Бетонированная площадка - объект недвижимости?

БЕТОНИРОВАННАЯ ПЛОЩАДКА - ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ?

Е. ГАВРИЛОВ

Евгений Гаврилов, специалист-эксперт, юридический отдел, экспертно-правовое управление, Законодательное Собрание Красноярского края, г. Красноярск.

Государственная регистрация права собственности на бетонированную площадку зависит от признания такой площадки объектом недвижимости. А это вопрос спорный. Проанализируем, как суды подходят к его решению.

Недвижимое или движимое имущество?

В судебно-арбитражной практике неоднократно вставал вопрос об отнесении бетонированной площадки к недвижимому имуществу. Так, ФАС ПО в Постановлении от 23.08.2005 по делу N А57-2718/05-36 сказал следующее: "Из анализа предмета договора следует, что объектом аренды является бетонированная площадка с автомобильными весами, расположенная на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве бессрочного пользования, следовательно, такой объект должен расцениваться как недвижимость (ст. 130 ГК РФ)". Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16.12.2008 N 9626/08, учитывая фактические обстоятельства дела, согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта (бетонированной площадки) недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. Со ссылкой на указанное Постановление Президиума ВАС РФ ФАС ПО в Постановлении от 19.04.2011 по делу N А12-11609/2010 делает ограничительный вывод: "Право собственности на подобные объекты (бетонированные площадки) может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования". В большинстве случаев арбитражные суды не относят бетонированную площадку к недвижимости. Причем такой подход доминировал как до вынесения вышеуказанного Постановления Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, так и после его вынесения. Указанная позиция нашла свое отражение в судебно-арбитражной практике ФАС ВВО (Постановления от 01.08.2006 по делу N А28-22566/2005-1378/8, от 04.06.2008 по делу N А17-3350/2007, от 09.06.2008 по делу N А17-5883/2007), ФАС ВСО (Постановление от 10.10.2005 по делу N А74-569/05), ФАС СЗО (Постановления от 02.03.2007 по делу N А13-3729/2006-29, от 14.01.2008 по делу N А56-4910/2007). В Определении ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08 (с доводами которого, по сути, не согласилась коллегия судей в вышеназванном Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08) сказано следующее: "В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В силу положений ст. ст. 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Исходя из смысла данных норм объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать таким критериям, как: - обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; - обладание полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс. Данный подход подтверждается нормами законодательства. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" производственные площадки с покрытиями и без покрытий отнесены к сооружениям. При данной правовой квалификации площадок необходимо учитывать Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359 (далее - классификатор основных фондов), который относит площадки и замощения к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги). Согласно классификатору основных фондов объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Асфальтовые площадки в виде стоянок для машин не указаны в классификаторе в качестве отдельных сооружений. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Данный вывод относится и к железобетонным плитам, из которых сооружен спорный объект. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования". Учитывая указанные критерии (отсутствие самостоятельных полезных свойств; вспомогательное, а не основное значение; отсутствие конструктивных элементов), спорный объект не может быть отнесен к недвижимому имуществу. В Определении ВАС РФ от 12.09.2012 N ВАС-11337/12 по поводу бетонированной площадки сказано следующее: "Поскольку спорный объект не является недвижимым имуществом и право собственности на него не подлежит государственной регистрации, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности общества на этот объект нарушает права и законные интересы истцов, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании зарегистрированного права отсутствующим". Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.11.2012 N ВАС-11337/12 по делу N А65-5399/2011. ФАС ПО в Постановлении от 10.07.2012 N А65-5399/2011 пришел к выводу, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Тот факт, что на бетонированную площадку составлен технический паспорт и ей присвоен кадастровый номер, сам по себе не является безусловным основанием для отнесения этого объекта к недвижимому имуществу. ФАС СКО в Постановлении от 26.08.2013 по делу N А53-36788/2012 сказал, что суды пришли к правильному выводу о том, что спорный объект может расцениваться лишь как улучшение земельного участка и не может быть использован отдельно в отсутствие полезных свойств такого земельного участка.

Отказ в регистрации права собственности

В 2012 году ООО "КАМиД" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление) о признании сообщения об отказе в государственной регистрации права собственности от 10.10.2012 на сооружение - бетонированную площадку полигона площадью застройки 2208,8 кв. м, расположенную по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Анатолия Гладкова, д. 22, сооружение 15, недействительным; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на сооружение - бетонированную площадку полигона. На основании материалов дела и решений судов двух инстанций было установлено, что сообщением от 10.10.2012 Управление отказало ООО "КАМиД" в государственной регистрации права собственности на сооружение - бетонированную площадку на основании абз. 2 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что право на площадку не является правом, подлежащим государственной регистрации. Арбитражный суд Красноярского края решением от 26.02.2013 в удовлетворении заявленных требований отказал. Третий арбитражный апелляционный суд Постановлением от 03.06.2013 оставил без изменения решение суда от 26.02.2013. Суд кассационной инстанции согласился с нижестоящими судами, указав следующее: "Полигон по изготовлению железобетонных конструкций - это цех открытого типа. Его основой является ровная площадка с твердым покрытием (в настоящем случае - с бетонным), на которой расположено технологическое оборудование: грузоподъемный механизм - козловой кран, эстакада для выгрузки бетона из автотранспорта в разделочные бункера, виброустановки для уплотнения бетона в металлических формах, пропарочные камеры для ускоренного твердения бетона, рабочие площадки для установки металлоформ для армирования, укладки бетона и разнопалубки, а также для складирования готовой продукции железобетонных изделий. Именно в таком виде полигон по изготовлению железобетонных конструкций был включен в план приватизации арендного предприятия - завода "Агростройдеталь" в качестве сооружения. В настоящее время площадка, как признали суды, не связана с перечисленными выше объектами ни конструктивно, ни единым производственным процессом, полигон в качестве цеха открытого типа, предназначенного для изготовления железобетонных конструкций, не используется, а имущество, входившее в состав полигона, принадлежит разным лицам. Доказательства создания в 1953 году площадки изначально как недвижимого имущества (открытой площадки с твердым покрытием) с получением всей необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил и введения ее в эксплуатацию как объекта недвижимости в порядке, установленном на момент ее возведения, в материалах дела отсутствуют. Суды также признали, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройства не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом указанное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей. Указанные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, согласно которой право собственности на подобные объекты может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования. Суд апелляционной инстанции также правомерно учел отсутствие доказательств того, что спорная бетонированная площадка имеет полезные свойства, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором она находится, и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества. Поскольку заявителем на государственную регистрацию права не были представлены доказательства того, что спорная бетонированная площадка является объектом недвижимого имущества, отказ ответчика в государственной регистрации права собственности заявителя на площадку основан на законе, не нарушает права и законные интересы последнего" (Постановление ФАС ВСО от 18.09.2013 по делу N А33-19524/2012). Заметим, по указанному делу суды необоснованно сослались на Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08, из которого, в отличие от Определения ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08, вовсе не вытекает, что право собственности на бетонированные площадки может быть признано только в случае, когда такие объекты создавались как объекты недвижимости для самостоятельного использования. Президиум ВАС РФ руководствовался лишь формальным подходом: наличие или отсутствие признаков недвижимого имущества на основании ст. 130 ГК РФ. Однако критерии, которыми руководствовались арбитражные суды по делу N А33-19524/2012, заслуживают внимания, ибо они не являются формальными, отличаются динамичностью.

Должны быть критерии

Как видим, судебная практика по вопросу отнесения бетонированной площадки к категории недвижимых вещей противоречива. При этом мы разделяем позицию В. Костюка, который в своем комментарии к вышеназванному Постановлению Президиума ВАС РФ отметил следующее: "Представляется, что подобные объекты в силу многообразия правовых оснований их создания, конструктивных особенностей и других признаков могут относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу, поэтому для судов было бы крайне полезным обоснование Президиумом ВАС РФ своей позиции по данному делу. Изложение высшей судебной инстанцией конкретных ориентиров при разрешении подобных споров могло бы оказать положительное воздействие не только на формирование единообразной судебной практики, но и на создание базы для научного исследования затронутых отношений" <1>. -------------------------------- <1> Правовые позиции Президиума ВАС РФ: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Т. К. Андреева, И. В. Антонов, В. В. Бациев и др.; под ред. А. А. Иванова. М.: Статут, 2012.

По нашему мнению, одним из таких ориентиров (критериев) должно являться функциональное значение спорного объекта: создавался ли он и используется ли в настоящее время в качестве самостоятельного объекта, имеющего основное значение по отношению к недвижимости вокруг него, рядом с ним и под ним, либо в качестве вспомогательного, второстепенного объекта. В первом случае бетонированная площадка должна признаваться недвижимостью, во втором - не обладать таким качеством. Заметим, что в настоящее время с учетом принятия Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" бетонированная площадка, очевидно, может входить в состав единого недвижимого комплекса (совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ)), соответственно может полностью утратить свою гражданско-правовую самостоятельность. Может, это к лучшему. Время покажет.

Название документа