Регистрация прав на недвижимое имущество в средневековых городах Германии

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СРЕДНЕВЕКОВЫХ ГОРОДАХ ГЕРМАНИИ <*>

Е. И. ДИСКИН

Дискин Евгений Иосифович, соискатель кафедры гражданского права Российской академии правосудия.

Статья посвящена возникновению и развитию института регистрации права на недвижимое имущество в городском праве средневековой Германии.

Ключевые слова: Западно-Франкское королевство, средневековая Германия, регистрация недвижимости, инвеститура, средневековое городское право, поземельная книга.

The article is devoted to the introduction and development of land registry in city law of medieval Germany.

Key words: West Francia, medieval Germany, land registry, medieval city law, land registry book.

После распада Западной Римской империи самым крупным государством в Европе стало государство франков. Достигнув наибольшего расцвета в 800 г., при Карле Великом, уже в 843 г. королевство франков распалось на три государства: Западно-Франкское королевство, Срединное королевство, распавшееся позже на три королевства (Италия, Лотарингия и Прованс), и Восточно-Франкское королевство. Восточно-Франкское королевство, на основе которого возникло Германское королевство, включало большую часть современной Германии и Австрии. Оно состояло из пяти крупных племенных герцогств: Саксонии, Баварии, Франконии, Швабии и Тюрингии (позднее к ним прибавилась Лотарингия), представлявших собой достаточно однородные этнически, полунезависимые княжества. Территория Королевства Германия была относительно отсталой по сравнению с территорией Италии и Западно-Франкским королевством. Процессы феодализации не были завершены: стройная феодальная иерархия не сложилась, а при поддержке императоров сформировался достаточно широкий слой мелких и средних рыцарей и министериалов <1>, слабозависящих от территориальных князей. Закрепощение крестьянства происходило несколько медленнее, чем во Франции или в Англии. В этих условиях особое значение в развитии права играли германские города, которые в условиях слабости феодалов получили достаточно широкие возможности для развития торговли и ремесел. -------------------------------- <1> Министериалы (лат. ministeriales, от лат. ministerium - служба, должность) - в средневековой Европе (главным образом в Германии) представители мелкого рыцарства, владеющие небольшими ленами и обязанные военной службой монарху либо крупному феодалу. Прослойка министериалов возникла в процессе освобождения и расширения привилегий нетитулованных служилых людей. Особенное значение министериалы приобрели в Германии XII - XIV вв., добившись прав отдельного сословия, личной свободы и став одной из опор центральной власти в германских княжествах.

Древнейшие города Германии вели свое начало еще от древнеримских городов. В XI - XIII вв. многие феодалы, желавшие укрепления городов на своей земле, предоставляли определенным поселениям особые привилегии путем подписания особой грамоты или хартии. Одними из первых хартии были предоставлены Вормсу (1014 г.) и Шпееру (1111 г.), затем на протяжении XII - XIII вв. многие немецкие города получили от своих сеньоров подобные хартии. По объему предоставляемых хартией привилегий выделялись два основных вида хартий. В первом виде хартии, более сокращенном, сеньор освобождал город от феодальных повинностей, таких как: обязанность участвовать в военных действиях или строить укрепления для сеньора; право мертвой руки, барщина и другие. Обычно такая хартия предоставляла жителям города свободу выбора места жительства, право вступать в брак без согласия сеньора и другие свободы, которых были лишены зависимые крестьяне. Городам также предоставлялось право чеканить свою монету и взимать торговые пошлины. В обмен на это город в целом, как корпорация, должен был выполнять определенные феодальные обязанности. Другим видом хартии городам предоставлялась правовая автономия, в том числе и право разбирать гражданские и уголовные дела (банн) <2>. Несмотря на то что сам город, как корпорация, продолжал находиться в зависимости сеньора, его жители не рассматривались как зависимые и считались свободными. При этом определенные категории жителей города были обязаны выполнять повинности в пользу сеньора, что рассматривалось как исполнение феодальной повинности городом в целом. Такие повинности могли быть в форме обязательных выплат, а могли быть в форме личного труда; например, в Страсбурге кузнецы были обязаны поставлять стрелы для войны в количестве трехсот штук, трактирщики были обязаны еженедельно чистить отхожее место епископа, бочары были обязаны изготавливать бочки по потребности епископа и т. д. <3>. Весьма распространенной привилегией городов являлось право не выдавать беглых лиц своему сеньору. Так, в хартии, дарованной Фридрихом II г. Гослару, это было описано следующим образом: "Если же какой-либо чужак пришел жить в названный город и так оставался там в течение года и дня... то пусть он пользуется общею с другими гражданами свободою..." <4>. -------------------------------- <2> В одном из источников городского права, "Первое городское право Страсбурга", весьма удачно описано, что такое банн: "Получает же власть преследовать и наказывать преступников, которую называют банн, не от епископа, но от фогта. Ибо ту власть, которая в соответствии с характером преступления направлена на пролитие крови при вешании, отрубании головы, изувечении и тому подобном, духовное лицо не должно ни иметь, ни передавать [другому]. Поэтому, после того как епископ поставит фогта, император дает ему банн, т. е. [право] наказания мечом осуждаемых таким образом и всю власть их преследовать". Цит. по: Хрестоматия по истории Средних веков / Под ред. С. Д. Сказкина. Т. II. М.: Издательство социально-экономической литературы, 1963. С 459. <3> Омельченко О. А. Всеобщая история государства и права: В 2 т. Т. I. М.: Изд-во Эксмо, 2007. С. 204. <4> Средневековая Европа глазами современников и историков / Отв. ред. А. Л. Ястребицкая. М., 1994. Ч. II. С. 148.

Развитие торговли и производства привело к широкой автономизации городов, которые становились центрами культуры, религии, искусства. Право в этих городах развивалось гораздо интенсивнее и было восприимчиво к различным новым идеям, в том числе к рецепции римского права, в котором активно черпались подходы к созданию норм, регулировавших торговлю и административные отношения. Наибольшее значение в городском праве средневековой Германии играли системы Любекского и Магдебургского права, которые активно заимствовались другими городами. Обращаясь к вопросу о переходе прав на недвижимое имущество по германскому средневековому праву, необходимо учитывать, что описание институтов вещного и обязательственного права носит обобщенный характер ввиду особых условий средневековой Германии, где феодальная раздробленность создала широкий простор для правового партикуляризма. Переход прав на земельные участки в Германии, как, впрочем, и в остальных государствах Западной Европы, особенно в раннем Средневековье, был явлением достаточно редким. Очень часто отчуждение недвижимости допускалось лишь в условиях большой нужды, впрочем, это правило не было абсолютным и универсальным, т. е. было справедливо отнюдь не в отношении всей территории Западной Европы - сельские поселения развивались существенно медленнее городов, где шла активная торговля. Согласно обычному праву, перед отчуждением совершенно посторонним лицам было принято предлагать имения родственникам или соседям, причем по той цене, по которой собирались продать третьим лицам. То есть у родственников существовало право преимущественной покупки имения. Если родственники или соседи отказывались приобрести имение, то собственник уже был волен продать его третьим лицам по цене, определяемой соглашением сторон <5>. Переход права осуществлялся посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлась символическая, а затем реальная передача недвижимости, в ходе которой стороны приходили на участок продаваемой земли. Непосредственно на участке покупатель уплачивал продавцу оговоренную цену сделки, а продавец передавал ему в знак уступки власти над участком перчатку (символ власти), ветвь, срезанную с одного из деревьев, глыбу, мешок земли, при передаче зданий - дверной косяк, при передаче церкви - алтарную пелену, ее бахрому или веревку от колокола. Затем происходил формальный отказ от владения, в ходе которого продавец торжественно оставлял участок, отказываясь от власти над ним посредством бросания на землю палки; присутствовавшие при передаче мальчики (от 3 до 12 лет) в память о случившемся получали по пощечине, их драли за уши, что завершало обряд <6>. -------------------------------- <5> Базанов А. И. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. С. 6. <6> Энциклопедический словарь Ф. А. Брокгауза и И. А. Ефрона. Статья "Инвеститура".

С распространением римского способа приобретения собственности путем передачи грамоты, договора купли-продажи фактическая или "реальная инвеститура" уступает место символической: стороны уже не ходят на уступаемый участок, а с него приносятся символы инвеституры в суд или городской совет, кладутся на составленную грамоту и передаются вместе с последней новому приобретателю; формальный выход из владения также переходит в торжественный акт отказа от владения, совершаемый перед судом, реальная же передача владения постепенно теряет свое юридическое значение. Такой акт передачи вещного права носил название Verlassung или Auflassung <7>. Для защиты прав заинтересованных лиц, к которым относились родственники владельца, лица, связанные с ним феодальной иерархией, кредиторы, духовные лица и светские князья, возникла практика троекратных оглашений о совершенной сделке, в некоторых областях объявлялось и о предстоящей сделке, оформление которой было начато сторонами. К этому моменту установилось правило о разделении уплачиваемой покупателем цены на три части, с уплатой каждой из частей связывалось объявление о совершаемой сделке. После уплаты последней части покупатель требовал совершения торжественной передачи недвижимости посредством описанного торжественного акта отказа от владения. В разных местностях участие суда в засвидетельствовании таких сделок отличалось. Иногда суды занимали активную позицию, выясняя у сторон сделки определенные обстоятельства: являются ли стороны дееспособными, действуют ли они добровольно и без понуждения, соблюдены ли условия действительности передачи недвижимости, а именно уведомлены ли родственники отчуждателя, есть ли нужда в передаче, соблюдено ли правило о публикациях и прочее. В некоторых местностях, напротив, суд ограничивался лишь формальным вопросом к отчуждателю, о том, согласен ли он на совершение сделки <8>. Если в ходе оглашения третьи лица выдвигали возражения, суд разбирал их и в случае их обоснованности признавал сделку недействительной. После завершения периода оповещения о сделке или по окончании рассмотрения возражений третьих лиц шеффенский суд провозглашал приговор, которым объявлялся мир владению, и фогт объявлял, что владение находится под его защитой и каждый посягающий на него будет преследоваться по закону. -------------------------------- <7> Буквальный перевод со старонемецкого: "оставление", "закрытие". <8> Базанов А. И. Указ. соч. С. 10.

После оглашения приговора право собственности переходило к покупателю, и покупатель обладал правом на иск не только против продавца, но и против третьих лиц, в чьем фактическом владении могло находиться имение. Последствием такой формы сделки являлось то, что такую сделку уже никто не имел права оспорить. После оглашения решения шеффенского суда оспорить отчуждение не мог не только прежний собственник недвижимости, но и третьи лица, по какому бы основанию они ни заявляли свое требование. Так, недвижимость нельзя было виндицировать, даже если впоследствии оказывалось, что продавец не был собственником или существовали препятствия к продаже недвижимости <9>. -------------------------------- <9> Там же. С. 12.

В разных регионах оформление такого решения происходило по-разному; в определенных городах такие решения стали записываться в городские и судебные книги, когда в других городах нет данных о том, что такие записи производились. Существовали и другие варианты оформления торжественной передачи вещи; так, в определенных регионах решение суда, завершавшее процесс перехода права, и запись о переходе права считались двумя разными действиями, имевшими свое собственное содержание. В других регионах решение суда, завершавшее переход права, и запись о переходе права слились воедино и переход права оформлялся только записью в городских или судебных книгах. При этом моментом перехода права считался момент внесения записи в книгу. По-разному, в зависимости от размеров города и сложившихся в нем правовых обычаев, велись книги, в которых записывался переход прав. В небольших городах книги зачастую не были специализированными, т. е. в них вносили разнообразные сделки в хронологическом порядке, никак не разделяя виды сделок и не группируя сделки одного типа. Как отмечал профессор Базанов, можно предположить, что первоначально городские и судебные книги велись именно таким образом <10>. Но такая организация записи вызывала затруднения в крупных торговых городах, где особенно интенсивно велась коммерческая деятельность, поскольку отыскать нужную запись в такой книге по прошествии определенного времени было очень трудно. Чтобы упростить поиск, книги стали специализировать по видам сделок, так появились специализированные книги. Сохранились сведения о ведении таких книг в Гамбурге, Ростоке, Любеке и других немецких городах. Дальнейшее усовершенствование техники ведения таких книг привело к тому, что записи в книгах стали группировать по территориальному признаку. В Гамбурге записи были сгруппированы по расположению тех или иных объектов недвижимости в пределах церковных приходов. В Мюнхене записи о сделках с недвижимостью были сгруппированы в книге по городским кварталам. В Кельне сложилось правило группировать в одном томе все записи, относящиеся к сделкам с одним объектом недвижимости, что позволяло легко проследить судьбу объекта; особенно было развито территориальное деление в Кельне. С введением в городских и судебных книгах группировки по предметному и территориальному признаку появилось расположение записей в соответствии с алфавитным указателем участков. С ростом оборота недвижимости сократились и сами записи, которые изначально повторяли по содержанию судебное решение. Они стали представлять собой короткую запись, где были изложены лишь необходимые сведения - стороны сделки, вид сделки и описание объекта недвижимости. Но такой порядок сложился и динамично развивался в городах, он охватывал собой лишь небольшую часть населения и земель средневековой Германии. В провинции, где оборот недвижимости продолжал оставаться скорее редкостью, вотчинные книги вели лишь верховные собственники, которые записывали феоды, выделенные своим вассалам, и их состав, не вводя при этом никакой системы. -------------------------------- <10> Там же. С. 14.

Название документа