Проблемные вопросы реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

(Симанович Л. Н.)

("Юрист", 2008, N 9)

Текст документа

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРИОРИТЕТНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО

ПРОЕКТА "ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ - ГРАЖДАНАМ РОССИИ"

Л. Н. СИМАНОВИЧ

Симанович Л. Н., кандидат юридических наук, декан юридического факультета Серпуховского филиала НИЕВ.

На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет постоянно опережать платежеспособный спрос.

Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки.

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 12 до 14% годовых в рублях и, как планируется, должна снизиться в 2008 г. до 8 - 9%.

В то же время следует помнить: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию. Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности".

После опроса ряда банков Комитет АРБ по ипотечному кредитованию (далее - Комитет) подготовил и направил следующие предложения в Министерство регионального развития по внесению изменений в указанное Положение Банка России:

- увеличить размер суммы кредитов, вошедших в портфель однородных ссуд. В настоящее время в портфель однородных ссуд включаются кредиты, сумма которых не превышает 0,1% от капитала банков;

- отменить для ипотечных кредитов на приобретение жилья требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдаче нового кредита на погашение старого);

- подготовить изменения в Положение N 254-П в целях его смягчения для улучшения ситуации с кредитованием банками строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости. Эти изменения позволят:

- уменьшить резервы, создаваемые банками на случай потери по ссудам;

- брать в залог инвестиционные права в качестве обеспечения обязательств заемщика;

- учитывать специфику строительного бизнеса, где выручка отражается на балансе застройщика только после сдачи объекта госкомиссии, подписания акта приемки объекта.

Для улучшения процесса кредитования банками строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости Комитет в рамках совещания в Росстрое представил предложения о необходимости увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, - с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой "Жилище") до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее двух лет.

Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

- постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

- законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты:

Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 месяца с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией!) за 30 дней невозможно.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

С принятием поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие стройиндустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций. У таких фондов есть ряд преимуществ:

- защита интересов инвесторов за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;

- управляют средствами ПИФа профессионалы, которые знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;

- открытость структуры инвестиционного портфеля и регулярная отчетность.

Ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Для становления и развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации необходимо:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, обеспечение доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- стимулирование (налоговая политика) граждан - получателей ипотечных кредитов и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для социальной адаптации заемщиков при выселении в случае невозможности погасить взятый ранее ипотечный кредит;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативных законодательных основ использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

ЛИТЕРАТУРА

1. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

2. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище".

3. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом".

4. Иванов В. В. Все об ипотеке. М.: МТ-Пресс, 2000.

5. Концепция Международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие. СПб., 2007.

7. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Финансы и статистика, 2006.

8. Шипкова О. Т., Ивасенко А. Г., Соколов В. Н. Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели. Новосибирск: МАН, 2000.

Название документа