Роковая аренда

(Каширин А.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 35)

Текст документа

РОКОВАЯ АРЕНДА

А. КАШИРИН

Алексей Каширин, газета "ЭЖ-Юрист".

Договор аренды - самый распространенный среди предпринимателей. Поэтому он вызывает огромное количество споров. Основные ошибки арендодателей проанализированы в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества, одобренном президиумом Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008. Предлагаем ознакомиться с наиболее интересными выводами, сделанными в Обзоре.

При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор нельзя признать заключенным (по материалам дел N А31-1210/2007-21, решение от 19.07.2007, Постановление апелляционной инстанции от 18.10.2007; N А28-21787/05-489/17, решение от 15.03.2006, Постановление апелляционной инстанции от 14.06.2006).

В арбитражный суд обратилось предприятие с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Решением суда первой инстанции в иске отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу о незаключенности спорного договора аренды по следующим причинам.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (п. 1 ст. 432 Кодекса).

В спорном договоре аренды и актах приема-передачи к нему недвижимое имущество, подлежащее передаче в аренду, описывалось как нежилое помещение площадью 79,4 кв. м, расположенное на 2-м этаже по адресу: ул. Советская, 120.

Из материалов дела следовало, что названное помещение является частью здания. Однако при подписании указанного договора сторонами не было определено, какая именно часть здания передается истцом ответчику в аренду (не указаны конкретные номера передаваемых в аренду комнат; к договору не приложена копия поэтажного плана, экспликация или иной документ, позволяющий определить комнаты, подлежащие передаче в аренду). Истцом не было представлено доказательств достижения соглашения между сторонами договора при его подписании по этому условию. Из имевшейся в деле светокопии плана второго этажа здания, часть которого, со слов истца, передана в аренду, не усматривалось, что такой план являлся приложением к договору аренды; он не был подписан сторонами и подшит к договору.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд счел, что стороны при подписании указанного договора не сообщили достаточных данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, в связи с чем данный договор нельзя признать заключенным и порождающим взаимные права и обязанности.

В другом случае суд исходил из буквального содержания условий договора субаренды и акта приема-передачи к нему. В результате был сделан вывод, что арендатор и субарендатор указали все данные, необходимые для того, чтобы определенно установить нежилые помещения, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (номера комнат, их площадь, месторасположение, описание, характеристика, состояние). Отсутствие плана помещений в рассматриваемом случае не было сочтено безусловным основанием для признания договора субаренды незаключенным (по материалам дела N А29-5760/2007, решение от 19.10.2007, Постановление апелляционной инстанции от 29.12.2007).

Договорное условие о размере арендной платы может считаться измененным только в том случае, если арендодатель, которому право на одностороннее изменение такого условия предоставлено договором аренды, направил в адрес арендатора соответствующее извещение в надлежащей форме и в сроки, установленные договором (по материалам дела N А29-3666/06-2э, решение от 23.06.2006, Постановление апелляционной инстанции от 10.11.2006).

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал, заявив, что истец не является стороной договора аренды, в силу чего не вправе требовать от ответчика исполнения возникающих на основании данного договора обязательств.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, признал необоснованным вывод суда о том, что администрация не является стороной по договору, и иск удовлетворил в части, исходя из следующего.

В подтверждение факта изменения размера арендной платы истцом представлены дополнения к договору на аренду помещений. Дополнения подписаны со стороны арендодателя, подпись арендатора на указанных документах отсутствует. Данных о получении ответчиком либо направлении в его адрес дополнений истец суду первой инстанции не представил.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Для договора аренды помещения условие об арендной плате является существенным (п. 1 ст. 654 Кодекса).

Определением апелляционного суда заявителю жалобы было предложено представить доказательства согласования с ответчиком изменения арендной платы либо обоснование права одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем. Такие доказательства от заявителя не поступили.

Таким образом, истец не подтвердил соблюдение установленного договором порядка изменения размера арендной платы.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу, что при разрешении данного спора следует исходить из размера арендной платы, установленного при заключении договора.

Удовлетворение иска арендодателя об освобождении арендованного имущества по правилам ст. 304 ГК РФ не свидетельствует о выходе суда за пределы предмета и оснований предъявленного по делу иска в случае признания договора аренды незаключенным (по материалам дела N А17-2721/14-2006, решение от 19.02.2007, Постановление апелляционной инстанции от 13.06.2007).

Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении земельного участка.

Истец основывал заявленные требования на условиях договора аренды, а также на нормах ст. ст. 610, 621 ГК РФ, считая, что в связи с расторжением договора аренды у ответчика отсутствуют правовые основания для использования имущества истца.

Суд, рассмотрев дело, установил, что, поскольку договор аренды земельного участка в нарушение действовавшего законодательства не был зарегистрирован в установленном порядке, он является незаключенным по основаниям, предусмотренным ст. 130, п. 1 ст. 131, ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, в связи с чем иск об освобождении участка удовлетворил с применением ст. 304 ГК РФ.

Апелляционный суд доводы заявителя о выходе суда за пределы предъявленного иска по делу признал несостоятельными, так как обжалуемое решение принято в рамках заявленных истцом предмета и основания иска; подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон нормы законодательства определены судом первой инстанции исходя из установленных им фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями ст. 13, ч. 3 ст. 133, ч. 4 ст. 170 АПК РФ.

Иск арендодателя о взыскании арендной платы за пользование имуществом по договору аренды после его прекращения не может быть удовлетворен, если арендатором доказан факт уклонения арендодателя от принятия объекта аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ (по материалам дел N А17-1335/3-2006, решение от 22.09.2006, Постановление апелляционной инстанции от 02.02.2007; N А31-2481/2006-12, решение от 28.07.2006, Постановление апелляционной инстанции от 01.12.2006).

ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам за период с 01.05.2006 по 30.06.2006 и пеней, мотивировав требования тем, что ответчик арендованное имущество не возвратил, в связи с чем после прекращения договора обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана неустойка. В остальной части суд в иске отказал, придя к выводу, что требование о взыскании задолженности за спорный период является неправомерным, так как со стороны ответчика отсутствовала просрочка возврата арендуемых помещений, а истец со своей стороны не предпринял действий по надлежащему приему помещений от ответчика.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по апелляционной жалобе истца, с выводами суда первой инстанции согласился по следующим основаниям.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении сделки аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество, а если этого не произошло, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Факт неоднократного извещения арендодателя о готовности ответчика передать помещение с предусмотренным договором оформлением акта подтвержден материалами дела. Однако акт не был оформлен.

При данных обстоятельствах вывод суда о необоснованности требований истца в части взыскания арендной платы и уклонении истца от приемки арендованного имущества признан правомерным.

В другом случае апелляционный суд, отклоняя доводы заявителя жалобы (ответчика по делу, арендатора), исходил из того, что по смыслу ст. 622 ГК РФ арендодатель утрачивает право требования оплаты за использование объекта аренды, только если с его стороны имеет место противоправное уклонение от приемки арендованного имущества после прекращения договора аренды. В данной ситуации надлежащих доказательств, подтверждающих такое уклонение, ответчиком представлено не было.

***

Полную версию Обзора читайте на сайте суда и на нашем интернет-портале: www. gazeta-yurist. ru.

------------------------------------------------------------------

Название документа