Обзор судебной практики по недвижимости

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

А. А. ОСИПОВ

Осипов А. А., к. ю.н., юрисконсульт ООО "Профи-М", автор многочисленных практических и научно-практических статей.

Бесспорно, анализ судебной практики - неотъемлемая часть работы юристов. Именно судебная практика позволяет делать правильные прогнозы об успехе того или иного дела, содержит подсказки и профессиональное толкование правовых норм. В судах самое большое количество дел рассматривается именно по жилищным спорам. Каждое дело по жилищным спорам уникально, имеет свои нюансы и не укладывается в шаблонное решение спорного вопроса. Как правило, помимо оснований, предусмотренных законодательством (Гражданским, Жилищным, Семейным кодексами), суд рассматривает данную категорию дел, исходя из оценки представленных доказательств. Следовательно, решение суда будет зависеть от того, насколько грамотно и убедительно будет подготовлена доказательственная база, подготовлен иск или возражение на иск. В последнее время участились споры между инвесторами и застройщиками, а также продавцами и покупателями квартир. Что касается первых спорящих субъектов, то здесь, как правило, споры возникают из-за затягивания строительства и нарушения сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. Если застройщик нарушает сроки предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т. п.), инвестор может обратиться в суд со следующими исками: 1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах. Итак, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной; - в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (поскольку договор долевого участия в строительстве и ему подобные не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно). Стоит обратить внимание на то, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора инвестор планировал получить квартиру, но не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Поэтому инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения застройщиком договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Из этого следует, что главным основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры. Обратимся к п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". В данном пункте говорится о том, что если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир. Товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец в соответствии со ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и на основании абзаца второго ст. 398 ГК РФ изменил предмет иска и просил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметной стоимости квартир на момент заключения договора. Обжалуя решение, истец указал на то, что присужденная сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести две трехкомнатные квартиры и, следовательно, восстановить свои имущественные права, нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им договорного обязательства. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: в пользу истца взыскана денежная сумма, необходимая для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче истцу в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска. При этом арбитражный суд исходил из следующего. Поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир, истец вправе требовать, в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещения убытков. При определении размера убытков следует руководствоваться п. 3 ст. 393 ГК РФ <1>. -------------------------------- <1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9. Стр. 56.

Таким образом, согласно ст. 393 ГК РФ инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения. Возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. 2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его. Согласно ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Обратимся снова к письму ВАС РФ "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве". В п. 7 сказано о том, что до сдачи дома в эксплуатацию невозможно и просить суд о выделе квартиры в натуре. Предприятие обратилось в арбитражный суд с иском об обязании товарищества с ограниченной ответственностью передать ему в натуре 28 квартир общей площадью 1577 кв. метров. Стороны заключили договор на участие в строительстве жилого дома, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязанности по обеспечению строительства проектно-сметной документацией, получению земельного участка под строительство, выполнению строительно-монтажных работ и передаче истцу 28 квартир, а истец должен обеспечить строительство 28 квартир необходимыми материалами и денежными средствами. В договоре и дополнительном соглашении к нему были установлены срок ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за нарушение этого обязательства. Истец свои обязательства выполнил полностью. Однако жилой дом не был введен в эксплуатацию, в том числе и на день рассмотрения спора. Поэтому у истца право на получение 28 квартир имеется, но до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут <2>. -------------------------------- <2> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9. Стр. 71.

Из этого следует, что до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре. Кроме того, инвестор имеет право обратиться в арбитражный суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Данное действие застрахует инвестора в первую очередь от того, чтобы на указанную квартиру не было прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию. На практике очень часто встречаются случаи двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам. Но несмотря на это, собственником станет только тот, кто раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Другие же несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Не стоит забывать о том, что кроме убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). В данном случае необходимо руководствоваться п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Здесь сказано о том, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. Например, компания А. заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. Чтобы не оказаться на улице, фирма должна арендовать аналогичные помещения. Но из-за отсутствия денежных средств компания этого не делает. В результате приходится прекращать деятельность компании. Суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями, подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный Суд РФ, "необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права". Несколько слов об упущенной выгоде. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Так, в Постановлении от 3 марта 2003 года Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что "...исчисляя размер неполученных доходов, истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается. К тому же размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено". Следовательно, собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить (протоколы о намерениях и др.). Заметим, что если инвесторами являются граждане, то ситуация меняется более утешительная. Например, граждане заключили договор долевого строительства и просрочка сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, гражданам составила более года. В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Обратите внимание, что на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Данное положение было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.). В данном случае основанием является то, что нередко отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит. Так, согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену выполнения работы. Например, гражданин заключил договор инвестирования строительства жилья и внес оплату в размере 840 000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона, сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. В случае же предъявления иска в суд судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Кроме этого, согласно ст. 15 Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда. Итак, мы кратко рассмотрели судебные споры, которые наиболее часто встречаются между инвесторами и застройщиками. Следующая сфера, где довольно часто дела доходят до суда, - это купля-продажа недвижимости. Стоит сразу обратить внимание, что основные злоупотребления в сфере недвижимости связаны с жилыми помещениями, поскольку сегодня 80% регистрационных действий приходится именно на жилье. Сделки оспариваются по самым разным основаниям. На практике нередко встречаются ситуации, когда в суде оспаривались сделки, оформленные по доверенности. Например, рассмотрим дело, касающееся недобросовестной продажи гаража. В регистрационную службу был представлен пакет документов для регистрации перехода права на гараж по договору купли-продажи. Сделка осуществлялась по нотариальной доверенности. У регистратора не было оснований сомневаться в ее действительности, поэтому через месяц новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее его право на гараж. Тем не менее спустя время обнаружилось, что на момент регистрации объекта доверенность уже потеряла свою силу ввиду смерти лица, выдавшего ее. Лицо, на которое была оформлена доверенность, оказалось "не таким уж и доверенным" и воспользовалось ситуацией. Поэтому главная беда покупателей - недобросовестные лица, на которых оформлена доверенность. Поэтому, пожалуй, единственный способ обезопасить себя от них - общаться с собственником. Но если без третьих лиц все же не обойтись, то обращайте внимание на дату составления доверенности и на представителя. Тем не менее в подобных ситуациях лучше всего встретиться с самим собственником. Стоит не забывать о некоторых юридических тонкостях. Прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, внимательно прочитайте и изучите его условия. В практике не раз встречались случаи, когда граждане в судебном порядке добивались расторжения сделок по приобретению квартиры. И причины были самые разные. Одних покупателей не устраивало состояние жилья. При первом знакомстве с квартирой они не заметили скошенный пол и трещины на стенах и спокойно подписали договор, одним из пунктов которого было: "Претензий по состоянию квартиры не имею". Когда же въехали в пустое помещение, обнаружили все изъяны. Бывают и такие случаи, когда покупатели вообще не желают взглянуть на будущее жилье. При этом они, не задумываясь о последствиях, подписывают договор купли-продажи. Встречаются случаи, когда оспаривают сделки в связи с несвоевременным или неполным расчетом одной из сторон. Довольно часто продавцы подписывают документы, где обозначено, что оплата произведена полностью, а на самом деле - была передана только часть денег. При приобретении квартиры необходимо также всегда обращать внимание на то, что перед сделкой очень важно установить наличие лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильем. Так, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно данной норме при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Поэтому сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут: 1) члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в жилом помещении; 2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; 3) другие лица в случаях, предусмотренных законом. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом. Например, подобное исключение предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которая установила, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Применительно к данному случаю Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 г. указал, что "если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер". Действующим законодательством могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Итак, объекты недвижимости являются одними из самых ликвидных вещей. Стоимость их увеличивается с каждым годом. Из-за большой стоимости и из-за высокого спроса на объекты недвижимости операции с недвижимостью относятся к категории повышенного риска. Всегда помните, что при совершении сделок с недвижимостью абсолютно верить на слово никому нельзя. Очень часто судебные процессы, касающиеся признания регистрации сделки или права недействительными, не ограничиваются первой инстанцией. Иногда судебные тяжбы затягиваются на несколько лет. Будьте внимательны и последовательны в своих поступках, дабы избежать подобных неприятностей, и чтобы ваше дело не стало предметом обсуждения в очередной статье.

Название документа