Безопасность выполнения строительных работ по договору участия в долевом строительстве жилых помещений (по материалам судебной практики Астраханской области)

БЕЗОПАСНОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ПО МАТЕРИАЛАМ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ)

А. А. БЕЛЯКОВ

Беляков А. А., судья Астраханского областного суда.

Процессы коренных преобразований нашего общества на современном этапе затрагивают узловые проблемы его социально-экономического, политического, национально-государственного и правового развития. Особая роль в решении этих задач отводится совершенствованию действующего федеративного законодательства, формированию принципиально новых правовых институтов, соответствующих реальным условиям рыночной экономики, критериям и основным направлениям обеспечения национальной безопасности <1>. -------------------------------- <1> См: Концепция национальной безопасности Российской Федерации от 17.12.1997 //Российская газета. 26.12.1997. N 247.

Приоритет безопасности в системе общественных отношений обеспечивается поиском совершенных форм правовой защищенности участников гражданско-правовых отношений. При заключении договоров участия в долевом строительстве жилых помещений гражданам и юридическим лицам наряду с финансовыми средствами защиты необходимы гарантии их личной безопасности. Как показывает судебная практика, при увеличении объемов строительства жилья строительные компании, стремясь к заключению договоров участия и привлекая денежные средства, забывают о том, что жилые дома являются объектами, которые несут опасность, и некачественное выполнение работ может привести к тяжелым социальным последствиям. Безопасность в данном случае следует толковать в широком смысле, поскольку под этим понятием подразумевается безопасность не только сторон по договору участия в долевом строительстве, а также и безопасность в отношении неопределенного круга лиц и окружающей среды, о чем свидетельствует и складывающаяся судебная практика, имеющая своей целью защитить их интересы во всех проявлениях недопустимого и опасного строительства. Решение проблемы обеспечения безопасности выполнения строительных работ по договору участия в долевом строительстве жилых помещений на законодательном уровне имеет целью выработать единые подходы: к разрешению спорных правовых ситуаций судебными органами, к уяснению смысла и содержания существующих общих и специальных норм в их взаимосвязи, к определению пределов гражданско-правовой ответственности. С целью защиты прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство многоквартирных жилых домов для реализации права на жилье с последующим приобретением его в собственность, и обеспечения безопасных условий проживания был принят Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2>. -------------------------------- <2> См: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 26.12.1997. N 247. Далее по тексту - ФЗ "Об участии в долевом строительстве".

Из положений Закона следует, что, будучи принятым 30 декабря 2004 г., в него было внесено два редакционных изменения: первое - в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ <3>, затронувшее нормы Закона, регулирующие гарантии качества, предусмотренные договором; способы обеспечения обязательств по договору; основные понятия, используемые в Законе, и др.; -------------------------------- <3> См: Российская газета. 20.07.2006. N 156.

второе - в редакции Федерального закона от 16.10.2006 N 160-ФЗ <4>, признавшее утратившим силу ст. 22 данного Закона об особенностях рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. -------------------------------- <4> См: Российская газета. 18.10.2006. N 233.

Несмотря на редакционные изменения, Закон не в полной мере выполняет функции нормативно-правового обеспечения основных положений Концепции национальной безопасности. В настоящее время Закон содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон в сфере нарушения прав на безопасное жилье, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой. В основе подхода при разработке этих норм следовало учесть положения об обеспечении безопасности граждан при осуществлении строительной деятельности, поскольку качество выполненных застройщиком работ на объекте недвижимости напрямую связано с безопасностью людей, и нарушение этого качества влечет ответственность застройщика по договору долевого участия. Анализируя ФЗ "Об участии в долевом строительстве" с позиции ответственности сторон по договору долевого участия, с учетом требований безопасности на объекты строительства, следует обратить внимание на ч. 1 ст. 3 вышеуказанного Федерального закона, где указано, что "застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок". Из содержания данной статьи следует, что для получения статуса "застройщик" юридическое лицо должно самостоятельно обладать финансовым капиталом для приобретения права на земельный участок, возможностью подготовить проектную документацию (заключения) и получить разрешение на строительство. С точки зрения безопасности представляет определенный интерес положение статьи о получении разрешения на строительство, поскольку это разрешение является гарантией безопасности строительства объекта жилья в будущем и является не только и не столько правомочием застройщика, сколько возложением на него обязанности соблюдать все требования Закона при строительстве объекта. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ <5> разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. -------------------------------- <5> См: Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Российская газета. 30.12.2004. N 290.

В Российской Федерации были приняты ряд законов, регламентирующих процесс производства строительных работ, в числе которых Федеральный закон "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" <6>, а именно ст. 8 Закона, где указано, что одним из обязательных условий принятия решения о начале строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения, консервации и ликвидации опасного производственного объекта является наличие положительного заключения экспертизы промышленной безопасности проектной документации, Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <7>, запрещающий строительство при отсутствии санитарно-эпидемиологических заключений на объект строительства и проект (требуется обязательная государственная экспертиза проектов, связанных со строительством объектов электроэнергетики <8>, и др.). -------------------------------- <6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3588; 2000. N 33. Ст. 3348; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752. <7> См.: Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 319. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10. <8> См.: Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" // СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 37.

Еще одним важным моментом, способствующим защитить интересы дольщиков, с целью пресечения двойных продаж, когда недобросовестный застройщик заключал договор в отношении одной и той же квартиры с несколькими лицами, является принятие п. 3 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве", предъявляющего требования к форме договора участия в долевом строительстве, согласно которому "договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <9> на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляется также и разрешение на строительство. -------------------------------- <9> См: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Предполагается, что данные нормы Закона на практике сводят на нет усилия законодателя по защите интересов дольщиков в получении ими жилья по условиям договора, поскольку сама по себе регистрация требует некоторых трудовых и финансовых затрат, что влечет удорожание стоимости квартиры, приобретаемой по долевому участию; усложняются соответственно и процедуры перемены стороны в договоре и внесения в него изменений. Однако, как показывает практика, смысл приведенной нормы Закона заключается в недопущении нарушений в деятельности застройщика при осуществлении им строительной деятельности, что подтверждает неоднократные обращения прокуратуры Астраханской области в суды общей юрисдикции Астраханской области с исками в интересах неопределенного круга лиц о приостановлении деятельности по строительству жилых домов на земельном участке. Основанием для обращения прокурора с исками послужило установление факта нарушения застройщиками земельного, градостроительного законодательства и законодательства об экологической экспертизе. Исковые требования прокурора направлены на защиту прав неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью <10>. -------------------------------- <10> См: Гражд. дело N 9-195/06; N 9-172/06.

Необходимость обращения прокурора с вышеуказанными исками явилась следствием отсутствия ранее закрепленных норм в Законе о необходимости государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что привело впоследствии к нарушениям интересов неопределенного круга лиц. Приостановление начавшейся строительной деятельности в связи с отсутствием у застройщика разрешения на строительство экономически невыгодно, так как в строительство вложено достаточное количество средств и выполнен значительный объем работ, поэтому законодатель и предусмотрел возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 Закона). Поскольку указанные положения Закона направлены на прекращение практики привлечения денежных средств граждан на этапе, когда еще не ясно, будет вестись строительство или нет, а также и на необходимость контроля за безопасным строительством на первоначальном этапе, то представляется возможным дополнить ч. 1 ст. 3 Закона особыми требованиями, предъявляемыми к получению разрешения на строительство, исходя из характера строящегося объекта, с учетом безопасности строительных работ. В ч. 3 ст. 3 указанного Закона установлена особая мера гражданско-правовой ответственности за привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права: гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств. Кроме того, гражданин может потребовать уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ <11> процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. -------------------------------- <11> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета. 08.12.1994. N 238 - 239.

Предполагается, что данная формулировка Закона ставит гражданина, вкладывающего свои средства в строительство жилого помещения, в особые условия, чем юридическое лицо, которое также вправе вложить свои средства в строительство многоквартирного дома. С точки зрения безопасности проведения строительных работ, обязывающих застройщика выполнить определенные действия, предусмотренные ч. 1 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", при нарушении которых предусмотрена ответственность по ч. 3 ст. 3 указанного ФЗ, считаю неверным исключение юридических лиц из числа субъектов, на которых распространяется данная норма Закона, так как в этом случае застройщик освобождается от ответственности по статье. Анализ судебной практики показал также и имеющиеся пробелы в законодательстве, в связи с применением п. 3 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве", направленного, как указывалось выше, на защиту интересов дольщиков. Так, ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о признании недействительным договора долевого участия в финансировании строительства жилого дома от 18.01.2002. В обоснование исковых требований истец указал, что на отсутствие разрешения на строительство жилого дома, на отношения между истцом и ответчиком, связанные с привлечением материальных средств ответчика на строительство указанного дома, распространяется действие Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; так как оспариваемый договор не зарегистрирован в порядке, предусмотренном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в силу ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации он является ничтожной сделкой. Арбитражный суд, с выводами которого согласилась кассационная инстанция, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что на дату заключения договора гражданское законодательство не предусматривало обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, соответственно, не устанавливало правил о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации таких сделок <12>. -------------------------------- <12> См.: Дело N А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2.

Однако данный вопрос, является спорным, поскольку п. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых не были получены застройщиками до вступления в силу Закона (до 01.04.2005). Учитывая, что разрешение на строительство до 01.04.2005 ответчиком получено не было, то, исходя из буквального толкования п. 3 ст. 4 Закона, представляется возможным в данном случае применение этой нормы. В целях защиты интересов сторон от притязаний недобросовестных участников правоотношений по договору участия в долевом строительстве, препятствующих продолжению либо окончанию строительных работ, при отсутствии разрешения на строительство до вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве", которое на тот момент не требовалось, предлагаю восполнить пробел, допущенный законодательством, изложив п. 3 ст. 4 Закона в следующей редакции: "Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в зависимости от времени получения застройщиком разрешения на строительство". Учитывая, что регистрация договора долевого участия происходит в порядке, предусмотренном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считаю возможным внести дополнения и в подп. 1 п. 2 ст. 25.1 данного Закона, изложив подпункт в следующей редакции: "разрешение на строительство, выданное с момента вступления в силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Подводя итог вышеизложенному, обращаю внимание на то, что в статье была предпринята попытка дать анализ нормам Закона "Об участии в долевом строительстве" с позиции обеспечения безопасности участников долевого строительства. Предложенная автором статьи редакция исследуемых норм Закона носит рекомендательный характер, направленный на возможность их эффективного применения в правоприменительной практике, для защиты участников правоотношений от возможных неблагоприятных последствий в связи с выполнением строительных работ.

Название документа