Требования к форме и регистрации соглашений об изменении и расторжении договора

ТРЕБОВАНИЯ К ФОРМЕ И РЕГИСТРАЦИИ СОГЛАШЕНИЙ ОБ ИЗМЕНЕНИИ И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА <*>

М. А. ЕГОРОВА

Егорова Мария Александровна, доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ, кандидат юридических наук.

В статье соглашение об изменении или расторжении договора рассматривается в качестве особого вида договора. Анализируются требования, предъявляемые к форме такого договора. Исследуется соотношение требований к форме договоров при конклюдентных соглашениях об их изменении или расторжении. Рассматриваются требования в регистрации соглашений об изменении или расторжении договора как необходимое условие заключенности таких сделок. Регистрация таких соглашений рассматривается автором в качестве способа защиты гражданских прав.

Ключевые слова: изменение договора, расторжение договора, сделка, форма сделки, конклюдентные соглашения, государственная регистрация сделки.

In article the agreement on change or contract cancellation is considered as a special kind of the contract. The requirements shown to the form of such contract are analyzed. The parity of requirements to the form of contracts is investigated at implied agreements on their change or cancellation. Requirements in registration of agreements on change or contract cancellation as a necessary condition maked such transactions are considered. Registration of such agreements is considered by the author as a way of protection of the civil rights.

Key words: contract change, contract cancellation, the transaction, the transaction form, constructive agreements, the state registration of the transaction.

Существующая система гражданско-правовых договоров нашла свое отражение в структуре Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Однако в законе можно выделить особый вид договоров, предметом которых является трансформация или прекращение уже существующих договорных обязательств. Речь идет о предусмотренных п. 1 ст. 450 ГК РФ соглашениях об изменении или расторжении гражданско-правовых договоров, которые должны занять отдельное место в ряду договорных моделей современного российского гражданского права. Требования к форме совершения соглашений об изменении или расторжении договора имеют существенное значение для обеспечения их реализации. Иногда стороны договора заблуждаются относительно формы такого соглашения. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Потому в одном из случаев суд кассационной инстанции отменил решение суда апелляционной инстанции в связи с тем, что он расценил передаточный акт, в соответствии с которым недвижимое имущество было передано истцом ответчику в собственность на основании договора купли-продажи как письменное волеизъявление сторон на прекращение отношений по договору аренды. Такое решение кассационной инстанции было мотивировано тем, что соглашением о расторжении договора передаточный акт не являлся и соглашение не было заключено в установленной законом форме (т. е. в виде двустороннего договора о расторжении основного договора, заключенного в письменной форме) <1>. -------------------------------- <1> Постановление ФАС Уральского округа от 28 сентября 2006 г. N Ф09-8613/06-С3 по делу N А71-393/2005-Г12 // СПС "КонсультантПлюс".

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, регламентирующей порядок изменения и расторжения договора, соглашение о расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор. Однако законом, иными правовыми актами, договором, а также обычаями делового оборота могут быть предусмотрены иные формы соглашения о расторжении договора. Кроме того, исходя из смысла гражданского законодательства, соглашение сторон о прекращении договора должно подчиняться требованиям, предъявляемым к форме сделок в соответствии с главой 9 ГК РФ. Очевидно, что форма заключения договора и форма расторжения договора должны быть одинаковыми (устная, простая письменная или нотариальная). Это же правило распространяется и на договоры, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, - прекращаться они должны также с момента государственной регистрации <2>. -------------------------------- <2> Шичанин А. В., Гривков О. Д. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности // Право и экономика. 2001. N 2. С. 22.

Однако форма заключения договора не всегда совпадает с формой его расторжения или изменения. Например, стороны могут заключить договор в нотариальной форме, а затем при рассмотрении спора заключить мировое соглашение о его изменении или прекращении (п. 1 ст. 450 ГК РФ), которое само по себе не требует нотариальной формы, но подлежит утверждению судом. Кроме того, стороны договора самостоятельно могут изменять форму совершения соглашения об изменении или расторжении договора. Однако такое изменение формы возможно только в сторону увеличения требований к ней. Например, договор, заключенный в простой письменной форме, может быть расторгнут соглашением сторон как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме, но никогда не может быть трансформирован путем устной договоренности. В некоторых случаях в момент заключения основного договора стороны могут согласовать условие о форме совершения соглашения об изменении или расторжении договора. Это условие может иметь существенное значение при определении действительности дополнительного соглашения. В одном из дел арбитражным судом правомерно не были приняты доводы ответчика о том, что между сторонами было достигнуто соглашение об уменьшении стоимости выполненных работ. Учитывая, что в договоре стороны не предусмотрели форму заключения соглашения об изменении договора, по определению суда соглашение об изменении его условий должно было быть произведено в форме подписания сторонами единого документа <3>. -------------------------------- <3> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 октября 2001 г. N А33-2169/01-С2-Ф02-2355/01-С2 // СПС "КонсультантПлюс".

В других ситуациях закон императивно предписывает форму заключения основного договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора также должно заключаться только в форме, предписанной для основного договора. В связи с этим применительно, например, к кредитному договору В. В. Витрянский делает вывод, что соглашение о его расторжении должно быть облечено в простую письменную форму (ст. 820 ГК РФ) <4>. Однако представляется, что и в данном случае нет никаких препятствий для заключения такого соглашения, например, в нотариальной форме. -------------------------------- <4> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. Книга 5. Том 1. М.: Статут, 2006. С. 473.

Фактические действия сторон договора не могут рассматриваться в качестве конклюдентного варианта соглашения об изменении или расторжении договора, для которого законом установлена письменная форма. Так, в одном из случаев Президиум ВАС РФ указал, что в связи с тем, что пункты 1 и 2 ст. 940 ГК РФ предусматривали заключение договора страхования в письменной форме путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (сертификата, квитанции), подписанного страховщиком, соглашение об изменении договора должно было быть заключено в той же форме. Поэтому Президиум ВАС РФ рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что возмещение страховщиком убытков страхователя при отсутствии предусмотренного договором страхового случая не может рассматриваться как изменение договора страхования <5>. Таким образом, судебная практика склоняется в пользу запрета изменения договора страхования путем акцепта письменной оферты конклюдентными действиями сторон. -------------------------------- <5> Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 ноября 2003 г. N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования" // Хозяйство и право. 2004. N 2. С. 45.

Пункт 1 ст. 940 ГК РФ устанавливает в качестве правового последствия нарушения требований к форме договора страхования недействительность такого договора. Данная норма, как и ряд других, является специальным случаем общего правила п. 2 ст. 162 ГК РФ. Подобный режим правового регулирования предусмотрен и для соглашений об изменении договоров, имеющих своим предметом введение условий, направленных на обеспечение договорного обязательства, например несоблюдение письменной формы соглашения о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ), поручительстве (ст. 362 ГК РФ), неустойке (абз. 2 ст. 331 ГК РФ), и приводит к недействительности такого соглашения. Однако это правило не распространяется на договор обязательного государственного страхования жизни, здоровья и имущества государственных служащих определенных категорий (ст. 969 ГК РФ), которое устанавливается законом в целях обеспечения социальных интересов граждан и интересов государства. Такая формулировка закона отнюдь не означает обязательность письменной формы заключения договоров перестрахования (как разновидности соглашений об изменении условий договоров страхования) в отношении этих категорий граждан, которые, как правило, являются выгодоприобретателями в подобных договорах страхования. Данное правило просто исключает недействительность такого соглашения из ряда юридических последствий нарушения формы его заключения. Особенности ряда категорий данного вида выгодоприобретателей иногда могут не позволить осуществить требование п. 1 ст. 940 ГК РФ. В связи с этим законодатель существенно смягчает требования к последствиям несоблюдения формы заключения соглашений о перестраховании в договорах обязательного государственного страхования. В этом выражается еще одна черта защитных функций гражданского права, направленных на охрану основ конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ). В некоторых случаях, когда закон прямо не указывает на обязательность соблюдения установленной формы заключения договора, при определенных условиях совершение конклюдентных действий может рассматриваться как согласие на внесение изменений в договор, заключенный, например, в письменной форме. По одному из дел в арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом. Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку, исходя из ст. 609 ГК РФ, договор аренды между юридическими лицами должен заключаться в письменной форме, то, с точки зрения суда, и соглашение о внесении изменений в договор также должно было быть выражено в письменной форме. Однако кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на п. 3 ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которым письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, из которого следует, что совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не было заявлено, действия товарищества, по мнению суда, должны были расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды <6>. -------------------------------- <6> Пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Хозяйство и право. 1997. N 9. С. 65 - 66.

Таким образом, любые действия, направленные на исполнение условий договора, например по внесению арендной платы, должны рассматриваться в качестве разновидности конклюдентного акцепта оферты об изменении договорных условий. В данном случае совершение конклюдентных действий является юридическим фактом, по своим последствиям равнозначным письменному волеизъявлению, т. е. согласию заключить договор, при определенных условиях. В этих случаях заключение соглашения об изменении договора возможно и без соблюдения письменной формы, только действиями одной из сторон, недвусмысленно указывающими на принятие ею измененных условий договора (произведение оплаты в соответствии с изменившимися условиями по арендной плате). Это положение также базируется на совместной позиции ВС РФ и ВАС РФ, в соответствии с которой для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом не требуется выполнения условий оферты в полном объеме, достаточно, чтобы лицо, получившее проект договора, приступило к его исполнению на условиях, указанных в проекте договора и в установленный для его акцепта срок <7>. -------------------------------- <7> Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Пункт 58 // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ". 2001. N 1. С. 57.

Условия, которые должны быть соблюдены и при достижении сторонами соглашения о внесении изменений в договор, установлены прежде всего п. 3 ст. 438 ГК РФ, ст. 435 ГК РФ и ст. 440 ГК РФ. В их число, в частности, входят: получение стороной предложения заключить договор; письменная форма оферты (когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте); соответствие оферты всем предъявляемым к ней законом требованиям, в том числе и по существенным условиям соглашения об изменении или расторжении договора; собственно совершение конклюдентных действий в указанный в оферте срок; соответствие конклюдентных действий предмету соглашения об изменении договора; отсутствие императивного указания о необходимой форме заключаемого соглашения. При характеристике конклюдентных сделок основную сложность вызывает, во-первых, правильная трактовка совершаемых действий и, во-вторых, учет ограничений на применение конклюдентной формы договора, предусмотренных законом или соглашением сторон <8>. -------------------------------- <8> См.: Никифоров В. С. Проблемы правовой оценки конклюдентных действий как проявлений устной формы сделки // Гражданское право. 2008. N 2. С. 13.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Следовательно, изменение договора, заключенного в письменной форме, возможно лишь при достижении сторонами письменного соглашения. Письменная форма соглашения об изменении или расторжении договора считается соблюденной не только путем совершения конклюдентных действий по выполнению указанных в нем условий договора. Статьей 434 ГК РФ и ст. 438 ГК РФ установлено, что при обмене сторонами документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, а также при совершении лицом, получившим письменное предложение, сделки также считаются совершенными в письменной форме. Использование факсимильной связи для установления факта заключения соглашения об изменении или расторжении договора вызывает определенные сложности в связи с наличием правила п. 2 ст. 160 ГК РФ, согласно которому использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, в одном из дел кассатор оспорил оценку суда первой инстанции относительно заявки на поставку имущества в качестве изменения условий договора о порядке расчетов как противоречащую положениям п. 2 ст. 160 ГК РФ, поскольку названный документ направлен посредством использования факсимильной связи. Учитывая, что заявка истца содержала просьбу изготовить данное имущество и комплектующие к нему, а также принимая во внимание, что заявка и накладная на получение имущества подписаны тем же лицом, что и основной договор, и скреплены печатью ответчика, апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу, что сторонами были изменены условия договора о порядке расчетов путем обмена факсимильными сообщениями. Суд при этом уточнил, что довод заявителя жалобы о несоответствии вывода суда требованиям п. 2 ст. 160 ГК РФ не может быть принят во внимание, так как названной нормой определяются правила использования факсимильного воспроизведения подписи при совершении сделок, а не порядок их заключения <9>. -------------------------------- <9> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 января 2002 г. N А28-2858/01-194/8 // СПС "КонсультантПлюс".

В другом случае судом апелляционной инстанции было правомерно указано, что у истца не имелось оснований для требования расторжения договора аренды, так как он расторгнут по соглашению сторон путем обмена письмами. Довод заявителя о том, что сторонами должно быть подписано соглашение о расторжении договора, суд счел не основанным на законе, так как стороны пришли к соглашению о его расторжении в письменной форме - путем обмена письмами <10>. -------------------------------- <10> Постановление ФАС Московского округа от 13 сентября 2007 г., от 17 сентября 2007 г. N КГ-А40/9310-07 по делу N А40-4195/07-91-20 // СПС "КонсультантПлюс".

Вопрос о необходимости проведения регистрационных действий по отношению к сделкам, направленным на изменение или расторжение договора, до сегодняшнего дня не имеет однозначного решения. Нередко ошибочно толкуются нормы ст. 452 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ <11>, а государственная регистрация рассматривается в качестве формы заключения договора, в то время как факт государственной регистрации является лишь элементом фактического состава, определяющим момент заключения договора <12>. В соответствии с этим выводом делаются заключения о необходимости взимания государственной пошлины за проведение государственной регистрации сделок по изменению и расторжению договоров в связи с необходимостью соблюдения формы договора в соответствии со ст. 452 ГК РФ. Таков только небольшой круг проблем, связанных с государственной регистрацией сделок по изменению и расторжению договора. -------------------------------- <11> См.: письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 декабря 2005 г. N 03-06-03-04/113. <12> См., например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 80.

Регистрация сделки - это необходимое условие заключенности сделки, подлежащей регистрации в силу закона, наряду с требованиями к ее форме и содержанию. Юридический результат государственной регистрации сделки - это признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки. При изменении и расторжении договора должна обеспечиваться гласность вещных прав на недвижимость, что служит интересам защиты покупателей, залогодержателей, арендаторов и любых иных субъектов динамики договорного обязательства. Таким образом, государственная регистрация обеспечивает прозрачность информации не только сторон трансформируемого договора, но и неопределенного круга заинтересованных лиц <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральный закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2007. ------------------------------------------------------------------ <13> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 21.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации <14>. Сделки, направленные на изменение или расторжение зарегистрированных ранее договоров, следует в этой классификации отнести к акцессорным сделкам. -------------------------------- <14> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. // СПС "КонсультантПлюс", 2005.

Законом не установлено правило о необходимости регистрации сделок, направленных на изменение или на расторжение договоров. В связи с этим в научных дискуссиях постоянно возникает вопрос о необходимости проведения регистрационных действий в отношении сделок, направленных на изменение или прекращение обязательственных отношений, возникших в результате сделок, прошедших процедуру государственной регистрации. Сделки, направленные на изменение и расторжение договоров, в результате которых возникает необходимость государственной регистрации прав, имеют выраженную охранительную направленность, точно так же, как и сам институт государственной регистрации. Изменение и прекращение правоотношения закон прямо относит к способам защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ). Изменение и прекращение правоотношения, в свою очередь, являются следствием возникновения юридических фактов - сделок по изменению и расторжению договора. И коль скоро закон в качестве меры дополнительной защиты интересов сторон договора предусматривает в установленных им случаях необходимость государственной регистрации сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, то столь же логичным было бы предположить необходимость государственной регистрации любых сделок, правовой целью которых является изменение и расторжение зарегистрированных договоров. Другими словами, если законом предусмотрена необходимость регистрации сделки, то необходима и регистрация правоизменяющей или правопрекращающей сделки, даже в случаях, когда это прямо не предусмотрено законом. Позиция ВАС РФ в этом вопросе на первый взгляд может показаться непоследовательной. Например, в одном из информационных писем Пленум ВАС РФ указал, что государственная регистрация признается обязательной лишь для тех видов сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. В связи с этим ВАС РФ отметил, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного <15>. -------------------------------- <15> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 15 // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 98 - 99.

Однако в том же письме Пленум ВАС РФ констатировал, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды <16>. -------------------------------- <16> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 9 // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 95 - 96.

В юридической литературе имеется критика такого подхода, потому что "если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ)... В случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки" <17>. -------------------------------- <17> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС "КонсультантПлюс", 2005.

Законодательство должно носить унифицированный характер. Поэтому государственной регистрации должны подлежать любые сделки, направленные на изменение или расторжение договоров, при условии, что законом предусмотрена необходимость государственной регистрации таких договоров как сделок. В этом случае позиции Пленума ВАС РФ, изложенные выше, в отношении отказа в признании необходимости регистрации соглашения об отступном и в признании необходимости регистрации соглашения об изменении арендной платы логически соответствуют одна другой. В случае отступного в проведении регистрации соглашения нет необходимости, потому что закон не предусматривает регистрацию сделки, послужившей основанием для принятия соглашения об отступном. А в случае с изменением арендной платы регистрация соглашения об изменении договора необходима, так как законом предусмотрена обязательная регистрация договора аренды, на изменение которого направлено соглашение об изменении этого основного договора. Кроме того, нельзя связывать необходимость проведения регистрационных действий сделок об изменении и расторжении договоров, подлежащих государственной регистрации, с содержанием условий таких соглашений. В этом смысле представляется сомнительной позиция, в соответствии с которой в связи с тем, что вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат <18>. -------------------------------- <18> Чефранова Е. А., Певницкий С. Г. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии. Регистрационные действия: Учеб. пособие. М.: Статут, 2006. С. 218.

Таким образом, любые изменения в договорах, правовой режим которых предусматривает необходимость их государственной регистрации как сделок, вступают в силу только после проведения регистрационных действий в отношении сделок, на основании которых такие изменения возникли. Момент изменения условий в таких договорах всегда будет связан с моментом государственной регистрации сделки по его изменению. То же правило распространяется и на сделки, правовой целью которых является расторжение основного договора, если закон предусматривает необходимость его государственной регистрации. Моментом расторжения договора также является момент регистрации сделки по расторжению договора. Эта позиция подтверждается судебной практикой. По одному из дел общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о взыскании арендной платы по договору аренды здания. Акционерное общество заявило, что оно является ненадлежащим ответчиком по данному иску. Договор аренды прекратился в связи с окончанием срока аренды, и с согласия истца долг акционерного общества по оплате арендной платы был переведен на нового арендатора здания, что подтверждается соглашением о переводе долга. Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК РФ к форме перевода долга соответственно применяются требования, содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 389 ГК РФ. В частности, в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком сроком на один год, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, соглашение о переводе долга ответчика по этому договору также подлежало регистрации в порядке, установленном для регистрации договора аренды. Поскольку соглашение о переводе долга не было зарегистрировано, оно в силу п. 3 ст. 433 ГК должно было считаться незаключенным <19>. Таким образом, соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежавшему государственной регистрации, также подлежало государственной регистрации, и при ее отсутствии было признано незаключенным. -------------------------------- <19> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 12 // Хозяйство и право. 2001. N 5. С. 96 - 97.

Регистрация сделок по изменению или расторжению договоров, подлежащих государственной регистрации, должна производиться в обязательном порядке вне зависимости от того, влекут они переход права или нет. Особенностью расторжения договоров, направленных на отчуждение права, является возможность проведения регистрационных действий по переходу права собственности на недвижимое имущество не раньше момента регистрации сделки, являющейся основанием для осуществления такого перехода права. Как справедливо отметил А. М. Эрделевский, "регистрация сделки необходима для вступления в силу самой сделки" <20>, т. е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права, кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое отдельное введение регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору. -------------------------------- <20> Эрделевский А. М. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. N 11. С. 22 - 23.

Установление необходимости регистрации сделки, как уже отмечалось выше, является дополнительным элементом механизма гражданско-правовой защиты. Это особенно наглядно в отношении регистрации сделок по купле-продаже жилых помещений. Установление правила о необходимости регистрации сделки делает предъявление требования о передаче жилого помещения до момента государственной регистрации договора купли-продажи необоснованным. Договор вступает в действие только в момент его государственной регистрации. По недействующему пока договору не возникают ни права, ни обязанности по поводу предмета этого договора - жилого помещения. Переход права на жилое помещение может быть зарегистрирован не ранее регистрации договора купли-продажи этого жилого помещения. Заключенный договор купли-продажи жилого помещения может быть изменен и расторгнут, что соответственно вызывает изменение или прекращение обязательства, существующего между сторонами. Однако изменение или расторжение договора возможно только в период его действия, который исчисляется с момента регистрации сделки до момента окончания исполнения сторонами обязательства (ст. 425 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи недвижимости это означает, что его изменение или расторжение возможно с момента государственной регистрации договора (как сделки) и до момента надлежащего исполнения продавцом его обязанностей по передаче жилого помещения и переносу титула владельца на покупателя и покупателем - его обязанностей по принятию жилого помещения и оплате. Таким образом, расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможны лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав. Акт государственной регистрации сделки - это характеристика не формы сделки, а момента ее заключения, он осуществляется в отношении недвижимости только в случаях, предусмотренных ГК РФ или Законом о регистрации (ст. 164 ГК РФ). Ни один из законодательных источников не предусматривает необходимость государственной регистрации соглашений сторон об изменении или расторжении договора купли-продажи жилого помещения, что является существенным пробелом действующего законодательства о государственной регистрации сделок. В этой связи целесообразно дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ по аналогии со ст. 389 ГК РФ указанием на обязательность государственной регистрации сделок по изменению и расторжению договоров, нуждающихся в регистрации в соответствии с законом.

Название документа