "Институт развития нотариата", объединяющего частные инициативы нотариусов в законопроектной деятельности.

- Какие изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся нотариального оформления гражданско-правовых отношений, на Ваш взгляд, сегодня имеют актуальность? - В числе важнейших предлагаемых изменений, затрагивающих нотариат, представляется возможным назвать следующие. В статье 163 Гражданского кодекса РФ предлагается уточнить значение нотариального удостоверения сделки: оно предполагает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном Законом "О нотариате". Введение статьи 8.1 в Гражданский кодекс РФ установит правило о том, что, если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Положения Закона, закрепляющие обязательное нотариальное удостоверение сделок и иных актов, не подлежавших таковому до введения в действие поправок, подлежат применению с момента введения в действие Федерального закона "О нотариате". Вводится регламентация открытия нотариусом договора публичного депозитного счета в банке для целей депонирования должником или иным лицом (депонентом) денежных средств. Ранее данные отношения гражданским законодательством России не регулировались, что существенно затрудняло открытие и использование нотариусами счетов для принятия в депозит денежных средств. В предлагаемом дополнении статьи 132 Гражданского кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверение сделок с предприятиями как имущественными комплексами, сведения о таких сделках будут подлежать обязательной публикации. Введение статьи 65.3 Гражданского кодекса РФ установит нотариальное удостоверение для решений общих собраний участников хозяйственных обществ и иных постоянно действующих коллегиальных органов хозяйственных обществ, а также для фиксации состава участников, присутствовавших при их принятии. В числе назревших изменений, не нашедших своего отражения в проекте Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, представляется возможным отметить необходимость отражения в тексте статьи 8 Гражданского кодекса РФ юридического значения нотариального акта как юридического факта, порождающего, изменяющего и прекращающего гражданские права и обязанности. Иначе получается нонсенс, когда административные акты государственных органов и судебные решения указаны в статье 8 Гражданского кодекса РФ как основания возникновения гражданских прав, а нотариальные акты - нет. Хотя если взять такой нотариальный акт, как выдача свидетельства о праве на наследство, то очевидно, что именно этот документ порождает право собственности наследника в отношении наследуемого имущества.

- В проекте Федерального закона о нотариате и нотариальной деятельности большое внимание уделяется приданию особой доказательственной силы нотариальным актам. Вместе с тем одним из принципов действующего процессуального законодательства является принцип свободной оценки доказательств. Не видите ли Вы здесь противоречия? - Действительно, действующее российское процессуальное законодательство в настоящее время исходит из так называемой системы свободной оценки доказательств, основой которой служит постулат: никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы. В настоящий момент законодатель может исходить из особых функций нотариальной деятельности, одной из целей которой должно стать обеспечение законности и достоверности удостоверяемых документов. Принятие судом нотариального акта без дальнейшей проверки возможно в том случае, если нотариус проверяет как правовые стороны, так и фактическую достоверность сведений, представленных на утверждение. Пересмотр некоторых подходов к правилам судебной оценки доказательств требует внесения соответствующих коррективов в ГПК РФ и АПК РФ. Прежде всего необходимо легальное закрепление доказательственной силы нотариального акта в процессуальных кодексах. Так, в статью 61 ГПК РФ "Основания для освобождения от доказывания" может быть внесено следующее дополнение: "П. 1.2. Таким образом, норма об особой доказательственной силе нотариального акта из нового законодательства о нотариате сможет работать в рамках существующего гражданского процесса в соответствии с установленным приоритетом ГПК РФ перед процессуальными нормами иных федеральных законов" (п. 1 ст. 1 ГПК РФ). Аналогичное правило должно быть внесено и в арбитражное процессуальное законодательство. В частности, статья 69 АПК РФ "Основания освобождения от доказывания" должна быть дополнена пунктом 5: "Факты, установленные нотариальным актом, обязательны для арбитражного суда и освобождаются от дальнейшего доказывания". Таким образом, параллельное реформирование гражданского законодательства и законодательства о нотариате в сфере определения статуса и доказательственного значения нотариальных актов полностью отвечает интересам гражданского оборота. В целях системного изменения законодательства уже на данном этапе требует вмешательства процессуальная сфера. Только критический пересмотр некоторых процессуальных норм, в частности разумное ограничение свободной оценки доказательств судом, позволит раскрыть преимущества нотариально удостоверенных документов. Переход некоторых элементов процесса судебной оценки представленной сторонами информации в сферу нотариальной деятельности способен перевести огромный массив гражданских правоотношений в категорию бесспорных.

- Какие изменения законодательства можно ожидать применительно к участию нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью? - Сфера юридического оформления гражданского оборота недвижимого имущества носит особый характер, и в ней задействовано множество участников, начиная от непосредственных сторон сделок с недвижимым имуществом до государственных регистраторов, нотариусов, кадастровых инженеров, строителей, риелторов, банков, через которые осуществляются расчеты между сторонами, оценщиков, страховщиков, управляющих компаний и многих других. Участие нотариуса в оформлении недвижимости тоже весьма широко, но, конечно, в первую очередь оно касается нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Тенденция последнего времени состоит в сокращении в законодательстве количества гражданско-правовых сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма. На сегодняшний день большинство сделок с недвижимым имуществом могут быть совершены в простой письменной форме. Однако преимуществом нотариального оформления сделок является то, что нотариус принимает на себя весь комплекс дальнейших действий, связанных с государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подачи в уполномоченный орган государственной регистрации совместного заявления сторон сделки в данном случае не требуется. Это значительно упрощает процедурные моменты сделки с недвижимым имуществом. Эта норма существует с 2006 г. Представьте себе, например, что сделку с недвижимым имуществом, находящимся на территории России, совершает иностранное юридическое лицо, не имеющее представительства в России. Оно неизбежно столкнется с целым рядом организационных проблем: необходимость физического присутствия его представителя при подаче документов на государственную регистрацию, подготовка необходимых и достаточных, надлежащим образом переведенных на русский язык и заверенных документов для государственной регистрации, уплата государственной пошлины и т. п. Все значительно упрощается, если сделка с недвижимым имуществом заверена нотариально, нотариус принимает на себя все организационные вопросы и передает заинтересованным сторонам уже готовые документы о зарегистрированных правах на недвижимость. При этом стороны сделки с недвижимостью получают публичные гарантии юридической чистоты сделки, обеспеченные страхованием профессиональной ответственности нотариуса и его личной имущественной ответственностью, гарантии его профессиональной и деловой репутации. Представляется важным на переходном этапе закрепить в законе особый порядок регистрации нотариальных сделок, сократив сроки регистрации, с тем чтобы нотариусы четко отработали все части процесса нотариального сопровождения сделок с недвижимостью и были готовы предоставлять качественные, профессиональные, необходимые обществу услуги с момента нормативного закрепления всех этапов сопровождения сделок за нотариусами в Гражданском кодексе РФ.

- А какие на сегодняшний день существуют нерешенные вопросы во взаимодействии между нотариусами и органами государственной регистрации? - Взаимодействие постепенно налаживается, но многое еще предстоит сделать. В отношении конкретных шагов в этом направлении необходимо сказать, что уже готовится ко второму чтению проект Федерального закона N 240676-5 "О внесении изменений в статью 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", внесенный Правительством РФ и принятый Госдумой в первом чтении. В соответствии с предлагаемыми поправками пакет документов на государственную регистрацию при нотариальном удостоверении сделки по просьбе обратившихся лиц сможет сдавать не сам нотариус, а состоящий в его штате работник, уполномоченный на совершение данного действия, поскольку для технической передачи документов непосредственное участие нотариуса не требуется. Обсуждается также возможность подачи нотариусами документов в целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в электронном виде непосредственно в государственный регистрирующий орган. Кроме того, планируется допуск нотариусов к электронным государственным информационным ресурсам, в частности к данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, с тем чтобы нотариусы имели возможность в режиме реального времени отследить наличие у являющегося предметом сделки объекта недвижимости каких-либо обременений, ограничений и предоставить заинтересованным лицам необходимую информацию в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как мы видим, реализация этих планов призвана частично освободить государственные регистрирующие органы от выполнения обязанностей по предоставлению такого рода выписок, а следовательно, призвана упростить оборот недвижимого имущества и сократить затраты бюджета. Складывающейся тенденцией развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно назвать сокращение в определенных случаях сроков государственной регистрации. Так, например, сокращенные сроки (стандартный срок регистрационных действий составляет один месяц) установлены для государственной регистрации ипотеки жилых помещений. Представляется возможным распространить указанную тенденцию на сокращение сроков государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок с недвижимым имуществом, поскольку существенную часть работы в данном случае нотариусы принимают на себя.

- Давно обсуждается возможность осуществления сторонами сделки с недвижимым имуществом расчетов через депозит нотариуса. Планируются ли в отношении этого какие-либо изменения в законодательстве? - Изменения, на мой взгляд, назрели давно, так как юридический механизм внесения денежных средств в депозит нотариуса в счет исполнения гражданско-правовых обязательств используется не в полной мере. Стороны сделки могли бы быть избавлены от тревог и волнений, связанных с полнотой и своевременностью оплаты, при организации расчетов через депозит нотариуса. К сожалению, в текст проекта Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ указанные изменения не попали. Со своей стороны, Фондом "Институт развития нотариата" были внесены необходимые предложения по корректировке проекта указанного Федерального закона. Суть предложений заключается в дополнении Гражданского кодекса РФ статьей об исполнении обязательств, основанных на нотариально удостоверенной сделке, и расширении перечня оснований принятия средств в депозит нотариуса. Указанную статью предлагается изложить в следующей редакции: "Статья 327.1. Исполнение обязательств, основанных на нотариально удостоверенной сделке 1. Исполнение денежного обязательства, основанного на нотариально удостоверенной сделке, может осуществляться должником путем внесения на специальный счет нотариуса, открытый в уполномоченном государственном банке, цены сделки и сумм иных связанных с ней платежей для осуществления расчетов с кредитором и третьими лицами, включая государственный бюджет и бюджеты муниципальных образований. 2. Удостоверившись в исполнении встречного обязательства, основанного на нотариально удостоверенной сделке, а также осуществив из внесенных сумм обязательные расчеты с третьими лицами, нотариус уплачивает цену сделки кредитору или указанному им лицу. 3. Нотариус несет имущественную ответственность за полное и своевременное осуществление расчетов по нотариально удостоверенной сделке в соответствии с законодательством о нотариате и нотариальной деятельности". Проект указанного выше Федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ содержит новую статью 303.8 "Ипотека жилого и нежилого помещения", в которой упоминается проведение расчетов через депозит нотариуса. Так, в случае если после установления ипотеки недвижимое имущество было обременено сервитутом, то плата за пользование сервитутом перечисляется на депозитный счет, открываемый собственником имущества, в пользу которого был установлен сервитут, у нотариуса. Денежные средства с указанного счета перечисляются нотариусом залогодержателю в случае обращения им взыскания на предмет ипотеки в счет исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Надеемся, что это первый шаг в расширении сферы использования депозитного счета нотариуса и наши предложения, касающиеся расширения сферы использования для расчетов сторон сделки, будут услышаны и приняты к вниманию.

Название документа