Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ <*>

Е. Ю. БАКИРОВА

Бакирова Елена Юрьевна, доцент кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного университета, кандидат юридических наук.

Нотариальные действия по правовому обеспечению прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений. Роль нотариуса в заключении сделок с недвижимостью. Преимущества нотариального удостоверения договора. Нотариальное удостоверение договоров мены, обмена, найма, ренты и безвозмездного пользования жилым помещением.

Ключевые слова: нотариальное удостоверение, жилое помещение, сделки, нотариус.

Notarial actions related to legal support of rights and obligations of subjects of housing legal relations. The role of notary in conclusion of transactions with immovable property. The advantages of notarial certification of contract. Notarial certification of contracts of barter, exchange, lease, rent and uncompensated use of living accommodation.

Key words: notarial certification, living accommodation, transactions, notary.

Новый Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), как уже неоднократно отмечалось в литературе, поставил целый ряд вопросов перед практикующими юристами, и прежде всего нотариусами, так как ими осуществляется не только правовая защита прав собственников жилых помещений и их жилищных прав, но и иных участников гражданского оборота и жилищных правоотношений <1>. Участию нотариуса в этом процессе посвящены всего лишь несколько статей ЖК РФ (ст. 33 - 38, 41, 42, 130, 131, 135). Как справедливо отмечает Г. И. Вергасова, эти нормы носят не прямой, а, скорее, отсылочный характер, т. е. ЖК РФ не устанавливает конкретные нотариальные действия по правовому обеспечению прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений, а ссылается на ранее принятые законодательные акты, прежде всего на Гражданский кодекс РФ. -------------------------------- <1> См.: Вергасова Г. И. Новый Жилищный кодекс (взгляд нотариуса): Сб. статей / Сост. А. Р. Кирсанов. М., 2006. С. 20.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Что касается сделок с недвижимостью, то тенденция развития законодательства говорит о снижении роли нотариуса в их заключении. На сегодняшний момент обязательная нотариальная форма предусмотрена только для договоров ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, иные же сделки (договоры/соглашения), предметом которых является жилое помещение, нотариус удостоверяет по желанию сторон (исключением является такая сделка, как завещание). Мнения ученых и практикующих юристов о такой тенденции диаметрально противоположны. Одни считают, что изменения, вносимые законодателем, направлены прежде всего на защиту прав граждан и на упрощение и удешевление оборота жилья или недвижимости в целом. Другие с этим категорически не согласны, считая, что в ряде случаев предпочтительнее удостоверять сделку (договор) у нотариуса, так как нотариус - это нейтральная незаинтересованная сторона и защищает интересы двух сторон одновременно. Действительно, стоит согласиться с тем мнением, что нотариальное удостоверение договора имеет ряд преимуществ перед простой письменной формой: - проект договора составляется квалифицированным, юридически грамотным специалистом; - нотариус осуществляет правовую экспертизу предъявленных для сделки документов, проверяет принадлежность отчуждаемого имущества собственнику; - устанавливает волеизъявление сторон сделки, а также их личность, проверяет дееспособность сторон, о чем указывается в удостоверенном договоре; - устанавливает круг лиц, которые имеют право пользования жилым помещением и сохраняют это право; - нотариус индивидуально подходит к каждому договору, с учетом нюансов и особенностей каждой конкретной ситуации, перед подписанием зачитывает договор вслух, отвечает на дополнительные вопросы, которые возникают во время оформления договора, разъясняет права и обязанности сторон; - нотариус, в случае утраты договора, всегда выдаст дубликат, так как в архиве нотариуса хранится постоянно один подлинный экземпляр договора, а также все правоустанавливающие и иные документы, сопровождающие сделку; - кроме того, невозможно засвидетельствовать нотариально копию с договора, заключенного в простой письменной форме, так как документ выдан физическими лицами; - так как практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, нотариус формирует необходимый для регистрации комплект документов, кроме того, нотариусу предоставлено право сдавать самостоятельно удостоверенные им договоры на государственную регистрацию. Однако, несмотря на все преимущества и достоинства нотариального удостоверения сделок, не стоит бросаться в другую крайность и вводить обязательное удостоверение всех сделок, предметом которых выступает жилое помещение. То, что это не всегда возможно, вытекает даже из специфики жилищных отношений. Проще всего это можно проиллюстрировать на примере договора обмена жилыми помещениями, который достаточно часто встречается на практике. Чтобы ответить на вопрос о необходимости участия нотариуса в такого рода правоотношениях, надо четко понимать договорную природу обмена, которая ранее на законодательном уровне (ст. 67 - 74 ЖК РСФСР, ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") никак не формулировалась. Порядок оформления сделок по обмену регулировался законодательством лишь на его последней стадии путем установления обязанности органов местного самоуправления выдать обменные ордера, при этом отказ в их выдаче мог быть обжалован в суд. Оспаривание отказа в обмене являлось следствием своего рода разрешительного порядка обмена, установленного ведомственной Инструкцией <2>, в которой ничего не было сказано о заключении договора обмена вообще и о его договорной природе. Заявление об обмене жилого помещения, подписанное лицами, заинтересованными в обмене (контрагентами по договору), должно было в разрешительном порядке подписываться наймодателем и органами местного самоуправления. Понятно, что заявление об обмене жилых помещений отнюдь не играло роли проекта договора ни по содержанию, ни по форме, так как никакой характеристики предмета договора в нем не давалось. И если лиц, чьи помещения обменивались, вполне можно было назвать контрагентами по договору обмена, то трудно понять, в качестве кого с позиций гражданского права ставили свои подписи на заявлении наймодатель и органы местного самоуправления? И каким образом нотариус в данном случае может выполнить все возложенные на него законом функции? С одной стороны, органы местного самоуправления выглядели как своеобразные властные структуры, от воли которых целиком зависело "быть или не быть" обмену; они как бы находились "над договором". В то же время их воля вовсе не была так свободна, как могло показаться. Волеформирующими фактами в данном случае являлись указанные в ст. 73 ЖК РСФСР и в упомянутой Инструкции своеобразные правопрепятствующие факты: условия недопустимости обмена. Свое отрицательное волеизъявление в отношении сделки по обмену эти лица могли выразить лишь при наличии этих условий. -------------------------------- <2> См.: Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 9 января 1967 г. N 12) // Советская юстиция. 1967. N 6.

Справедливости ради следует отметить, что многие ограничения и запреты достаточно успешно нейтрализовались судебной практикой. Так, например, в п. 1 ст. 73 ЖК РСФСР, как и в п. 1 ст. 73 нового ЖК РФ, предусмотрен запрет на обмен, если к нанимателю предъявлен иск об изменении или расторжении договора найма (социального найма) жилого помещения. Означает ли это, что суды не должны рассматривать встречные иски об обмене, предъявленные нанимателем или к нанимателю членом семьи? Думается, что нет. Если иск об изменении или расторжении договора найма подлежит удовлетворению, во встречном иске об обмене должно быть отказано, и наоборот. По-разному подходила судебная практика к вопросу о возможности обмена жилых помещений, находящихся в семейных общежитиях, так называемых комнат гостиничного типа <3>. -------------------------------- <3> См.: Кузьмина И. Д. Правовое регулирование жилищных отношений. Кемерово, 1992. С. 87 - 98.

Однако некоторые условия недопустимости обмена так до сих пор и остаются неустранимыми и, как нам представляется, практически ничем не оправданными препятствиями к обмену. Трудно, однако, объяснить, почему, как и ранее, не допускается обмен в тех случаях, когда одно из обменивающихся жилых помещений подлежит сносу или переоборудованию в нежилое помещение. Нет никакой разницы в том, кому следует предоставлять взамен сносимого или переоборудуемого помещения другое жилое помещение: прежнему или новому нанимателю. Пока наниматель проживает в данной квартире, его право пользования жилым помещением, в том числе право на обмен, не должно ущемляться только из-за того, что лицу, которое обязано в этих случаях предоставить другое благоустроенное жилое помещение, может быть невыгодным вселение нового нанимателя, которому придется предоставлять большее по размеру или по числу комнат жилое помещение. Юридическая природа обмена жилых помещений, на наш взгляд, определяется принадлежностью предмета обмена, т. е. жилого помещения, к определенному виду собственности, а также первоначальными правами на это помещение участников обмена. Не вызывает сомнения то, что обмен жилых помещений между гражданами, если помещения им обоим принадлежат на праве собственности, есть не что иное, как договор мены. В данном случае участие нотариуса вполне допустимо и логично по своей сути. Что касается правовой природы обмена жилых помещений между двумя нанимателями, то ранее она более или менее четко была определена в ст. 67 ЖК РСФСР, в соответствии с которой обмен жилых помещений определялся как взаимная передача всех прав и обязанностей по договору найма жилого помещения. Все права и обязанности по договору обмена передаются не только между нанимателями, но и между наймодателями, т. е. новый наниматель и новый наймодатель вступают между собой в договорные отношения. Если считать обмен взаимной передачей всех прав и обязанностей, то по законам формальной логики получается, что обмен в данном случае можно расценить как двусторонний перенаем жилых помещений, а следовательно, участниками договора должны быть оба нанимателя и оба наймодателя <4>. Однако в таком случае данное правоотношение, как отмечает А. В. Чубаров, должно было бы называться не обменом жилых помещений, а обменом прав и обязанностей <5>. Поскольку путем обмена жилого помещения наниматель осуществляет распоряжение своей жилой площадью, то логично предположить, что объектом правоотношения по обмену являются не права и обязанности, а та конкретная жилая площадь, которая передается контрагенту по договору. А. Ю. Кабалкин справедливо отмечает, что "передачу жилой площади не следует отождествлять с передачей прав на нее" <6>. Действительно, в ряде случаев наниматель жилого помещения обладает такими правами и обязанностями, которые не подлежат передаче в силу их юридической природы, в частности право на дополнительную жилую площадь, льготы по оплате жилья и коммунальных услуг и т. п. -------------------------------- <4> См.: Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Л., 1967. С. 16. <5> См.: Чубаров А. В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве: Дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1985. С. 39 - 40. <6> Кабалкин А. Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. М., 1980. С. 132.

А. В. Чубаров также отмечает, что в процессе существования жилищного правоотношения у нанимателя могут возникнуть такие права и обязанности, передача которых в порядке обмена противоречит его сущности, прежде всего обязанность по погашению задолженности по квартирной плате <7>. Автор справедливо обращает внимание на непоследовательность законодательной регламентации правоотношений по обмену, так как, несмотря на легальное определение обмена как взаимной передачи прав и обязанностей, в п. 3 Инструкции от 9 января 1967 г. "О порядке обмена жилых помещений" указывалось, что предметом обмена является жилое помещение <8>. Следовательно, в результате обмена прекращается прежнее правоотношение по договору найма жилого помещения с прежним наймодателем и возникает новое правоотношение на основании нового договора найма жилого помещения, а не учинения переуступочной надписи о передаче прав и обязанностей. В связи с этим автором предлагалось следующим образом сформулировать определение договора обмена жилых помещений: "По договору обмена жилыми помещениями каждая из сторон обязуется освободить жилое помещение, право на вселение в которое получит другая сторона по договору" <9>. Анализ нового жилищного законодательства позволяет прийти к выводу, что законодатель некоторым образом воспринял указанное предложение. Так, если содержание ч. 1 ст. 72 ЖК РФ создает впечатление о том, что объектом договора обмена являются обмениваемые жилые помещения, то договор обмена жилыми помещениями, заключенный между нанимателями и согласие каждого из наймодателей является основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения новых договоров социального найма. -------------------------------- <7> См.: Чубаров А. В. Указ. соч. С. 39. <8> См.: Там же. С. 39. <9> Там же. С. 37.

Если кто-либо из прежних наймодателей обменивающихся сторон не дает согласия на обмен, то оспаривание отказа нанимателем путем предъявления иска об обмене жилого помещения по существу означает требование о понуждении наймодателя к участию в обмене и косвенно - требование о понуждении его к заключению договора найма с новым нанимателем. Соответственно и решение суда, обязывающее наймодателя оформить обмен, есть не что иное, как понуждение к участию в обмене и в дальнейшем - к заключению договора найма, т. е. направлено на прекращение прежних и возникновение новых жилищных правоотношений. Хотя в практике такой обмен не принято именовать принудительным, по существу это разновидность принудительного обмена. Все сказанное выше относится прежде всего к договору социального найма. Возникает вопрос: в какой степени положения об обмене жилых помещений распространяются на жилые помещения, занимаемые на основании договора коммерческого найма? Дело в том, что ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" предоставляла арендатору право на обмен в той же мере, в какой это право предоставлено нанимателю по договору найма (социального найма). В гл. 35 ГК об обмене жилых помещений ничего не говорится. Следует прийти к выводу, что в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключается в домах государственного или муниципального жилищного фонда, то право на обмен может быть реализовано нанимателями без каких-либо ограничений. Если же помещение относится к частному жилищному фонду, то обмен жилых помещений может быть произведен только с согласия наймодателей. При этом в отличие от государственного и муниципального жилищных фондов в последнем случае отказ наймодателя в обмене не может быть оспорен в судебном порядке. Что касается обязательного нотариального удостоверения такого рода сделок, то оно было бы весьма кстати, так как анализ судебной практики показывает, что участники данных правоотношений не всегда дают себе отчет о последствиях заключения таких договоров. Если жилые помещения относятся к различным фондам и пользование ими осуществляется по различным основаниям, то договор обмена таких помещений по своей правовой природе является смешанным договором. Если такой договор будет оформлен в виде одного документа, подписанного сторонами, и в нем будут указаны различные основания владения и пользования каждым из этих помещений, то этот единый договор нет смысла дифференцировать на договор мены и договор обмена; он должен называться договором обмена, и в нем могут содержаться ссылки на нормы, регламентирующие различные договоры. Несомненно, в жилищном праве существуют и другие сделки, в основном договоры, юридическая природа которых либо ясна и не представляет никакой сложности (к примеру, договоры о безвозмездном пользовании жилым помещением, возможность заключения которых отнюдь не исключается), либо договоры, порожденные новыми общественными отношениями, юридическая природа которых практически не исследовалась. Так, В. Н. Литовкин обращает внимание на договоры, опосредующие отношения пользования жилым помещением, переданным плательщику ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением, когда получатель ренты пожелает остаться проживать в своем жилом помещении <10>. -------------------------------- <10> См.: Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. N 5/6. С. 67.

По нашему мнению, решение вопроса о характере отношений по пользованию рентополучателем жилым помещением, переданным в собственность плательщику ренты, зависит от того, в чьей собственности оно находилось и кто заключил договор о пожизненном содержании с иждивением. Согласно ст. 601 ГК, в которой содержится определение понятия договора пожизненной ренты и договора о пожизненном содержании с иждивением, собственником жилого помещения может быть как сам получатель ренты, так и другое лицо. В последнем случае договор ренты является разновидностью договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК). В этом договоре кредитор (лицо, передающее жилое помещение в собственность плательщику ренты) выговаривает для третьего лица право пожизненного пользования этим жилым помещением во исполнение обязанности плательщика ренты предоставить ее получателю жилище. Таким образом, в этом случае основанием возникновения правоотношений по пользованию жилым помещением является сам договор ренты. Если собственником жилого помещения является рентополучатель, то правоотношения по пользованию жилым помещением основано, по нашему мнению, на праве залога этого помещения в обеспечение исполнения договора. В силу ст. 346 ГК залогодержатель, у которого находится предмет залога, в случаях, предусмотренных договором, вправе пользоваться им. Чтобы исключить возможность лишения рентополучателя права пожизненного пользования жилым помещением, принадлежавшим ему прежде на праве собственности, нотариусы должны разъяснять сторонам договора ренты наличие оснований у рентополучателя пользоваться этим помещением и четко формулировать в договоре ренты или в прилагаемом к нему договоре о залоге условие о характере предоставляемого жилого помещения: будет это помещение, в котором проживает получатель ренты, или иное жилое помещение. Разумеется, в процессе исполнения договора стороны могут заключить соглашение об изменении условия о предоставлении жилища, если новый собственник - плательщик ренты предоставит рентополучателю подходящее жилое помещение. Такое соглашение должно быть заключено в письменной форме и нотариально удостоверено, о чем уже говорилось ранее. Разумеется, в современном жилищном законодательстве должны бы быть отражены все оговоренные особенности указанных договоров, однако ст. 34 ЖК РФ содержит в этом случае лишь отсылочную норму к ст. 33 ЖК РФ о правах лица, проживающего в жилом помещении на основании завещательного отказа. Отдельные положения ЖК РФ также вызывают вопросы, в частности в Кодексе не нашли своего отражения вопросы соотношения договоров найма жилого помещения и договоров безвозмездного пользования (ссуды), хотя последние очень распространены, так как их посредством оформляется регистрация граждан по месту жительства (пребывания). В связи с этим возникает вопрос, должны ли договоры безвозмездного пользования жилым помещением утрачивать свое значение в их практическом применении и должен ли приоритет при оформлении права пользования жильем отдаваться договорам найма. Однако сфера применения договора безвозмездного пользования жилым помещением ЖК РФ не определена, хотя сейчас, как показывает практика нотариусов, договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями преобладают. ЖК РФ не дает ответа на вопрос о порядке оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением. Речь идет прежде всего о том, должен ли собственник при заключении этого договора получить согласие всех проживающих в данном помещении лиц. Статья 30 ЖК содержит лишь отсылочную норму, предусматривающую, что такой договор заключается "с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом". Между тем ни ЖК РФ, ни Гражданский кодекс РФ не требуют получения такого согласия. Однако на практике при удостоверении такого договора в большинстве случае нотариусы требуют согласия проживающих совместно с собственником лиц. Это объясняется тем, что нотариусы руководствуются прежде всего необходимостью обеспечить полную бесспорность при оформлении прав, а также предотвратить возможные спорные ситуации в будущем. В этой связи представляется, что общим недостатком ЖК РФ является недооценка роли нотариусов. Нотариат, являющийся институтом превентивного правосудия, призван исключить возможность спора еще на стадии оформления прав граждан, и прежде всего сделок с жильем. Через судебные и административные органы осуществляется защита уже нарушенного права (ст. 11 ГК РФ), поэтому более подробное регламентирование в ЖК РФ участия нотариусов в сфере жилищных правоотношений смогло бы на практике существенно сократить количество этих споров и иных конфликтных ситуаций в жилищной сфере.

Название документа