К вопросу о получении иностранными гражданами и лицами без гражданства квалифицированной юридической помощи бесплатно

(Полякова Н. А.) ("Миграционное право", 2010, N 4) Текст документа

К ВОПРОСУ О ПОЛУЧЕНИИ ИНОСТРАННЫМИ ГРАЖДАНАМИ И ЛИЦАМИ БЕЗ ГРАЖДАНСТВА КВАЛИФИЦИРОВАННОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ БЕСПЛАТНО

Н. А. ПОЛЯКОВА

Полякова Н. А., доцент кафедры государственно-правовых дисциплин юридического факультета Северного филиала ГОУ ВПО "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации", кандидат юридических наук.

Классическое разграничение прав и свобод в теории государства и права подразумевает разделение понятий "права человека" и "права гражданина". Эти понятия определяют различные аспекты статуса личности. И если "понятие "права человека" подчеркивает неотъемлемость прав личности как таковой, невмешательство государства во внутреннюю жизнь человека" <1>, то "права гражданина" подразумевают, прежде всего, связь государства как представителя общества со своими гражданами. -------------------------------- <1> Кутафин О. Е. Российский конституционализм. М.: Норма, 2008. С. 424.

В конкретном перечне прав и свобод, установленном Конституцией Российской Федерации, эти понятия в значительной части совпадают. В большинстве статей Конституции права и свободы адресуются каждому, в некоторых - гражданину. По мнению конституционалистов <2>, последнее должно относиться к тем правам, которые вытекают из принадлежности лица к гражданству данного государства. -------------------------------- <2> Козлова Е. И., Кутафин О. Е. Конституционное право России: Учебник. М.: Юрист, 2004. С. 223.

В соответствии с ч. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации и ст. 4 Федерального закона "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <3> иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с гражданами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором. -------------------------------- <3> Федеральный закон от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" (в ред. от 19.05.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3032. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

В соответствии с частью первой ст. 48 Конституции Российской Федерации право на получение квалифицированной юридической помощи гарантировано каждому независимо от гражданства. Вместе с тем эта же статья содержит отсылочную норму и гарантирует оказание юридической помощи бесплатно в случаях, предусмотренных законом. Именно эта отсылочная норма и стала камнем преткновения в дискуссиях по вопросу оказания бесплатной юридической помощи. Сразу отметим, что до настоящего времени в России нет единого закона о юридической помощи. Право на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатно, регулируется отдельными федеральными законами (например, Федеральным законом "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", Уголовно-процессуальным кодексом, Федеральным законом "О статусе военнослужащих" и др.) и подзаконными актами (такими, как Постановление Правительства Российской Федерации "О государственных юридических бюро"). В уголовном процессе подозреваемый и обвиняемый могут пользоваться помощью защитника бесплатно, независимо от того, являются они гражданами России или нет. Основанием для назначения защитника будет просьба подозреваемого или обвиняемого либо прямо установленные случаи, когда участие защитника в уголовном процессе обязательно, самим подозреваемым, обвиняемым, его законным представителем, а также другими лицами по поручению или с согласия подозреваемого, обвиняемого <4>. -------------------------------- <4> Ст. 49 - 51 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 18 декабря 2001 г. N 174-ФЗ (в ред. от 01.07.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 52 (ч. 1). Ст. 4921. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

В соответствии с п. 3 ст. 22 Федерального закона "О статусе военнослужащих" <5> все военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей по вопросам, связанным с прохождением военной службы, могут получить бесплатную юридическую помощь в органах военного управления и в органах военной юстиции (в соответствии с Федеральным законом "О воинской обязанности и военной службе" <6> поступить на военную службу наряду с гражданами России могут и иностранные граждане). Адвокаты будут оказывать юридическую помощь по вопросам, связанным с прохождением военной службы, а также по иным основаниям, установленным федеральными законами, только военнослужащим, проходящим военную службу по призыву (а это исключительно граждане Российской Федерации). -------------------------------- <5> Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (в ред. от 25.12.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 22. Ст. 2331. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс". <6> Федеральный закон от 28 марта 1998 г. N 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе" (в ред. от 11.03.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 13. Ст. 1475. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

Согласно ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ <7> суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. -------------------------------- <7> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (в ред. от 30.04.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 46. Ст. 4532. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

В разрезе настоящей статьи надо отметить, что в названных нормах нет указания на обязательную принадлежность ответчика к гражданству России, значение имеет только процессуальный статус лица. Нормы, регулирующие основания предоставления бесплатной юридической помощи по гражданским делам, содержатся также в ст. 25 и 26 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <8>. Этот Закон ставит возможность получения бесплатной юридической помощи в зависимость от принадлежности к гражданству России. Единственное исключение, если следовать прямому толкованию норм п. 3 ст. 26 Федерального закона, можно сделать в отношении несовершеннолетних, содержащихся в учреждениях системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних. Для этой категории лиц законодатель не указал наличие гражданства как обязательное условие получения бесплатной юридической помощи. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (в ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 23. Ст. 2102. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

Говоря о предоставлении бесплатной юридической помощи по гражданским делам, надо учесть эксперимент, проводимый в настоящее время в десяти субъектах России по созданию государственной системы оказания бесплатной юридической помощи <9>. В соответствии с Положением об оказании бесплатной юридической помощи государственными юридическими бюро <10> бюро оказывают бесплатную юридическую помощь малоимущим гражданам Российской Федерации, а также отдельным категориям лиц (инвалидам I и II группы, ветеранам Великой Отечественной войны, неработающим пенсионерам, получающим пенсию по старости) в виде устной консультации. Исходя из положений ст. 12 Федерального закона "О ветеранах", законодательство России о ветеранах распространяется на граждан Российской Федерации, а также на постоянно проживающих на территории Российской Федерации иностранных граждан и лиц без гражданства, относящихся, например, к категории ветеранов Великой Отечественной войны. Представляется, что на основе этих норм иностранный гражданин (или лицо без гражданства), постоянно проживающий на территории России и являющийся ветераном Великой Отечественной войны, вправе получить бесплатную юридическую помощь в виде устной консультации в государственных юридических бюро. В связи с этим в п. 3 Положения об оказании бесплатной юридической помощи государственными юридическими бюро <11> целесообразно уточнить перечень документов, представляемых в бюро ветеранами Великой Отечественной войны для получения бесплатной юридической помощи. А вот вопрос о возможности получения бесплатной юридической помощи в бюро инвалидами или неработающими пенсионерами, если они являются иностранными гражданами или апатридами и постоянно проживают в России, остается открытым. -------------------------------- <9> Постановление Правительства Российской Федерации от 22 августа 2005 г. N 534 "О проведении эксперимента по созданию государственной системы оказания бесплатной юридической помощи малоимущим гражданам" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 35. Ст. 3615. <10> Постановление Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1029 "О государственных юридических бюро" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. N 2. Ст. 229. <11> Там же.

Таким образом, иностранные граждане или лица без гражданства, находящиеся (живущие, работающие, получающие образование и т. д.) на территории России, могут получить юридическую помощь бесплатно, если они являются подозреваемыми или обвиняемыми по уголовному делу, либо выступают ответчиками по гражданскому делу и их место нахождение неизвестно, либо это несовершеннолетние, содержащиеся в учреждениях системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, либо они поступили на военную службу по контракту (по ограниченному кругу вопросов). А ведь сегодня, с учетом активной миграционной политики нашей страны, иностранные граждане все чаще и чаще прибывают в Россию и вступают в правоотношения (трудовые, семейные, авторские, гражданско-правовые и т. д.). В рамках Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом <12>, Россия берет на себя компенсацию расходов, которые несут соотечественники - участники Государственной программы и члены их семей на переезд и провоз личного имущества от места их проживания на территории иностранного государства до территории вселения в субъекте Российской Федерации, также компенсируются расходы на перевоз части их личного имущества. Субъекты Российской Федерации должны оказывать переселенцам содействие в обустройстве, в том числе в предоставлении юридических (юридическая помощь по вопросам заключения трудового контракта, оформления документов на медицинское обслуживание, социальное обеспечение) услуг. -------------------------------- <12> Указ Президента Российской Федерации от 22 июня 2006 г. N 637 "О мерах по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом" (в ред. от 12.01.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 26. Ст. 2820. Редакция с изменениями представлена в справочно-правовой системе "КонсультантПлюс".

То есть государство признает, что переселенцы оказываются в менее выгодном положении, чем граждане России, и нуждаются в поддержке со стороны государства. К сожалению, не все субъекты Российской Федерации свободны в своих социальных расходах, развитие социальной инфраструктуры напрямую связано с экономическим благополучием территории. Среди решений адвокатских палат субъектов Российской Федерации по вопросам оказания бесплатной юридической помощи интересно решение Совета Адвокатской палаты Московской области от 15 апреля 2009 г. N 4/23-8 "О порядке предоставления юридической помощи бесплатно малоимущим, нуждающимся и гражданам Российской Федерации на территории Московской области", которым установлено, что бесплатная юридическая помощь должна предоставляться как гражданам Российской Федерации, так и иностранцам, лицам без гражданства, лицам, прибывающим на временную работу, переселенцам и иным категориям лиц, нуждающимся в бесплатной юридической помощи <13>. -------------------------------- <13> Боровик И. Е. Гарантии предоставления юридической помощи малоимущим (анализ законодательства Японии и России) // Адвокат. 2010. N 1. С. 83.

В настоящее время Министерством юстиции Российской Федерации подготовлен проект федерального закона о системе бесплатной юридической помощи. И вновь проект регламентирует реализацию права на получение бесплатной юридической помощи только для граждан Российской Федерации. Предусмотрено, что иностранные граждане и апатриды имеют право на получение бесплатной юридической помощи в Российской Федерации в случаях, предусмотренных международными договорами Российской Федерации. Конечно, значительная часть проекта посвящена бесплатному правовому информированию, которое предоставляется органами государственной власти, местного самоуправления, адвокатами и другими субъектами системы бесплатной юридической помощи неограниченному кругу лиц (т. е. всем заинтересованным лицам независимо от гражданства). Бесплатное правовое информирование по смыслу проекта - это распространение информации о "содержании, пределах осуществления, способах реализации и защиты гарантированных законодательством Российской Федерации прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов юридических лиц, содержании и пределах исполнения обязанностей граждан и юридических лиц; компетенции о порядке деятельности государственных органов, органов местного самоуправления; правилах оказания государственных и муниципальных услуг; порядке обжалования решений и действий государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц; порядке совершения гражданами юридических значимых действий и типичных юридических ошибках при совершении таких действий" <14>. -------------------------------- <14> Исходя из комплексного толкования норм проекта, в статье о бесплатном правовом информировании речь должна идти о правах, свободах, законных интересах и обязанностях человека и гражданина.

Однако надо учитывать, что в современной России нередки ситуации, когда иностранцы, апатриды, не имея возможности оплатить услуги адвоката, не могут самостоятельно решить правовые вопросы и помощи в виде бесплатного правового информирования бывает недостаточно (такие лица часто в недостаточной степени владеют русским языком, не говоря уже о специфической юридической терминологии). Например, в целях обеспечения доступности правосудия законодатель возлагает на суды (другие уполномоченные органы) в уголовном, административном, гражданском процессе обязанность обеспечить участие переводчика в случае, если лицо, участвующее в деле, не владеет языком судопроизводства. Незнание языка судопроизводства делает невозможным участие в процессе, сводит на нет принципы равенства и состязательности. Аналогично и незнание закона может поставить человека в неравное положение по отношению к другим участникам правоотношений. Возможно, в дальнейшем при развитии системы оказания бесплатной юридической помощи исходя из принципа признания человека, его прав и свобод высшей ценностью в государстве необходимо будет вернуться к вопросу о предоставлении иностранным гражданам и апатридам права на получение в России бесплатной юридической помощи по более широкому кругу вопросов, чем установлено в настоящее время. Нормы части первой ст. 48 Конституции должны толковаться в совокупности и гарантировать право каждого (независимо от гражданства!) на получение квалифицированной юридической помощи, в том числе бесплатно, в установленных законом случаях. С этим правом корреспондирует обязанность государства обеспечить надлежащие условия, в том числе нормативного правового характера, с тем чтобы каждый в случае необходимости имел возможность обратиться за юридической помощью для защиты и отстаивания своих прав и законных интересов. При этом система оказания бесплатной юридической помощи не должна зависеть от экономического благополучия того или иного субъекта Федерации или от усмотрения той или иной адвокатской палаты. Равенство прав человека и гражданина, декларированное Конституцией, должно обусловить равные гарантии реализации этих прав на всей территории страны.

Название документа Вопрос: Организация, арендующая земельный участок на территории г. Москвы для эксплуатации складских помещений, построила новый складской комплекс на территории арендуемого участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Объект введен в эксплуатацию. Однако в его регистрации было отказано, поскольку отсутствовал документ, который подтверждает владение участком на правах, предоставленных для создания объекта недвижимого имущества. Возможна ли легализация данного объекта недвижимости? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Организация, арендующая земельный участок на территории г. Москвы для эксплуатации складских помещений, построила новый складской комплекс на территории арендуемого участка на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство. Объект введен в эксплуатацию. Однако в его регистрации было отказано, поскольку отсутствовал документ, который подтверждает владение участком на правах, предоставленных для создания объекта недвижимого имущества. Возможна ли легализация данного объекта недвижимости?

Ответ: В настоящее время такая возможность отсутствует.

Обоснование: Градостроительное законодательство РФ четко определяет, какую документацию необходимо предоставить для получения разрешения на строительство и для возведения объекта недвижимого имущества. К таким документам в том числе относятся правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Кроме того, абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" устанавливает обязанность получения разрешения собственника земельного участка на строительство любого объекта. При отсутствии документов, которые подтверждают возведение объекта недвижимого имущества на земельном участке, предоставленном для строительства, возведение такого объекта будет противоречить законодательству РФ, поскольку он содержит признаки самовольного строительства (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2009 N 09АП-3664/2009-ГК). В соответствии со ст. 222 ГК РФ для того, чтобы строение было признано самовольной постройкой, необходимо наличие любого из следующих признаков: - для его строительства не был отведен в установленном законодательством порядке земельный участок; - отсутствует необходимая разрешительная документация - разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), архитектурный проект, архитектурно-планировочное задание, разрешение собственника земельного участка; - были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. Данная позиция подтверждается Определением ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-71/10. Ранее действовавшая норма абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривала возможность зарегистрировать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на непринадлежащем ему земельном участке, если в основу регистрации права собственности будет положено судебное решение. В настоящее время данная норма Гражданского кодекса РФ не действует в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Порядок предоставления земельного участка под строительство определяется ст. 30 ЗК РФ. Важно отметить, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2005 N 2479/05 указал, что положения ст. 30 ЗК РФ подлежат применению и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению. Данная позиция также подтверждена ВАС РФ в Определении от 23.12.2009 N ВАС-14434/09. При таких обстоятельствах объекты недвижимого имущества, возведенные с нарушением норм земельного законодательства, подлежат сносу.

Е. И.Синюкова Юрисконсульт ООО "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ООО "А" (продавец) и ООО "Б" (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. Договор зарегистрирован, оплата по нему произведена, и квартира передана по акту. Впоследствии ООО "Б" заключило с городской администрацией соглашение о переходе всех прав и обязанностей покупателя по данному договору, кроме обязанности оплатить квартиру. Подлежит ли такое соглашение госрегистрации? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО "А" (продавец) и ООО "Б" (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. Договор зарегистрирован, оплата по нему произведена, и квартира передана по акту. Впоследствии ООО "Б" заключило с городской администрацией соглашение о переходе всех прав и обязанностей покупателя по данному договору, кроме обязанности оплатить квартиру. Подлежит ли такое соглашение госрегистрации?

Ответ: Да, подлежит.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, требующей госрегистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, в рассматриваемом случае соглашение о переходе прав и обязанностей покупателя (ООО "Б") в пользу администрации по ранее зарегистрированному договору купли-продажи, заключенному между ООО "А" и ООО "Б", подлежит государственной регистрации (см. Постановление ФАС Московского округа от 07.12.2009 N КГ-А41/12850-09).

В. Э.Кальницкий Адвокат, ООО "Юридическое Бюро "СТАТУС"

Е. В.Сазонова Юрист, ООО "Юридическое Бюро "СТАТУС" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным или недействительным? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, признается незаключенным или недействительным?

Ответ: Договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, следует считать недействительным. Однако на сегодняшний день единой позиции по данному вопросу в судебной практике нет.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о госрегистрации такого договора влечет его недействительность. Подобный договор считается ничтожным. Согласно п. 2 названной статьи договор об ипотеке признается заключенным и вступает в силу с момента его госрегистрации. Таким образом, сами положения Закона об ипотеке противоречивы, что и порождает споры о незаключенности или недействительности договора ипотеки, не прошедшего госрегистрацию. На наш взгляд, в данном случае следует исходить из общих положений ГК РФ, согласно которым несоблюдение требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). В ст. 339 ГК РФ также указано, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение этого правила влечет его недействительность. Однако на практике не все так однозначно. Так, например, в Постановлениях Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу N А41-2792/08, от 14.03.2007 по делу N А41-К1-16474/06 указано, что договор ипотеки является незаключенным, если он не зарегистрирован в установленном законом порядке. А в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2007 по делу N А43-270/2007-41-25 указано, что договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, является недействительным. Таким образом, единой позиции по данному вопросу нет.

С. В.Богатов Генеральный директор ООО "Румайлекс" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора платежей по договору аренды здания, заключенному на пять лет. Арендатор возразил против иска, ссылаясь на то, что заключил с третьим лицом соглашение о перенайме. Однако, как указал арендодатель, данное соглашение не было зарегистрировано. Законны ли требования арендодателя? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора платежей по договору аренды здания, заключенному на пять лет. Арендатор возразил против иска, ссылаясь на то, что заключил с третьим лицом соглашение о перенайме. Однако, как указал арендодатель, данное соглашение не было зарегистрировано. Законны ли требования арендодателя?

Ответ: Требования арендодателя законны. Поскольку соглашение о перенайме не было зарегистрировано, оно является незаключенным и ответственность за неуплату арендных платежей должен нести арендатор.

Обоснование: Арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В таком случае ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, заключившее с арендатором договор о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В результате перенайма происходит замена стороны (арендатора) в обязательстве, возникшем из договора аренды. Такая замена осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Поэтому к перенайму применяются положения п. 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК РФ, согласно которым уступка требования и перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Поскольку в приведенной в вопросе ситуации договор аренды был заключен на пять лет, он подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение о перенайме не было зарегистрировано, поэтому оно является незаключенным. Таким образом, обязанность по внесению арендных платежей должен нести арендатор. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 N Ф04-3087/2009(7336-А70-9), ФАС Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006, ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2009 по делу N А63-2725/2008).

Л. Л.Горшкова Руководитель ООО "Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ООО и ЗАО заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание, переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу в залог арендных прав. Правомерен ли такой отказ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО и ЗАО заключили договор займа. В обеспечение этого договора был заключен договор ипотеки (залога недвижимости). ООО (залогодержателю) было передано, помимо прочего, право аренды на 49 лет земельного участка, на котором расположено здание, переданное в ипотеку. В государственной регистрации договора ипотеки было отказано, поскольку отсутствовало согласие собственника (арендодателя) на передачу в залог арендных прав. Правомерен ли такой отказ?

Ответ: Отказ в государственной регистрации неправомерен. Право, возникшее из заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть передано в ипотеку без согласия арендодателя, если иное не установлено договором.

Обоснование: В рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка, права по которому были переданы арендатором в ипотеку, был заключен на срок 49 лет, а сам земельный участок находился в частной собственности. Можно предположить, поскольку иное не указано в вопросе, что в договоре аренды не было предусмотрено положений о необходимости получения согласия арендодателя на передачу права аренды в залог (ипотеку). В этой связи необходимо обратить внимание на коллизию между п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Данная коллизия состоит в том, что исходя из п. 5 ст. 22 ЗК РФ при аренде участка, находящегося в частной собственности, на срок более пяти лет залог допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды участка. Однако из абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке следует, что арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Исключение предусмотрено только для земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности: при аренде участка, находящегося в публичной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника участка при условии его уведомления. Таким образом, в рассматриваемой ситуации ЗК РФ и Закон об ипотеке по-разному отвечают на вопрос, необходимо ли согласие собственника - частного лица на передачу в ипотеку права аренды земельного участка. Как следует из п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 N 90), собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды участка, вправе заложить такие права без согласия арендодателя, но с его уведомления. При этом ВАС РФ в данном информационном письме пришел к выводу, что п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется к договору залога недвижимости, объектом которого являются здание или сооружение и право аренды на земельный участок, на котором здание или сооружение расположено. Этой же позиции придерживается и судебная практика (Постановления ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-7371/09-С4 по делу N А60-15465/2009-С11, ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007, 24.07.2007 N Ф03-А73/07-1/2748 по делу N А73-13625/2006-32). Однако разъяснение п. 5 информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 касается другой ситуации: передачи в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной), а не в частной собственности. Вопрос передачи в залог права аренды участка, находящегося в частной собственности, получил разрешение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08, в котором суд пришел к следующим выводам. 1. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды земельного участка, вправе заложить указанные права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Данный вывод развивает позицию, изложенную в п. 5 информационного письма ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Президиум ВАС РФ, по сути, распространил ее на передачу в ипотеку права, возникшего из заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка, который находится в частной собственности. 2. Пункт 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не распространяется на договор ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором расположено это здание. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в частной собственности, в рассматриваемой ситуации вправе передать в ипотеку право на данный участок, возникшее на основании заключенного на срок более пяти лет договора аренды. Тем самым коллизия между абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке и п. 5 ст. 22 ЗК РФ разрешена Президиумом ВАС РФ в пользу последнего. Следует отметить, что, как указал Президиум ВАС РФ, содержащееся в данном Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Поэтому в случае обжалования в суде отказа в государственной регистрации, вероятнее всего, суд признает данный отказ неправомерным, основываясь на правовой позиции Президиума ВАС РФ.

В. С.Петрищев Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Стороны заключили и зарегистрировали договор аренды земель сельскохозяйственного назначения на два года для осуществления сельскохозяйственных работ. По истечении срока аренды арендатор продолжил пользоваться имуществом. Из-за этого договор был продлен на неопределенный срок. 1 июня 2010 г. арендодатель направил уведомление об отказе от договора, которое было получено арендатором 6 июня 2010 г. Правомерны ли действия регистрационного органа, погасившего запись об аренде земли на основании данного уведомления? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Стороны заключили и зарегистрировали договор аренды земель сельскохозяйственного назначения на два года для осуществления сельскохозяйственных работ. По истечении срока аренды арендатор продолжил пользоваться имуществом. Из-за этого договор был продлен на неопределенный срок. 1 июня 2010 г. арендодатель направил уведомление об отказе от договора, которое было получено арендатором 6 июня 2010 г. Правомерны ли действия регистрационного органа, погасившего запись об аренде земли на основании данного уведомления?

Ответ: Действия регистрационного органа правомерны.

Обоснование: Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок. Соответственно, уведомление арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений. Этой позиции придерживаются и суды (см. Определения ВАС РФ от 05.05.2010 N ВАС-5162/10 по делу N А56-15420/2009, ВАС РФ от 15.04.2010 N ВАС-4194/10 по делу N А40-10831/08-89-123, ВАС РФ от 15.03.2010 N 2827/10 по делу N А63-19/09-С1-40, ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008). В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2010 по делу N А53-26215/2009 суд указал, что в отношении земельных участков правило п. 2 ст. 610 ГК РФ о сроке, предшествующем расторжению договора, подлежит применению с учетом п. 3 ст. 46 ЗК РФ. Этой нормой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ. Момент прекращения договора аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ) судебные инстанции обоснованно связывают с моментом получения соответствующего уведомления другой стороной (Определения ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008, от 26.02.2010 N ВАС-1756/10 по делу N А66-403/2009, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.02.2010 N Ф03-7957/2009 по делу N А59-333/2009, ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336, от 12.10.2009 N КГ-А40/10144-09-П по делу N А40-67819/07-82-631, ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-482/10-С6 по делу N А71-9665/2009). Есть и другая позиция, согласно которой момент прекращения договора не связан с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороной (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3014/2009(7145-А03-30) по делу N А03-6173/2008, ФАС Московского округа от 19.04.2010 N КГ-А40/1510-10 по делу N А40-8523/09-82-99, ФАС Поволжского округа от 24.02.2010 по делу N А57-4092/2009, ФАС Центрального округа от 31.03.2010 N Ф10-1097/10 по делу N А62-8100/2009). В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Таким образом, договор будет считаться расторгнутым в момент истечения срока, указанного в п. 2 ст. 610 ГК РФ. Согласно п. 22 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом N 135 от 06.08.2004 (далее - Инструкция), государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и 111-1 ЕГРП в порядке, установленном разд. VI Правил ведения ЕГРП. Внесение в ЕГРП указанных в п. 22 Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора (п. 23 Инструкции). Помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды достаточно обращения одной из сторон договора с заявлением в регистрационный орган с обязательным приложением уведомления о расторжении договора, направленного в адрес арендатора (см. Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007, 14.09.2007 N 09АП-11786/2007-АК по делу N А40-20048/07-84-149, ФАС Московского округа от 04.10.2007 N КГ-А40/9305-07 по делу N А40-9451/07-122-85, от 11.10.2007 N КГ-А40/10312-07 по делу N А40-7496/07-122-67).

А. В.Авакян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Сведения о данном участке в ЕГРП отсутствуют ввиду того, что права на него возникли до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Можно ли зарегистрировать данное решение в ЕГРП как обременение земельного участка? Возможно ли в указанной ситуации изъятие участка? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Уполномоченный орган государственной власти принял решение об изъятии земельного участка для государственных нужд. Сведения о данном участке в ЕГРП отсутствуют ввиду того, что права на него возникли до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Можно ли зарегистрировать данное решение в ЕГРП как обременение земельного участка? Возможно ли в указанной ситуации изъятие участка?

Ответ: Можно зарегистрировать данное решение как обременение земельного участка в том случае, если участок сформирован (поставлен на государственный кадастровый учет). Тогда возможно и изъятие данного участка.

Обоснование: Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Об этом говорится в абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно абз. 1 п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка для таких нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок (п. 4 ст. 279 ГК РФ). Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при регистрации перехода или ограничения (обременения) данного права, возникших после введения в действие этого Закона, либо сделки с объектом недвижимого имущества, также совершенной после введения данного Закона. Об этом говорится в абз. 1 п. 2 ст. 6 указанного Закона. Таким образом, устанавливается одновременность государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Закона N 122-ФЗ, и ограничения (обременения) этого права, возникшего после введения данного Закона. Соответственно, среди документов на государственную регистрацию ограничения (обременения) права должно быть заявление правообладателя на государственную регистрацию ранее возникшего права. При этом установленная законом обязательная государственная регистрация решения об изъятии сформированного (поставленного на государственный кадастровый учет) земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может зависеть от действий правообладателя земельного участка по осуществлению регистрации ранее возникших прав на этот земельный участок. Регистрация такого решения не требует согласия лица, у которого изымается земельный участок. Следовательно, является незаконным отказ в государственной регистрации решения уполномоченного органа и установленных им обременений на том основании, что в ЕГРП отсутствуют сведения о правообладателях объектов недвижимости, за государственной регистрацией обременений на которые обратился заявитель (абз. 9 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). Данный вывод подтверждается Постановлением ФАС Уральского округа от 30.12.2008 N Ф09-9390/08-С6. Из всего изложенного следует, что в данном случае можно зарегистрировать в качестве обременения решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка, если последний является сформированным (поставленным на государственный кадастровый учет). В таком случае возможно и изъятие рассматриваемого участка

Н. С.Гончарова Руководитель судебной практики, ООО "ТОП-Консалтинг" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Возможно ли заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Возможно ли заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено?

Ответ: Такой договор аренды заключить можно. Однако по данному вопросу существует и иная позиция.

Обоснование: В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). Право собственности на недвижимые вещи наряду с другими вещными правами подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает после регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, право собственности на объекты незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации этого права в соответствии с порядком, определенным в ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Не ранее этого момента возникает и возможность передачи объекта незавершенного строительства (помещения в нем) в аренду. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Статья 650 ГК РФ, посвященная договору аренды здания или сооружения, не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. Таким образом, если право собственности арендодателя на объект незавершенного строительства зарегистрировано; если договор аренды позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору; если после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения не изменятся либо изменятся не настолько, что его будет невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в договоре, то препятствий для заключения договора аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено, нет (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3)). Однако по этому вопросу существует и иная позиция. Согласно данной позиции объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду. В связи с этим договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007, ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 N А56-31829/01, ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3). ВАС РФ однозначного ответа на поставленный вопрос пока не дал, однако подтвердил правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08). Необходимо учитывать, что, если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007).

А. А.Малышкина Старший юрисконсульт, ОАО АКБ "Металлинвестбанк" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Может ли вексельный должник внести причитающуюся с него сумму в депозит нотариуса, если переводной вексель к платежу в срок не предъявлен? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли вексельный должник внести причитающуюся с него сумму в депозит нотариуса, если переводной вексель к платежу в срок не предъявлен?

Ответ: Вексельный должник имеет право внести причитающуюся с него сумму в депозит нотариуса.

Обоснование: Согласно ст. 38 Положения о переводном и простом векселе, утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341 (далее - Положение), держатель переводного векселя должен предъявить переводный вексель к платежу либо в день, когда он должен быть оплачен, либо в один из двух следующих рабочих дней. В случае непредъявления переводного векселя к платежу в указанный срок каждый должник имеет право внести сумму векселя в депозит компетентному органу власти за счет, на риск и страх векселедержателя (ст. 42 Положения). В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ). В то же время нужно учитывать, что в ст. 42 Положения говорится о внесении суммы векселя в депозит "компетентному органу власти". А нотариус по смыслу Основ законодательства Российской Федерации о нотариате не является органом власти. Однако большинство специалистов полагают, что в данном случае нотариусы также подпадают под действие ст. 42 Положения (см.: Уруков В. Н. Условия реализации прав по векселю // Налоги, 2009, N 27; Бакшеева Ю. Н. Исполнение вексельного обязательства внесением денежных средств в депозит нотариуса // Право и экономика, 2009, N 7). Следовательно, в случае непредъявления переводного векселя к платежу в срок должник имеет право внести сумму векселя в депозит нотариуса.

Ю. В.Шарнина Юрист ООО "Юридическое агентство "Магнат" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Стороны заключили договор аренды земельного участка на три года. Согласно условиям данного договора арендная плата ежегодно изменяется в соответствии с уровнем инфляции в регионе. Изменения арендной платы стороны обязались оформлять путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды. Подлежат ли эти соглашения государственной регистрации? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Стороны заключили договор аренды земельного участка на три года. Согласно условиям данного договора арендная плата ежегодно изменяется в соответствии с уровнем инфляции в регионе. Изменения арендной платы стороны обязались оформлять путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды. Подлежат ли эти соглашения государственной регистрации?

Ответ: Эти соглашения не подлежат государственной регистрации.

Обоснование: Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В вопросе указано, что арендная плата ежегодно изменяется в соответствии с уровнем инфляции в регионе, что оформляется сторонами путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на уровень инфляции не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Таким образом, указанные в вопросе дополнительные соглашения не подлежат государственной регистрации, если изменение арендной платы происходит в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, прошедшего государственную регистрацию (см., например, Постановления Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2010 по делу N А33-16268/2009, ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-970/2010, ФАС Московского округа от 24.03.2010 N КГ-А41/2056-10, ФАС Поволжского округа от 02.03.2010 по делу N А65-15223/2009).

Название документа Вопрос: АО "Селеста" является собственником здания. Все находящиеся в данном здании помещения общество сдало в аренду третьим лицам. АО "Селеста" заключило договор о передаче индивидуальному предпринимателю Сумову части стены здания в срочное возмездное пользование на пять лет. Подлежит ли договор государственной регистрации? Если да, то на какой объект должно быть зарегистрировано обременение в реестре? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: АО "Селеста" является собственником здания. Все находящиеся в данном здании помещения общество сдало в аренду третьим лицам. АО "Селеста" заключило договор о передаче индивидуальному предпринимателю Сумову части стены здания в срочное возмездное пользование на пять лет. Подлежит ли договор государственной регистрации? Если да, то на какой объект должно быть зарегистрировано обременение в реестре?

Ответ: Договор подлежит государственной регистрации. Обременение устанавливается на все здание в целом.

Обоснование: Гражданское законодательство устанавливает ряд случаев, когда договор, предметом которого является недвижимость, подлежит государственной регистрации. Так, по общему правилу договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако несмотря на то что указанный в вопросе договор имеет сходство с договором аренды, сложившиеся между АО и индивидуальным предпринимателем отношения не являются арендными. Данный вывод следует из п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В нем сказано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд не уточнил, какова природа таких договоров. Однако в п. 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум ВАС РФ отметил, что к договорам об использовании части здания, не являющейся помещением, по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. Такие договоры подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом. Следовательно, указанный в вопросе договор подлежит государственной регистрации. Обременение должно быть зарегистрировано в реестре на все здание в целом.

А. А.Малышкина Старший юрисконсульт, ОАО АКБ "Металлинвестбанк" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Банк и индивидуальный предприниматель Петров А. М. заключили кредитный договор. Для обеспечения исполнения обязательств заемщиком стороны заключили договор ипотеки, предметом которого стало недвижимое имущество, принадлежащее Петрову А. М. Могут ли стороны впоследствии заключить дополнительное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке либо данное условие должно быть согласовано сторонами при заключении самого договора ипотеки? Если стороны вправе согласовать такое условие в дополнительном соглашении, то требуется ли его нотариальное удостоверение и государственная регистрация? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Банк и индивидуальный предприниматель Петров А. М. заключили кредитный договор. Для обеспечения исполнения обязательств заемщиком стороны заключили договор ипотеки, предметом которого стало недвижимое имущество, принадлежащее Петрову А. М. Могут ли стороны впоследствии заключить дополнительное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке либо данное условие должно быть согласовано сторонами при заключении самого договора ипотеки? Если стороны вправе согласовать такое условие в дополнительном соглашении, то требуется ли его нотариальное удостоверение и государственная регистрация?

Ответ: Рассматриваемое условие может быть как включено в договор об ипотеке, так и заключено впоследствии в форме дополнительного соглашения к такому договору. Это соглашение подлежит государственной регистрации. Его нотариальное заверение потребуется только в том случае, если договор ипотеки был нотариально удостоверен.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке может быть заключено в любое время (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Оно может быть включено в договор о залоге. Указанное соглашение заключается при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано как до, так и после заключения договора об ипотеке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Таким образом, если стороны не согласовали возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке в самом договоре об ипотеке, то законодательство допускает заключение данного соглашения в дополнительном соглашении к этому договору или в отдельном договоре. Для этого необходимо нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания (см. Постановление ФАС Центрального округа от 07.07.2010 по делу N А64-5101/09). Касательно необходимости государственной регистрации и нотариального заверения дополнительного соглашения к договору ипотеки можно отметить следующее. Сам договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в силу п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке. В законе нет прямого указания на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения к этому договору. Однако согласно судебной практике дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора об ипотеке и, следовательно, также подлежит государственной регистрации (Определение ВАС РФ от 19.07.2010 N ВАС-9035/10, Постановления ФАС Центрального округа от 25.03.2010 N Ф10-972/10, ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2010 по делу N А56-66339/2009). Нотариальное заверение дополнительного соглашения к договору ипотеки потребуется только в том случае, если договор ипотеки был нотариально удостоверен (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Ю. В.Шарнина Юрист ООО "Юридическое агентство "Магнат" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Вправе ли орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, предъявлять иски об оспаривании зарегистрированного им права? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Вправе ли орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества, предъявлять иски об оспаривании зарегистрированного им права?

Ответ: Да, вправе.

Обоснование: В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в данном Законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной норме, а также иными способами, предусмотренными законом. Законодательство РФ не запрещает органу, осуществляющему госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предъявлять иски об оспаривании зарегистрированного им права (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2002 N Ф08-4824/2002). Более того, в некоторых случаях обращение регистрирующего органа в суд с целью исправления ошибки в записи о государственной регистрации прав напрямую разрешено законом (абз. 2 п. 2 ст. 21 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Р. С.Кузьмак Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: На каком балансовом счете кредитной организации открывается депозитный счет нотариуса? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: На каком балансовом счете кредитной организации открывается депозитный счет нотариуса?

Ответ: Для данных целей используется балансовый счет N 42309 "Прочие привлеченные средства до востребования".

Обоснование: В соответствии со ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (далее - Основы) нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору (см. также ст. 327 ГК РФ). Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе открыть расчетный и другие счета, в том числе валютный, в любом банке. Денежные средства, находящиеся на депозитных счетах, не являются доходом нотариуса, занимающегося частной практикой (ст. 23 Основ). Согласно п. 2.1 Инструкции Банка России от 14.09.2006 N 28-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)" депозитный счет нотариуса является одним из видов банковских счетов. В письме Банка России от 18.12.2008 "Ответы и разъяснения по некоторым вопросам, связанным с ведением бухгалтерского учета и составлением финансовой отчетности" указано следующее. Так как действующее законодательство РФ не содержит специального правового регулирования режима депозитного счета нотариуса, то особенности обслуживания его депозитного счета должны быть отражены в заключаемом между кредитной организацией и нотариусом договоре. При этом установление иммунитета данных счетов, предусматривающего возможность обращения взыскания на денежные средства, находящиеся на них по обязательствам нотариуса (в т. ч. в сфере налоговых правоотношений), также возможно только на уровне федерального закона, а не на уровне нормативных актов Банка России из-за отсутствия у последнего соответствующих полномочий. Соответственно, действующими Правилами ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях специальный счет для учета депозитов нотариуса не предусмотрен. Для указанных в вопросе целей Банк России рекомендует использовать балансовый счет N 42309 "Прочие привлеченные средства до востребования", а для бухгалтерского учета движения денежных средств, связанных с финансовой деятельностью нотариуса, - балансовый счет N 40802 "Физические лица - индивидуальные предприниматели". Таким образом, согласно рекомендации Банка России для бухгалтерского учета денежных средств, получаемых нотариусами в депозит, используется балансовый счет N 42309 "Прочие привлеченные средства до востребования".

П. С.Долгополов Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Между организациями А (продавец) и Б (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилой недвижимости. Объект недвижимости был передан по акту приема-передачи, однако переход права собственности зарегистрирован не был. В дальнейшем А был ликвидирован. Каким образом Б осуществить регистрацию перехода права собственности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между организациями А (продавец) и Б (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилой недвижимости. Объект недвижимости был передан по акту приема-передачи, однако переход права собственности зарегистрирован не был. В дальнейшем А был ликвидирован. Каким образом Б осуществить регистрацию перехода права собственности?

Ответ: В описанной ситуации покупатель может обратиться с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган, а получив отказ, оспорить его или сразу обратиться с иском к регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности на участок.

Обоснование: Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Поскольку Законом о регистрации не урегулирована процедура государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ необходимо и возможно применить положения гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. С учетом изложенного при ликвидации продавца недвижимого имущества покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации (приложив к нему правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию стороны сделки (продавца)), а получив отказ, оспорить его в судебном порядке. Также покупатель вправе сразу обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Поскольку при рассмотрении такого иска суд будет устанавливать факт наличия у ликвидированного продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также исследовать соответствие сделки требованиям закона, заявителю придется доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю (договор или иные основания). Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08, от 29.01.2008 N А33-20354/06-Ф02-9715/07, от 26.12.2007 N А33-6079/07-Ф02-8887/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2009 по делу N А27-5127/2009, ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-п, ФАС Поволжского округа от 02.12.2009 по делу N А12-10180/2008, ФАС Уральского округа от 02.12.2008 N Ф09-9002/08-С6).

О. И.Сингур К. ю.н., вице-президент ОАО "НБКИ" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Можно ли оспорить запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации как ненормативные правовые акты в порядке, предусмотренном ст. ст. 197 - 198 АПК РФ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Можно ли оспорить запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации как ненормативные правовые акты в порядке, предусмотренном ст. ст. 197 - 198 АПК РФ?

Ответ: Запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации не могут быть оспорены как ненормативные правовые акты в порядке, предусмотренном ст. ст. 197 - 198 АПК РФ. Однако по данному вопросу существует и иная позиция.

Обоснование: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Такое определение приводится в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По смыслу приведенной статьи Закона N 122-ФЗ в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, то есть основания его возникновения, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права. Об этом свидетельствуют Постановления Президиума ВАС РФ от 08.07.2003 N 1048/03, от 27.03.2002 N 5152/01, ФАС Дальневосточного округа от 22.12.2004 N Ф03-А59/04-1/3700, ФАС Московского округа от 21.10.2009 N КГ-А41/10695-09, ФАС Поволжского округа от 22.05.2008 по делу N А55-10159/07, ФАС Северо-Западного округа от 23.03.2005 N А56-29822/04, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А63-355/2005-5285/2006-С1, ФАС Уральского округа от 27.02.2007 N Ф09-994/07-С6. Термин "акт" в п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике. Под этим термином подразумевается процесс, действие или определенная совокупность (последовательность) действий, в результате которых государство подтверждает законность прав заявителя на объект недвижимости. Именно такая позиция прослеживается в судебной практике, в соответствии с которой под актом государственной регистрации понимается внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. Она отражена, например, в Постановлениях ФАС Московского округа от 25.06.2004 N КГ-А41/5011-04, от 05.05.2004 N КГ-А40/2920-04, от 16.02.2004 N КГ-А40/465-04. Примером данной позиции служит и Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1981-04. Оно опровергает мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке ст. ст. 197 - 198 АПК РФ. Суд указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера. Кроме того, к ним не применяются положения ст. 13 ГК РФ, в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа, а государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. В Постановлении ФАС Московского округа от 05.02.2004 N КГ-А40/26-04 также указано, что по смыслу ст. 2 Закона N 122-ФЗ акт государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц. Поэтому такой акт не подлежит оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ. Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Отсюда следует еще один процессуальный аргумент, подтверждающий бесперспективность оспаривания свидетельства о государственной регистрации и записи в ЕГРП. Он приведен в Постановлении ФАС Московского округа от 29.03.2004 N КГ-А40/1981-04 по делу N А40-28090/03-125-299. По данному делу были заявлены требования о признании недействительными свидетельства о регистрации, соответствующей записи в ЕГРП, а также о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, удовлетворивших заявленные требования в полном объеме, суд кассационной инстанции указал, что АПК РФ не допускает рассмотрения в одном процессе спора о праве и заявления об оспаривании ненормативного акта. Спор о праве не может рассматриваться в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 24 АПК РФ, а заявление об оспаривании ненормативного акта не может рассматриваться в порядке искового производства. Таким образом, запись в ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации не являются ненормативными правовыми актами, поэтому не могут быть оспорены в порядке, предусмотренном ст. ст. 197 - 198 АПК РФ. Однако следует заметить, что в судебной практике встречается и другое мнение на этот счет. ФАС Уральского округа в Постановлении от 13.01.2004 N Ф09-3957/03-ГК указал, что требование о признании недействительной записи о государственной регистрации права на объект недвижимости как ненормативного акта государственного органа правомерно удовлетворено судом.

П. И.Родина Юрисконсульт ООО "Юридическая фирма "Закон есть Закон" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Может ли быть оспорено в суде свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли быть оспорено в суде свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество?

Ответ: В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство о регистрации права.

О. С.Могиленко Юрисконсульт ООО "Юридическая фирма "Закон есть Закон" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Можно ли оспорить в суде запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Можно ли оспорить в суде запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)?

Ответ: В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Однако по данному вопросу существует и иная позиция.

П. И.Родина Юрисконсульт ООО "Юридическая фирма "Закон есть Закон" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Застройщик заявил требование в регистрирующий орган о прекращении записи об ипотеке земельного участка, на котором расположен объект договора долевого участия в строительстве. Одновременно с данным требованием застройщик представил комплект документов для регистрации права собственности всех участников на указанный объект долевого строительства. Удовлетворит ли регистрирующий орган данное требование? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Застройщик заявил требование в регистрирующий орган о прекращении записи об ипотеке земельного участка, на котором расположен объект договора долевого участия в строительстве. Одновременно с данным требованием застройщик представил комплект документов для регистрации права собственности всех участников на указанный объект долевого строительства. Удовлетворит ли регистрирующий орган данное требование?

Ответ: Регистрирующий орган удовлетворит требование застройщика.

Обоснование: Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)). Согласно ч. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, на основании одного разрешения на строительство. Для этого существуют следующие способы: - залог в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ; - поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ). В ч. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ указано, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект данного строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства; - передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части ипотеки строящихся объектов недвижимости и земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства - также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику данного строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" одного из разделов ЕГРП, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты данного строительства (абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 N 82). Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам данного строительства (см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А62-2043/2010). При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ст. 219 ГК РФ, ст. ст. 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке земельного участка может быть осуществлено только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Для этого застройщик должен направить в регистрирующий орган заявление, а также представить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документы, подтверждающие передачу объекта участникам долевого строительства (передаточный акт, иной документ о передаче или составленный в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ односторонний акт о передаче объекта).

Р. Ю.Ермаков Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: В пользу физического лица были внесены денежные средства в депозит нотариуса. Затем в отношении этого лица было начато исполнительное производство. Может ли взыскание по долгам данного лица быть обращено на денежные средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В пользу физического лица были внесены денежные средства в депозит нотариуса. Затем в отношении этого лица было начато исполнительное производство. Может ли взыскание по долгам данного лица быть обращено на денежные средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса?

Ответ: Да, может.

Обоснование: В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате). Таким образом, передача в депозит нотариуса денежных средств считается надлежащим исполнением обязательства, а лицо, которое передало денежные средства, утрачивает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. Согласно ст. 88 Основ законодательства о нотариате возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда. Следовательно, денежные средства, переданные в депозит нотариуса, считаются имуществом лица, в пользу которого они переданы. В рассматриваемом примере денежные средства на депозитном счете нотариуса принадлежат физическому лицу, по долгам которого было начато исполнительное производство. Пункт 1 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" относит к мерам принудительного исполнения обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства. Следовательно, судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на денежные средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса в банке, по долгам того лица, в пользу которого денежные средства помещены в депозит. Данный вывод подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2005 по делу N А29-10398/2004-1э.

Д. И.Учаев Заместитель директора ООО "Юридическое агентство "Магнат" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Физическое лицо внесло денежные средства в депозит нотариуса. Затем в отношении этого лица было начато исполнительное производство. Может ли по долгам данного лица быть обращено взыскание на средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Физическое лицо внесло денежные средства в депозит нотариуса. Затем в отношении этого лица было начато исполнительное производство. Может ли по долгам данного лица быть обращено взыскание на средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса?

Ответ: Нет, не может.

Обоснование: В соответствии с п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате). Таким образом, передача в депозит нотариуса денежных средств считается надлежащим исполнением обязательства, а лицо, которое передало денежные средства, утрачивает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. Согласно ст. 88 Основ законодательства о нотариате возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда. Следовательно, денежные средства, переданные в депозит нотариуса, считаются имуществом лица, в пользу которого они переданы. В рассматриваемом примере физическое лицо, передавшее денежные средства, утратило право распоряжаться ими, средства перешли в собственность третьего лица. Часть 3 ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в которой перечислены меры принудительного исполнения, не предусматривает возможности обращения взыскания на имущество, собственником которого является не должник, а третье лицо. Таким образом, судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства не может обратить взыскание на денежные средства, находящиеся на депозитном счете нотариуса в банке, по долгам лица, внесшего денежные средства в депозит нотариуса.

Д. И.Учаев Заместитель директора ООО "Юридическое агентство "Магнат" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: В 2006 г. между ООО (покупатель) и ОАО (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости. Договор был исполнен, однако стороны не зарегистрировали переход права собственности. В 2009 г. ОАО было признано банкротом и исключено из ЕГРЮЛ. Может ли ООО зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости? В каком порядке это можно сделать? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В 2006 г. между ООО (покупатель) и ОАО (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости. Договор был исполнен, однако стороны не зарегистрировали переход права собственности. В 2009 г. ОАО было признано банкротом и исключено из ЕГРЮЛ. Может ли ООО зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости? В каком порядке это можно сделать?

Ответ: Для регистрации права собственности на объект недвижимости ООО может либо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим требованием, а в случае получения отказа обжаловать его в суд, либо напрямую обратиться в суд с иском к регистрирующему органу.

Обоснование: По общему правилу, установленному ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю осуществляется на основании поданного ими в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления и иных документов. Перечень необходимых документов содержится в ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации). При наличии оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о госрегистрации, орган, осуществляющий госрегистрацию прав, может отказать в такой регистрации. Перечень данных оснований является закрытым и не предусматривает отказ в регистрации права по причине ликвидации продавца, если есть документы, подтверждающие право покупателя на отчуждаемое имущество (см. Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-п). Следовательно, в случае подачи ООО заявления о государственной регистрации его права собственности и полного комплекта необходимых документов, в том числе свидетельствующих о наличии у ОАО на дату заключения договора купли-продажи права собственности на отчуждаемый объект недвижимости, орган, осуществляющий госрегистрацию прав, не вправе отказать в государственной регистрации права на том основании, что ОАО на дату подачи заявления признано банкротом и исключено из ЕГРЮЛ. Данная позиция подтверждается Определением ВАС РФ от 22.07.2008 N 8743/08, Постановлениями ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-п, ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2009 по делу N А56-14470/2008. Что касается порядка регистрации покупателем права собственности на недвижимое имущество, продавец которого к моменту подачи заявления о регистрации ликвидирован, то здесь стоит руководствоваться разъяснениями, данными Президиумом ВАС в Постановлениях от 01.09.2009 N 1395/09, от 27.05.2003 N 1069/03, в которых указывается на необходимость применения в рассматриваемой ситуации по аналогии положений ст. ст. 165, 551 ГК РФ. Следует отметить, что большое количество арбитражных дел, в которых рассматриваются споры, связанные с отказом регистрирующих органов осуществлять регистрацию перехода права собственности по сделке, продавец по которой ликвидирован, свидетельствует о том, что риск получения такого рода отказа для покупателя велик. Кроме того, в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09 Президиум ВАС РФ отметил, что в случае, когда обязанность продавца недвижимости по сделке (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Таким образом, покупателю не обязательно до обращения в суд с соответствующим требованием обращаться с заявлением в регистрирующий орган.

Е. В.Журавлева Начальник отдела, ОАО "Промсвязьбанк" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Между индивидуальным предпринимателем (продавец) и ООО (покупатель) был заключен договор купли-продажи. Продавец передал товар, однако покупатель его не оплатил. Впоследствии стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО в счет погашения долга по договору купли-продажи обязалось передать индивидуальному предпринимателю в собственность нежилое здание. Требуется ли государственная регистрация соглашения об отступном? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между индивидуальным предпринимателем (продавец) и ООО (покупатель) был заключен договор купли-продажи. Продавец передал товар, однако покупатель его не оплатил. Впоследствии стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО в счет погашения долга по договору купли-продажи обязалось передать индивидуальному предпринимателю в собственность нежилое здание. Требуется ли государственная регистрация соглашения об отступном?

Ответ: Нет, не требуется.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотренны ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, п. 1 ст. 164 ГК не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельно от регистрации вещных прав. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ. Государственная регистрация соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, ст. 409 ГК РФ не предусмотрена (см. п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Следовательно, соглашение об отступном не нуждается в отдельной государственной регистрации. Однако государственной регистрации подлежит переход права собственности или иного права на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного. После исполнения соглашения об отступном (т. е. после того, как здание будет фактически передано и передаточный акт или иной документ о передаче между ООО и индивидуальным предпринимателем будет подписан) сторонам следует обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, для регистрации перехода права собственности на здание. Соглашение об отступном будет служить основанием для государственной регистрации подобного перехода (см. Определение ВАС РФ 02.02.2007 N 15698/06, Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2010 по делу N А41-42182/09, от 27.08.2004 по делу N 10АП-265/04-ГК). Необходимо заметить, что если предметом соглашения об отступном является жилой дом, квартира, части жилого дома или квартиры, то такое соглашение нуждается в государственной регистрации (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2001 N Ф08-3744/2001).

К. В.Споров Юрисконсульт ООО "Волго-Вятская Юридическая Группа" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Между стороной А (займодавец) и стороной Б (заемщик) заключен договор займа. В обеспечение исполнения обязательств по этому договору займодавец заключил с банком договор поручительства. Кроме того, стороны договора займа в обеспечение исполнения обязательств заключили договор об ипотеке нежилого здания. Заемщик не возвратил в срок сумму займа, что явилось основанием для выплаты займодавцу банком требуемой суммы. Может ли банк обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП сведений о том, что он является новым залогодержателем по договору об ипотеке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Между стороной А (займодавец) и стороной Б (заемщик) заключен договор займа. В обеспечение исполнения обязательств по этому договору займодавец заключил с банком договор поручительства. Кроме того, стороны договора займа в обеспечение исполнения обязательств заключили договор об ипотеке нежилого здания. Заемщик не возвратил в срок сумму займа, что явилось основанием для выплаты займодавцу банком требуемой суммы. Может ли банк обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП сведений о том, что он является новым залогодержателем по договору об ипотеке?

Ответ: Банк вправе единолично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие последнему как залогодержателю. Права переходят в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Подобная норма содержится в п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. В рассматриваемой ситуации банк является залогодержателем нежилого здания, предоставленного стороной Б в обеспечение своих обязательств. По мнению ВАС РФ, в таком случае для регистрации перехода прав по договору об ипотеке достаточно заявления банка (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

П. С.Долгополов Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: "А" (продавец) и "Б" (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы. "А" обратился в суд с иском к "Б" о признании договора недействительным как мнимой сделки, требуя вернуть проданную квартиру и мотивируя это тем, что стороны не намеревались передавать право собственности на квартиру, что она покупателю фактически не передавалась, акт приема-передачи не подписывался, покупатель в нее не вселялся, оплата по договору не производилась. Есть ли основания для удовлетворения заявленных требований? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: "А" (продавец) и "Б" (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы. "А" обратился в суд с иском к "Б" о признании договора недействительным как мнимой сделки, требуя вернуть проданную квартиру и мотивируя это тем, что стороны не намеревались передавать право собственности на квартиру, что она покупателю фактически не передавалась, акт приема-передачи не подписывался, покупатель в нее не вселялся, оплата по договору не производилась. Есть ли основания для удовлетворения заявленных требований?

Ответ: Нет, оснований не имеется.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Данная норма применяется в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора (см. Определение ВАС РФ от 07.03.2008 N 15756/07, Постановления ФАС Центрального округа от 13.07.2010 по делу N А14-9628/2009/265/13, от 30.06.2010 по делу N А62-7834/2009). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В силу абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Из вопроса следует, что сторонами сделки осуществлена госрегистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее. Таким образом, в описанной ситуации договор купли-продажи квартиры мнимой сделкой не является (см. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 08.02.2005 N Ф04-5/2005(8039-А45-13), ФАС Московского округа от 09.03.2006 N КГ-А40/889-06). Кроме того, из смысла закона (ст. ст. 131, 223, 551, 556 ГК РФ) передача имущества не связана с регистрацией права собственности на это имущество. С учетом этого требование о признании сделки мнимой со ссылкой на недоказанность передачи квартиры покупателю нельзя признать правомерным (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-4899/2009(12746-А45-13)). Отсутствие доказательств оплаты квартиры само по себе не придает сделке мнимый характер (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2009 по делу N А03-12007/2008).

Е. В.Журавлева Начальник отдела, ОАО "Промсвязьбанк" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: С какого момента возникает объект незавершенного строительства? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: С какого момента возникает объект незавершенного строительства?

Ответ: Объект незавершенного строительства как объект недвижимости возникает с момента проведения государственного кадастрового учета. Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав возникает только в момент государственной регистрации прав на него.

Обоснование: Понятие объекта незавершенного строительства применяется в подразделе 3 гл. 6 ГК РФ "Объекты гражданских прав". Согласно п. 1 входящей в данный подраздел ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе объекты незавершенного строительства. В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, подлежат государственному кадастровому учету. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Эти сведения должны подтверждать существование такого недвижимого имущества и определять его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости) или подтверждать прекращение его существования. В государственный кадастр недвижимости могут быть также внесены иные предусмотренные Законом сведения о недвижимом имуществе (ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре). Из приведенных выше норм можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в качестве недвижимого имущества с момента проведения государственного кадастрового учета. Однако постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет не означает его признания объектом гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Следовательно, юридическим фактом, определяющим момент возникновения такого объекта гражданских прав, как незавершенное строительство, является введение его в оборот. После этого данный объект может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом. Недвижимое имущество может быть введено в оборот исходя из смысла п. 1 ст. 131 ГК РФ после государственной регистрации права собственности на него. Следовательно, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав после государственной регистрации соответствующего права. Данная позиция подтверждается судебной практикой. Например, ФАС Центрального округа в Постановлении от 24.03.2009 по делу N А09-2434/2008-18 отметил, что незавершенное строительство в качестве объекта недвижимости для целей совершения сделки по его отчуждению не существует до момента государственной регистрации права собственности на него. Аналогичный вывод содержится в Постановлениях ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2009 N Ф03-416/2009, от 16.10.2007 N Ф03-А73/07-1/3677, ФАС Поволжского округа от 04.04.2002 N А65-12195/2001-СГ3-14, от 07.12.2000 N А12-6606/00-С20.

О. А.Лазарев Адвокат, Палата адвокатов Самарской области Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ООО "Сапфир" (продавец) и ООО "Алмаз" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец уклоняется от фактической передачи предмета договора и государственной регистрации перехода права собственности на него. Вправе ли покупатель применить по аналогии ст. 520 ГК РФ и купить недвижимое имущество у третьего лица с отнесением на продавца всех необходимых и разумных расходов на его приобретение? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО "Сапфир" (продавец) и ООО "Алмаз" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец уклоняется от фактической передачи предмета договора и государственной регистрации перехода права собственности на него. Вправе ли покупатель применить по аналогии ст. 520 ГК РФ и купить недвижимое имущество у третьего лица с отнесением на продавца всех необходимых и разумных расходов на его приобретение?

Ответ: Покупатель не вправе применить по аналогии указанную статью и отнести на продавца расходы на приобретение другого недвижимого имущества.

Обоснование: Согласно п. 1 указанной в вопросе статьи, если поставщик не поставил предусмотренное договором поставки количество товаров либо не выполнил требования покупателя о замене недоброкачественных товаров или о доукомплектовании товаров в установленный срок, покупатель вправе приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение. Следует отметить, что указанная норма распространяется только на одну из разновидностей договора купли-продажи - поставку. Однако из вопроса следует, что ООО "Сапфир" и ООО "Алмаз" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, ст. 520 ГК РФ неприменима к данному договору. К тому же аналогия закона применяется, если гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, а также если это не противоречит существу этих правоотношений (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Однако последствия уклонения от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости прямо урегулированы п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Cледовательно, в данном случае нет оснований для применения по аналогии норм о договоре поставки. Данная точка зрения подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2005 N А35-351/03-С9).

П. С.Долгополов Юридическая компания "Юново" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с условием о том, что до госрегистрации он считается заключенным на неопределенный срок, а после ее прохождения - на 5 лет? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости с условием о том, что до госрегистрации он считается заключенным на неопределенный срок, а после ее прохождения - на 5 лет?

Ответ: Такой договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование: Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то он не подлежит госрегистрации (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2008 по делу N А26-394/2007, ФАС Уральского округа от 26.02.2007 по делу N Ф09-108/07-С6). В рассматриваемой ситуации из условий договора аренды недвижимости следует, что он заключен на неопределенный срок до момента его госрегистрации, после которой этот договор следует считать заключенным на 5 лет. Учитывая приведенные выше нормы законодательства, можно сделать вывод о том, что указанный договор не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (в данном случае - с момента подписания договора). Данный вывод подтверждается судебной практикой (вопрос 34 Рекомендаций НКС о практике применения законодательства (выработаны по итогам совместного заседания НКС при ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, состоявшегося 25 марта 2009 г. в Нижнем Новгороде), Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2009 N 18АП-9146/2009, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2007 по делу N А36-83/1-04).

О. И.Сингур К. ю.н., вице-президент ОАО "НБКИ" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Организации заключили договор купли-продажи недвижимости. Объект недвижимости был передан по акту приема-передачи, но регистрация перехода права собственности не производилась. Впоследствии продавец реорганизовался в форме разделения. Каким образом покупателю осуществить регистрацию перехода права собственности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Организации заключили договор купли-продажи недвижимости. Объект недвижимости был передан по акту приема-передачи, но регистрация перехода права собственности не производилась. Впоследствии продавец реорганизовался в форме разделения. Каким образом покупателю осуществить регистрацию перехода права собственности?

Ответ: В рассматриваемой ситуации покупателю необходимо обратиться к правопреемнику продавца с соответствующим предложением. В случае же уклонения последнего от государственной регистрации перехода права собственности покупатель вправе подать в суд иск о вынесении решения о госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Обоснование: Согласно абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, то в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ и абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о госрегистрации перехода права собственности. При реорганизации юридического лица в форме разделения право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемникам юрлица в результате универсального правопреемства и в соответствии с разделительным балансом (п. 3 ст. 58, абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости покупателю необходимо обратиться к правопреемнику продавца, к которому перешел этот объект, с соответствующим предложением. В случае уклонения правопреемника от регистрации покупатель может подать в суд иск о вынесении решения о госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.02.2010 по делу N А75-6501/2009).

О. И.Сингур К. ю.н., вице-президент ОАО "НБКИ" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Иванов (продавец) заключил с Петровым (покупателем) договор купли-продажи квартиры, приобретенной им во время брака. Нотариально заверенное согласие жены у продавца имелось. Стороны сделки представили в орган госрегистрации прав документы, необходимые для регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру. Однако регистрационный орган получил от жены продавца оформленный у нотариуса отказ от согласия на отчуждение продавцом квартиры и приостановил регистрацию. Правомерно ли это? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Иванов (продавец) заключил с Петровым (покупателем) договор купли-продажи квартиры, приобретенной им во время брака. Нотариально заверенное согласие жены у продавца имелось. Стороны сделки представили в орган госрегистрации прав документы, необходимые для регистрации договора и права собственности покупателя на квартиру. Однако регистрационный орган получил от жены продавца оформленный у нотариуса отказ от согласия на отчуждение продавцом квартиры и приостановил регистрацию. Правомерно ли это?

Ответ: Нет, неправомерно. Однако по данному вопросу существует и иная позиция.

Обоснование: Согласно абз. 3 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, являются договоры и другие сделки в отношении такого имущества. Эти сделки должны быть совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами сделки или уполномоченными ими лицами. Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Это установлено абз. 1 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ). В рассматриваемом случае регистрирующему органу было представлено нотариально удостоверенное согласие супруги продавца на продажу ее супругом приобретенной ими во время совместного брака и являющейся общей совместной собственностью квартиры. Данное согласие свидетельствует о совершении супругой продавца односторонней сделки, заключение которой в нотариальной форме предусмотрено п. 3 ст. 35 СК РФ. Односторонней согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В силу ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, если это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. В ст. 310 ГК РФ закреплен принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из вопроса не следует, что односторонняя сделка, совершенная супругой продавца, была оспорена в судебном порядке или не соответствует какому-либо закону. Также необходимо учитывать, что согласие супруги продавца имелось на момент заключения договора купли-продажи и было представлено на регистрацию перехода права. Отмена согласия на распоряжение совместно нажитым имуществом законодательством не предусмотрена. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав приостанавливается регистратором, если он сомневается в наличии оснований для такой регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Учитывая все обстоятельства, регистрирующий орган в рассматриваемом случае неправомерно приостановил государственную регистрацию прав. Данный вывод косвенно подтверждается судебной практикой. Так, например, в Определении ВАС РФ от 13.11.2008 N 14137/08 рассматривается ситуация, когда отмена ранее выданного согласия на совершение сделки по продаже нежилого здания послужила основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности покупателю по договору купли-продажи. По данному вопросу имеется и иная позиция, в силу которой отмена ранее выданного одним из супругов согласия на отчуждение недвижимого имущества влечет за собой невозможность государственной регистрации перехода права собственности. Отсутствие согласия супруга на продажу являющегося совместной собственностью недвижимого имущества не может быть расценено как уклонение продавца от государственной регистрации сделки (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.06.2008 N А33-4825/07-Ф02-2685/08). Необходимо заметить, что в приведенных судебных актах по сути рассматривалась одна и та же ситуация. Однако в первом деле покупатель оспаривал правомерность отказа в регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием (отменой ранее выданного) согласия супруга продавца на распоряжение совместно нажитым имуществом (в этом деле ему сопутствовал успех). Во втором деле этот же покупатель пытался оспорить уклонение продавца (в этом качестве покупатель расценил отмену ранее выданного согласия супруга продавца) от регистрации перехода права собственности на реализованное по договору купли-продажи имущество.

С. В.Богатов Генеральный директор ООО "Румайлекс" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ООО "Март" (продавец) заключил договор купли-продажи нежилого помещения с ООО "Апрель" (покупатель). Известно, что данное нежилое помещение незаконно занимает ЗАО "Май". Вправе ли покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи требовать выселения ЗАО "Май" из помещения? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО "Март" (продавец) заключил договор купли-продажи нежилого помещения с ООО "Апрель" (покупатель). Известно, что данное нежилое помещение незаконно занимает ЗАО "Май". Вправе ли покупатель до государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи требовать выселения ЗАО "Май" из помещения?

Ответ: Да, вправе, после передачи нежилого помещения.

Обоснование: В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не установлено законом. Если государственной регистрации подлежит отчуждение имущества, с момента такой регистрации право собственности возникает у приобретателя, если иное не установлено законом (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 N 5394/98). В силу абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). В абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ. Однако распоряжаться полученным во владение имуществом покупатель не вправе, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо также имеет право на защиту его владения против собственника. Таким образом, в рассматриваемом случае, после передачи нежилого помещения ООО "Апрель" (покупателю), но до государственной регистрации права собственности покупатель как законный владелец этого имущества вправе потребовать выселения ЗАО "Май", занимающего помещение незаконно (см. например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А41-40922/09).

А. А.Черная Юрист Адвокатское бюро "Михайленко, Сокол и партнеры" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ООО "Архи" предъявило исковое требование к ЗАО "Меркурий" о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре. Суд удовлетворил данные требования. С какого момента договор купли-продажи считается заключенным и вправе ли ООО "Архи" зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество на основании решения суда? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ООО "Архи" предъявило исковое требование к ЗАО "Меркурий" о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре. Суд удовлетворил данные требования. С какого момента договор купли-продажи считается заключенным и вправе ли ООО "Архи" зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество на основании решения суда?

Ответ: Договор считается заключенным с момента его подписания истцом и ответчиком. ООО "Архи" не сможет зарегистрировать переход права собственности на спорное недвижимое имущество на основании решения суда о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости.

Обоснование: В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По смыслу этой нормы данный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами (см., например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2009 N А19-5018/08-Ф02-6830/08, ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2000 N А56-29529/99, от 07.03.2007 по делу N А56-17973/2006). Решение суда о понуждении к заключению договора является только основанием для возникновения у ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на указанных в решении условиях. Права и обязанности сторон, составляющие содержание материального правоотношения, возникают из договора, а не из решения суда о понуждении его заключить (см. Постановления ФАС Московского округа от 01.07.2009 N КГ-А40/5579-09, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2001 по делу N А56-25983/00). Следовательно, если у истца нет такого договора, он не может зарегистрировать переход права собственности на спорное нежилое помещение на основании решения суда о понуждении к заключению договора купли-продажи этого имущества. Необходимо также отметить, что основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Из вопроса следует, что в решении суда не содержится выводов о принадлежности нежилого помещения. Кроме того, при проведении правовой экспертизы судебного акта государственный регистратор проверяет, имеются ли в нем описание объекта, указание правообладателя и вид подлежащего государственной регистрации права (п. 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112). В данном случае истец не может быть указан в судебном решении в качестве правообладателя нежилого помещения, так как он должен выступать покупателем по договору купли-продажи этого помещения. Учитывая сказанное, решение суда о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости нельзя считать судебным актом, влекущим возникновение прав на данный объект. В связи с этим истец, добившийся указанного решения суда, может столкнуться с тем, что ответчик начнет уклоняться от заключения данного договора. Чтобы избежать такой ситуации, истец вместе с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи одновременно может заявить требование о том, чтобы данный договор считался заключенным на условиях представленного истцом проекта (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2006 N Ф04-4759/2006(24948-А46-22), Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-4452/07-С6 по делу N А60-32794/06).

О. Е.Поминова Адвокат, адвокатское бюро "А. Серков и Партнеры" (Адвокатская палата г. Москвы) Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: В каком порядке происходит исправление технической ошибки, допущенной по вине регистрирующего органа? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В каком порядке происходит исправление технической ошибки, допущенной по вине регистрирующего органа?

Ответ: Исправление допущенных при государственной регистрации технических ошибок осуществляется регистрирующим органом самостоятельно или при получении от любого заинтересованного лица заявления об ошибке в записях. Регистрирующий орган исправляет ошибку посредством внесения записи о внесении в ЕГРЮЛ изменений.

Обоснование: В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) в РФ ведется государственный реестр, содержащий сведения о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, иные сведения о юридических лицах, соответствующие документы. В п. 1 ст. 5 Закона N 129-ФЗ указаны сведения и документы, которые должны содержаться в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ). Государственный реестр ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях, если не установлен иной порядок ведения государственного реестра (абз. 4 п. 1 ст. 4 Закона N 129-ФЗ). Согласно п. 2 ст. 4 Закона N 129-ФЗ ведение государственного реестра осуществляется регистрирующим органом в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Правила ведения ЕГРЮЛ и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 (далее - Правила ведения ЕГРЮЛ). При несоответствии сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ, сведениям документов, представленных при государственной регистрации, сведения, содержащиеся в государственном реестре, считаются достоверными до внесения в них соответствующих изменений (абз. 17 п. 5 Правил ведения ЕГРЮЛ). В силу абз. 18 п. 5 Правил ведения ЕГРЮЛ изменение сведений, содержащихся в конкретной записи государственного реестра, осуществляется путем внесения новой записи со ссылкой на изменяемую запись. Из смысла вышеназванных норм следует, что в реестре должны быть указаны достоверные сведения. Если после осуществления государственной регистрации сведений выявлено их несоответствие сведениям, содержащимся в документах, представленных при государственной регистрации, необходимо внести соответствующие изменения в реестр. Необходимо заметить, что отсутствие в Законе N 129-ФЗ механизма исправления допущенных при государственной регистрации технических ошибок не означает отсутствия у регистрирующего органа такой возможности в случае обнаружения технической ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Порядок внесения изменений в сведения ЕГРЮЛ, связанных с технической ошибкой регистрирующего (налогового) органа, раскрыт (изложен) в п. 4 Порядка включения сведений о постановке на учет в налоговом органе в базы данных Единого государственного реестра юридических лиц, утвержденного Приказом ФНС РФ от 12.12.2005 N САЭ-3-09/667@ "Об актуализации баз данных ЕГРЮЛ". Таким образом, регистрирующий орган, обнаружив ошибки в ЕГРЮЛ, вправе самостоятельно вносить в него соответствующие исправления (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2004 N А17-1335/5-2004, ФАС Московского округа от 30.11.2009 N КГ-А40/12292-09). В случае обнаружения технической ошибки заинтересованным лицом составляется заявление в свободной форме на имя регистрирующего органа с требованием об исправлении технической ошибки. В заявлении необходимо кратко изложить ситуацию, указать номер записи в реестре с обнаруженной ошибкой, а также обязательно подчеркнуть, что ошибка произошла по вине регистрирующего органа. Подтвердить это возможно посредством приложения к заявлению дополнительных документов с верными сведениями о юридическом лице. После внесения в государственный реестр записи, исправляющей техническую ошибку, распечатываются Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ по форме N Р50003 (Приложение N 12 к Постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 N 439), выписка из государственного реестра, лист записи государственного реестра. Свидетельство и выписка из государственного реестра направляются по заявленному месту нахождения юридического лица не позднее одного рабочего дня с момента внесения в ЕГРЮЛ указанной записи. Необходимо заметить, что обязанность исправления ошибки и приведения сведений в электронной версии ЕГРЮЛ в соответствие со сведениями, содержащимися в документах, представленных при государственной регистрации, возложена на регистрирующий орган и не может быть поставлена в зависимость от того, обращалось ли заинтересованное лицо в суд с соответствующим заявлением (см. Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2008 N КГ-А40/11582-08).

С. А.Ушаков Юрист ООО "АЛСО-Консалт" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Может ли собственник использовать в предпринимательской деятельности находящееся на реконструкции нежилое здание, если работы фактически завершены, но акт о вводе в эксплуатацию еще не получен и изменения в ЕГРП не зарегистрированы? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Может ли собственник использовать в предпринимательской деятельности находящееся на реконструкции нежилое здание, если работы фактически завершены, но акт о вводе в эксплуатацию еще не получен и изменения в ЕГРП не зарегистрированы?

Ответ: Использование здания, реконструкция которого фактически завершена, но разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, является незаконной. При этом запрет на использование здания до регистрации изменений в ЕГРП (с учетом изменения его параметров) законодательством не установлен.

Обоснование: Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Соответственно, реконструируемый объект является объектом незавершенного строительства. Причем как вновь возводимый, так и реконструируемый объекты капитального строительства (далее - ОКС) считаются объектами незавершенного строительства вплоть до наступления юридического факта, с которым законодательство связывает завершение работ. Согласно ч. 1 ст. 55 ГрК РФ таким фактом является выдача застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет завершение строительства, реконструкции, капитального ремонта, соблюдение строительных норм и правил и является основанием для постановки на государственный учет построенного ОКС, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного ОКС. Таким образом, поскольку только разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим завершение строительства объекта и соблюдение строительных норм, правил и требований проектной документации, хозяйственное использование построенного (или реконструированного) объекта до получения такого разрешения является незаконным. За использование объектов строительства до ввода их в эксплуатацию законодательством предусмотрена административная ответственность: 1) Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение соответствующего административного штрафа. 2) В соответствии с ч. 6 ст. 19.5 КоАП РФ невыполнение в установленный срок законного предписания уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ влечет наложение соответствующего административного штрафа или административное приостановление деятельности виновных лиц на срок до 90 суток. Так как субъектом, обязанным выполнить требование государственного строительного надзора, в данном случае является собственник здания, осуществляющий реконструкцию, то и субъектом ответственности будет именно он. Но если будет осуществлено административное приостановление деятельности предпринимателя, то он должен будет прекратить эксплуатацию своего здания, в том числе и третьими лицами, в течение установленного срока (см. ч. 1 ст. 3.12 КоАП РФ). Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 27.04.2009 по делу N КА-А41/3154-09; ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2008 по делу N А43-4383/2008-9-1). Наряду со всем вышеизложенным запрет на использование здания до регистрации изменений в ЕГРП (с учетом изменения его параметров) Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иными законодательными актами не установлен.

Подготовлено специалистами ООО "Журнал "Налоги и финансовое право" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: В результате инвентаризации установлено, что объект недвижимости, принадлежащий ООО, фактически расположен на территории другого административного района. ООО обратилось в регистрирующий орган по первоначальной регистрации права с заявлением о внесении в ЕГРП изменений, касающихся месторасположения объекта. Регистрирующий орган отказал на том основании, что внесение изменений должно быть осуществлено регистрирующим органом по месту фактического нахождения объекта. Законно ли это? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В результате инвентаризации установлено, что объект недвижимости, принадлежащий ООО, фактически расположен на территории другого административного района. ООО обратилось в регистрирующий орган по первоначальной регистрации права с заявлением о внесении в ЕГРП изменений, касающихся месторасположения объекта. Регистрирующий орган отказал на том основании, что внесение изменений должно быть осуществлено регистрирующим органом по месту фактического нахождения объекта. Законно ли это?

Ответ: В описанной ситуации вносить в ЕГРП изменения относительно месторасположения объекта недвижимости должен тот регистрирующий орган, который первоначально произвел регистрацию прав на этот объект.

Обоснование: В силу п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) изменения, касающиеся объекта недвижимого имущества, вносимые в подраздел I Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), не требуют повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта. Без повторной регистрации уточненные сведения об объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП на основании заявления правообладателя объекта и прилагаемых кадастрового паспорта объекта или кадастровой выписки о таком объекте, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения. Иных правил внесения изменений в ЕГРП, в том числе о передаче учетного дела в другой орган Росреестра по территориальной принадлежности, законом не определено. Согласно абз. абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в госрегистрации прав может быть отказано, если: - документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; - не представлены документы, необходимые в силу Закона N 122-ФЗ для госрегистрации прав. В рассматриваемом случае регистрирующий орган отказал ООО в госрегистрации внесения изменений в ЕГРП по мотиву, что оно должно быть осуществлено регистрирующим органом по месту первоначальной регистрации объекта. При таких обстоятельствах с учетом вышеназванных норм отказ регистрирующего органа по месту фактического расположения объекта недвижимости в госрегистрации внесения в ЕГРП изменений, касающихся месторасположения этого объекта, является законным. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-83/2009(19292-А67-32), от 20.10.2008 N Ф04-6447/2008(14520-А67-37)).

Л. В.Попова Директор Департамента налогового консультирования ООО "Центр консалтинга "Панацея" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Является ли решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество за определенным лицом самостоятельным основанием для погашения регистрирующим органом соответствующей записи в отношении этого имущества? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Является ли решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество за определенным лицом самостоятельным основанием для погашения регистрирующим органом соответствующей записи в отношении этого имущества?

Ответ: Да, по общему правилу является. Исключение составляют случаи, когда лицо, обладающее правами на спорное имущество, не участвовало в деле в качестве ответчика.

Обоснование: Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты. В силу п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается. Пункты 62 - 65 Правил ведения ЕГРП регламентируют процедуру погашения регистрационных записей, в т. ч. и при переходе права собственности к новому правообладателю или без такого перехода. Как было разъяснено Президиумом ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо), судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения соответствующей записи. При этом, если в ЕГРП содержится запись о праве какого-либо лица на недвижимое имущество, судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ в госрегистрации права является законным. В силу ст. 13 ГПК РФ, ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления судов общей юрисдикции, судебные акты арбитражных судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ. Таким образом, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество за определенным физическим или юридическим лицом подлежит безусловному исполнению и является достаточным и самостоятельным основанием как для государственной регистрации права собственности нового правообладателя на указанное имущество, так и для погашения записи о праве предыдущего правообладателя на данный объект недвижимости. Исключения составляют случаи, когда лицо, уже внесенное в ЕГРП в качестве собственника, арендатора и т. п., не участвовало в деле в качестве ответчика. В указанных случаях регистратор вправе отказать в регистрации права на недвижимость по решению суда. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики (Определения ВАС РФ от 04.03.2010 N ВАС-2079/10, Верховного суда РФ от 25.11.2008 N 50-В08-4).

А. П.Стоян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: В состав имущественного комплекса входят два здания, на каждое из которых был получен кадастровый паспорт. Свидетельство о госрегистрации оформлено на весь комплекс. Правомерно ли требование ФРС представить отдельные свидетельства на каждое здание в связи с заключением договора залога и регистрации ипотеки всего имущественного комплекса? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В состав имущественного комплекса входят два здания, на каждое из которых был получен кадастровый паспорт. Свидетельство о госрегистрации оформлено на весь комплекс. Правомерно ли требование ФРС представить отдельные свидетельства на каждое здание в связи с заключением договора залога и регистрации ипотеки всего имущественного комплекса?

Ответ: Требования Федеральной регистрационной службы в данной ситуации неправомерны.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, является предприятием. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 1 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Права на этот объект подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В рассматриваемом случае переход права на недвижимое имущество был удостоверен свидетельством о государственной регистрации прав в соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). На основании п. 1 ст. 29 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 29 Закона N 122-ФЗ). Поскольку свидетельство о госрегистрации было получено на имущественный комплекс в целом, регистрировать каждый объект недвижимости, входящий в состав комплекса, не нужно. Таким образом, требования Федеральной регистрационной службы неправомерны.

Я. Ю.Петрык Ведущий юрисконсульт ООО "МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: ГУП владеет нежилым зданием, построенным до введения системы ЕГРП. Правоустанавливающие документы на здание утрачены. Может ли ГУП добиться внесения сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРП путем подачи иска о признании права, учитывая, что никакие третьи лица на него не претендуют? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: ГУП владеет нежилым зданием, построенным до введения системы ЕГРП. Правоустанавливающие документы на здание утрачены. Может ли ГУП добиться внесения сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРП путем подачи иска о признании права, учитывая, что никакие третьи лица на него не претендуют?

Ответ: ГУП вправе подать иск о признании права собственности. Если иск будет удовлетворен, решение суда станет основанием для внесения сведений об этом объекте недвижимости в ЕГРП.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 11 и абз. 2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в том числе путем признания права, а следовательно, лицо, считающее, что стало собственником имущества, но не имеющее правоустанавливающих документов на это имущество, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на это имущество. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Следовательно, если юридическое лицо утратило правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, оно вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта принадлежности указанного имущества ему на праве собственности в порядке приобретательной давности, если данное юридическое лицо открыто владеет имуществом в течение 15 лет как своим собственным и может подтвердить это соответствующими документами. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ). Нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. До недавнего времени в ряде случаев суды указывали, что требования о признании права собственности на недвижимое имущество не подлежат удовлетворению, если отсутствует спор о праве. Иными словами, заявитель не может предъявить такое требование, если кроме него на имущество никто не претендует (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2009 по делу N А11-10558/2008-К1-10/331, от 10.05.2007 по делу N А17-2592/8-2006, ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2008 N Ф08-1108/08 по делу N А32-2987/2007-39/58). Однако Пленум ВАС РФ высказал по данному вопросу прямо противоположную позицию. Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление) лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях когда прежний собственник не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 Постановления), в ситуации, указанной в вопросе, ГУП вправе требовать обратиться в суд с иском о признании права собственности. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности станет основанием для регистрации права в ЕГРП (п. 21 Постановления).

С. С.Гонца Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Правомерен ли отказ Росреестра в регистрации права собственности на скважину за обществом N 3, если данное право перешло к нему в процессе правопреемства в результате присоединения к обществу N 3 общества N 2, к которому право на скважину перешло в результате преобразования в него общества N 1? При этом право собственности на скважину за обществом N 1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а за обществом N 2 - нет. (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Правомерен ли отказ Росреестра в регистрации права собственности на скважину за обществом N 3, если данное право перешло к нему в процессе правопреемства в результате присоединения к обществу N 3 общества N 2, к которому право на скважину перешло в результате преобразования в него общества N 1? При этом право собственности на скважину за обществом N 1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а за обществом N 2 - нет.

Ответ: Отказ Росреестра в государственной регистрации за обществом N 3 права собственности на скважину неправомерен, если оно представило на регистрацию документы, подтверждающие реорганизацию общества N 1 и общества N 2, а также факт передачи объекта в ходе реорганизации. Обращаем внимание, что помимо перечисленных документов для проведения госрегистрации права собственности на скважину необходимо также предоставить и иные документы в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Обоснование: Основания для отказа в госрегистрации прав перечислены в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Согласно ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для госрегистрации прав на недвижимость служат в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные согласно законодательству, действовавшему в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные акты передачи прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент передачи. В ст. 218 ГК РФ указаны основания для приобретения права собственности. Согласно п. 2 данной статьи при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. Пунктами 2, 5 ст. 58 ГК РФ установлено следующее. В случае присоединения одного юридического лица к другому к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (при изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица по передаточному акту. В случае реорганизации в форме преобразования деятельность юридического лица, организационно-правовая форма которого изменена, а при реорганизации в форме присоединения - присоединяемого юридического лица прекращается, данные юридические лица перестают существовать. По смыслу указанных положений закона юридическое лицо, созданное в результате преобразования другого юридического лица, а также реорганизованное в форме присоединения к нему другого юридического лица, считается универсальным правопреемником преобразованного или присоединяемого юридического лица. Юридическому лицу, возникшему в результате преобразования ранее существовавшего юридического лица, а также юридическому лицу, к которому было присоединено другое юридическое лицо, по передаточному акту передаются все имущество, а также права и обязанности преобразованного либо присоединяемого юридического лица. В том числе и право на обращение за регистрацией права собственности на объект недвижимости, принадлежавший правопредшественникам заявителя. Таким образом, в рассматриваемом случае основанием для госрегистрации права собственности общества N 3 на скважину будут являться документы, подтверждающие реорганизацию общества N 1 и общества N 2, а также документы, подтверждающие факт передачи указанного объекта в процессе реорганизации. В случае представления обществом N 3 указанных документов в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказ регистрирующего органа не будет являться правомерным. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2009 по делу N А05-9907/2009).

А. П.Стоян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Муниципалитет г. Т в честь руководителя театра юного зрителя переименовал часть улицы Первомайской в улицу им. А. Н. Киселева. Не повлечет ли данный факт замену свидетельств на право собственности на нежилые и жилые помещения, расположенные на вновь названной улице? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Муниципалитет г. Т в честь руководителя театра юного зрителя переименовал часть улицы Первомайской в улицу им. А. Н. Киселева. Не повлечет ли данный факт замену свидетельств на право собственности на нежилые и жилые помещения, расположенные на вновь названной улице?

Ответ: Смена наименования улицы влечет изменения сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Собственники объектов недвижимости имеют право (но не обязаны) обратиться в орган Росреестра за получением свидетельств о праве собственности с измененными данными.

Обоснование: На каждый объект недвижимого имущества при регистрации прав открывается отдельный раздел в ЕГРП, который содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (п. 5 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, далее - Правила). Согласно п. 28 Правил описание объекта недвижимого имущества, включая его адрес (местоположение), содержится в I подразделе ЕГРП. Помимо ЕГРП, адрес объекта недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости на основании п. 7 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП, уточненные сведения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации (абз. 3 п. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Ведение ЕГРП и государственного кадастра недвижимости является обязанностью органов Росреестра (п. п. 5.1.1 - 5.1.4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457). Таким образом, внесение сведений об изменении названия улицы в ЕГРП является обязанностью не собственников, а органов местного самоуправления и органов Росреестра. Уточнение записей в реестре не влечет за собой автоматической замены ранее выданных свидетельств о праве собственности. Собственник объекта недвижимости вправе обратиться в орган Росреестра с ходатайством (заявлением) о повторной выдаче нового свидетельства (абз. 5 п. 1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 N 226).

О. И.Сингур Кандидат юридических наук, директор Департамента правового консультирования ЗАО "Аудиторско-консультационная группа "Развитие бизнес-систем" Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: По договору купли-продажи ЗАО приобрело земельный участок общей площадью 25 га у ОАО, передаточный акт подписан, оплата в размере 165 млн. руб. произведена. Поскольку впоследствии продавец участка был ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ, то его обращение совместно с покупателем в регистрирующий орган невозможно. Как покупатель может добиться государственной регистрации перехода права собственности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: По договору купли-продажи ЗАО приобрело земельный участок общей площадью 25 га у ОАО, передаточный акт подписан, оплата в размере 165 млн. руб. произведена. Поскольку впоследствии продавец участка был ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ, то его обращение совместно с покупателем в регистрирующий орган невозможно. Как покупатель может добиться государственной регистрации перехода права собственности?

Ответ: Покупатель может обратиться с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган, а получив отказ, оспорить его или сразу обратиться с иском к регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности на участок.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Однако данным Законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны договора, если вторая сторона ликвидирована на момент подачи заявления о регистрации, поэтому в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ необходимо и возможно применить положения гражданского законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Соответственно, в силу изложенных норм при ликвидации продавца недвижимого имущества, покупатель может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, а получив отказ, оспорить его в судебном порядке или сразу обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. К иску необходимо приложить правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие ликвидацию стороны сделки (продавца). Поскольку при рассмотрении такого иска суд будет устанавливать факт наличия у ликвидированного продавца права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, а также исследовать соответствие сделки требованиям закона, заявителю придется доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю (договор или иные основания). Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по рассматриваемой сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2009 по делу N А27-5127/2009, ФАС Московского округа от 18.03.2009 N КГ-А41/1582-09-п, ФАС Поволжского округа от 02.12.2009 по делу N А12-10180/2008).

Р. Р.Асланян К. ю.н., Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Регистрирующий орган отказал ООО в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с тем, что документы на регистрацию были поданы представителем по доверенности, удостоверенной нотариусом, но не заверенной печатью ООО. Правомерен ли отказ, если подпись руководителя в доверенности была заверена подписью и печатью нотариуса? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Регистрирующий орган отказал ООО в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в связи с тем, что документы на регистрацию были поданы представителем по доверенности, удостоверенной нотариусом, но не заверенной печатью ООО. Правомерен ли отказ, если подпись руководителя в доверенности была заверена подписью и печатью нотариуса?

Ответ: Отказ регистрирующего органа в данном случае неправомерен.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Согласно абз. 1 п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В силу абз. 1 п. 1, п. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими необходимыми для государственной регистрации прав документами представитель юридического лица предъявляет доверенность или ее нотариально удостоверенную копию, если иное не установлено федеральным законом. Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В рассматриваемом случае документы на государственную регистрацию были поданы представителем по доверенности, подписанной руководителем ООО, подпись которого удостоверена нотариально, но не заверена печатью организации. Смысл проставления печати организации заключается в заверении полномочий лица, подписавшего доверенность. В данном случае доверенность удостоверена нотариусом, что исключает необходимость какого-либо иного подтверждения полномочий лица, подписавшего доверенность. Таким образом, в рассматриваемом случае отказ регистрирующего органа неправомерен. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 14.07.2009 N ВАС-8524/09, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2009 по делу N А63-5482/2008-С6-24, ФАС Уральского округа от 18.12.2007 N Ф09-10371/07-С5).

С. С.Гонца Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Застройщик и участник долевого строительства многоквартирного дома подали в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после ввода жилого дома в эксплуатацию. Договор составлен и подписан, расчеты произведены до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство может повлечь отказ регистрирующего органа в регистрации договора? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Застройщик и участник долевого строительства многоквартирного дома подали в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве после ввода жилого дома в эксплуатацию. Договор составлен и подписан, расчеты произведены до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Данное обстоятельство может повлечь отказ регистрирующего органа в регистрации договора?

Ответ: Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до подачи участниками долевого строительства заявления о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора, если участники долевого строительства (застройщик, дольщик) вступили в правоотношения до наступления указанного правового события (составили и подписали договор, произвели расчеты).

Обоснование: В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Договор должен содержать определенные условия (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), при отсутствии которых считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Из вышеперечисленных норм следует, что договор на участие в долевом строительстве должен быть составлен, подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Вместе с тем обращение сторон по договору в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (завершения строительства) не может свидетельствовать о ничтожности сделки, если стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства, застройщик построил дом) до наступления указанного правового события. Следовательно, при наличии определенных обстоятельств обращение в регистрирующий орган после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не может быть признано законным основанием для отказа в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определения ВАС РФ от 24.11.2008 N 14686/08, от 09.07.2008 N 8406/08, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2008 по делу N А43-22524/2007-26-454, от 17.06.2008 по делу N А43-22525/2007-38-502, от 04.05.2008 по делу N А43-22523/2007-9-576).

Р. Р.Асланян К. ю.н., Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: По договору купли-продажи недвижимости организация перечислила физическому лицу денежные средства, однако это лицо отказалось выезжать из здания в предусмотренный договором срок. В связи с этим организация обратилась в арбитражный суд, который признал за ней право собственности. Впоследствии организация так и не зарегистрировала право собственности. Вправе ли она требовать от физического лица сумму неосновательного обогащения за использование здания? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: По договору купли-продажи недвижимости организация перечислила физическому лицу денежные средства, однако это лицо отказалось выезжать из здания в предусмотренный договором срок. В связи с этим организация обратилась в арбитражный суд, который признал за ней право собственности. Впоследствии организация так и не зарегистрировала право собственности. Вправе ли она требовать от физического лица сумму неосновательного обогащения за использование здания?

Ответ: Организация не вправе требовать с физического лица сумму неосновательного обогащения.

Обоснование: В рассматриваемой ситуации право собственности организации на здание возникло в результате вступившего в законную силу решения арбитражного суда, однако оно не было зарегистрировано в ЕГРП. В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано вернуть последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В рассматриваемом случае для взыскания неосновательного обогащения организация должна доказать следующее: - факт использования имущества физическим лицом в соответствующий период и отсутствие для этого правовых оснований; - размер неосновательного обогащения; - свои права на спорную недвижимость. Решением суда о признании права собственности организация не может доказать свои права на недвижимость, поскольку данное решение не заменяет регистрации права собственности. Таким образом, исковые требования организации о взыскании неосновательного обогащения будут признаны необоснованными. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.2007 N Ф04-8840/2006(29814-А27-36), ФАС Центрального округа от 15.05.2009 по делу N А62-5502/2008).

Название документа Вопрос: Подлежат ли замене правоустанавливающие документы на недвижимость (земельный участок) при изменении организационно-правовой формы собственника - крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного до 2001 г. в качестве юридического лица? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Подлежат ли замене правоустанавливающие документы на недвижимость (земельный участок) при изменении организационно-правовой формы собственника - крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного до 2001 г. в качестве юридического лица?

Ответ: Да, правоустанавливающие документы на объект недвижимости подлежат замене, так как собственником недвижимости (земельного участка) будет другое лицо.

Обоснование: Согласно абз. 1 п. 3 ст. 23 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянские (фермерские) хозяйства, которые созданы как юридические лица в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", вправе сохранить данный статус на период до 01.01.2013. Таким образом, по истечении установленного законодательством срока организационно-правовая форма крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - КФХ) должна быть приведена в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ. В силу п. 1 ст. 259 ГК РФ члены КФХ на базе имущества хозяйства могут создать хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 5 ст. 58 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Исходя из п. 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), при госрегистрации перехода права на объект недвижимого имущества от одного правообладателя к другому в ЕГРП должны быть внесены сведения о прекращении права на объект недвижимости у прежнего правообладателя в связи с его переходом к новому правообладателю. Поскольку в рассматриваемой ситуации происходит как смена организационно-правовой формы хозяйства, так и переход прав собственности от одного правообладателя к другому, информация об этом должна быть представлена в ЕГРП. Правоустанавливающие документы на земельный участок подлежат замене.

А. Г.Кривец Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа Вопрос: Организация заключила с собственником здания договор сроком на два года, на основании которого получила право размещать рекламу на крыше данного здания. Необходимо ли регистрировать данный договор в порядке, предусмотренном для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Организация заключила с собственником здания договор сроком на два года, на основании которого получила право размещать рекламу на крыше данного здания. Необходимо ли регистрировать данный договор в порядке, предусмотренном для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года?

Ответ: Да, необходимо.

Обоснование: Согласно абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130 - 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Государственная регистрация также проводится в отношении ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: - право собственности; - право хозяйственного ведения; - право оперативного управления; - право пожизненного наследуемого владения; - право постоянного пользования; - ипотека; - сервитуты; - другие права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Необходимость государственной регистрации в данном случае возникнет, если отношения сторон будут квалифицированы как договор аренды. В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что договор с собственником здания, на основании которого организация получила право размещать рекламу на крыше этого здания, не является договором аренды. В данном случае это самостоятельный договор, предмет которого - предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше здания. В обоснование своей позиции ВАС РФ указал, что передача вещи в аренду всегда влечет за собой временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. При этом крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от этого здания. Следовательно, крыша не может являться объектом аренды. Такой же позиции придерживались и нижестоящие арбитражные суды (см. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11), ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 N А72-4923/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007). Однако в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и данные договоры подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Название документа Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации право собственности на волоконно-оптическую линию связи? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации право собственности на волоконно-оптическую линию связи?

Ответ: Объектом недвижимости, подлежащим регистрации, является не сама волоконно-оптическая линия связи (кабель), а в целом сооружение, предназначенное для ее размещения и прочно связанное с землей. Однако по этому вопросу существует и другая позиция.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством РФ. В соответствии с п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 N 68 (далее - Положение), линейно-кабельные сооружения связи представляют собой: 1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями), предназначенных для размещения кабеля связи; 2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое. В силу п. 5 Положения к линейно-кабельным сооружениям связи относятся, в частности: кабельная канализация; наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов; кабельные переходы через водные преграды; закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т. п.). Решая вопрос о возможности отнесения волоконно-оптической линии связи (далее - ВОЛС) к линейно-кабельным сооружениям, суды указывают, что ВОЛС большой протяженности не предполагает неразрывной связи с землей; прокладка ВОЛС под землей в кабельной канализации не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению; объектом недвижимости является не сама линия связи (кабель), а в целом сооружение, предназначенное для ее размещения и прочно связанное с землей. Данный вывод находит свое подтверждение в материалах судебной практики (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.03.2006 N А58-4174/05-Ф02-703/06-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.10.2006 N Ф04-6569/2006(27180-А67-12), ФАС Поволжского округа от 03.07.2008 по делу N А57-20234/07, ФАС Уральского округа от 25.05.2009 N Ф09-3303/09-С1). Однако суд может признать ВОЛС недвижимым имуществом (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2007 N Ф03-А24/06-1/5205).

Н. Б.Тихонова Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 03.11.2010

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

К вопросу о получении иностранными гражданами и лицами без гражданства квалифицированной юридической помощи бесплатно