Обзор рынка недвижимости

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Е. И. НИКИФОРОВА

Рынок недвижимости, подвижный, динамичный, порой удивляет даже опытных специалистов. Понятно, что на его формирование и развитие оказывают влияние десятки факторов. Не понятно, почему, казалось бы, обоснованные от первого до последнего слова прогнозы не оправдываются на практике, и реальность настолько отличается от приведенных сводок, что теряется вообще весь смысл их составления. Проще на кофейной гуще погадать. Однако упорства аналитическим группам не занимать. Пришла осень, новый рубеж никак нельзя оставить без внимания, тем более наступает "горячая пора" для продавцов всех видов недвижимости. Или не наступает? Может, наоборот, "похолодает"? Ответы со временем станут очевидными. Пока же приведем самые реалистичные прогнозы наиболее известных "астрологов" нашей страны. И пусть последние не обижаются, ведь нам как никому другому важны названные ими цифры по стоимости квартир, разбивка по округам и отдельным городам, сравнение первичных и вторичных рынков... Итак, большинство специалистов считают, что с приходом осеннего делового сезона нового разгона рынка недвижимости, преимущественно московского, наблюдаться не будет. И даже, более того, говорят о готовящейся разразиться стагнации. Естественно, такие новости - неприятный сюрприз для всех сторонников роста цен на квадратные метры. Однако итоги прошедшего августа в сравнении с предыдущими годами только подтверждают эту точку зрения. Ранее начало подорожания московского жилья становилось явным уже в течение последнего летнего месяца. Так, в августе 2005 года рост цен на квартиры заметно превысил июнь и июль, за чем последовал ценовой скачок осени 2005 года, продолжившийся в 2006 году. Аналогичные процессы происходили и в августе 2003 года, предварившие рост цен на недвижимость осени 2003 - весны 2004 годов. Даже первая активизация рынка после стагнации 2007 года также наметилась как раз в августе <1>. -------------------------------- <1> http://rating. rbc. ru/article. shtml?2008/09/03/32096399

Последний месяц лета - 2008 принес совсем другие результаты. Если брать за основу такой показатель, как изменение среднего значения индекса стоимости недвижимости, то в августе по отношению к июлю он составил 2,7%. Эта цифра свидетельствует, что прирост за август меньше, чем за июль, июнь и май. Различаются также темпы роста цен в самом августе: с 0,5% в первую неделю и до 0,2% к концу месяца. Первая декада сентября лишь подтвердила, что вместо нового рывка вверх рынок столичной недвижимости замер, остановился и, вполне возможно, в скором времени начнет дешеветь. В долларах и процентах эта тенденция по различным сегментам рынка выглядит следующим образом. Цена квадратного метра эконом-класса в середине сентябре стоила $5 760. Это на $1 меньше, чем в начале месяца. Стоит отметить, что и само количество выставленных на продажу квартир также снизилось, на 0,3%. Аналогичная тенденция и в бизнес-классе: стоимость уменьшилась на 0,14% и составляла $8 783, однако количество квартир возросло более чем на 2%. В отношении элитного жилья предложение превышало 2,5%, а стоимость, снизившись на 0,15%, равнялась $15 963, более чем на 1% увеличилось его предложение. Среди причин такого отклонения от ожидаемых показателей называют резкий рост доллара по отношению к рублю, снижение спроса на жилье во многих сегментах рынка, относительная недоступность ипотечных кредитов и грядущее рефинансирование долговых обязательств среди девелоперских компаний. Стоит отметить, что изменились и предпочтения потребителей, бывшее самым покупаемым в недавнем прошлом жилье уступило место той недвижимости, которая ранее выступала "на вторых ролях". Так, вместо однокомнатных квартир в недорогих домах спальных районов столицы и районах за МКАД спрос увеличился на многокомнатные хоромы бизнес-класса на Новорижском, Рублево-Успенском, Дмитровском и Минском направлениях. В целом же по России именно Москва единолично занимает абсолютную пальму первенства стоимости жилья. Наоборот, минимальные цены за квадратный метр отмечаются в Липецкой, Курской, Брянской, Вологодской, Читинской, Тюменской областях, Республике Ингушетия и Чукотской АО. Где-то между ними, но все же гораздо ближе к пьедесталу почета - Санкт-Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Республика Саха, Самара, Новосибирская область и Екатеринбург. На трех последних остановимся поподробнее. В Самаре стоимость жилья растет более высокими темпами, чем в столице, и доходы среднего класса граждан за ней не поспевают. В 2008 г. прирост цен уже составил 14% против 11% в прошлом году, и сейчас 1 кв. м стоит около 58,3 тыс. руб. Интересно, что и в Самаре, и в целом по стране, себестоимость квартир от застройщиков на 50 - 55% меньше, чем цена "первички". Вторичная же недвижимость в начале осени продавалась из расчета 55 - 56 тыс. руб. за 1 кв. м жилой площади. Общеизвестно, что на цену во многом влияет планировка квартир и этаж в многоквартирном доме. Первый показатель свидетельствует, что стоимость 1 кв. м более просторного жилья на 3 - 5 тыс. руб. больше, чем та же площадь малогабаритного, а второй указывает на существенную дешевизну квартир на первом, втором и девятом этажах, порой ставка снижается на 6 - 7%. Эти же правила характерны и для Екатеринбурга, где накопленный отложенный спрос в течение всей осени должен сменить летнее затишье и несколько оживить рынок вторичного жилья и новостроек, хотя резкой активности опять-таки не ожидается. Однако интересен тот факт, что, как и в Москве, на первый план все же выходит более качественное первичное жилье и "элитка", именно они будут пользоваться особой популярностью у покупателей. Новые квартиры с большим метражом, как эконом-, так и бизнес-класса начали вызывать повышенный интерес уже с середины 2007 г., покупку на продажу сменило приобретение жилья для "себя любимого", следовательно, и требования к покупаемым метрам стали более высоки. Такие запросы в полной мере удовлетворяют квартиры в строящихся или недавно сданных домах. Еще одной причиной является гораздо более быстрая корректировка цен застройщиками в условиях относительного падения спроса в постажиотажный период, нежели продавцами "вторички". В результате - закономерное повышение спроса на комфортные квартиры в новых домах. Их квадратный метр сейчас стоит в среднем 55900 рублей, повышаясь с начала года где-то на 1 - 1,5% в месяц, эта же тенденция будет наблюдаться и в течение всей осени. Стоимость жилья на вторичном рынке составляет 63680 руб. за 1 кв. м, а вот ожидаемый прирост будет держаться на уровне 0,3 - 0,5% в месяц. В Новосибирске за "вторичку" просят примерно такую же сумму - 63,5 тыс. руб., что не сильно отличается от летних показателей. Да и за весь 2008 г. пророст цен так не вышел за рамки 3,5%. По мнению аналитиков, в этом есть свои плюсы. Граждане со средними доходами и такими же "средними" квартирами получили возможность улучшить свои жилищные условия, накопив определенное количество средств за время относительно спокойного периода на рынке. Поэтому с октября, ноября нынешнего года продавцы квартир ожидают их с распростертыми объятиями, однако отмечают, что возросший спрос не приведет к повышению цен на рынке, а лишь значительно сократит сроки экспозиции квартир, возможно, и до 2 - 3 месяцев.

------------------------------------------------------------------

Название документа