Недвижимость: особенности правового режима

НЕДВИЖИМОСТЬ: ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА

Н. Ю. ШЕМЕТОВА

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат Адвокатской палаты Иркутской области. Научная специализация - гражданское право. Родилась 10 августа 1975 г. В 1997 г. окончила Иркутский государственный университет (юридический факультет). Автор более 50 научных работ, в том числе 2 монографий, 11 статей, включенных Высшей Аттестационной Комиссией в список рецензируемых научных изданий, в частности: "Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации" (Иркутск, 2013); "Право жильцов многоквартирных жилых домов на доступ к коллективным приборам учета потребляемых энергетических ресурсов и осуществление контроля за их показаниями" (Цивилист. 2012. N 1); "Использование коллективных приборов учета тепла в многоквартирных жилых домах" (Цивилист. 2012. N 3); "Контроль собственников жилья за деятельностью управляющих компаний (на примере использования коллективных приборов учета)" (Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 12); "Проблемы правового качества российского законодательства о ЖКХ" ("Европа - Россия - Азия: диалог континентальных культур (история, право, гражданское общество, геополитика)": Сб. материалов 3-й Всерос. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013); "Проблемы российского законодательства в сфере ЖКХ, пути преодоления" (Город, пригодный для жизни: Материалы первой Международной научно-практической конференции "Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна) (Красноярск, 2013); "Противоречия между Федеральным законом РФ "Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности" и подзаконными актами в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Город, пригодный для жизни: Материалы первой Международной научно-практической конференции "Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна") (Красноярск, 2013); "Проблемы применения российского законодательства о теплоснабжении в сфере жилищно-коммунального хозяйства" (Актуальные проблемы права: Сб. науч. трудов) (Хабаровск, 2013); "Проблемы правового регулирования отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации: практический аспект" (Эффективность государственного управления и местного самоуправления: Сб. мат. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013).

Статья посвящена соотношению фактического и юридического содержания термина "недвижимость", роли оформления прав, государственной регистрации недвижимого имуществ и прав на него, а также иных форм закрепления прав на недвижимость в статусе недвижимого имущества и его обороте. В статье предложено ввести в законодательство России категорию регистрируемого имущества, подобно тому, как это было сделано в Нидерландах.

Ключевые слова: недвижимость, земля, трансформация прав на недвижимость, правовой режим, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, регистрируемое имущество.

Real Estate: peculiarities of legal regime N. Yu. Shemetova

This paper is devoted to the relation of actual and legal meaning of the term "real estate", the role of formal acquisition of rights, state registration of immovable property and rights to it, as well as other forms of secure property rights in the status of real estate and its turnover. The paper has proposed introducing into Russian legislation the category of "property under registration", just as it was done in the Netherlands.

Key words: real estate, land, transformation of real property rights, legal regime of state registration of rights to immovable property, registered property.

Недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее (в том числе при отчуждении). Специфический правовой статус этого объекта обусловлен прежде всего его первичным характером по отношению к другим видам имущества, его ролью в качестве пространственно-операционного базиса [1] для экономических отношений: "Эффективное функционирование большинства институтов рыночной экономики невозможно без участия тех или иных элементов рынка недвижимости" [2]. По этой причине законодатель всегда стремился либо урегулировать отношения в этой сфере наиболее подробно, либо изымал недвижимые объекты из обычного хозяйственного оборота (целиком или только некоторые из них). Определенное значение для выделения недвижимости в самостоятельную группу недвижимых объектов имеет большой срок их амортизации и значительная рыночная стоимость, которая не снижается с течением времени. Изначально термин "недвижимость" в законодательных памятниках не фигурирует: древний законодатель сначала оперировал терминами "земля", "строения" и т. д., не абстрагируясь от их физической сущности. Необходимость в абстрактной регламентации появляется с развитием хозяйственного оборота и появлением так называемых иных вещных прав на эти объекты, а также в случае возникновения коллизии между правами на землю и правами на объекты, расположенные на ней (например, при строительстве здания на чужой земле и т. д.). Роль в формировании правовых институтов, так или иначе связанных с недвижимостью (прежде всего земельной), сыграла средневековая система земельных держаний: именно ей обязаны своим появлением классическая триада правомочий собственника [3] и многие из современных вещных прав. Как это ни парадоксально звучит, но детализированность правовой регламентации оборота недвижимого имущества сама по себе еще не является показателем экономической свободы общества и уровня его правовой культуры. Зачастую она лишь отражает запутанные отношения не частноправового, а скорее, публичного характера. Появление максимально абстрагированных правовых понятий (будь то недвижимость, владение или что-то иное) - результат длительной эволюции группы взаимосвязанных между собой по содержанию и стабильных в части использования правовых институтов, свидетельствует лишь об унификации явлений, о придании им свойства всеобщности. Эволюция недвижимости как стабильной категории, под которой подразумевается группа объектов, обладающих однородными признаками, по нашему мнению, может быть рассмотрена в следующем виде. Появившись как словесная категория, термин "недвижимость", оформляющий отношения, связанные с этой категорией имущества, постепенно оформляется в виде категории юридической, абстрагирующейся от своего буквального, физического смысла. Недвижимость включена в правовое поле и в действующем российском законодательстве, прежде всего через нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и основной после ГК РФ документ в рассматриваемой сфере - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ряд подзаконных нормативных актов. Приоритет закрепления недвижимости как правовой категории над ее физической составляющей подтверждается и тем очевидным обстоятельством, что по действующему на момент написания настоящей статьи законодательству среди других недвижимых объектов законодатель называет некоторые транспортные средства, космические объекты и т. д. Проект ГК РФ в ст. 130 более сдержанно формулирует статус этих объектов: "...к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав", т. е. проект ГК РФ не признает эти объекты недвижимыми, но распространяет на них правила о недвижимых вещах. Налицо своеобразное "движение" этих имущественных объектов (в цивилистике их иначе называли нетрадиционными объектами недвижимости) из единой с традиционными объектами недвижимости (земельными участками, домам и т. д.) группы в некую новую категорию объектов имущества, которые уже не признаются недвижимостью, но регламентироваться все еще могут нормами о недвижимом имуществе. Представляется, что давно назрела необходимость выделить в законодательстве категорию регистрируемого имущества не по их физическим характеристикам (движимые - недвижимые), а обязательности регистрировать права на них (переход прав), с более сложной процедурой оформления и т. п. Фактически законодатель идет по этому пути не случайно: система учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перешла из сферы ведения Министерства юстиции РФ в компетенцию Министерства экономического развития. Вероятно, это означает, что данные органы должны будут оказывать комплекс услуг по регистрации разнородных объектов собственности. Законодательство о недвижимом имуществе изменяется, и в периоды реформ в законодательстве выявляются те аспекты правового регулирования этой категории имущества, которые в другое время выявить было бы невозможно. Подобно тому, как во время землетрясения поднимается земная кора, обнажая слои, которые до этого были не видны, так и в законодательстве происходящие в нем изменения выявляют много проблем, заставляют задуматься над теми аспектами, которые в другом случае остались бы без внимания. К тому же эти изменения в законодательстве могут иметь долговременный эффект для правоприменения, даже если сами эти акты уже отменены. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 (Постановление действовало в период с момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вплоть до создания в регионах учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" установлено, что: "До создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав централизуемая доля средств за регистрацию перечисляется: органами технической инвентаризации и жилищными органами - на счет Государственного Комитета РФ по жилищной и строительной политике; на счет Государственного Комитета РФ по земельным ресурсам - органами по земельным ресурсам и землеустройству; органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - на счет Министерства государственного имущества РФ" (п. 2) <1>. Из названного документа представляется не вполне ясным, какую именно регистрацию на том историческом отрезке времени (прав, сделок или все-таки регистрацию самих объектов) в 1997 - 1998 гг. (а затем и в промежуток времени с 31 января 1998 г. по январь 2000 г.) имел в виду законодатель. Вопрос далеко не праздный по причине отсутствия в тот период времени других государственных учреждений, которые занимались бы государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автор неслучайно считает необходимым воспроизвести нормы этого документа, казалось бы, давно отмененного и не имеющего практического значения в настоящее время. Данный нормативный акт был принят с целью решить проблему, которая возникла после вступления в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Разработчики проекта Федерального закона изначально исходили из того, что момент вступления Закона в действие и границы времени на создание системы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не совпадут. Федеральный закон вступил в силу 31 января 1998 г., с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. в субъектах Российской Федерации должны были быть созданы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, образовался промежуток времени, в течение которого в регионах Российской Федерации, муниципальных образованиях данные учреждения еще не были созданы. При этом Федеральный закон уже действовал. Значит, все это время субъекты гражданского оборота обязаны были зарегистрировать свое право на недвижимое имущество, сделку с ним в соответствующем учреждении юстиции, но не могли это сделать по причине отсутствия таковых в их регионе, городе, районе. Возможно, для жителей столицы само существование этой проблемы станет открытием, однако тысячи граждан, особенно в отдаленных регионах, в тот период оказались в непростой ситуации. Упоминаемый нормативный акт (Постановление Правительства N 237) был принят, когда Федеральный закон уже действовал. Этот и другие подзаконные акты преследовали целью разрешить образовавшуюся в законодательстве коллизию, разъяснить, какие учреждения осуществляли регистрацию прав в этом переходном промежутке времени. На практике эти функции осуществляли несколько категорий учреждений: органы БТИ, земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом (называем наиболее распространенные названия этих учреждений, в регионах они могли несколько отличаться). Федеральный законодатель не ответил на вопрос: какова правовая природа регистрации, которую осуществляли тогда эти организации? Была ли осуществляемая ими регистрация государственной регистрацией прав в том смысле слова, как этого требует Федеральный закон? С практической точки зрения этот вопрос разрешается судами более-менее определенно: суды признают сделки в отношении недвижимого имущества, заключенные в тот период времени, права, возникшие тогда, полноценными, если заинтересованными лицами (стороной в сделке купли-продажи, гражданами, приватизировавшими тогда жилье) была осуществлена регистрация этих сделок, прав в органах БТИ, земельных комитетах и т. д. Этого достаточно, чтобы признать жилье приватизированным, договор купли-продажи и произошедший на основании его переход прав совершенным. Намного сложнее, если участники гражданского оборота не обратились тогда в эти организации, например, не зарегистрировали договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, в БТИ, не смогли, не успели это сделать, например, один из участников сделки умер. По сей день в судах рассматривается множество дел относительно прав на недвижимое имущество, возникших в тот промежуток времени, заинтересованным лицам приходится доказывать законность своих прав на имущество, опираясь на законодательство, действовавшее в тот период времени. Вышеупомянутый акт - один из них. Толкования этих актов могут различаться, как различаются и жизненные коллизии участников таких судебных процессов, исход процессов зависит от того и от другого. В тот период времени были заключены тысячи договоров приватизации, тысячи других сделок, действовавшее тогда законодательство для их участников отнюдь не является отжившим артефактом, ведь от этого зависят их права на имущество. -------------------------------- <1> СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, автору не удалось найти в научной литературе даже попыток обсуждения вопроса, можно ли считать государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним деятельность учреждений, существовавших в российских столицах, Москве и Санкт-Петербурге, с 90-х годов, в названиях которых упоминалась как их функция государственная регистрация прав, сделок с недвижимым имуществом? В других регионах подобные учреждения появились лишь после вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и с начала деятельности руководствовались этим Законом. Столичные учреждения, полагаем, создавались на основе норм части первой ГК РФ, предусмотревших государственную регистрацию еще в 1994 г. Других федеральных законов в тот период не существовало. Какова была юридическая природа деятельности этих учреждений до вступления в силу Федерального закона? Представляется, что факт существования норм ГК РФ является достаточным основанием считать осуществляемые ими действия регистрацией прав на недвижимое имущество, пусть и регионального уровня. Рассматривая тематику государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, часто приходится учитывать нормативную базу, которая существовала в интересующий нас период времени, так как фактор времени действовавшего тогда законодательства способен серьезным образом повлиять на разрешение той или иной ситуации. Рассматриваемой выше норме Постановления Правительства РФ N 237 можно дать два толкования: органы БТИ, земельные комитеты и т. д. в промежутке времени между вступлением в силу Закона о государственной регистрации и до создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по государственной регистрации осуществляли вместо него полномочия по регистрации, либо законодатель на момент принятия Федерального закона не вполне разграничивал регистрацию прав на недвижимые объекты и самих объектов. Последнее может свидетельствовать, что в современном российском законодательстве недвижимость только приобретает черты правового режима и принцип единообразия ее нормативного закрепления соблюдается не всегда последовательно. Существует также мнение, что понимание недвижимости лишь в качестве особой правовой конструкции не охватывает всего многообразия ее проявлений в действительности, поскольку в этом случае "...недвижимостью признается лишь имущество, на которое установлены право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация" [4]. Анализируя это суждение, можно в нем выделить два момента: во-первых, автор критикует возникший к настоящему времени некоторый "перекос" в оценке недвижимости исключительно как правового института (последний, впрочем, во многом обусловлен существующей законодательной дефиницией); во-вторых, дана негативная оценка формалистического подхода к возникновению прав на недвижимое имущество ("Недвижимостью признается лишь то, что зарегистрировано в Государственном реестре" и т. д. [5, с. 15 - 17]). Можно отметить: действительно, недвижимость как явление правового плана изначально зависима от своей материальной природы, и нельзя не согласиться с автором, когда он говорит об имевшем место в 1922 г. упразднении подразделения имущества на движимое и недвижимое: "Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав" [5, с. 18]. В отношении изложенного можно отметить следующее: такая нормативистски абсолютизированная оценка недвижимости разрывает связь с ее фактическим содержанием и приближает ее к категории юридических фикций, что допустимо как исключение и лишь в отношении явлений, которые либо объективно не могут быть установлены, либо не играют ключевой роли в законодательстве и касаются ограниченной сферы правоотношений. Сугубо теоретически можно предположить возможное обособление недвижимости как правового института, предельно абстрагированного от своей материальной основы (не только от связи с землей, но и от других основополагающих критериев), но на практике его возникновение в ближайшее время маловероятно (по крайней мере, при существующих темпах распространения технологий). Что касается получившего распространение подхода, в соответствии с которым признание имущества недвижимым жестко связывается с его государственной регистрацией, то он автоматически исключает из правовой сферы многочисленные недостроенные здания, самовольные постройки <2> и иные объекты, права на которые по тем или иным причинам не прошли государственную регистрацию (в том числе в силу прямого указания Закона). Законодатель ясно и точно разрешил этот вопрос в ст. 219 ГК РФ: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" <3>. Таким образом, презюмируется факт существования недвижимого имущества и до момента его официальной регистрации: регистрации подлежит уже имеющееся имущество, регистрация не создает его, а лишь служит возникновению на него права собственности <4>. -------------------------------- <2> Статья 222 ГК РФ указывает, в частности, что "...самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом...". <3> Гражданский кодекс. Части 1-я и 2-я (Приняты соответственно в 1994 и 1996 гг.) // СПС "КонсультантПлюс". <4> Как отмечает Е. Ю. Петров, "если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то алогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Объективное явление предваряет появление юридической категории. При строительстве нового дома материалы уже специфицированы в новую вещь" [6].

Показательно также, что ГК РФ в п. 1 ст. 130 относит к недвижимым вещам "...все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно..." И только в отношении нетрадиционных объектов недвижимости в качестве ключевого критерия для отнесения к недвижимым указана государственная регистрация ("...подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты"). Проект ГК РФ в отношении этой категории объектов использует несколько иную формулировку: "К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав" (ч. 3 ст. 130 Проекта ГК РФ), т. е. факт государственной регистрации в нем не носит абсолютизирующего характера. В отношении традиционных недвижимых объектов законодатель и в действующем на момент написания настоящей статьи ГК РФ не абсолютизирует действия по государственной регистрации, это подтверждается дальнейшей формулировкой: "Законом к недвижимым может быть отнесено и другое имущество" <5>. Иными словами, отнесение имущества к недвижимому - прерогатива законодателя, а для объектов, физически не относящихся к недвижимым, для признания их таковыми в юридическом смысле требуется два юридических факта: прямое указание на это закона и обязательность их последующей регистрации. Однако и в отношении этих объектов государственная регистрация как таковая не носит абсолютизирующего характера, законодатель указывает: "подлежащие государственной регистрации", а не "зарегистрированные". -------------------------------- <5> Гражданский кодекс. Части 1-я и 2-я (Приняты соответственно в 1994 и 1996 гг.) // СПС "КонсультантПлюс".

Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве двух терминов: "недвижимость" и "земля". ГК РФ в ст. 130 и Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, т. е. понимают под недвижимостью не только строения, насаждения и пр., но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу. Однако ГК РФ в ст. ст. 263, 264, 269, 271, 272, 274, 275, 277 эти понятия используются не всегда последовательно: Кодекс оперирует терминами "недвижимость", "недвижимое имущество" для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, т. е. всех недвижимых объектов, кроме земли. Представляется, что словесное совпадение двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который адекватно обозначал бы объекты, связанные с землей. На основании вышеизложенного можно заключить, что к настоящему времени недвижимость из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов как правовой институт недвижимого имущества трансформировалась в механизм многофункционального назначения, предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, имеющиеся к моменту появления соответствующих норм. При этом приходится признать, что исследуемая сфера в настоящее время освоена правом не в той степени, как это требуется по условиям гражданского оборота. Речь, конечно, не о количестве нормативных актов, а об их адекватности потребностям общества. Научная исследованность данной тематики также не может быть признана достаточной. Очевидно, что научный процесс объективно не может в кратчайшие сроки исследовать глубинные, сущностные проявления правовой природы недвижимости. Очевидно, что и данная статья не преследует этой цели. Наша задача - намного скромнее: обратить внимание исследователей на сам факт существования проблемы, на необходимость ее научной разработки. К настоящему времени недвижимость абстрагируется от буквального физического содержания. Более того, можно предположить, что недвижимость как правовой институт, абстрагированный от своей материальной основы, возможен в будущем. Здесь можно отметить и, вероятно, начинающийся в современном законодательстве процесс формирования недвижимости как правового института, отделяющегося от "почвы" (во всех смыслах этого слова) и получающего самостоятельное развитие <6>. При этом не исключено, что его содержание будет отличаться от конструкций земельного права, хотя определенное сходство, безусловно, останется. -------------------------------- <6> Подробнее об этом см., например: [7, 8].

Список литературы

1. Копылова В. В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: Издательство ИГЭА, 1999. С. 7. 2. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. С. 3. 3. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 119. 4. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 271 - 297. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 5. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. 6. Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 183 - 202. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации Г. А. Волкова, А. К. Голиченкова, О. М. Козырь включен в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ 7. Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: БЕК, 2002. С. 113 - 121. 8. Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского Университета. Серия 11 "Право". 1996. N 6. С. 104, 105.

Название документа