Проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

С. А. ПОДГОРНЕВ

Подгорнев С. А., аспирант кафедры трудового и предпринимательского права ГОУ ВПО "Белгородский государственный университет", юрист ООО "Гарантия", агент по недвижимости.

Как известно, право собственности берет свое начало из древнеримского права <1>, которое не потеряло своей практической актуальности и по сей день. Названная правовая категория включает в себя триаду правомочий: владение, пользование, распоряжение. В современных условиях гражданского оборота право собственности выступает гарантом экономической независимости граждан, юридических лиц, а также государства, позволяя использовать те или иные объекты недвижимости для личных нужд, развития производства, бизнеса и т. д. В этой связи не является исключением право собственности на недвижимое имущество. -------------------------------- <1> См., например: Новицкий И. Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ИКД "ЗЕРЦАЛО", 2002. С. 86 - 110.

Наука гражданского права не обошла стороной проблемы права собственности вообще и проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в частности. В числе основополагающих трудов в этой области следует назвать работы таких ученых, как: С. С. Алексеев <2>, В. А. Алексеев <3>, М. И. Брагинский <4>, В. А. Белов <5>, А. В. Венедиктов <6>, Е. А. Емельянова <7>, С. А. Зинченко <8>, Н. М. Коршунов <9>, В. П. Камышанский <10>, П. В. Крашенинников <11>, Т. В. Киселева <12>, В. Ф. Маслов <13>, Е. В. Полунеева <14>, Е. А. Суханов <15>, К. И. Скловский <16>, Ю. К. Толстой <17>, и других. -------------------------------- <2> См.: Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2007. С. 223 - 238. <3> См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 2008. <4> См.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право"; фирма "СПАРК", 1995. С. 204 - 207 (автор главы - М. И. Брагинский). <5> См.: Белов В. А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2003. С. 434 - 524; Он же. Цивилистические диссертации (1814 - 2003). Библиографический указатель. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2005. С. 117 - 159. <6> См.: Венедиктов А. В. Право государственной социалистической собственности и органы управления ею: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. Л., 1946. <7> См.: Емельянова Е. А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 23. <8> См.: Зинченко С. А. Государственная собственность в СССР (хозяйственно-правовой аспект): Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1989. С. 44. <9> См.: Коршунов Н. М. Приватизационный процесс Российской Федерации: Методология правового регулирования: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1998. С. 7 - 12. <10> См.: Камышанский В. П. Правовое регулирование приватизации государственного имущества предприятий и его эффективность: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 1994. С. 21. <11> См.: Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1997. С. 55. <12> См.: Киселева Т. В. Гражданско-правовое регулирование недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 22. <13> См.: Маслов В. Ф. Гражданско-правовые проблемы личной собственности в период строительства коммунизма в СССР: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1967. С. 34. <14> См.: Полунеева Е. В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: гражданско-правовой аспект: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7 - 15. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Общая часть" (том 1) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <15> См.: Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 43 - 56; Маттеи У., Суханов Е. Основные положения права собственности. М., 1999, С. 54 - 76; Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть: Учеб. для студентов вузов / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 400 - 417 (автор главы - Е. А. Суханов). <16> См.: Скловский К. И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2004. N 2. С. 8 - 10; Он же. Проблемы собственности и владения в советском гражданском праве: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 62. <17> См.: Толстой Ю. К. Собственность и право собственности в условиях перестройки // Правоведение. 1990. N 4. С. 3 - 15; Он же. Концепция А. В. Венедиктова о праве собственности и современность // Правоведение. 1988. N 2. С. 15 - 27; Он же. К учению о праве собственности // Правоведение. 1992. N 1. С. 15 - 23; Он же. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации // Правоведение. 1993. N 3. С. 28 - 33; Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК "Велби"; Проспект, 2003. С. 392 - 566 (автор главы - Ю. К. Толстой).

Замечу, что, несмотря на многочисленные научные исследования в области права собственности на объекты недвижимости, проблемы государственной регистрации перехода такого права весьма актуальны. Действующий ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). Одной из центральных проблем института государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является сама процедура государственной регистрации. Источниками правового регулирования данного вопроса являются ГК РФ (ст. 131), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <18> (далее - Закон о регистрации), Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" <19>, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <20> и иные акты. Суть проблемы заключается в том, что право собственности на недвижимые вещи, а также ограничения этого права <21>, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, участникам гражданского оборота (например, продавцу и покупателю недвижимости) недостаточно надлежащим образом совершить договор купли-продажи недвижимости (составить единый документ - договор, подписать его согласно нормам ГК РФ, оплатить цену недвижимости и т. п.), юридический факт отчуждения имущества от продавца к покупателю необходимо "подтвердить" государственной регистрацией. Значит, при добросовестности приобретателя права собственности необходима еще и "санкция государственных органов". На данную проблему справедливо указывает С. С. Алексеев <22>, и с его точкой зрения необходимо согласиться. Вместе с тем в правоприменительной практике часто возникают случаи, когда какая-либо из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Согласно ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. А при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. -------------------------------- <18> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <19> См.: Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 8. Ст. 650. <20> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. <21> В науке гражданского права также существует проблема ограничений права собственности, по этому вопросу можно ознакомиться со следующей работой: Камышанский В. П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Дис. ... докт. юрид. наук. СПб., 2000. С. 139 - 239. <22> См.: Алексеев С. С. Указ. соч. С. 225.

В этой связи возникает другая проблема. Предположим, что недобросовестная сторона уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности, а добросовестная сторона в порядке ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации обратилась в суд с требованием о принудительной государственной регистрации перехода права собственности. Однако к моменту вступления в законную силу решения суда объект недвижимости (например, домовладение) может быть физически уничтожен. Общеизвестно, что в соответствии с ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Получается, что к моменту вынесения решения суда или подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю домовладение может быть уничтожено и как следствие - прекращено право собственности на него. Таким образом, налицо несовершенство ст. 16 Закона о регистрации. Отмеченные проблемы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество позволяют судить о назревшей необходимости "либерализации" Закона о регистрации в пользу законодательного закрепления принципа "добросовестности" субъекта права собственности. Возможными альтернативами решения данных проблем может быть обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, направленных на переход права собственности на объекты недвижимости. При этом регистрация таких обязательств в госорганах должна носить исключительно уведомительный порядок, а момент перехода права собственности будет определяться днем нотариального удостоверения сделки. Считаю, что это позволит избежать значительного числа злоупотребления правом в сфере оборота недвижимости.

Название документа