Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковым не являющихся?

КАК БОРОТЬСЯ С РЕГИСТРАЦИЕЙ В КАЧЕСТВЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОБЪЕКТОВ, ТАКОВЫМ НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ?

Р. С. БЕВЗЕНКО

Бевзенко Роман Сергеевич, кандидат юридических наук.

Изучение судебных актов, в которых обсуждается вопрос о том, является или не является конкретный объект недвижимыми имуществом, позволяет сделать следующий вывод: количество "нетипичных" объектов, которые участники оборота стремятся ввести в оборот именно как недвижимое имущество, стремительно растет. В качестве объектов недвижимости регистрируются заборы, асфальтовые площадки, теннисные корты, футбольные поля, фундаментные котлованы и т. п. В судебной практике укоренилось два различных подхода к определению того, является ли соответствующий объект недвижимым имуществом или нет. Первый подход состоит в том, что судами анализируется наличие у конкретного объекта признаков недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130 ГК РФ: неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению <1>. -------------------------------- <1> См., напр.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.01.2001 N Ф04/101-54/А27-2001; ФАС Дальневосточного округа от 14.05.2002 N Ф03-А51/02-1/792, от 30.07.2002 N Ф03-А51/02-1/1515; ФАС Северо-Западного округа от 02.12.2003 по делу N А56-16816/03, от 23.12.2002 по делу N А56-13341/03, от 05.08.2005 по делу N А05-25778/04-24, от 25.10.2006 N А21-6083/2005; ФАС Московского округа от 30.12.2005 N КГ-А40/13058-05; ФАС Волго-Вятского округа от 17.07.2006 по делу N А82-3350/2005-45; ФАС Уральского округа от 07.08.2006 N Ф09-6813/06-С3.

Второй подход к определению того, является ли спорный объект недвижимым имуществом, заключается в следующем: суды устанавливают, выдан ли органами технической инвентаризации на объект технический паспорт. Факт наличия паспорта на объект иногда признается единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом <2>. -------------------------------- <2> См.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.01.2002 N Ф08-4517/2001; ФАС Уральского округа от 26.11.2002 N Ф09-2840/02-ГК; ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.10.2004 N А10-5240/03-Ф02-4155/04-С2, от 03.08.2005 N А74-5138/04-Ф02-3541/05-С2; ФАС Уральского округа от 04.07.2005 N Ф09-1659/05-С6, от 13.06.2006 N Ф09-4890/06-С6.

Из этих двух подходов правильным представляется первый; второй же подход является, на наш взгляд, излишне формальным. Дело в том, что при осуществлении технической инвентаризации и определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимыми имуществом, орган по инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям ст. 130 ГК РФ. Поэтому зачастую объект, относимый ОКОФ к сооружениям и описанный в техническом паспорте как сооружение, не признается судами недвижимым имуществом, так как он не отвечает признакам недвижимости, установленным ст. 130 Кодекса. Таким образом, наличие технического паспорта на объект не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом. В практике окружных судов имеется некоторое количество дел, в которых проводится именно этот, как нам представляется, вполне правильный подход <3>. -------------------------------- <3> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2006 по делу N А11-340/2005-К1-1/83.

Однако органы регистрации прав на недвижимое имущество (Росрегистрация) предпочитают второй подход, что, впрочем, вполне объяснимо: в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним источником информации об объекте, право на который регистрируется, является документ, "удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа" (п. 23 Правил). Таким образом, регистрирующий орган обязан зарегистрировать права на любые объекты, в отношении которых: (а) выполнены требования Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" в части наличия правоустанавливающих документов и (б) имеется технический паспорт, являющийся доказательством того, что объект является недвижимым имуществом. Органы по инвентаризации, в свою очередь, не связаны какими-либо нормативными актами, предписывающими отказывать в технической инвентаризации объектов, которые не являются недвижимостью в соответствии со ст. 130 ГК РФ <4>. -------------------------------- <4> См.: п. 11 Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. Как нам представляется, впервые такие нормы появятся в российском законодательстве в связи с вступлением в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" 1 марта 2008 г. (см. ст. 1 и 27 Закона).

Следовательно, вполне мыслима ситуация, в которой некий объект, который не отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в ст. 130 ГК РФ, будет тем не менее поставлен на технический учет (внесен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС)), на него будет выдан технический паспорт и в дальнейшем права на него будут зарегистрированы в ЕГРП. Возможно, регистрация такого объекта на первый взгляд может показаться весьма безобидной. Однако у нее есть два весьма важных правовых последствия: во-первых, собственник такого объекта приобретает (совершенно неосновательно, на наш взгляд) исключительное право на выкуп земельного участка под объектом либо получение его в аренду (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Во-вторых, возникновение права на такой объект "недвижимости" будет означать возможность оспаривания уже состоявшегося предоставления (в аренду, в собственность) земельного участка другому лицу. Последнее обстоятельство весьма часто встречается в практике девелоперских компаний. Таким образом, важнейшим вопросом для практикующих юристов, столкнувшихся с тем, что на отведенном одному лицу земельном участке обнаруживается принадлежащий другому лицу объект, который явно не является недвижимым имуществом, но права на который зарегистрированы в ЕГРП, состоит в следующем: какими правовыми средствами можно устранить негативные последствия регистрации прав на такой объект? Первый вариант поведения заключается в обжаловании действий Росрегистрации, совершившей запись о правах. Однако он, кажется, бесперспективен: Росрегистрация, проводя процедуру регистрации прав, действует в соответствии с Правилами ведения ЕГРП, согласно которым, как мы убедились выше, объект описывается на основе данных технического паспорта, составленного органом по инвентаризации. Следовательно, действия органа по регистрации в такой ситуации будут вполне законными. Это подсказывает второй возможный вариант поведения - заинтересованное лицо должно добиться аннулирования последствий технической инвентаризации объекта, не являющегося недвижимым имуществом, в качестве здания (сооружения). В судебной практике достаточно часто встречаются попытки признания технического паспорта либо действий по его выдаче недействительными. Однако суды относятся к ним отрицательно и в удовлетворении соответствующих исков отказывают либо прекращают производство по таким делам. Например, в одном из дел суд отказал в принятии заявления о признании недействительным технического паспорта на недвижимое имущество, указав, что подобный спор неподведомствен арбитражному суду. Окружной суд поддержал суд первой инстанции, признав, что обжалуемый технический паспорт представляет собой техническую документацию возведенного строительного объекта, поэтому отказ в принятии заявления о признании его недействительным является правомерным <5>. -------------------------------- <5> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2002 по делу N А43-9863/01-2/31.

В другом деле окружной суд указал, что технический паспорт фиксирует наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), границы, состав, назначение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние и другие сведения об объекте. Технический паспорт, изготовленный органом по инвентаризации, не является ненормативным правовым актом государственного органа (иного органа), т. е. актом властного характера, который может быть признан в судебном порядке незаконным. В итоге окружной суд поддержал суд первой инстанции, который прекратил производство по данному делу <6>. -------------------------------- <6> Постановления ФАС Дальневосточного округа от 29.10.2007 N Ф03-А51/07-1/4127, от 28.02.2006 N Ф03-А51/05-1/5032.

В еще одном деле другой окружной суд (ФАС Московского округа) высказал схожую точку зрения: обжалуемый заявителем документ - технический паспорт - не является ненормативным правовым актом, а является документом, содержащим учетно-оценочные данные инвентаризации, проводимой бюро технической инвентаризации <7>. Аналогичный подход наблюдается и в практике других окружных судов <8>. -------------------------------- <7> Постановление ФАС Московского округа от 09.08.2006 N КА-А41/7194-06. <8> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2002 N Ф08-235/2002.

Известны также дела, в которых суды отказывали заявителям в исках о признании незаконными действий по выдаче технического паспорта, основываясь на следующих соображениях: выдача технического паспорта на объект не нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как технический паспорт не является правовым основанием для совершения каких-либо действий, как не является и правоустанавливающим документом <9>. -------------------------------- <9> Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2005 по делу N А12-693/05-С28.

В другом деле окружной суд указал, что технический паспорт лишь содержит характеристики объекта недвижимости (является технической документацией), предназначен для информационного обеспечения компетентных органов, контроля в сфере градостроительной деятельности, статистического учета, т. е. не порождает прав и обязанностей, а значит, и действия сотрудников органа по инвентаризации по выдаче технического паспорта не могут ущемить чьих-либо прав; в заявлении о признании незаконными действий по выдаче технического паспорта было отказано <10>. -------------------------------- <10> Постановление ФАС Центрального округа от 25.04.2006 по делу N А08-11234/05-20.

Таким образом, обжалование действий по выдаче технического паспорта на объект, не являющийся недвижимостью, или признание самого технического паспорта недействительным не может привести к желаемому результату - устранению записи в ЕГРП о праве на подобный объект. Представляется, что выходом из ситуации может стать предъявление заинтересованным лицом заявления о признании незаконными действий по внесении записи об объекте в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, который ведется органом по технической инвентаризации. Первое же затруднение, возникающее в случае предъявления подобного требования и которое следует обсудить, заключается в следующем. Признание незаконными тех или иных действий возможно лишь в рамках процедуры, регулируемой главой 24 АПК РФ "Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц". Статьей 197 АПК РФ установлен специальный состав лиц, которые являются ответчиками по заявлениям, поданным в порядке главы 24 АПК РФ, - это государственные и муниципальные органы и их должностные лица. Известно, что органом, осуществляющим техническую инвентаризацию, является государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" <11>. Возникает вопрос: могут ли действия такого лица (являющегося, кстати, коммерческой организацией) быть обжалованы в порядке, установленном главой 24 АПК РФ? -------------------------------- <11> В будущем ведение Единого государственного реестра объектов капитального строительства будет возложено на государственный орган - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

На наш взгляд, это вполне допустимо по следующей причине. Основной признак действий, которые являются предметом обжалования по главе 24 АПК РФ, заключается в их публично-правовой природе, или, точнее, в осуществлении их от имени публичной власти. В судебной практике могут быть обнаружены дела, в которых суды признавали ФГУП "Ростехинвентаризация" надлежащим ответчиком по заявлениям, поданным в порядке главы 24 АПК РФ. Приведем в качестве примера следующее дело. ФГУП "Ростехинвентаризация" обратилось в арбитражный суд с заявлением к ТУ МАП РФ о признании недействительными решения последнего о признании действий ФГУП "Ростехинвентаризация" противоречащими Закону РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства. В обоснование заявленных требований ФГУП "Ростехинвентаризация" указывало на необоснованность сделанных в оспариваемых решении и предписании ТУ МАП РФ выводов относительно применения коэффициентов срочности за выполнение работ по изготовлению технических паспортов быстрее установленных сроков, поскольку применение коэффициентов срочности вызвано большими трудозатратами при срочном выполнении работ, необходимостью оплаты сверхурочных работ, привлечением для выполнения работ лиц на условиях договоров подряда, возможностью применения к цене повышающих коэффициентов, а также тем, что договоры на срочное выполнение работ подписывались заказчиками самостоятельно, без какого-либо принуждения со стороны ФГУП "Ростехинвентаризация". Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФГУП "Ростехинвентаризация" обжаловало их в кассационном порядке. В кассационной жалобе заявитель указал, что ФГУП "Ростехинвентаризация" является коммерческой организацией, действующей на основании договоров, содержащих согласованную цену услуги, что исключает обязательность нормативного регулирования применения коэффициентов срочности. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых нижестоящими судами судебных актов. Окружной суд руководствовался следующими соображениями. По мнению суда, в своей деятельности ФГУП "Ростехинвентаризация" обязано руководствоваться положением, закрепленным в п. 1 ст. 7 Закона о конкуренции и запрещающим федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным наделенным функциями или правами указанных органов власти органам или организациям принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могли иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, в том числе запрещается необоснованно предоставлять отдельному хозяйствующему субъекту или нескольким хозяйствующим субъектам льготы, ставящие их в преимущественное положение по отношению к другим хозяйствующим субъектам, работающим на рынок того же товара. Таким образом, довод заявителя кассационной жалобы о том, что ФГУП "Ростехинвентаризация" является коммерческой организацией, действующей на основании договоров, содержащих согласованную цену услуги и оплачивающихся по соглашению сторон, что исключает необходимость нормативного регулирования применения коэффициентов срочности, является, по мнению суда, ошибочным. В итоге суд прямо назвал ФГУП "Ростехинвентаризация" органом государственной власти <12>. -------------------------------- <12> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2004 N Ф04-7143/2004(5242-А75-25).

По всей видимости, расширение сферы применения главы 24 АПК РФ является общей тенденцией судебной практики. В частности, суды допускают обжалование в порядке главы 24 АПК РФ действий федеральных учреждений здравоохранения по отказу в выдаче актов медицинского освидетельствования <13>, унитарного предприятия г. Москвы "Главное архитектурно-планировочное управление" по согласованию перепланировок нежилых помещений <14>, унитарного предприятия Московской области "Московское областное БТИ" по отказу в выдаче информации из архивов органа по инвентаризации <15>. Кроме того, из многочисленных судебных актов следует и следующий вывод: ответчик по заявлению в порядке главы 24 АПК РФ должен выполнять административно-распорядительные функции, возложенные на него публичной властью; в противном случае в удовлетворении заявления должно быть отказано <16>. Суды в данных делах в большей степени обращают внимание не на статус ответчика (государственный или муниципальный орган), а на то, наделен или нет ответчик административно-распорядительными полномочиями <17>. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2006 N Ф04-4612/2006(24802-А03-8). <14> Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2006 N КА-А40/7523-06. <15> Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2004 N КА-А41/4797-04. <16> См., напр.: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2007 по делу N А13-2201/2006-13; ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2003 N Ф08-4146/2003, от 05.04.2004 N Ф08-1299/2004, от 17.05.2004 N Ф08-1754/2004, от 27.09.2007 N Ф08-6489/2007; ФАС Уральского округа от 26.08.2003 N Ф09-2294/03-ГК, от 03.12.2003 N Ф09-3528/03-ГК. <17> Возможно, что дальнейшее развитие процессуального законодательства может осуществляться именно в описанном направлении - субъектами, чьи акты и действия могут быть обжалованы в соответствии с правилами главы 24 АПК РФ, должны быть признаны все лица, которые осуществляют свои полномочия или от имени государства, или в связи с наделением их государством административно-властными функциями. В настоящее время особенно заметной стала тенденция постепенного устранения государства из ряда сфер правового регулирования и замена государственного регулирования инструментами саморегулирования. Возможно ли обжалование действий саморегулируемых организаций как незаконных в рамках главы 24 АПК РФ? В настоящее время суды без каких-либо сомнений рассматривают заявления о признании незаконными в соответствии с главой 24 АПК РФ действий саморегулируемых организаций арбитражных управляющих (см., напр.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.12.2005 N Ф04-8630/2005(17419-А27-21), от 17.05.2006 N Ф04-2209/2006(21779-А27-21), от 20.11.2006 N Ф04-6973/2006(27664-А27-22); ФАС Северо-Кавказского округа от 31.10.2005 N Ф08-4964/2005. Против такого подхода высказался лишь ФАС Московского округа в Постановлении от 06.10.2004 N КГ-А40/9011-04).

Итак, орган по инвентаризации, внесший запись об объекте, не являющемся недвижимым имуществом, в ЕГРОКС, может быть ответчиком по заявлению о признании незаконными действий в порядке главы 24 АПК РФ. Как следует формулировать предмет заявления? Выше, проанализировав некоторые судебные акты, которыми было отказано в удовлетворении требований о признании технического паспорта недействительным или действий по выдаче паспорта незаконными, мы высказали предложение о том, что предметом обжалования могут стать действия органа инвентаризации по внесению записи об объекте, не являющемся недвижимым имуществом, в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Суды справедливо подчеркивали, что технический паспорт сам по себе не порождает никаких правовых последствий, это документ, описывающий недвижимое имущество. Точно так же и выдача технического паспорта не влияет каким-либо образом на гражданские правоотношения. Правовое значение имеет действие органа инвентаризации по внесению в ЕГРОКС записи об объекте капитального строительства, так как именно внесение записи в ЕГРОКС квалифицирует объект в качестве недвижимого имущества. Аннулирование записи в ЕГРОКС будет означать, что объект, права на который зарегистрированы в ЕГРП, более не является недвижимостью, следовательно, право собственности или иные вещные права на него не могут быть внесены в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган, осуществляющий ведение ЕГРП, должен, таким образом, на основании судебного решения о признании незаконными действий органа инвентаризации по внесению записи в ЕГРОКС погасить соответствующий подраздел ЕГРП, включая как записи об объекте, так и записи о правах на него. Таким образом, общий вывод должен быть таков: для того, чтобы устранить негативные последствия государственной регистрации прав на объект, не являющийся недвижимым имуществом, заинтересованное лицо должно предъявить в суд заявление о признании незаконными действий органа инвентаризации недвижимого имущества по внесению записи об объекте в Единый государственный реестр объектов капитального строительства и затем, в случае выигрыша дела, обратиться в Росрегистрацию с заявлением о погашении записи о правах на объект. Теперь имеет смысл обсудить два судебных спора, в которых нам довелось участвовать лично и в которых предлагаемый нами механизм защиты интересов третьих лиц от регистрации прав на имущество, не являющееся недвижимым, в ЕГРП прошел судебную апробацию. Дело об асфальтовом покрытии. В 2004 г. застройщику был отведен земельный участок для строительства многоэтажного дома: органом местного самоуправления был утвержден акт выбора земельного участка, согласовано предварительное место размещения объекта, земельный участок был предоставлен в аренду. На территории земельного участка располагалась открытая автомобильная стоянка, принадлежащая обществу с ограниченной ответственностью и возведенная самовольно. При проведении процедуры отвода земельного участка прав третьих лиц на землю выявлено не было, поэтому застройщик, с которым был заключен договор аренды, обратился в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды (договор был заключен сроком на три года). Однако государственная регистрация договора аренды была приостановлена в связи с тем, что земельный участок "вдруг" оказался обремененным правами третьих лиц: правом общества с ограниченной ответственностью на сооружение - автомобильную стоянку открытого типа. Впоследствии застройщик выяснил, что в период проведения работ по формированию земельного участка общество, узнавшее о том, что земельный участок, занятый его автостоянкой, будет застроен жилыми домами, обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию о признании права собственности на стоянку. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, но апелляционная инстанция арбитражного суда решение отменила и исковое требование удовлетворила. Естественно, что к моменту возбуждения процесса по иску о признании права собственности автомобильная стоянка была инвентаризирована ФГУП "Ростехинвентаризация", на стоянку был составлен технический паспорт, запись о стоянке была внесена в ЕГРОКС. После выигрыша дела о признании права собственности общество обратилось в регистрирующий орган; последний же зарегистрировал за обществом право собственности на стоянку на основании выписки из ЕГРОКС и судебного акта - постановления суда апелляционной инстанции. Сразу после регистрации права общество продало стоянку физическому лицу, а оно, в свою очередь, - другому физическому лицу <18>. -------------------------------- <18> Такой ряд продаж свидетельствовал, на наш взгляд, о желании общества "сформировать" фигуру добросовестного приобретателя. Однако вопреки этой тактике последний приобретатель стоянки зачем-то сдал ее в аренду... обществу, которое было первым собственником стоянки. Очевидно, что в подобной ситуации ни о какой добросовестности приобретателя говорить не приходится. Однако, как выяснилось далее, возражение о добросовестности приобретателя в данном деле физическому лицу не помогло.

Таким образом, застройщик, которому земельный участок был отведен в аренду, столкнулся со следующей ситуацией - на отведенном ему земельном участка "возник" объект недвижимости - автомобильная стоянка, принадлежащая физическому лицу на основании договора купли-продажи. Впоследствии это лицо заявило о своем намерении потребовать от застройщика выкупить автомобильную стоянку; в противном же случае оно намеревалось предъявить в суд заявление о признании незаконными постановлений органа местного самоуправления о выделении земельного участка для строительства. Первой задачей застройщика была отмена постановления апелляционной инстанции, которое являлось основанием для государственной регистрации прав на стоянку и в котором стоянка квалифицировалась как недвижимое имущество. Застройщик подал кассационную жалобу в окружной суд, последний отменил постановление апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в котором оно было прекращено по ходатайству самого общества в связи с тем, что оно более не является собственником спорной недвижимости. Теперь перед застройщиком стояла другая задача - каким-либо образом добиться исключения из ЕГРП записи о стоянке как объекте недвижимости. При изучении технического паспорта на стоянку было обнаружено, что стоянка была описана техником ФГУП "Ростехинвентаризация" как асфальтовое покрытие, не содержащее каких-либо капитальных строений. В техническом паспорте объект был представлен только лишь в виде "разреза" конструктивного слоя покрытия - уплотненного грунта, песка, щебня, слоя асфальтобетона. Таким образом, стоянка не представляла собой сооружение, являющееся недвижимым имуществом - инженерно-строительным объектом, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций. Практика судов по вопросу о том, является ли асфальтовая площадка объектом гражданских прав, не является единообразной. Существуют положительные решения, в которых суды соглашались с тем, что асфальтовая площадка является недвижимым имуществом. Мотивация подобных решений следующая. В некоторых делах суды просто указывают, что ОКОФ предусматривает такой объект, как производственная площадка, поэтому при наличии технического паспорта площадка может быть признана недвижимым имуществом <19>. Суды указывают также и на то, что если асфальтированная площадка имеет какое-либо целевое назначение, имеет ограждение, специальное покрытие и т. п., то она может быть признана самостоятельным объектом - недвижимым имуществом <20>. Другая мотивировка: асфальтовое покрытие прочно связано с землей и его невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба <21>. -------------------------------- <19> Постановление ФАС Московского округа от 23.10.2001 N КГ-А40/5997-01. <20> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2003 по делу N А56-20324/02. <21> Ср.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.03.2000 N Ф04/726-141/А46-2000; ФАС Поволжского округа от 05.10.2004 по делу N А49-2200/04-147/18, от 06.04.2006 по делу N А55-11914/05-47, от 18.07.2006 по делу N А55-3515/05-46; ФАС Московского округа от 20.09.2006 N КГ-А41/8580-06.

Однако существует и вполне устойчивая отрицательная практика, т. е. дела, в которых суды не признали асфальтированную площадку недвижимым имуществом. Наиболее последовательно придерживается этой позиции ФАС Северо-Западного округа <22>. Основной довод, который приводится окружным судом в обоснование своей позиции, состоит в том, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного производственного значения, а представляет собой лишь благоустройство, улучшение земельного участка. Схожих позиций придерживаются ФАС Волго-Вятского <23> и Уральского округов <24>. Известны также и другие дела, в которых суды отказываются признавать площадки недвижимым имуществом <25>. -------------------------------- <22> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2001 по делу N А56-25258/00, от 21.05.2003 по делу N А56-39438/02, от 17.02.2004 по делу N А66-4844-03, от 15.06.2004 по делу N А05-5327/03-221/24, от 29.11.2004 по делу N А13-5384/03-09, от 10.02.2006 по делу N А26-1507/2005-17. <23> Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.08.2006 по делу N А28-22566/2005-1378/8, от 22.11.2006 по делу N А29-589/2006-2Э, от 19.12.2006 по делу N А43-1798/2006-12-24. <24> Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-2168/06-С6. <25> Постановления ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2004 N Ф03-А59/04-1/1712; ФАС Поволжского округа от 24.03.2005 по делу N А65-10396/2004-СГ3-14.

Таким образом, имеется достаточно четкое разделение практики по этому вопросу в зависимости от того, каким окружным судом рассматривается дело. Если окружные суды Западно-Сибирского, Поволжского и Московского округов признают площадки недвижимым имуществом, то окружные суды Уральского, Волго-Вятского и в особенности Северо-Западного округов относятся к такому подходу негативно. На наш же взгляд, правильным является именно этот, отрицательный подход. Можно вполне согласиться с мотивировкой ФАС Северо-Западного округа: само по себе асфальтовое покрытие - это улучшение земельного участка, особенность его поверхности. Если же асфальтовое покрытие является составной частью другого объекта, например автостоянки, то заинтересованному лицу следует доказать, что помимо покрытия имеются и иные капитальные конструктивные элементы (заборы, будки охранников и т. п.), которые в совокупности и будут образовывать сооружение, являющееся недвижимым имуществом <26>. -------------------------------- <26> Следует также помнить и о том, что далеко не каждое сооружение, указанное в Общероссийском классификаторе основных фондов, является недвижимостью. Поэтому само по себе указание в ОКОФ на то, что производственная площадка является сооружением, не имеет никакого значения при определении того, является ли асфальтированная площадка недвижимостью или нет.

Как мы уже упоминали, автостоянка, права на которую были зарегистрированы в ЕГРП, была описана как конструктивный слой, состоящий из ряда материалов: уплотненного грунта, песка, щебня и слоя асфальта, и потому не могла претендовать на то, чтобы быть квалифицированной как недвижимое имущество. Руководствуясь этими соображениями, застройщик обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий ФГУП "Ростехинвентаризация" по постановке спорной автомобильной стоянки на учет в ЕГРОКС в качестве объекта капитального строительства. Арбитражный суд, рассмотрев заявление, признал доводы заявителя подлежащими удовлетворению, указав, что спорная автомобильная стоянка представляет собой конструктивный слой, расположенный на земельном участке. Асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного хозяйственного значения, его использование фактически связано с использованием самого заасфальтированного земельного участка. На основе этих соображений суд пришел к выводу о том, что спорное асфальтовое покрытие не является самостоятельным объектом гражданских прав, а представляет собой принадлежность земельного участка. Решение суда вступило в законную силу и явилось основанием для прекращения регистрирующим органом записи в ЕГРП о правах на автостоянку соответствующего подраздела ЕГРП, содержащего как запись об объекте, так и о правах на него. Тем самым препятствие для государственной регистрации застройщиком договора аренды земельного участка было устранено. Дело о модульном магазине. В другом деле застройщик столкнулся со следующей ситуацией. Постановлением главы органа местного самоуправления застройщику был предоставлен в аренду земельный участок, с ним был заключен договор аренды, который был зарегистрирован в регистрирующем органе. В момент регистрации права третьих лиц на земельный участок отсутствовали, на участке располагалось лишь временное сооружение - модульный магазин. В ходе строительства жилого дома временное сооружение стало мешать строительному процессу, и застройщик потребовал от собственника магазина - общества с ограниченной ответственностью - убрать временное сооружение с земельного участка, отведенного застройщику под застройку. На это общество возразило, что более не является собственником магазина, так как судебным решением суда общей юрисдикции <27> право собственности на магазин было признано за физическим лицом, последнее же зарегистрировало свое право на магазин в ЕГРП. Застройщику было предъявлено требование о выкупе магазина по цене, значительно превышающей его рыночную стоимость; в противном случае физическое лицо угрожало обратиться в суд с заявлением о признании отвода земельного участка застройщику незаконным, а договора аренды земельного участка - недействительным. -------------------------------- <27> Вынесенным, кстати, с нарушением правил о подсудности споров: дело рассматривалось судом не по месту нахождения имущества, о праве на которое возник спор (хотя, как следует из текста решения, спора между сторонами не было - ответчик признал иск), а по месту нахождения ответчика.

Изучение правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации прав на магазин в ЕГРП, - судебного решения суда общей юрисдикции - выявило следующие обстоятельства. Еще до момента вынесения судом общей юрисдикции решения о признании права собственности магазин прошел первичную инвентаризацию и на него был составлен технический паспорт. В техническом паспорте магазин был описан как "временное сооружение, состоящее из сборно-разборных конструкций". Суд общей юрисдикции, признавший право собственности на магазин, в резолютивной части решения поместил следующую фразу: "Признать право собственности истца на магазин, расположенный по такому-то адресу. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на магазин в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На основании этого решения и по заявлению физического лица, выигравшего дело о признании права собственности, ФГУП "Ростехинвентаризация" изменило данные в техническом паспорте об объекте с временного сооружения на капитальное строение и внесло запись о нем в ЕГРОКС. На основании судебного решения и выписки из ЕГРОКС орган по регистрации внес в ЕГРП запись о праве собственности физического лица на магазин. Срок на обжалование (в том числе и надзорное) решения суда общей юрисдикции оказался пропущенным <28>, в восстановлении его застройщику было отказано. Застройщик обратился в арбитражный суд с заявлением о признании действий ФГУП "Ростехинвентаризация" по внесению записи о магазине в ЕГРОКС незаконными. -------------------------------- <28> Само собой разумеется, что к участию в рассмотрении судом общей юрисдикции спора о признании права собственности на магазин застройщик не привлекался.

Арбитражный суд, рассматривавший дело, заявление застройщика удовлетворил, указав следующее. Суд общей юрисдикции, признавший за физическим лицом право собственности на магазин, ни в резолютивной части, ни в описательной части решения не указал, что объект является недвижимым имуществом. Кроме того, даже из текста судебного решения, а также из материалов инвентаризационного дела на спорный объект следовало, что магазин является сборно-разборной конструкцией; какой-либо реконструкции магазин не подвергался. Возможность демонтажа магазина и его перемещения на другое место означает, посчитал суд, что у спорного объекта отсутствует основной признак недвижимого имущества - тесная, неразрывная связь с землей. Фраза в решении суда общей юрисдикции о том, что решение является основанием для регистрации права на магазин в ЕГРП, не обязывала ФГУП "Ростехинвентаризация" изменять характеристику магазина с "временного сооружения" на "объект капитального строительства", так как магазин не реконструировался с момента его установки на земельном участке и по-прежнему обладал качествами временного сооружения. Следовательно, ФГУП "Ростехинвентаризация", к которому после вынесения судом общей юрисдикции решения о признании права собственности обратился истец, выигравший дело, должно было отказать ему во внесении объекта в ЕГРОКС и в выдаче выписки из ЕГРОКС, необходимой для регистрации прав в ЕГРП. Руководствуясь этими соображениями, суд признал действия ФГУП "Ростехинвентаризация" незаконными и обязал исключить сведения о спорном магазине из ЕГРОКС. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. На основе вступившего в законную силу судебного акта орган по регистрации погасил соответствующий подраздел ЕГРП, включая как записи об объекте, так и записи о правах на него. Естественно, описанные нами дела не являются прецедентными в том смысле, в каком этот термин используется современными российскими юристами. Они не были предметом рассмотрения в судах кассационной инстанции и поэтому уверенно утверждать, что и в других случаях нижестоящие суды будут руководствоваться схожими мотивами и рассуждениями, было бы, конечно, с нашей стороны самонадеянно. Вместе с тем мы полагаем, что два описанных нами судебных казуса, а также сопровождающие их теоретические рассуждения могут послужить некоторым ориентиром как для практикующих юристов, так и для судебных инстанций, рассматривающих аналогичные споры.

Название документа