Перспективы развития земельных правоотношений в связи с принятием отдельных актов Президента и Правительства Российской Федерации

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ОТДЕЛЬНЫХ АКТОВ ПРЕЗИДЕНТА И ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А. И. ОКУНЕВ

Окунев А. И., юрист.

В советское время задачи, стоящие перед различными отраслями народного хозяйства, определялись с особым размахом. Именно тогда для строительства заводов, линий электропередачи, государственных учреждений предоставлялись земельные участки, размеры которых с большим запасом покрывали даже самые радужные перспективы развития. Развал Советского Союза, появление на карте нового государства - Российской Федерации, смена плановой экономики на рыночную - все это потребовало от хозяйствующих субъектов пересмотреть свое отношение к земельным ресурсам. Земля не только обрела статус особо привлекательного инвестиционного объекта, но и стала объектом налогообложения. При учете этих и иных факторов новые участники земельных отношений стараются использовать имеющиеся земельные участки с максимальной эффективностью. Как известно, крупные государственные предприятия, воинские части и т. п. обладают значительными неиспользуемыми земельными активами, которые к тому же расположены в весьма выгодных местах и при должном подходе могут использоваться для коммерческой застройки. С учетом намечающегося в крупных городах дефицита свободной земли указанные земельные активы приобретают особую значимость для различных инвесторов-застройщиков. Предпринимателям реализация такого подхода весьма выгодна также по причине существенного снижения издержек по сравнению с приобретением подобного земельного участка на публичном аукционе. Как правило, земельные участки из состава федеральной организации можно получить на основе заключения инвестиционного контракта с согласия федерального органа по управлению государственным имуществом на условиях компенсации Российской Федерации как собственнику имущества в натуральной или денежной форме стоимости предоставляемого земельного участка. Реализация таких проектов зачастую осуществляется непубличными методами, но в то же время объем данного рынка огромен. Одновременно Российская Федерация испытывает значительную потребность в объектах жилого фонда. Прежде всего речь идет о выполнении приоритетного национального проекта "Доступное жилье". Однако одной из причин, которая не позволяет в полной мере реализовать поставленные задачи, является нехватка земельных участков для возведения малобюджетного жилья. Понимая и осознавая важность решаемой задачи, Правительство РФ по итогам заседания президиума Государственного совета РФ приняло Постановление от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" <1> (далее - Постановление Правительства РФ). Постановлением Правительства РФ вводится мораторий на распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, до момента фактического упорядочивания процедуры по их распоряжению, с целью выполнения вышеуказанного национального проекта. -------------------------------- <1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 14. Ст. 1424.

В соответствии с указанным документом для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные земельные участки должны быть: а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам; б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек. С нашей стороны следует ответить на вопрос об актуальности и своевременности подобных ограничений. Для примера возьмем ситуацию, которая произошла на территории Воронежской области <2>. -------------------------------- <2> См., например: Суд приземлил губернатора // Коммерсантъ-Черноземье. 2008. N 3. Постановление ФАС Центрального округа от 18 декабря 2006 г. по делу N А14-4215/2005/106/21.

Волевым решением глава администрации области предоставил организации для нужд жилищного строительства земельный участок, который согласно документам закреплен за федеральным высшим учебным заведением. Посчитав свои права нарушенными, в суд обратились учебное заведение, территориальный орган федерального агентства по управлению имуществом и прокуратура. По итогам рассмотрения дела в различных инстанциях решение главы администрации области было признано незаконным. Не вдаваясь в юридические подробности данного дела, которое заслуживает отдельного обсуждения, напрашивается единственный верный в данной ситуации вывод. Несмотря на то что областные власти апеллировали к необходимости строительства жилья на предоставленном учебному заведению земельном участке, в т. ч. в рамках реализации приоритетного национального проекта, а противоположные стороны судебного спора - к необходимости соблюдения и учета интересов Российской Федерации как собственника имущества, результат оказался плачевным. Жилье не построено. Выиграли только адвокаты. Настоящий пример лишний раз доказывает, что реализация федеральных проектов нередко утыкается в перегибы на местах, а решение общефедеральных задач стопорится. Введение моратория на согласование сделок с федеральными землями - вынужденная мера, на которую идет Правительство России. В этой связи рассмотренная ниже инициатива по созданию единого распорядителя федеральной земельной собственностью выглядит в целом правильной. Одновременно укажем, что Постановлением Правительства РФ определен перечень случаев, на которые не распространяется запрет, установленный пунктом 1 Постановления Правительства РФ: а) предоставление земельных участков после вступления в силу Постановления Правительства РФ: по результатам состоявшихся до вступления в силу настоящего Постановления торгов по продаже земельных участков или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора; в целях исполнения государственных контрактов на строительство для обеспечения федеральных государственных нужд; для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации; в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории, заключенных в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; резидентам особой экономической зоны в ее пределах, а также нерезидентам особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны; для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями; лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами; для размещения олимпийских объектов; для строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество"; по отдельным решениям Правительства Российской Федерации; б) приватизация земельных участков в составе имущественного комплекса, включенного в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2008 г. и основные направления приватизации федерального имущества на 2008 - 2010 гг., утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2007 г. N 543-р; в) продажа земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества; г) продажа, предоставление в аренду и совершение иных установленных федеральным законом действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц. Постановлением Правительства РФ также предусмотрена возможность высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации (в том числе по представлениям глав муниципальных образований) внести в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом до 1 октября 2008 г. заявки на использование земельных участков, указанных в пункте 1 комментируемого Постановления, в целях жилищного и иного строительства, в том числе для производства строительных материалов, изделий и конструкций (далее - цели строительства). К сожалению, следует констатировать, что поручение, данное комментируемым Постановлением, по утверждению в месячный срок формы заявки, указанной в пункте 5 Постановления, Министерству регионального развития и Министерству экономического развития остается невыполненным. Также для публичного обсуждения пока не представлены: проекты нормативно-правовых актов, предусматривающих внесение изменений в законодательство Российской Федерации с целью установления запрета на использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для целей, не связанных с реализацией полномочий Российской Федерации, определенных федеральными законами; проект нормативного правового акта, устанавливающего порядок использования в целях строительства земельных участков, указанных в пункте 1 Постановления Правительства РФ; предложения по предоставлению субъектам Российской Федерации в зависимости от уровня их бюджетной обеспеченности субсидий из федерального бюджета для создания на земельных участках инженерной и социальной инфраструктуры, а также для стимулирования жилищного строительства. При рассмотрении поручений, данных федеральным органам исполнительной власти, следует отметить, что Правительство РФ абсолютно правильно делает акцент на решение вопросов об обеспечении земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, объектами инфраструктуры. Нередкое отсутствие коммуникаций и возникающие проблемы при подключении к ним являются для большинства застройщиков одними из основных трудностей, которые следует преодолевать при освоении земельных участков. При этом, предоставляя для строительства земельный участок с подведенной инженерией, государство способствует большей прозрачности строительного рынка, т. к. значительное количество теневого капитала требуется как раз на получение согласований для подведения автомагистралей, трубопроводов, электричества. В то же время решение о предоставлении субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации должно учитывать уровень социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и информацию, полученную в соответствии с Указом Президента РФ от 28 июня 2007 г. N 825 <3>. -------------------------------- <3> Собрание законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3256.

Одновременно заметим, что эффективность мер, предпринимаемых Правительством РФ, можно будет оценить в том числе по итогам получения информации об общей площади земельных участков, в отношении которых действует Постановление Правительства РФ. В целях реализации задач, поставленных Постановлением Правительства РФ, принят Указ Президента РФ от 7 мая 2008 г. N 715 "О мерах по развитию жилищного строительства" <4>, которым признана целесообразность создания Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. -------------------------------- <4> Собрание законодательства РФ. 2008. N 19. Ст. 2117.

Фактически речь идет о создании специальной организации, которая получит в свое распоряжение значительное количество финансовых средств. В рамках подготовки необходимых законодательных актов следует ответить на ряд вопросов. Например, о том, будет ли созданный фонд заниматься строительством или же речь идет исключительно о раздаче земли. Законодатель должен однозначно проработать процедурные вопросы, связанные с полномочиями Фонда по распоряжению предоставленными земельными участками. Также одной из задач создаваемой государственной организации следует признать "предотвращение случаев", которые, например, имели место на территории Воронежской области. Подводя итог, стоит лишь заметить, что приоритеты, поставленные в актах Президента и Правительства РФ, правильны и понятны для большинства граждан. Однако достижение поставленных задач будет зависеть не только от создаваемого Фонда по развитию жилищного строительства, но даже в большей мере от того, каким образом будет построена работа всех ведомств - федеральных и региональных, ответственных за решение вопроса.

Название документа