Некоторые аспекты участия нотариуса в предотвращении и разрешении земельных споров

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ УЧАСТИЯ НОТАРИУСА В ПРЕДОТВРАЩЕНИИ И РАЗРЕШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ <*>

А. Р. ЕМАЛТЫНОВ

Емалтынов А. Р., аспирант кафедры гражданского процесса УрГЮА, помощник адвоката Свердловской областной экономической коллегии адвокатов.

В статье рассматриваются некоторые аспекты участия нотариуса в предотвращении и разрешении земельных споров. Автор акцентирует внимание на необходимости нотариального удостоверения сделок с землей, а также на возможности использования потенциала нотариата в досудебном урегулировании земельных споров.

Ключевые слова: земля, нотариус, медиатор, гражданское дело в суде.

The article considers certain aspects of participation of a notary in prevention and solution of land disputes. The author draws attention to the necessity of notarial certification of land transactions and also the possibility of use of potential of notaries in pre-judicial regulation of land disputes.

Key words: land, notary, mediator, civil case in the court.

Земля обладает особой социальной и экономической значимостью. Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. В отличие от иных объектов недвижимости земля была и остается единственным местом проживания населения, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ. В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений, а земля становилась причиной ожесточенной борьбы. Очевидно, что подобная значимость земли требует принятия повышенных мер по ее охране как в качестве компонента окружающей среды, так и в качестве ценного объекта имущественных прав. И если повышенная защита земли как компонента окружающей среды на сегодняшний день обеспечивается многочисленными контролирующими органами, то ее защита в качестве объекта имущественных прав остается недостаточной, о чем свидетельствует возросшее число соответствующих земельных споров. К сожалению, действующее законодательство не закрепляет обязательного нотариального удостоверения сделок, объектом которых выступает земля (земельные участки или доли). Между тем именно нотариус может стать гарантом повышенной защиты имущественных прав и законных интересов граждан и юридических лиц на землю. В силу ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательством нотариальных действий от имени Российской Федерации является одной из основных задач нотариата. В этой связи необходимо привести зарубежный опыт в области сделок с землей <1>. Так, в странах Центральной и Западной Европы, а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются государственной регистрационной системой. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве судьи или нотариуса. Данная широко распространившаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами. В странах континентальной Европы (относящихся преимущественно к системе латинского нотариата), где сделки с землей удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. -------------------------------- <1> Стоит отметить, что в большинстве европейских стран, в том числе ФРГ и Великобритании, земля и возведенный на ней объект представляют единый объект прав. См.: Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6).

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. По мнению руководителей Международного союза латинского нотариата, неучастие нотариуса в странах англосаксонской системы в сфере имущественных отношений обусловило многочисленные нарушения при заключении сделок, а затраты, в частности, на содержание судов, ввиду неразвитости системы нотариата, кратно превышают такие же затраты в континентально-европейских гражданско-правовых системах. Так, если в странах континентальной Европы оспаривается один нотариальный акт на 1000 (0,1%), то в США, где сделки заключаются без нотариуса, - 40 - 50 договоров из 1000 (4 - 5%) <2>. -------------------------------- <2> Бюллетень Международного союза латинского нотариата. Париж. 2003. N 5. С. 427.

В нашей стране в пользу нотариального удостоверения сделок с землей говорит сама сложившаяся действительность. В России в результате приватизации собственниками земельных участков (земельных долей) стали сотни тысяч граждан и юридических лиц <3>. Это повлекло значительное развитие вторичного рынка земли. При этом собственники в большинстве случаев не обладают элементарными правовыми знаниями при заключении договоров и нуждаются в услугах профессионального юриста, каковым и является нотариус. -------------------------------- <3> Так, только в Омской области, по данным Министерства имущественных отношений, количество собственников земельных участков достигает 100 тысяч. URL: http:// mio. omskportal. ru/ ru/ RegionalPublicAuthorities/ executivelist/ MIO/ news/ 261116 829483.php.

Очевидно, что удостоверение сделок с землей нотариусом способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота и, как следствие, снижению количества споров в судах. Главный управляющий Федеральной нотариальной палаты ФРГ Ханнс-Якоб Пютцер справедливо отмечает, что нотариат представляет собой "институт по осуществлению предупредительного правосудия", он как бы "судья в преддверии" <4>. -------------------------------- <4> Пютцер Х.-Я. Нотариат в частноправовой системе // Современный нотариат. Структуры и задачи. Кельн, 1993. С. 169. Следует иметь в виду, что данная точка зрения достаточно укрепилась в странах латинского нотариата.

В пользу обязательного нотариального удостоверения сделок с землей говорит в том числе следующее: - во-первых, при обращении к нотариусу стороны имеют большую возможность уяснить смысл сделки и ее правовые последствия; - во-вторых, нотариус может сам составить проект договора, что очень часто вызывает затруднения у сторон; - в-третьих, реализуется необходимость в защите интересов обеих сторон. Нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. "Нотариус в соответствии с законом беспристрастен при совершении нотариальных действий и оказывает в равной мере правовую помощь всем лицам, обратившимся к нему" <5>; -------------------------------- <5> Ярков В. В. Нотариат в правовой системе России (аналитико-информационная записка). URL: http:// www. notiss. ru/ usrimg/ yarkov_concept_97.php.

- в-четвертых, заключение договора с участием нотариуса при возникновении и дальнейшем рассмотрении возможных споров поможет отмести доводы о недействительности сделки, снизит риск фальсификации доказательств и иных злоупотреблений сторон. "Закон обеспечивает особое доказательственное значение нотариально удостоверенных либо засвидетельствованных документов, что прямо следует из ст. ст. 160, 163, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и ряда других. Тем самым нотариальные документы приобретают бесспорный характер, поскольку опровергнуть их содержание гораздо сложнее, чем иных сделок и действий, совершенных в простой письменной форме" <6>. -------------------------------- <6> Там же.

Кроме того, в отличие от государственных органов, осуществляющих на основании ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" правовую экспертизу документов и законность сделок при регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, нотариусы в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несут полную имущественную ответственность за законность совершения удостоверенных ими сделок <7>. -------------------------------- <7> По статистике, за год на каждую область в среднем приходится один-два случая возмещения ущерба от действий нотариуса. URL: http:// www. notariat. ru/ inter2003/ press_403_13.aspx.

В силу изложенного именно нотариально удостоверенные сделки на практике пользуются наибольшим доверием как у физических, так и у юридических лиц. Доводы сторонников совершения сделок с землей в простой письменной форме о том, что тем самым они оградят стороны от лишних расходов на нотариальное оформление сделок, являются несостоятельными. Указанное представление является ошибочным, поскольку в реальности не так все просто, как кажется на первый взгляд. Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут для составления договора обратиться к услугам квалифицированных юристов, стоимость услуг которых может достигать 5 - 7% от суммы договора. При этом нотариальный тариф не превышает 1% от суммы сделки, т. е. примерно в 5 - 7 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством и не могут изменяться произвольно соглашением сторон, за исключением нотариальных действий, не отнесенных к обязательной компетенции нотариуса. Положение о том, что граждане и юридические лица согласно ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. К сожалению, возможность нотариального удостоверения сделок все еще воспринимается в России как "ненужная" формальность, которую стороны пытаются избежать. Но это в конечном счете оборачивается против самих сторон. Преимущества нотариальной формы сделок очевидны, особенно в тех случаях, когда их объектом выступает земля, обладающая повышенной экономической ценностью (в свете постоянно сокращающихся "свободных" земельных участков), и риск возникновения споров между сторонами велик <8>. -------------------------------- <8> Необходимо отметить, что преимущества нотариальной формы сделок уже были учтены законодателем в Федеральном законе от 19 июля 2009 г. N 205-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при совершенствовании механизмов разрешения корпоративных споров. Так, в настоящее время сделки, направленные на отчуждение доли (части доли) в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью, а также договоры залога доли подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Учитывая изложенное, внесение изменений в действующее законодательство, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации, в части распространения обязательной нотариальной формы в отношении сделок с землей представляется не только целесообразным, но, более того, необходимым. Возможно в целях наиболее полного обеспечения прав и законных интересов граждан и юридических лиц предоставление права нотариусу на доведение до конца сделок с землей, требующих государственной регистрации, а именно регистрации договора в соответствующих органах государственной регистрации; частичного сбора нотариусом документов с целью проверки фактических обстоятельств сделки <9>. Соответствующий механизм уже распространен законодателем в отношении сделок с долями участников обществ с ограниченной ответственностью <10>. -------------------------------- <9> См.: Ярков В. В. Указ. соч. <10> См.: ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Вместе с тем не стоит ограничивать потенциал нотариата только целями обеспечения юридической чистоты сделок с землей, т. н. предупредительным правосудием. На сегодняшний день одна из главных проблем судебной деятельности - обеспечение рассмотрения всех дел, отнесенных к их подведомственности, невозможна без разгрузки судов. В соответствии с Федеральной целевой программой "Развитие судебной системы России" на 2007 - 2011 гг. (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 сентября 2006 г. N 583) развитие внесудебных способов урегулирования споров является одним из приоритетных направлений судебной реформы. Именно нотариат, на наш взгляд, может взять на себя функцию разрешения споров, вытекающих из нотариально оформленных сделок, объектом которых выступает земля. При этом законодательно, путем внесения соответствующих поправок в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Гражданский процессуальный и Земельный кодексы Российской Федерации, следует закрепить императивную подведомственность данной категории споров. Прежде чем обратиться в суд, стороны должны будут пройти процедуру урегулирования возникшего между ними правового конфликта у нотариуса, который удостоверял соответствующую сделку с землей. В данном случае нотариус будет выступать в качестве медиатора, нацеленного на разрешение спора сторон во внесудебном порядке. Очевидно, что нотариусу, удостоверившему сделку с землей и выступившему гарантом ее законности, гораздо легче будет урегулировать возникший спор. Однако процедура урегулирования спора между сторонами при содействии нотариуса будет отличаться от общепринятых представлений о медиации, прежде всего в силу наличия у нотариуса определенного публичного статуса, позволяющего ему действовать от лица государства и использовать властные полномочия. Так, медиация, осуществляемая нотариусом по данной категории дел, могла бы выглядеть следующим образом. Заинтересованная сторона обращается к нотариусу с заявлением, содержащим суть требований к другому участнику спора и просьбу о проведении примирительных процедур. Нотариус в установленные законом сроки, после изучения поступившего заявления, выносит и направляет сторонам нотариальный акт, в котором указываются субъекты, предмет спора, назначается время и место для урегулирования спора в порядке медиации. После этого в установленном законом порядке нотариус проводит примирительные процедуры. В чем они заключаются? Это беседа со сторонами. Каждой из сторон предлагается высказаться, представить доказательства в подтверждение заявленных требований и возражений, нотариус поддерживает порядок их высказываний, в случае необходимости оказывает содействие в сборе доказательств. После этого нотариус общается наедине с каждой из сторон, выясняет те позиции, которые не были высказаны в ходе общения. Причем все очень строго - ни одной из сторон нотариус не должен отдавать предпочтение. Обеим сторонам задаются уточняющие вопросы, предлагаются различные варианты урегулирования спора. Используя свои полномочия, нотариус, если нужно, еще неоднократно встречается со сторонами, пока они не придут к окончательному решению. В том случае, если законодательно установленные сроки <11> истекли, а стороны ни к чему не пришли, то процедура ничем не закончилась, примирение не состоялось. При этом нотариус может досрочно отказаться от примирительных процедур в случае, если примирение невозможно или одна из сторон игнорирует данные процедуры. -------------------------------- <11> Представляется, что наиболее оптимальным будет установление двухмесячного срока для проведения процедуры примирения. Течение же указанного срока должно исчисляться с момента поступления к нотариусу обращения одной из сторон о проведении соответствующей процедуры.

Вместе с тем в любом случае окончание процедуры примирения должно быть оформлено итоговым нотариальным актом. Данный акт может быть нескольких видов. Первый выносится при достижении сторонами соглашения по поводу предмета спора и является, по сути, аналогией определения суда об утверждении мирового соглашения. Указанный акт должен содержать данные о сторонах, предмете спора, согласованные условия разрешения конфликта, способы и сроки их исполнения. Кроме того, он должен иметь обязательную силу для сторон конфликта, каждая из которых в случае нарушения условий утвержденного соглашения вправе обратиться в суд за защитой своих прав (получением исполнительного листа). Второй вид итогового нотариального акта выносится в том случае, если стороны спора не достигли какого-либо соглашения либо одна из сторон уклоняется от участия в примирительных процедурах. При этом итоговый нотариальный акт должен содержать указание на предмет спора и четкое описание позиций каждой из сторон (либо одной стороны, в случае уклонения второй от участия в примирительных процедурах). В любом случае итоговый нотариальный акт должен отвечать принципу законности. Нотариус не вправе утверждать соглашение сторон, если оно противоречит требованиям закона и (или) может нарушить права и законные интересы третьих лиц. Вынесение итогового нотариального акта должно стать необходимым условием для последующего обращения сторон в суд, где данный акт в дальнейшем может расцениваться в качестве одного из доказательств по делу. Преимущества предварительного урегулирования спора, вытекающего из нотариально удостоверенных сделок, очевидны и заключаются в следующем. Во-первых, проведение предварительных примирительных процедур с участием нотариуса, выступавшего гарантом законности сделки сторон, позволяет уменьшить количество необоснованных исков, снижает возможность фальсификации доказательств и иных возможных злоупотреблений сторон. Во-вторых, даже в том случае, если не будет достигнуто соглашение о предмете спора, участие нотариуса позволит сторонам четко сформулировать свои позиции, собрать необходимые доказательства (с учетом ознакомления с заявленными требованиями и имеющимися возражениями), т. е. провести максимально полную подготовку к предстоящему судебному разбирательству. Указанное является немаловажным, учитывая то, что земельные споры на практике являются одной из самых сложных категорий дел, требующих тщательной подготовки. В-третьих, значительно снижается нагрузка на суды. Данное обстоятельство связано с уменьшением количества необоснованных исков, возможностью мирного урегулирования спора, а также с тем, что вся подготовка дела к разбирательству, по сути, будет производиться на стадии проведения предварительных примирительных процедур самими сторонами спора и нотариусом. Наличие нотариального акта, вынесенного по итогам примирительных процедур и содержащего четко сформулированные позиции сторон по делу, с приложенными документами, подтверждающими позиции сторон, позволяет суду значительно сократить время на подготовку дела к рассмотрению. При этом целесообразно законодательно предусмотреть упрощенную процедуру рассмотрения данной категории дел, заключающуюся в оценке судом документов, поступивших от нотариуса после завершения примирительных процедур и принятия окончательного решения. В-пятых, случаи, когда правоустанавливающий документ на объект сделки выдан не нотариусом, а судом, тем более в итоге затяжного и сложного судебного разбора, вызывает у юриста, представителя участника договора да и у нотариуса повышенную внимательность, а порой и настороженность. Перспектива заключить сделку в отношении имущества, которое, возможно, окажется затем предметом возобновления того же спора между теми же сторонами (в результате пересмотра решения в порядке надзора) или рождения нового спора между прежними сторонами о том же предмете по новому основанию, может открываться юридически сведущему лицу из судебных документов, включая решение суда, предъявленных для составления проекта нотариальной сделки. В прикладном и юридико-психологическом аспектах приоритет имеет нотариальный акт как наиболее органично, адекватно выражающий суть свободного, согласованного волеизъявления сторон, содержание сделки, распределение между ними прав, обязанностей, устанавливающий санкции на случай тех или иных нарушений, отклонений от договорных условий. Разрешение спора судом не влечет за собой во многих случаях подлинного разрешения конфликта, поскольку требует в дальнейшем принудительного исполнения судебного решения, т. е. вовлекает в конфликт двух сторон различные государственные органы. Между тем разрешение спора с участием нотариуса-медиатора является более эффективным, поскольку позволяет достичь разрешения конфликта на основе компромисса, без принуждения и лишних затрат времени и денежных средств на ведение дела в суде. Предвосхищая возможные возражения относительно того, что разрешение споров, вытекающих из нотариально удостоверенных сделок с землей, - это уже небесспорная юрисдикция, можно отметить, что в изложенном и состоит новизна исследования, заключающаяся в поиске наиболее оптимальных способов разрешения правовых конфликтов сторон, объектом которых выступает особо ценное имущество - земля.

Название документа