Жизнь дачников не стала легче. Полемика "дачной амнистии"

ЖИЗНЬ ДАЧНИКОВ НЕ СТАЛА ЛЕГЧЕ. ПОЛЕМИКА "ДАЧНОЙ АМНИСТИИ"

Т. А. ПЧЕЛИНЦЕВА

Пчелинцева Татьяна Александровна, аспирант кафедры правоведения Московского государственного университета экономики, статистики и информатики.

Среди большой численности нормативно-правовых актов федерального значения ни один законодательный документ не вызвал подобной заинтересованности, как Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1>. Детализируя подробно, вышеупомянутым Законом внесены изменения и дополнения в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В народе его прозвали "дачной амнистией". Приватно именуемый Закон вводит упрощенный порядок регистрации прав собственности на полученные ранее земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства. -------------------------------- <1> Российская газета от 7 июля 2006 г.

Новации сконцентрированы на разрешении проблемы отсутствия у граждан России документов. Масштаб неузаконенного строительства в России колоссален по различным обстоятельствам. Порой строения преднамеренно не регистрируют, дабы избежать уплаты налога на собственность. Однако право собственности на незарегистрированное недвижимое имущество является законодательно не удостоверенным, стало быть, и совершение сделок с таким имуществом невозможно, так как подобная сделка не будет иметь юридической силы. До принятия Закона о "дачной амнистии" граждане могли защитить свои субъективные права или разрешить спор только лишь в судебном порядке. Но легально вступивший в действие законодательный документ федерального значения направлен на активизацию рынка купли-продажи загородных домов и участков, а также санкционирует реализацию ранее абсолютно "безжизненных" объектов недвижимости. При этом принятое законодательство адресовано разрешить проблему земельных наделов, продажа которых ранее была неосуществима из-за их неопределенного статуса. Ключевая задача Закона о "дачной амнистии" - предельно сориентировать граждан к регистрации права собственности на земельные участки или на расположенные на данных земельных участках постройки, если они по тем или иным причинам не успели этого сделать. Предполагалось, что новый Закон поможет свести все к справедливости. Не надобно будет тратить время и силы, устремленные на сбор необходимых документов, и платить неоправданно большие деньги за оформление. При этом предложенная законодателем методика кажется достаточно элементарной. Однако практически процедура оформления в собственность земельных участков с юридической точки зрения выглядит сложнее, а с материальной - дороже. Как известно, долгожданный Закон о "дачной амнистии" действует уже второй год, но вопросы, связанные с процедурой оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в собственность скорее возникают, а не заканчиваются. Связанно это с тем, что, во-первых, законодательная позиция сложна для восприятия и осмыслить Закон не так уж просто, а во-вторых, у большинства граждан бытует ошибочное представление о последствиях принятого Закона. На сегодняшний день, по статистическим данным, принятие Закона о "дачной амнистии" не активизировало оформление прав на имущество граждан, и подавляющее большинство россиян по-прежнему не особо беспокоится о защите своего права на собственность <1>. -------------------------------- <1> Газета "Известия" от 19 апреля 2006 г.

Изначально необходимо принять во внимание тот факт, что, исходя из названия самого Закона, процедуру оформления в собственность объектов недвижимости, с точки зрения законодателя, упростили, но юридических нюансов осталось несчетное количество. Так ли это на самом деле? Если рассматривать проблему целиком, то прежде всего следует с некоторой осторожностью отнестись к постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права и сделки. Дело в том, что для регистрации прав собственности или регистрации прав на земельный участок потребуется представление в регистрирующий орган определенных Законом документов <1>. На первый взгляд здорово, что перечень правоустанавливающих документов, которые собственник должен представить для регистрации, носит открытый характер, но, с другой стороны, это может усложнить процесс регистрации, поскольку отсутствует полное и внятное прописание, вследствие чего возникают разногласия в определенных ведомствах <2>. -------------------------------- <1> Статья 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. ФЗ от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, вступил в силу с 1 января 2007 г.). <2> Савельева Ю. Возможности и проблемы дачной амнистии // www. Dom63.ru.

В то же время сущность амнистии заключается в том, чтобы позволить напрямую наладить контакт владельцев земельных наделов и построек с органами регистрации, принеся документы, которые по своей сути не имеют срока давности, обходя стороной череду органов местного самоуправления. Тем самым Закон амнистирует и признает любые документы, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка в виде актов, свидетельств, выписок, решений, справок и иной документации <1>. Данные бумаги законодатель поставил в один ряд с такими правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор дарения, завещание, свидетельство о праве собственности, и придал им равную юридическую силу <2>. -------------------------------- <1> Анников Н. Без регистрации собственниками не становятся // Недвижимость. 2007. 2 июля // www. omskrielt. com. <2> Новикова Е. Оформляем дачу в собственность // Недвижимость & цены. 2006. Июль.

Кроме того, теперь гражданам не приходится доказывать свои права в администрациях, затем в Комитете по земельным ресурсам, где проводилась экспертиза, по результатам которой либо заключался договор, либо владельцы получали отказ. И только после подписания договора гражданин обращался в Росрегистрацию. Но это лишь все на бумаге, а практика показывает иной результат. Иными словами, дачная амнистия далеко не безупречна. Из-за недоработок законодательства в некоторых регионах с пренебрежением относятся к новому Закону. По статистическим данным, лидирующие позиции несоблюдения Закона занимает столица, ссылаясь на свои законы. Причем появляются и те, которые предлагают услуги в оформлении участка за дополнительную плату или отказывают в выдаче правоустанавливающего документа, мотивируя свой отказ отсутствием обязательственных сроков, не установленных законодательством. На втором месте в динамике несоответствия требованиям Закона стоит культурная столица - Санкт-Петербург. Чиновники в этом регионе пытаются "загонять" людей по всей области в поисках ненужных документов, справок и из-за прочей бумажной волокиты. Третье место в рейтинге решено было присудить Краснодару. Краснодарские же чиновники требуют выкупать излишки земельных участков по рыночной цене <1>, а если захотят, то амнистии в отдельно взятом районе вообще не будет <2>. -------------------------------- <1> Комсомольская правда. 2007. 19 марта. <2> Куприянов И. Каждому дачнику - свидетельство о праве собственности // Квадратный метр. 2007. 5 февраля - 11 февраля.

В первую очередь Федеральный закон N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" упростил порядок оформления дачной недвижимости. Упрощенная система коснулась земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и жилищного строительства, расположенных на данных наделах. Речь идет о дачных жилых и садовых домах, индивидуальных гаражах, хозяйственных и бытовых постройках. Более того, для оформления прав на земельные участки, представленные для ведения личного подсобного хозяйства, в случаях отсутствия у гражданина акта органа местного самоуправления либо свидетельства вводится новый вид правоустанавливающего документа - выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок. Важным моментом при этом является то, что для ряда строений на указанном виде земельных участков (например, для дачных и садовых домиков) не требуется больше технический паспорт, а регистрация обязана производиться по заявительно-декларативной схеме. Закон ввел декларативную форму как еще один новый инструмент, способствующий упрощению процедуры регистрации, но уже не земельного участка, а строений на нем. То есть, чтобы оформить право собственности, владельцу достаточно самостоятельно заполнить утвержденную форму декларации <1>, указав сведения о местоположении (адресе) строения, его виде, назначении, площади, количестве этажей или уровней, годе постройки, о материалах наружных стен объекта, о подключении к инженерным сетям и о кадастровом номере участка, на котором расположен объект. -------------------------------- <1> Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".

Впрочем, с другой стороны, в соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации для оформления права собственности на объект индивидуального жилищного строительства все-таки необходимо представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт его создания и содержащие описание объекта недвижимого имущества. К таким документам относятся: технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства утвержденного образца <1> и решение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию либо разрешение на строительство, например, если объект является объектом незавершенного строительства. Причем в этом случае технический паспорт будет являться единственным документом, имеющим ограниченный срок действия (до 1 января 2010 г.), который подтверждает факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержит его описание. -------------------------------- <1> Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".

С точки зрения теории заявительно-декларативная форма, безусловно, удобнее, проще и дешевле. Но по крайней мере одно принципиально важное обстоятельство в ней по-прежнему имеется. Связано это с тем, что к декларации в неизбежном порядке прилагаются сведения об участке в виде кадастрового плана. Дело в том, что получение кадастрового плана (за исключением ситуаций, когда представление кадастрового плана не требуется) <1> имеет наибольшую практическую ценность, принося будущим собственникам головную боль, так как для этого нужно провести межевание земли. -------------------------------- <1> Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 25 апреля 2005 г. о необходимости оказания помощи гражданам в оформлении в упрощенном порядке принадлежащих им фактически объектов жилой недвижимости, а именно гаражей, жилья, садовых домов в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующих земельных участков.

Впрочем, как раз процедура межевания, а точнее, стоимость такой операции, стоящей немало денег, инициирует множество нареканий. Определение границ участка является очень значимым аспектом. При этом важно учитывать сложности в решении вопроса о расхождении фактической площади и теоретической, указанной в выданных документах. Если налицо несовпадение цифр, то регистрацию разрешают при соблюдении двух условий: согласование границ участка с соседями, а также отказ от намерения сформировать из излишков земли еще один участок <1>. Неверное решение данного вопроса может привести к длительным дискуссиям не только с органами власти, но и с соседями. Вот тут-то ход "дачной амнистии" чаще всего замедляется. -------------------------------- <1> Гидаспов И. Земля и воля - дачная амнистия // www. LDacha. ru.

Впрочем, на практике возможно обойтись без долговременной и дорогостоящей процедуры - межевания, но исключительно в том случае, если у владельца имеется в наличии кадастровый план участка любой степени давности. Тем не менее взамен кадастровому плану (или при его отсутствии) можно представить кадастровый номер участка. Правда, следует помнить, что в действительности на этом месте процесс оформления права собственности на участок по возможности прервется, в противном случае вообще закончится. Причиной подобного исхода событий послужит требование Роснедвижимости представить дополнительную информацию, при ссылке на следующие обстоятельства: кадастровый план не содержит сведений в полном объеме либо нуждается в уточнении; недостаточные данные о местоположении (координатах) границ участка, в том числе площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, вследствие этого сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т. п. Иными словами это представление неполного пакета документов. Следовательно, если сведения о площади и границах участка указаны ориентировочно, в неполном объеме, то обладателю такого плана сложнее отстоять свое право в суде, так как из-за неполноты сведений он доказательством не является. Придется искать другие источники. Заново собирать документы, не минуя общение с землемерами, и в конечном счете - процедура межевания. В любой ситуации, чтобы защитить землевладение от разного рода посягательств, без межевания не обойтись. Хотя по закону привлечение соседей обязательно только при межевании, надобность проведения ее процедуры не вызывает сомнения, чтобы исключить массу трений и серьезных сложностей, согласовав границы земельного участка с соседями. Еще один факт законодательства касается сбора соответствующих налогов на зарегистрированную землю и недвижимость. Инициаторы Закона и не скрывают, что это является одной из главных целей по выводу из тени дачных "нелегалов" <1>. -------------------------------- <1> Таран С. Федеральный закон о "дачной амнистии": будет легче собирать налоги // Ведомости. Приложение "Недвижимость. Жилой фонд". 2006. 10 июля.

В цивилизованном мире будущим собственникам следует помнить о том, что помимо земельного налога надобно уплачивать и налог на имущество физических лиц, а в скором времени - и налог на недвижимость. Правда, пока в Российской Федерации действуют незначительные ставки налогов. Но не исключено, что после регистрации гражданских прав на земельные участки и постройки законодатель будет стимулировать поступления в бюджет посредством увеличения налогового бремени. Вероятно, принятый Закон послужит базовой основой для введения налога на недвижимость. Таким образом, приведенные данные свидетельствуют о том, что системное изучение Закона о "дачной амнистии" имеет грандиозное теоретическое и практическое значение. Именно системный подход при исследовании Закона позволяет обнаружить погрешности и дискуссионные ситуации, а в какой-то степени и истинные возможности, которые чаще всего доставляют проблемы гражданам, обладающим номинальной собственностью. Земельный вопрос в России всегда был крайне актуален, и необходимость принятия дачного закона обусловлена многими факторами. К примеру, существует большое количество земельных участков, выделенных ранее для организации садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Строительство на таких участках велось, как правило, своими руками и за счет собственных средств, однако документы на земельные участки и строения не оформлены. В сельских поселениях имеются жилые дома, построенные в прошлом веке, на которые также отсутствуют документы, подтверждающие права их владельцев. Все это не позволяло вовлекать большую часть недвижимого имущества в гражданско-правовой оборот, использовать его в качестве залога, в том числе для целей ипотечного жилищного кредитования, снижало доходы местных бюджетов, затрудняло передачу указанного имущества по наследству <1>. -------------------------------- <1> http://www. listock. ru

Поэтому для решения вышеуказанных проблем законодатель нашел решение в виде Закона о "дачной амнистии". Хотя Закон и называют "дачной амнистией", действие его намного шире. Несомненно, идея утверждения Закона неплоха, но с точки зрения единого кодифицированного свода установленных правил, а не отдельных изменений к законодательству о регистрации. Однако необходимо отметить, что реализация Закона о "дачной амнистии" вызвала ряд вопросов и проблем. Основной проблемой является представление на государственную регистрацию права собственности документов, не соответствующих требованиям законодательства. Серьезным нарушением федерального законодательства является выдача документов о предоставлении земельных участков органами и лицами, не уполномоченными распоряжаться земельными владениями. К юридическим порокам относятся случаи представления кадастрового плана земельного участка, площадь которого превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на минимально установленный размер земельного участка для данного вида разрешенного использования в соответствующем муниципальном образовании. При заполнении кадастровых планов допускаются неточности, влекущие отсутствие необходимого объема данных о земельном участке. Есть и другие преграды на пути "дачной амнистии". Проблемный фактор возникает при межевании земли и заключается в высокой стоимости ее проведения, а население обязано проводить его за свой счет. Соответственно нужно ввести поправки в законодательство о землеустройстве: функции по внутреннему межеванию садово-дачных участков логичнее было бы передать органам местного самоуправления, в то время как коммерческие компании занимались бы установлением внешних границ садового участка, а дачники бы вместе скидывались для того, чтобы оплатить эти услуги <1>. -------------------------------- <1> http://www. kapital-ural. ru

По-прежнему животрепещущим вопросом при реализации данного Закона являются обременительные цены за проведение инструментальной съемки земельных участков. Несмотря на положение Закона, предоставляющее право субъектам Российской Федерации устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, решения о государственном регулировании таких расценок не принято. Вместе с тем Закон имеет ряд пробелов в разграничении понятий, например "дачный дом", "садовый дом" и "дом капитального строительства". Поэтому многоэтажный дом может быть зарегистрирован в качестве дачного домика, а право на дачный домик может быть направлено для проведения технического учета, по причине того, что эта небольшая постройка является объектом капитального строительства. Прочие недочеты и неточности формулировок отмечены при регистрации индивидуальных гаражей, а также гаражных боксов, которые законодатель не учел в Законе, но были выявлены на практике. Стало быть, естественные проблемы, возникшие при "обкате" нового Закона, не дали положительного результата, и, как следствие, введение Закона о "дачной амнистии" не привело к многочисленному скачку регистрации недвижимости в регионах.

Название документа