Пробелы законодательства в объекте договора долевого участия в строительстве

ПРОБЕЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЪЕКТЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е. Г. КОЗЛОВА

Козлова Е. Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.

Любое действие имеет свою цель, а уж тем более юридическое действие. Договор - это совокупность юридических действий, которые направлены на достижение той или иной цели. Целью в договоре обычно служит объект договора. Учитывая то, что беспредметных договоров не существует, то предмет договора в большинстве случаев и задает направление всех возникающих отношений между сторонами и схему построения договора. Если в практике и встречаются беспредметные договоры, то исполнение обязательств по такому договору невозможно, так как договор теряет свой смысл и считается незаключенным. Ряд авторов говорят о предмете договора, а кто-то об объекте договора, притом и те и другие подразумевают одно и то же. Законодатель употребляет понятие "объект гражданских прав", в то время как в уголовном праве существует и объект, и предмет, в котором под объектом понимаются отношения, а под предметом - благо (жизнь, деньги, тайна), по поводу которого возникают отношения. На взгляд автора настоящей статьи, было бы логичнее и в гражданском праве выделить понятия "объект" и "предмет". Придерживаясь данной теории, предметом договора долевого участия являлась бы недвижимость (квартира), а объектом - отношения между сторонами договора долевого участия в строительстве, возникающие по поводу строительства квартиры в многоквартирном жилом доме. Таким образом, "предмет" является более узким понятием, чем "объект". Данное утверждение поддерживает и философия, которая под предметом подразумевает "категорию, обозначающую некоторую целостность, выделенную из мира объектов", т. е. более узкое понятие, чем объект. Однако при изучении категорий "предмет" и "объект" многие авторы прибегают как раз к философскому мировоззрению на сущность данных категорий <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник Н. И. Матузова, А. В. Малько "Теория государства и права" включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Теория государства и права / Под ред. Н. И. Матузова, А. В. Малько. Саратов, 1995. С. 405.

О. Ю. Тархова по поводу объекта и предмета выражает мнение в виде схемы: Предмет договора долевого строительства - это Объект долевого строительства <2>. -------------------------------- <2> См.: Тархова О. Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006. С. 89.

М. И. Брагинский считает, что "в широком смысле слова предмет охватывает весь набор показателей того, по поводу чего заключен договор. Сюда входят данные о предмете как таковом, включая количество, качество и цену передаваемых товаров, выполняемых работ и оказываемых услуг" <3>. -------------------------------- <3> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья. М.: Статут, 2002. С. 145.

Рассмотрев ряд точек зрения на понятия "предмет" и "объект" в гражданском праве применительно к договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов автор пришел к следующему выводу: понятия "предмет" и "объект" различны по своей сути и их следует применять согласно своей специфике. "Предмет" - это вещь или вещь в будущем, по поводу которой возникают правоотношения, а "объект" - это те самые правоотношения, которые возникают по поводу конкретной вещи. В последующем автор будет использовать данные понятия согласно сделанному им утверждению. Что касается предмета договора долевого участия в строительстве, то здесь возникает ряд трудностей, поскольку в момент заключения договора еще нет самого предмета, поэтому выполнить условие законодателя о детализированной характеристике так, чтобы его можно было выделить из ряда однотипных предметов, очень сложно. И в зависимости от того, насколько четко будет проработан данный раздел договора - предмет договора, настолько и уменьшится риск со стороны участника не получить свою квартиру по завершении строительства или получить ее не того качества. Есть единственный выход для того, чтобы не попасть в данную ситуацию. Необходимо привязать строящийся дом к тому земельному участку, на котором он строится, указав адрес земельного участка, расположение его на этом участке, так как в последнее время организации-застройщики стали застраивать целые кварталы или целые микрорайоны. Как отмечает И. Л. Брауде, "не может быть двух совершенно идентичных строений. Даже если они будут построены по одному и тому же проекту, одинаково размещены в отношении воздействия солнца и ветра и притом расположены на равных по площади земельных участках, они все же не определяются родовыми признаками, ибо территориально они размещены в разных точках" <4>. Именно поэтому необходимо описать нахождение предмета на конкретном участке, дабы выделить именно его от подобных, рядом строящихся. Во-вторых, необходимо указать целевое назначение строящегося дома в целом и предмета договора долевого участия в строительстве, т. е. квартиры; в-третьих, общую площадь, в том числе полезную и жилую, общую этажность строящегося дома, этаж, на котором расположен предмет договора, наличие балконов, гаражей, машино-мест, лифтов, подвальных помещений. Описание родовых признаков необходимо для того, чтобы не возникло проблемы распоряжения предметом после завершения строительства. В практике развития института долевого участия в строительстве были случаи, когда заключались договоры без указания конкретного предмета, а указывалась только доля в строящемся доме. При наличии доли в строящемся доме очень часто появлялись споры за то или иное помещение. Именно поэтому если предметом договора выступает конкретное помещение, то необходимо выделение доли из целого, и споры по данному поводу отпадают сами собой. -------------------------------- <4> Брауде И. Л. Право на строение и сделки со строениями. М.: Госюриздат, 1954. С. 10.

Юридически в момент строительства существует только объект незавершенного строительства, и до момента государственной регистрации прав на квартиры других объектов не существует и не может быть. Хотя некоторые авторы считали данный тезис спорным постольку, поскольку внимание участника было направлено на ту часть объекта незавершенного строительства, которая закреплена в договоре, а не на целый дом. Поэтому в Законе о долевом участии в строительстве данный спор был разрешен, фактически признана часть строящегося дома предметом договора, так как заключение договоров и их последующая регистрация в органах ФРС говорит только о том, что часть дома, даже еще и не построенная, уже является предметом договора. Квартира - это изолированное от себе подобных помещений пространство, ограниченное стенами, полом и потолком, имеющее высокую ценность и обладающее значимыми потребительскими свойствами, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, являющееся составной частью жилого дома, имеющее свой выход на улицу или лестничную площадку и отвечающее санитарно-гигиеническим, пожарным и иным нормам. Однако санитарно-технические и гигиенические требования, так же, как и требования о благоустройстве, не остаются неизменными, они меняются в зависимости от экономических и политических условий. В соответствии с Жилищным кодексом РФ Правительство должно устанавливать требования, предъявляемые к жилым помещениям. Такие положения устанавливаются Правительством РФ <5>. Согласно п. 4 данного Положения жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилое помещение должно быть оборудовано инженерными системами, такими, как электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжением. В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализационных уборных. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть оборудовано, и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и при выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Инженерные системы, оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Уровни шума, вибрации, инфразвука, интенсивность электромагнитного излучения, напряженность электрического поля, мощность дозы облучения, а также концентрация вредных веществ в воздухе в жилом помещении не должны превышать предельно допустимых параметров, установленных упомянутым Положением или иными нормативно-правовыми актами. -------------------------------- <5> См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

С принятием нового Жилищного кодекса законодатель расширил назначение применения жилых помещений, разрешив использовать их и в профессиональной и/или предпринимательской деятельности при соблюдении определенных условий. Фактическое использование помещения может и отличаться от юридического назначения. Использование жилого помещения для постоянного проживания - это изначально заданная функция, поэтому именно предназначенность помещения позволяет разграничить помещения по предъявляемым требованиям на помещения для постоянного и временного проживания. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не распространяется на жилые помещения, расположенные на объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, помещения же, которые уже используются, не подпадают под действие этого Положения. В настоящее время домов, которые сдаются "под ключ", остается не так много, в большинстве своем квартиры сдаются в виде "стройварианта", по сути, в них есть только стены и перекрытия, подчас в них отсутствуют не только внутренняя отделка, но и внутриквартирное оборудование. В соответствии с указанным Положением такая квартира не может быть признана годной для жилья, тем самым собственник такой квартиры должен осуществлять внутреннюю отделку самостоятельно или за свой счет. Квартиры - обособленные предметы, по поводу которых возникают отношения в момент их учета органами инвентаризации, которые присваивают каждому уникальный кадастровый номер. Именно с присвоения данного номера квартира индивидуализируется и существует как самостоятельный объект недвижимого имущества, отличный от дома в целом. При этом необходимо помнить, что квартира, а не "метры" является вещью, т. е. предметом договора. Таким образом, при получении квартиры большей или меньшей площади после строительства возникает обязанность заказчика оплатить большее количество "метров" либо получить денежные средства за недополученные "метры", но не право требования квартиры именно того размера, который был оговорен в договоре. Для того чтобы появился объект и предмет договора, необходимо, чтобы документация была утверждена и согласована с компетентными органами, выдавшими разрешение на строительство. По результатам этих процедур и могут возникнуть отношения по поводу долевого участия в строительстве. Юридические отношения по поводу квартиры П. В. Крашенинников делит на два вида - внутренние и внешние <6>. -------------------------------- <6> См.: Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 23.

К внешним отношениям он причисляет такие отношения, которые складываются между всеми собственниками квартир одного дома в отношении мест общего пользования и являющихся общей собственностью (лестницы, лифты, мусоропроводы). К внутренним же отношениям он относит такие, которые складываются между теми лицами, которым данная квартира принадлежит на основании договора или в силу закона (супруг, дети, родители и др.). При этом необходимо помнить, что внешние отношения неразрывны от внутренних, так как собственник, направляя свою волю на приобретение или отчуждение квартиры, приобретает или отчуждает соответственно и места общего пользования, постольку квартира не может эксплуатироваться без них. Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой Жилищного кодекса РФ. Ранее в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время в связи с отменой данного Закона и исключением из законодательства понятия "кондоминиум" в соответствии с правилами ст. 16 Закона о введении ЖК РФ возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка. Отношения общей собственности, да и долевой, могут возникнуть только при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании. Существует мнение, что в кондоминиуме собственник один. Д. Б. Савельев считает, что данное мнение противоречит значению кондоминиума как объекта гражданских прав, имеющего специальное нормативное регулирование <7>. До принятия Закона о долевом участии в строительстве существовало несколько точек зрения по поводу существенных условий, которые должны определять предмет договора. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Д. Савельева "Долевая собственность в кондоминиуме" включена в информационный банк согласно публикации - "Российская юстиция", 2000, N 10. ------------------------------------------------------------------ <7> См.: Савельев Д. Б. Долевая собственность в кондоминиуме // Юридический мир. 2000. N 8. С. 55.

Так, В. Ансон определял их как заявление о факте или обязательстве, которое представляет собой необходимое условие договора <8>. -------------------------------- <8> См.: Ансон В. Договорное право / Под общ. ред. и с предисл. д. ю.н., проф. О. Н. Садикова; Пер. с англ. М.: Юрид. литература, 1984. С. 98.

А. Шаханов считает, что правила ст. 424 ГК РФ неприменимы к договору долевого участия в строительстве, имеющему своим объектом будущую недвижимость <9>. -------------------------------- <9> См.: Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. СПб.: LEX STAR, 2001. С. 10.

В своей работе А. Г. Щербинин указал на необходимость закрепления в договоре следующих условий как существенных: 1) описание индивидуально-определенных характеристик объекта в виде квартиры согласно проектно-сметной документации; 2) обязательство инвестора зарегистрировать договор в органах ФРС; 3) размеры взноса, графики платежей, порядок и условия их изменения в период строительства; 4) срок завершения строительства и передачи квартир в собственность дольщикам; 5) ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения и переуступки прав; 6) обязательство о регистрации договоров о переуступке прав <10>. -------------------------------- <10> См.: Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. С. 25.

Условие о предмете договора в законодательстве нашей страны является существенным в любом виде договоров, поскольку в них указываются все необходимые характеристики: устанавливается недвижимое имущество во всех договорах, в которых объектом является недвижимость, условие о цене также является обязательным (договор купли-продажи недвижимости, договор аренды недвижимого имущества). Строительство индивидуального жилого дома не является предметом и целью рассмотрения настоящего исследования. Комнаты также не являются предметом настоящего рассмотрения, поскольку социальная политика государства направлена на расселение коммунальных квартир, а не на их увеличение. Поэтому квартире в настоящей работе как структурно-обособленному помещению уделяется основное внимание. Также до введения Закона о долевом участии в строительстве многие юристы предлагали ведение такого существенного условия, как срок сдачи объекта, данное мнение поддерживала и судебная практика. Необходимость введения условий, которые были рассмотрены выше, практикой прошли свою апробацию и не случайно были закреплены законодателем в соответствующем Законе. Цена в соответствии с указанным выше Законом является существенным условием, которое может быть изменено только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором. Из сложившейся практики существует несколько способов указания и определения цены. Первым способом является указание твердой суммы в рублях за квартиру, оговаривая условие о том, что данная цена является фиксированной на весь срок договора и не подлежит изменению. Вторым - цена определяется в денежной сумме, эквивалентной определенной сумме в условных единицах, при этом курс конвертации условных единиц в рубли может быть зафиксирован сторонами либо, если указана привязка к конкретной валюте, по курсу, установленному Центральным банком РФ на день платежа, при этом с учетом законодательства о валютном контроле, в соответствии с которым все платежи на территории Российской Федерации осуществляются в национальной валюте - российских рублях. Третий способ представляет собой определение цены за квадратный метр, при этом общая цена договора может уменьшиться либо увеличиться на момент передачи по результатам проведенных обмеров органами технической инвентаризации (БТИ). Денежные средства могут вноситься единовременным платежом либо по оговоренному договором графику платежей. Цена - денежное выражение обязательства произвести платеж за проданную (поставленную) продукцию, выполненные работы или оказанные услуги. Цена договора долевого участия в строительстве представляет собой сумму себестоимости строительства квартиры и прибыль застройщика. При увеличении стоимости выполняемых работ, если оно предусмотрено договором, необходимо грамотно разобраться, в чем заключается ее повышение. Довольно часто повышение цены связано с выполнением работ, не предусмотренных проектной документацией, в таком случае участник долевого участия имеет право и не оплачивать те работы, которые не были запланированы застройщиком, с одной стороны, а с другой - если данные работы необходимы для строительства объекта, по взаимному соглашению стороны могут разделить бремя повышения цены пропорционально либо компенсировать за счет участников долевого строительства. А учитывая, что условия договора могут меняться только с согласия сторон и с надлежащим оформлением таких изменений, за исключением изъятий, предусмотренных Законом, то и вопрос изменения цены, с одной стороны, тоже должен рассматриваться на паритетных началах, а с другой - у участника долевого строительства нет выхода, кроме как заплатить либо судиться с застройщиком. Необходимо также рассмотреть еще один вопрос: с какого момента и вообще является ли недвижимым имуществом многоквартирный дом с момента его возведения до государственной регистрации его. В. В. Витрянский и Е. А. Суханов считают, что до государственной регистрации строящийся многоквартирный дом не может быть признан недвижимостью <11>. К. И. Скловский в своих работах утверждает, что пока законное владение объектом осуществляет подрядчик, а заказчик в силу этого лишен возможности совершить передачу объекта третьим лицам, данный объект нельзя считать объектом недвижимости <12>. Привязка характеристики объекта как недвижимости к наличию/отсутствию подрядных отношений представляется необоснованной, так как Гражданский кодекс к недвижимым вещам относит все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). -------------------------------- <11> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. С. 315. <12> См.: Скловский К. И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10; Он же. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 13.

Если же принять точку зрения Е. А. Суханова и считать объект движимым имуществом до его регистрации, то можно сделать выводы о возможности отчуждения вновь построенных квартир без всякой регистрации как движимого имущества не только заказчиком, но и всеми последующими приобретателями. На наш взгляд, данная схема не является соответствующей действительности, так как наличие государственной регистрации не влияет на признание объекта движимым или недвижимым, это условия оборотоспособности прежде всего такого объекта, которое подтверждает "недвижимость" объекта. С принятием Закона о долевом участии в строительстве и обязывании заказчиков регистрировать договоры долевого участия в строительстве в органах ФРС поставило в этом споре точку. Анализ норм Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса и Закона о долевом строительстве выявил ряд противоречий при раскрытии содержания одинаковых терминов. Жилищный кодекс не признает многоквартирный дом объектом недвижимости, не относит он его и к жилым помещениям, а рассматривает как собирательное понятие, включающее в себя совокупность жилых и нежилых помещений и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме в соответствии со ст. 36 ЖК РФ. В Законе о долевом участии в строительстве выступают отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома или иных объектов недвижимости. Так, ст. 25.1 Закона даже не разграничивает уже многоквартирные дома и иные объекты недвижимости, объединяя их единым термином "объект недвижимого имущества", таким образом, многоквартирный дом по Закону о долевом участии необходимо рассматривать как объект недвижимости. Но тогда возникает вопрос о соотношении таких терминов, как "объект недвижимости" и "объект незавершенного строительства". Так, до внесения изменений в Гражданский кодекс от 30 декабря 2004 г., который ввел понятие "объект незавершенного строительства", данное понятие рассматривали как имущественный комплекс, совокупность строительных материалов, конструкций, в которые вложен труд строителей. В судах же его рассматривали как объект обязательства подрядчика построить или передать объект, либо как вновь создаваемый объект, право собственности на который не зарегистрировано, либо как здание или сооружение, не принятое в эксплуатацию. В своей работе до легального определения объекта незавершенного строительства А. Г. Щербинин предлагал свое понятие: как объекта строительства, на который получены все необходимые согласования, но который не сдан в эксплуатацию государственной комиссии по причине отсутствия финансирования, но имеется возможность фиксации данного объекта путем прекращения в отношении его действующего договора подряда и истечения нормативных сроков строительства <13>. -------------------------------- <13> См.: Щербинин А. Г. Указ. соч.

А. М. Эрделевский рассматривал "объект незавершенного строительства" как вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и право на который еще не зарегистрировано в установленном законом порядке. Настолько различные предлагаемые понятия одного и того же термина связаны с позицией законодателя, который отказался от принципа римского права единого объекта, когда все предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. В 2004 г. на законодательном уровне появилось понятие объекта незавершенного строительства, но проблема так и осталась неразрешенной, так как не был определен момент, с которого данный объект считается недвижимостью. В научных кругах данный момент рассматривается неоднозначно. Так, М. Мещерякова и Е. А. Суханов предлагают признать объект незавершенного строительства недвижимостью только после государственной регистрации <14>, однако с таким мнением трудно согласиться, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество существует для имущественного оборота, а не для регистрации самого имущества. Если объект незавершенного строительства до получения разрешения на ввод не является недвижимостью, то после ввода он уже не является объектом незавершенного строительства, что приводит к тому, что существование данного термина теряет смысл. Данное мнение высказывает и М. И. Брагинский <15>, что решающее значение имеет прочная связь объекта незавершенного строительства с землей, что признается необходимым и достаточным признаком недвижимости. -------------------------------- <14> См.: Мещерякова М. Незавершенное строительство как объект аренды // ЭЖ-Юрист. 2005. N 3. С. 3; Большой юридический словарь / Под ред. А. Я. Суханова, В. Д. Зорькина, В. Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 1999. Т. VI. С. 437 - 438. <15> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч.

В ст. 134 ГК РФ дается определение сложной вещи, при этом законодатель не ограничивает данное определение применением его только к движимым вещам, таким образом, оно распространяет свое действие и на недвижимое имущество. В. В. Витрянский указывает, что "если по своим свойствам недвижимая вещь может быть разделена на несколько самостоятельных вещей, то при таком разделе прежняя вещь должна прекратить свое существование, а на ее месте образуются два или более самостоятельных объектов права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь" <16>. -------------------------------- <16> Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 6.

С. А. Степанов предлагает следующие признаки, характеризующие сложную недвижимую вещь: 1) рукотворный объект гражданских прав; 2) состоит из двух и более объектов недвижимости; 3) входящие в сложную недвижимую вещь объекты недвижимого имущества "свою собственную" юридическую судьбу прекращают, однако подлежат техническому учету и инвентаризации (с этим, на наш взгляд, трудно согласиться, так как в момент строительства объектов, входящих в сложную недвижимую вещь, нет и самой сложной вещи, так как она находится в процессе создания. После завершения возведения дома, но до ввода его в эксплуатацию есть сложная недвижимая вещь, а ее составляющие - квартиры - еще не имеют "свою собственную" судьбу. После государственной регистрации происходит противоположный процесс: сложная недвижимая вещь - многоквартирный дом - прекращает "свою собственную" юридическую судьбу, хотя и подлежит техническому учету и инвентаризации, возникают отдельные объекты недвижимости, самостоятельные - квартиры. Данное утверждение С. А. Степанов подчеркнет в последнем признаке, характеризующем сложную недвижимую вещь); 4) входящие в состав недвижимой вещи объекты взаимосвязаны общим назначением, выполнением хозяйственной функции, расположением на едином обособленном земельном участке; 5) сложная недвижимая вещь включает в себя вещи - предметы материального мира; 6) государственная регистрация прав на недвижимую сложную вещь осуществляется без регистрации прав на отдельные составляющие совокупный объект. Государственная же регистрация вещного права на недвижимость, входящая в сложный объект, ведет к прекращению последнего. Анализируя особенности сложной недвижимой вещи, С. А. Степанов определяет ее как комплекс двух и более объектов недвижимого имущества, объединенных общим назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую хозяйственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке <17>. -------------------------------- <17> См.: Степанов С. А. Сложная недвижимая вещь // Законодательство. 2004. N 9.

В немецком гражданском праве существует термин "существенная составная часть", который является аналогом "сложной недвижимой вещи", данное понятие практически не отличается от понятия, данного в российском гражданском праве. Однако у ряда немецких цивилистов иная точка зрения: в качестве главной вещи необходимо рассматривать квартиру, которой соответствует доля в праве собственности на земельный участок, и здание как существенную составную часть. Подтверждение существования многоквартирного дома как сложной недвижимой вещи можно найти в Законе о долевом участии в строительстве (п. 2 ст. 2), определяющем объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома. Многоквартирный дом можно рассматривать как единый объект лишь с технической точки зрения, но с юридической точки зрения это будет совокупность самостоятельных объектов недвижимости. Таким образом, многоквартирный дом будет рассматриваться в контексте Закона как единая недвижимая вещь до момента подписания передаточного акта (или иного документа, свидетельствующего о передаче созданного имущества) между застройщиком и участником долевого строительства, с подписанием которого многоквартирный дом постепенно прекращает свое существование в качестве единого объекта недвижимости. Окончательная утрата многоквартирным домом статуса единого объекта произойдет в момент регистрации права собственности на созданный объект долевого строительства последним участником. После рассмотрения поднятых в этой статье вопросов автор пришел к следующим выводам. Мы рассмотрели несколько методик определения объекта строительства и предмета договора. До принятия Закона о долевом участии в строительстве часто встречалась ситуация, когда на один и тот же объект заключалось несколько договоров, так как требовалась единая методика определения объекта договора, позволяющая установить, сколько договоров заключено на объект строительства и на какой именно заключен такой договор. Передача жилых помещений в натуре возможна только при сдаче жилого дома в эксплуатацию. Благодаря Закону долевого участия в строительстве появилась единая методика определения объекта строительства и договора долевого участия в строительстве, которая помимо определения объекта договора установила существенные условия договора, защищающие права участников долевого строительства.

Название документа