Колодец как объект недвижимости

КОЛОДЕЦ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

А. П. АНИСИМОВ, А. В. КОДОЛОВА

Анисимов А. П., доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы.

Кодолова А. В., кандидат юридических наук, научный сотрудник Института философии и права УрО РАН.

В статье рассматривается правовой режим колодца с позиций гражданского, горного и земельного законодательства. Аргументируется вывод о том, что в настоящее время у граждан существует обязанность регистрировать свои права на колодцы, расположенные в границах их участков. При этом законодательство не определяет вид (титул) прав на колодцы. Предполагается, что в будущем законодатели откажутся от отнесения участков недр к числу объектов недвижимости.

Ключевые слова: недра, земельный участок, государственная регистрация, недвижимость, право собственности, колодец.

In the article we research the legal regime of well in items of civil, mountain and land legislation. The conclusion that today citizens have a responsibility to register their rights to the wells, which possessed in borders of their plots, is given reason. But in the legislation isn't advanced a kind (title) of the rights to wells which should arise. The authors of the article assume failure in the future of reference the plots of bowels to number of objects of the real estate.

Key words: bowels, plot, state registrations, estate, property right, well.

Глобальный экономический кризис породил соответствующую тематику публикаций во всех СМИ, оптимистической или пессимистической направленности. Не ставя под сомнение важность размышлений о причинах мировых кризисов и путей выхода из них, предлагаем поразмышлять над вопросами на первый взгляд простыми и понятными, но при внимательном рассмотрении не менее глобальными. Речь пойдет об основаниях отнесения вещей к категории недвижимых и о самой динамике развития представлений российского законодателя о категории "недвижимость". Понимание того, что есть колодец, в обычной жизни едва ли может вызвать у кого-либо затруднения. В филологическом смысле (Толковый словарь С. И. Ожегова и Н. Ю. Шведовой) колодец можно рассматривать, во-первых, как глубокую вертикальную скважину, предназначенную для различных технических надобностей, во-вторых, как укрепленную срубом узкую и глубокую яму для получения воды из водоносного слоя <1>. -------------------------------- <1> http:www. ozhegov. ru

Между тем в цивилистической литературе до сих пор не проводилось исследований юридической природы колодца, иначе говоря, его места среди прочих (родственных или не очень) предметов, процессов и явлений. Применительно к целям настоящей статьи попытаемся дать характеристику правового режима колодца в обоих филологических смыслах, т. е. колодца, используемого как для бытовых, так и для промышленных нужд. В цивилистической литературе упоминание колодца можно встретить разве что в контексте установления сервитута <1>. Вопрос же о его признании недвижимым имуществом одним из первых поставил Г. Ф. Шершеневич, полагавший, что "как строения, возвышающиеся над поверхностью земли, признаются недвижимостью, точно так же и постройки под землей, например колодцы, шахты, должны считаться недвижимостью" <2>. -------------------------------- <1> См., например: Сергеевич В. И. Лекции и исследования по древней истории русского права. СПб., 1910; Пахман С. В. Обычное гражданское право в России (юридические очерки). СПб., 1877 - 1879; Гражданское право: В 4 т. Т. 1: Общая часть / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2008. <2> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. М., 1911.

Под всякими строениями, говорилось в ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи, понимаются различного рода сооружения, надземные и подземные, каково бы ни было их назначение: мосты, плотины, колодцы, погреба и т. п. При этом не всякие строения относятся к разряду недвижимости. Как указал в своем Постановлении N 54 за 1892 год Кассационный департамент Правительствующего Сената, "строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землею. По уничтожении этой связи, когда строение, по сносе его, обращено лишь в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью" <1>. -------------------------------- <1> Цит. по: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 12.

В настоящий момент в юридическом смысле о колодце можно говорить как о принадлежности земельного участка, источнике питьевого водоснабжения, участке недр. О колодце в последнем смысле далее и пойдет речь. Руководствуясь положениями ст. 7 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах), колодец можно отнести к разновидности горных отводов, представляющих собой геометризированный блок недр. Статья 19 Закона о недрах, устанавливающая правила добычи полезных ископаемых, не содержит требований получения лицензии для устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт (до 5 м). На практике же используемый для бытовых нужд колодец или скважина уходят в землю на глубину более 5 м, попадая, соответственно, на второй водоносный горизонт. Отсюда, в соответствии с действующим законодательством, колодец есть форма пользования недрами и по общему правилу для осуществления деятельности по бурению скважины или копанию колодца глубже 5 м должна получаться лицензия. Однако контроль за реализацией данной нормы трудноосуществим на практике, учитывая количество и местонахождение колодцев в масштабах страны. Примечательно, что некоторые авторы, характеризуя договор простого товарищества, приводят следующий пример: "Несколько членов садоводческого товарищества решили объединиться по договору с целью устройства колодцев на каждом участке. Если в договоре ничего не будет сказано о вещном праве на колодцы, из существа договора с очевидностью вытекает, что у каждого из товарищей возникает индивидуальное право собственности на колодец, находящийся на его участке" <1>. Таким образом, предполагается государственная регистрация права частной собственности на такой колодец. Между тем ничего подобного в действительности не происходит. -------------------------------- <1> Гражданское право. Ч. 2: Учеб. / Отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2004.

В ст. 130 ГК РФ указано, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. И. А. Емелькина полагает, что согласно этому определению "любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи" <1>. По всей вероятности, такой принадлежностью главной вещи - домовладения - должен считаться и расположенный на земельном участке колодец. В данном случае возражения вызывают два момента. Во-первых, как определить критерии социальной значимости и дорогой цены? Колодец в степи - социально значимая вещь или нет? Во-вторых, едва ли участок недр (а именно это и есть колодец) можно рассматривать в качестве принадлежности домовладения или земельного участка. Заметим, что в свете ст. 19 Закона о недрах юридически значимая граница земельного участка и недр проходит на рубеже 5 м. Для использования недр ниже данной отметки собственнику земельного участка необходимо получить лицензию. Недра находятся в государственной собственности и, таким образом, принадлежностью частного земельного участка не могут быть в принципе. -------------------------------- <1> Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. N 2.

Представляется, что, исходя из общих положений гражданского законодательства, колодец является объектом недвижимости, поскольку его перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению невозможно. В ст. 130 ГК РФ в числе объектов недвижимости указаны земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. При этом очевидно, что колодец по сравнению с обычными объектами недвижимости имеет свойства, позволяющие отнести его к так называемым особым объектам. С. П. Гришаев пишет: "По признаку связанности с землей можно также выделить такие особые объекты недвижимости, как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели и т. д.), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы и т. д.), объекты водоснабжения (колодцы, колонки и т. д.). Однако исчерпывающий перечень таких объектов дать вряд ли возможно" <1>. -------------------------------- <1> Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "Гарант". 2007.

В соответствии с положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37) в составе жилищного фонда различают: - основные здания и пристройки к ним; - строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.; - сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения, фонтаны и пр. Соответственно, колодец, используемый для бытовых нужд, по данной классификации относится к сооружениям как объектам жилого фонда. Проводя анализ данного нормативного правового акта, Е. А. Киндеева и М. Г. Пискунова полагают, что "в соответствии с указанной Инструкцией домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т. п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т. п., в силу отсутствия прочной связи с землей не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав - недвижимому имуществу" <1>. На наш взгляд, не совсем понятна позиция авторов относительно невозможности признания за колодцем правового режима недвижимости, поскольку колодцу как раз присуще основное свойство недвижимого имущества - прочная связь с землей. -------------------------------- <1> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004.

В отношении буровых скважин вопрос об отнесении их к недвижимости тоже неоднократно ставился в юридической литературе. Так, С. Запольская, проводя анализ положений ГК РФ и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав на недвижимое имущество), считает сооружения объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации <1>. -------------------------------- <1> См.: Запольская С. Вы скважину бурите или строите? // ЭЖ-Юрист. 2003. N 13 (апрель).

По мнению В. Г. Цыганова, буровая скважина является сложным инженерным сооружением, неразрывно связанным с землей и участком недр и не перемещаемым в пространстве. Исходя из этого, буровую скважину необходимо признавать объектом недвижимости по признаку сооружения, и, соответственно, на буровые скважины должен распространяться общий правовой режим сооружений как объектов недвижимости <1>. При этом, говоря о скважинах как об объектах недвижимости, В. Г. Цыганов отмечает, что таковыми являются не все разновидности скважин, а только эксплуатационные и разведочные глубокого бурения, имеющие научное значение. Далее он пишет, что разведочные скважины, длительное использование которых не предполагается, а также взрывные скважины вообще не являются вещами в силу того, что они создаются для однократного использования и не приобретают самостоятельного хозяйственного назначения. Специальные и вспомогательные скважины (например, водоотливные или вентиляционные) представляют собой элементы тех объектов недвижимости, для обслуживания которых они создаются, и рассматриваться в качестве отдельной вещи не могут. Соглашаясь с В. Г. Цыгановым в главном, необходимо отметить, что и колодцы, и скважины для получения питьевой воды в бытовых целях тоже можно отнести к эксплуатационным скважинам, поскольку, во-первых, они предполагают длительную эксплуатацию, т. е. создаются на долгий период времени, а во-вторых, предназначены для добычи подземных вод. Следовательно, они являются объектами недвижимости с соответствующим гражданско-правовым режимом. -------------------------------- <1> См.: Цыганов В. Г. К вопросу о правах на буровые скважины // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1.

Исходя из требований гражданского законодательства (ст. 131 ГК РФ), права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Подлежит ли государственной регистрации право на колодец или скважину? И какое именно право может возникнуть у гражданина на колодец? Для ответа на данные вопросы проведем аналогию с буровыми скважинами, используемыми для разведки и добычи полезных ископаемых. Действующее горное законодательство относит недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые (ст. 1.2 Закона о недрах), к государственной собственности. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме, а права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается действующим законодательством. При этом законодатель уходит от прямого ответа на вопрос о собственнике самих скважин. На первый взгляд анализ нормативных правовых актов, посвященных недропользованию, показывает, что эксплуатационные буровые скважины следует признать находящимися в государственной собственности. Целесообразно данный вывод было бы закрепить или опровергнуть законодательно, поскольку в настоящее время регистрация права собственности на скважину возможна, что подтверждают примеры судебно-арбитражной практики. Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа Постановлением от 27 января 2009 г. по кассационной жалобе ОАО "Томскнефть" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области признал законной государственную регистрацию ареста (запрещения), наложенного на нефтяные и газовые сооружения (скважины), глубина забоя 1831 м, диаметр скважины 245 мм, инв. N 69:224:0000:19:06793, при этом указав, что право собственности на данное имущество зарегистрировано заявителем 13 марта 2008 г. В юридической литературе уже был поднят вопрос о необходимости государственной регистрации прав на такие особые объекты недвижимости, как скважины. Например, А. А. Завьялов, подвергая критике ситуацию в сфере государственной регистрации прав, считает, что, поскольку скважина, используемая для технологических нужд, например для добычи нефти или газа, является частью производственно-технологического комплекса, именно последний должен быть законодательно признан единой недвижимой вещью. Такой производственно-технологический комплекс может представлять собой совокупность большого количества составляющих, например куст скважин в газовом промысле вместе с их обвязкой, внутрипромысловыми трубопроводами и газосборными пунктами <1>. Таким образом, А. А. Завьялов предлагает регистрировать в ЕГРП права на производственно-технологический имущественный комплекс как на единый объект, полагая, что скважина как часть такого имущественного комплекса вполне может находиться в частной собственности. С такой позицией следовало бы согласиться, однако правовой режим имущественных комплексов в российском гражданском законодательстве продолжает оставаться неопределенным и малоисследованным. Признание имущественных комплексов отдельным (самостоятельным) объектом гражданских прав, как это убедительно аргументировала С. В. Нарушкевич <2>, позволило бы реализовать вышеизложенное предложение А. А. Завьялова и внести определенность в проблему. -------------------------------- <1> См.: Завьялов А. А. Некоторые вопросы регистрации прав на недвижимое имущество // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 4(5). <2> См. подробнее: Нарушкевич С. В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 10.

Если рассматривать колодцы и скважины, используемые для бытовых нужд, по аналогии с буровыми скважинами, на которых добывается нефть или газ, то права на данные объекты тоже должны регистрироваться в органах Росреестра. Данное утверждение было бы верно, во-первых, если бы недра не находились в государственной собственности, а во-вторых, если бы не сложности осуществления этого на практике: немногие из имеющих на своих участках колодцы захотят регистрировать права на них. Еще одной проблемой является недостаточное правовое регулирование вопроса о необходимости получения лицензии на бурение скважины, копание колодца глубиной более 5 м. Думается, что в законодательстве необходимо предусмотреть обязательность получения такой лицензии только организациями (юридическими лицами). В отношении граждан вопрос должен быть решен по-другому: им должна быть предоставлена возможность производить такие работы без получения лицензии при условии использования колодца или скважины для собственных бытовых нужд. Итак, при формальном подходе из ст. 130 ГК РФ следует признание участков недр объектами недвижимости. Исходя из известной римской формулы "Dura lex, sed lex" ("Суров закон, но это закон", т. е. надо следовать закону при любых обстоятельствах), недра как природный ресурс необходимо каким-то образом отграничивать на местности и регистрировать (как участки недр). Это затруднительно даже не столько потому, что человек до сих пор не освоил все недра вплоть до центра Земли, а по техническим, финансовым соображениям, а также по соображениям здравого смысла. Вспоминая другое изречение римских юристов - "Pereat mundus et fiat justitia" ("Правосудие должно свершиться, если даже мир погибнет"), государственную регистрацию прав на колодец необходимо обязательно осуществлять. Но буквальное следование закону способно обрушить всю систему государственной регистрации прав на недвижимость. Какой же выход из этой ситуации? Римляне говорили: "Ad impossibilia lex non cogit" - "Закон не требует невозможного" (поскольку только реальный закон может быть исполнен). Отсюда вытекает необходимость исключить из состава объектов недвижимости недра (вслед за лесами и водами), обозначив их как принадлежность земельного участка со специальным правовым режимом (по аналогии с другими природными ресурсами). Другими словами, полагаем, что замысел законодателя по отказу от самостоятельного гражданско-правового статуса природных ресурсов следует довести до логического конца. Так, леса и воды утратили свой самостоятельный гражданско-правовой статус, превратившись после принятия Лесного кодекса РФ и Воздушного кодекса РФ в принадлежность земельного участка; атмосферный воздух или животный мир (дикая фауна) такого статуса никогда и не имели. Следовательно, в настоящее время в сфере действия гражданского права из всех природных ресурсов остались только земельные участки и недра. И если законодательство не содержит четких правил о необходимости государственной регистрации участков недр и, следовательно, правоприменитель эти требования не исполняет, то какой вывод из этого следует сделать? Полагаем, что в обозримом будущем нормы законодательства будут приведены в соответствие с существующей реальностью, когда де-факто недра не являются объектом недвижимости и права на них не регистрируются в установленном порядке, и это положение будет закреплено де-юре. А вот хорошо это или плохо - покажет время.

Название документа