Права покупателя недвижимости после ликвидации продавца

ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ ЛИКВИДАЦИИ ПРОДАВЦА

В. ЕМЕЛЬЯНОВ

Емельянов Валерий, исполнительный директор ООО "Корпус права. Центр претензионной и исковой деятельности".

Основываясь на анализе зарубежных правопорядков, а также сформировавшейся в РФ судебной практики, автор определяет, какие действия может предпринять покупатель для регистрации своего права собственности в ЕГРП в случае ликвидации продавца, какова позиция судов арбитражной системы относительно возможности этого и, наконец, в каком порядке (искового или заявительного производства) должны защищаться права покупателя в данном случае.

В последнее время участники гражданского оборота все чаще сталкиваются с вопросом о том, как зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП), если после исполнения сторонами обязательств по сделке, но до подачи заявления в регистрирующий орган продавец ликвидируется. Ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (далее - Федеральный закон), ни ГК РФ указанный вопрос не урегулирован. При этом положения ст. 16 Федерального закона требуют обязательного обращения обеих сторон договора с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности. Как правило, в подобных случаях сделка сторонами полностью исполнена, имущество передано по акту приема-передачи покупателю в момент подписания договора, а денежные средства за приобретенный товар перечислены на счет продавца. Правовая оценка описанной ситуации, по мнению автора, невозможна без предварительного понимания значения института государственной регистрации для возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества в российском правопорядке. В свою очередь, правильная правовая квалификация акта государственной регистрации обусловливается необходимостью формирования единообразной судебной практики по делам об оспаривании зарегистрированных прав в отношении объектов недвижимого имущества. Все вышеизложенное в совокупности определяет высокую практическую актуальность исследуемых в настоящей статье вопросов.

Правовая природа акта государственной регистрации права

По мнению автора, прежде чем обратиться к исследованию вопроса правовой судьбы переданного и не зарегистрированного за покупателем недвижимого имущества после ликвидации продавца, логично было бы определиться с правовой природой и значением самого акта государственной регистрации права в российском правопорядке. Для этого обратимся к нормам законодательства РФ, а также практике арбитражных судов за период 2003 - 2009 гг. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. В соответствии с этим положением ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона предусматривают, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, российский правопорядок придает государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества правообразующее значение <1>. -------------------------------- <1> Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1998. С. 5.

Подобное прослеживается в большинстве европейских правопорядков. Аналогичный подход к оценке правовой природы акта государственной регистрации права характерен для большинства европейских правопорядков. Даже те из них, которые допускают действительность сделок с недвижимым имуществом в устной форме (ст. 1583 Гражданского кодекса Франции - далее ФГК), тем не менее на практике выработали правило о том, что покупатель становится собственником только после регистрации права в государственном реестре. Более того, последняя возможна лишь при предоставлении нотариального документа, подтверждающего заключение сторонами договора купли-продажи <2>. -------------------------------- <2> Цвайгерт К., Кетц Х. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права. Т. 2 / Пер. с нем. М., 2000. С. 66.

Вместе с тем в российском юридическом сообществе нет единого мнения относительно правовой природы государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Можно выделить две превалирующие точки зрения по этому вопросу. Первая сводится к рассмотрению государственной регистрации в качестве юридического акта особой природы, не относящегося к ненормативным правовым актам, указанным в ст. 13 ГК РФ. Его сущность состоит в том, что он не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но права, порождаемые последним для третьих лиц, признаются существующими только с момента регистрации. Рассматриваемый акт лишь подтверждает права заявителя в отношении того или иного объекта недвижимого имущества. При этом в отрыве от оснований государственной регистрации, указанных в ст. 17 Федерального закона, он рассматриваться не должен, поскольку сам по себе он не может создать прав у лица. Указанная точка зрения получила свое распространение прежде всего в среде представителей регистрирующих органов, наиболее рьяно отстаивающих указанную позицию <3>. Вместе с тем следует отметить, что она получила отражение и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в РФ <4>. -------------------------------- <3> Кюршунова Н. Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 16. <4> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2(14-15). С. 78 - 79; Кюршунова Н. Указ. соч.

Сторонники второй позиции определяют государственную регистрацию в качестве ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Представителями данной точки зрения указывается, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле <5>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <5> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юринформцентр, 1995. С. 34; Романов О. Е. Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2006.

Остановимся поподробнее на каждой из вышеизложенных позиций.

Государственная регистрация как юридический акт особой правовой природы

Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на то, что сам Федеральный закон определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Из вышеизложенной дефиниции следует, что регистрация сама по себе не носит правообразующего значения. Она лишь подтверждает уже возникшее из основания, указанного в п. 1 ст. 8 ГК РФ, право лица в отношении того или иного объекта. Кроме того, следует принимать во внимание, что в ст. 17 Федерального закона прямо указаны основания для государственной регистрации прав, без которых внесение той или иной записи в реестр невозможно. Тот аргумент, что именно с государственной регистрацией в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, по мнению автора, не может служить основанием для придания ей самостоятельного правообразующего значения. Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в данном пункте, но особо названная статья рассматривает государственную регистрацию, которая не включена в основания возникновения прав и, следовательно, таковым не является. Из вышеизложенного следует, что государственная регистрация не представляет собой тот акт государственного органа, из которого возникают права, в смысле, придаваемом первым подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ. Регистрация, несмотря на то что она определена ст. 2 Федерального закона в качестве юридического акта государственного органа, не является в силу ст. 8 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона основанием возникновения прав в отношении объектов недвижимого имущества. В этом смысле необходимо разграничивать государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и постановлениями, изданными органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, о которых в качестве оснований для государственной регистрации прав указывает п. 1 ст. 17 Федерального закона. Суды часто указывают на неправомерность правовой квалификации акта государственной регистрации права как ненормативного правового акта в соответствии со ст. 13 ГК РФ. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2004 г. N КГ-А40/10710-04-П указано: "В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке, при этом акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле статьи 13 ГК РФ как не имеющий властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. По смыслу ст. 2 указанного Федерального закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права. Несогласие лица с актом государственной регистрации или регистрацией как действием следует расценивать как наличие у такого лица самостоятельного требования относительно объекта регистрации. При этом адекватным способом защиты прав такого лица на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации". Из вышеизложенного следует, что если государственная регистрация проведена, оспорить в суде можно только зарегистрированное право путем оспаривания оснований возникновения прав. В Постановлении ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г., вынесенном по делу N А57-10487/04-22, суд кассационной инстанции отметил, что государственная регистрация не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы в ЕГРП. Развивая данные выводы, ФАС ПО указывает, что зарегистрированное право может быть оспорено путем предъявления иска о признании недействительными правоустанавливающих документов и применении последствий. В Постановлении апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-7612/04-9 указано: "Государственная регистрация права, несмотря на то что она определена в ч. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" как юридический акт государственного органа, не является в силу ст. 8 ГК РФ и ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием возникновения прав. Предусмотренные в указанных нормах основания возникновения прав являются основанием для проведения государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является производным действием по отношению к тем юридическим фактам, которые в соответствии с ГК РФ являются основаниями возникновения права". Вышеизложенная позиция нашла подтверждение и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. N Ф04-8443/2006(29483-А03-38) по делу N А03-22210/05-13, в котором суд кассационной инстанции указал, что акт регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. Суд указал, что в проведении регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа - учреждения юстиции, а действие акта регистрации не прекращается при исполнении, как это свойственно ненормативным правовым актам. Впоследствии Определением ВАС РФ от 18 июня 2007 г. N 7406/07 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также Постановления апелляционной инстанции от 22 августа 2006 г. Арбитражного суда Алтайского края по данному делу было также отказано. Анализ мотивировочной части вышеизложенных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что суды придерживаются следующей позиции: государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество не является ненормативным правовым актом и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ и гл. 24 АПК РФ.

Государственная регистрация как ненормативный правовой акт

По мнению автора, запись в ЕГРП не может выступать доказательством текстуального отражения сущности акта государственной регистрации по следующим причинам. Во-первых, сама по себе запись является лишь техническим действием, осуществляемым государственным регистратором по результатам проведенной правовой экспертизы документов в соответствии с требованиями Федерального закона. Значение же регистрации как акта органа государственной власти значительно шире и не может отождествляться исключительно с внесением записи в реестр, хотя именно с данным завершающим ее этапом законодатель связывает момент возникновения права (п. 3 ст. 2 Федерального закона). Во-вторых, не следует забывать об обязательности исполнения властного предписания как одном из главных квалифицирующих признаков ненормативного правового акта. Акт государственной регистрации права имеет совершенно иное назначение и не носит обязательного характера для лица, в отношении которого действует. Наконец, следует учитывать, что акт государственной регистрации права не соответствует критериям особого порядка принятия и издания ненормативных правовых актов <6>. -------------------------------- <6> Алехин А. П., Кармолицкий А. А., Козлов Ю. М. Административное право РФ. М., 1996. С. 238.

Как зарегистрировать право собственности в реестре, если контрагент по сделке ликвидирован?

Для того чтобы понять, какие правовые барьеры по вопросу регистрации права собственности в ЕГРП возникают перед покупателем в ситуации ликвидации контрагента-продавца, обратимся к анализу норм законодательства РФ в сфере государственной регистрации, а также к судебной практике РФ последних шести лет по исследуемому вопросу. В соответствии со ст. 16 Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности, оформленной надлежащим образом. Приведенная норма Федерального закона свидетельствует о необходимости обращения всех сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав (за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрена возможность одностороннего заявления). При этом непредставление указанного документа одной из сторон является безусловным основанием для приостановления, а в последующем отказа в государственной регистрации права в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона. Таким образом, Федеральным законом не урегулирован вопрос о возможности регистрации перехода права собственности в случае непредставления заявления одной из сторон в связи с ее ликвидацией. На первый взгляд совершенно непонятно, как защитить свои права в подобном случае и можно ли это сделать в суде: ведь лицо, действиями которого фактически нарушается право покупателя, ликвидировано и не может выступать в качестве ответчика в процессе. Также неясно: если и обращаться в суд, то какие требования предъявлять в подобном случае? Судебной практикой последних шести лет выработана единообразная позиция, позволяющая защитить права покупателя в подобной ситуации благодаря обращению к институту аналогии закона, закрепленному ст. 6 ГК РФ. Впервые на необходимость обращения к аналогии закона в подобной ситуации указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03. Отменяя судебные акты, Президиум ВАС РФ обратил внимание на существующий пробел в законодательстве в сфере государственной регистрации прав в ситуации ликвидации продавца и невозможности подачи заявления обеими сторонами сделки в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона. В сложившейся ситуации Президиум посчитал возможным применение по аналогии п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в целях защиты прав покупателя по сделке, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по оплате товара и его принятию по акту приема-передачи. Судебная практика последних лет полностью поддерживает указанную правовую позицию ВАС РФ, выработанную в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09, Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 13 ноября 2008 г. по делу N А05-8024/2007, от 3 июня 2005 г. N А13-10744/04-09. Если обоснованность применения указанных норм ГК РФ по аналогии не вызывает сомнения в силу необходимости защиты прав и законных интересов добросовестных участников гражданского оборота, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по сделке, но по независящим от них причинам не имеющих возможности зарегистрировать свое право собственности в реестре, то совсем иначе обстоит дело с вопросом определения надлежащего ответчика, а также с самой процедурой защиты права покупателя в подобных ситуациях. До недавнего времени в судебной практике крайне неоднозначно решался вопрос определения надлежащего ответчика/заинтересованного лица по рассматриваемой категории дел, а также требований, которые должны заявляться в подобном случае. По мнению автора, наиболее логичной в этой связи является правовая аргументация ФАС Восточно-Сибирского округа, выраженная в Постановлении от 24 августа 2004 г. N А78-1005/04-С1-6/26-Ф02-3322/04-С2: "Суд считает, что в связи с отсутствием второй стороны сделки ответчиком по требованию о государственной регистрации перехода права собственности будет являться учреждение юстиции как орган, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доводы кассационной жалобы о необходимости предварительного обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права подлежат отклонению, поскольку предметом рассматриваемого спора не являются отказ от регистрации либо уклонение учреждения юстиции от регистрации". Автор полагает, что при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком. Анализ мотивировочной части ряда судебных актов, принятых в 2007 г., позволяет сделать вывод о том, что судебные органы ранее связывали возможность удовлетворения заявленного истцом требования вынести решение о государственной регистрации перехода права по рассматриваемой категории дел исключительно с обязательным предварительным обращением в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и последующим получением отказа, обжалование которого и должно привести заявителя к желаемому правовому результату, что является, по мнению автора, в корне неверным <7>. При этом суды обращали внимание на то, что заявителями не оспаривается непосредственно отказ либо уклонение регистрирующего органа в регистрации перехода права, и разъясняли, что позиция ВАС РФ, изложенная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. N 1069/03, касается возможности обжаловать отрицательный ответ данного органа в случае предварительного обращения к нему с соответствующим заявлением. Если же заявитель обращается в суд, минуя подачу документов в регистрирующий орган и получение соответствующего отказа, его требования не подлежат удовлетворению. -------------------------------- <7> Постановления ФАС Московского округа от 17.07.2007 по делу N КГ-А40/6354-07, ФАС Уральского округа от 15.02.2007 по делу N Ф09-508/07-С6.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что сама по себе процедура обращения в регистрирующий орган в подобном случае являлась, по мнению судебных органов, своего рода обязательной досудебной стадией, соблюдение которой приводило бы заявителя к достижению желаемого правового результата. По мнению автора, подобная необоснованная позиция, помимо прочего, также создавала правовую неопределенность в толковании позиции Президиума ВАС РФ, указанном в Постановлении от 27 мая 2003 г. N 1069/03. Описанная ситуация сохранялась до принятия Президиумом ВАС вышеупомянутого Постановления от 1 сентября 2009 г. N 1395/09. В нем впервые указано, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа, так и по результатам рассмотрения требований к последнему по правилам искового производства. Автор не может в полной мере согласиться с названной позицией Президиума ВАС. Учитывая содержание п. 1 ст. 16 Федерального закона, правильнее было бы обратить внимание участников процесса на формальную законность отказа регистрирующего органа в подобном случае, однако следует указать на целесообразность рассмотрения таких дел в порядке искового производства с привлечением последнего к участию в процессе в качестве формального ответчика, как это имеет место по другим аналогичным делам (споры о признании права собственности на самовольную постройку, сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии и т. п.). В целом же вопрос правовой судьбы переданного по акту приема-передачи и оплаченного покупателем объекта недвижимого имущества в случае ликвидации продавца, по мнению автора, является логическим продолжением дискуссии о значении государственной регистрации для возникновения соответствующего права на объекты недвижимого имущества. Если принимать во внимание дословное требование п. 1 ст. 165 ГК РФ, суд должен был бы указать на ничтожность сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации в подобных случаях. Все вышеизложенное в совокупности позволяет сделать вывод о готовности судов вставать на защиту интересов покупателя в описанных ситуациях, несмотря на не вполне логичные требования ст. 165 ГК РФ. Невозможность применения судами п. 3 ст. 165 ГК РФ при желании, как представляется автору, можно было бы объяснить следующим образом: из содержания этой нормы следует, что уклонение представляет собой умышленное неправомерное бездействие лица, направленное на ненаступление тех правовых последствий, которые должны наступить в случае исполнения им возложенных на него обязательств по договору. Ликвидация юридического лица не может рассматриваться как "уклонение", поскольку она не соответствует содержанию и назначению, придаваемому этому термину в русском языке. Вызывает сомнения теоретическое обоснование возможности уклонения юридического лица от регистрации при банкротстве. Ликвидация в данном случае призвана служить прежде всего интересам защиты кредиторов должника и, как правило, инициируется именно ими. Тем не менее суды не применяют п. 1 ст. 165 ГК РФ при рассмотрении анализируемой категории дел. Это обстоятельство дает основание полагать, что они не придают институту государственной регистрации правообразующего значения, рассматривая его в качестве правоподтверждающего акта, с которым законодательством связывается наступление определенных юридически значимых последствий.

Название документа