Коммерческая аренда в международном обороте: специфика и практика разрешения споров

КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА В МЕЖДУНАРОДНОМ ОБОРОТЕ: СПЕЦИФИКА И ПРАКТИКА РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

С. В. НИКОЛЮКИН

Николюкин С. В., кандидат юридических наук, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Института бизнеса и политики.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и т. п.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды <1>. -------------------------------- <1> См.: Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Юридическая энциклопедия. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2006. С. 49.

Специфика арендных отношений

Особенность аренды состоит в предоставлении контрагенту имущества в исключительное пользование на определенный срок за соответствующее вознаграждение согласно заключенному договору. Таким образом, арендный контракт позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества в международном коммерческом обороте, т. е. собственник предоставляет свое имущество в пользование другому лицу, не отчуждая его, но извлекая доход из такой передачи. При этом пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. Причинами развития арендных отношений на современном этапе являются два аспекта: во-первых, производители добиваются дополнительных объемов сбыта продукции в условиях жесткой конкуренции на мировом рынке; во-вторых, для потребителей появляется реальная возможность в условиях быстрых темпов научно-технического прогресса заменить оборудование без больших финансовых средств на его приобретение <2>. -------------------------------- <2> См.: Прокушев Е. Ф. Внешнеэкономическая деятельность: Учебник. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2005. С. 335; Непомнящий Е. Г. Организация и регулирование внешнеэкономической деятельности. Таганрог: Изд-во ТИУиЭ, 2008. С. 132.

Кроме того, как отмечается в литературе, арендные операции дают возможность арендатору обезопасить себя от быстрого морального старения оборудования, ведь арендаторы получают современное оборудование, не делая предварительных крупных затрат <3>. Как правило, первоначальный взнос перечисляется обычно после получения оборудования, поэтому у арендатора есть возможность, эксплуатируя оборудование, сначала произвести продукцию, реализовать ее и лишь затем расплачиваться с арендодателем. -------------------------------- <3> См.: Внешнеэкономическая деятельность предприятия / Под ред. Л. Е. Стровского. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. С. 526.

Виды аренды

Анализ арендных отношений позволяет выделить следующие виды аренды: I. В зависимости от срока заключения различают три основных вида аренды: рентинг, хайринг, лизинг: - рентинг (renting) - краткосрочная аренда на срок до 1 года; - хайринг (hiring) - среднесрочная аренда на срок от 1 до 3 лет; - лизинг (leasing) - долгосрочная аренда на срок от 3 до 20 лет <4>. -------------------------------- <4> См.: Чекшин В. И. Внешнеэкономическая деятельность. Электросталь: ЭПИ МИСиС, 2007. С. 58.

II. По форме аренда классифицируется на финансируемую (капитальную) аренду и текущую (операционную) аренду. Финансируемая аренда является соглашением, по которому выплачиваемые за аренду суммы в течение оговоренного периода (называемого основным периодом) полностью покрывают затраты капитала на оборудование, сдаваемое в аренду, и приносят соответствующую прибыль лизинговой компании. Текущая аренда - это соглашение, когда арендная плата за основной период не покрывает затраты капитала. В этом случае аренда либо возобновляется на дальнейший срок, либо оборудование возвращается и сдается опять в аренду другой фирме <5>. -------------------------------- <5> См.: Бахрамов Ю. М., Глухов В. В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. СПб.: Издательство "Лань", 2006. С. 317.

III. В соответствии с ГК РФ различаются такие виды аренды, как: прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ); аренда транспортных средств (ст. ст. 632 - 649 ГК РФ); аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); финансовая аренда (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ). Практическое значение любой классификации состоит в правильном уяснении прав и обязанностей сторон, определении круга правовых норм, подлежащих применению в процессе возникновения, реализации и прекращения правоотношения. Не являются исключением и арендные отношения.

Понятие и признаки коммерческой аренды

Следует отметить, что аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. В контексте данного исследования аренда, связанная с предпринимательской (коммерческой) деятельностью, будет именоваться коммерческой арендой. Признаками коммерческой аренды являются: 1. Субъектный состав. Участие в договоре иностранного контрагента либо коммерческой организации с иностранными инвестициями, т. е. российской коммерческой организации, в составе которой имеются иностранные инвесторы. 2. Объект аренды. Объектом аренды может быть любое имущество, находящееся за рубежом, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование и т. п. Следует отметить, что договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным. 3. Использование объекта аренды. Объект аренды используется исключительно в предпринимательских (коммерческих) целях. 4. Коммерческая аренда может быть среднесрочной или долгосрочной. Данный признак обеспечивает более стабильный характер деловых отношений между контрагентами.

Правовая характеристика договора коммерческой аренды

Коммерческая аренда, являясь самостоятельным гражданско-правовым договором, по своей юридической природе является: консенсуальным (для заключения договора достаточно одного соглашения сторон по всем существенным условиям); возмездным (имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента); двусторонне-обязывающим (каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны).

Особенности коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды обладает следующими характерными чертами. Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование или только в пользование, т. е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Во-вторых, коммерческая аренда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Именно временным характером владения и пользования аренда отличается от других возмездных договоров по передаче имущества (купли-продажи, мены и др.). Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды носит характер возмездности. Арендатор обязан выплачивать арендную плату за пользование имуществом. Это необходимое условие договора, которое отличает аренду от дарения, безвозмездного пользования имуществом <6>. -------------------------------- <6> См.: Гражданское право. Часть вторая: Учебник для вузов / Под ред. В. П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова. М.: Эксмо, 2007. С. 63.

В арендную плату входят полная цена имущества, расходы на его техническое обслуживание и ремонт, таможенные пошлины и налоги. Плата за аренду устанавливается в виде постоянной или прогрессивно понижающейся ставки на протяжении срока действия договора. Иногда по взаимной договоренности используются авансовые платежи как своеобразная гарантия для арендодателя. Арендная плата может устанавливаться в различных формах: денежной, натуральной, в виде предоставления арендатором определенных услуг и т. д. Проблемы, связанные с арендной платой, а именно порядком осуществления расчетов между контрагентами, нашли свое отражение в деле от 9 декабря 2004 г. N 74/2004 Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ (далее - МКАС). Иск был предъявлен фирмой из США (арендатор) к российской организации (арендодатель) из договора аренды офисного помещения, заключенного сторонами 04.03.1998 и расторгнутого по соглашению между ними 01.03.2001. По условиям договора ставки арендной платы определялись в долларах США, а платежи производились в рублевом эквиваленте, соответствующем сумме в долларах США по курсу рубля к доллару США, установленному ЦБ РФ на день совершения платежа. Истцом был уплачен ответчику гарантийный задаток, часть которого подлежала возврату в связи с расторжением договора. Ответчик вычел из полученной от истца рублевой суммы гарантийного задатка причитающуюся ему арендную плату и возвратил остаток полученной от истца рублевой суммы без учета произошедших изменений курса доллара США к рублю. По мнению истца, ответчик обязан был возвратить ему остаток суммы, исчисленной в долларах США, в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день производства платежа. Ответчик, напротив, считал, что им полностью выполнены принятые на себя обязательства и истцу следует отказать в иске. Обратившись к вопросу о применимом праве, МКАС констатировал, что стороны предусмотрели в п. 19.2 заключенного ими договора применение к нему законодательства Российской Федерации. Рассмотрев доводы истца и ответчика по возврату остатка гарантийного задатка в связи с расторжением договора, МКАС пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме долларов в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день вынесения решения подлежат удовлетворению. Судом установлено, что все суммы, указанные в долларах США, должны уплачиваться в рублях в количестве, равном рублевому эквиваленту суммы в долларах США по состоянию на день перевода. Рублевый эквивалент определен договором как сумма в рублях, равная сумме в долларах США по обменному курсу, установленному ЦБ РФ на день уплаты. Исходя из этого, МКАС констатировал, что п. 3.4 договора сторон предусмотрен не только порядок платежа базовой арендной платы, которая установлена в долларах США, но и по другим обязательствам. В данном случае этот порядок должен распространяться и на возврат остатка гарантийного задатка, определенного сторонами в договоре. Поскольку сумма задолженности по возврату остатка гарантийного задатка определена по условиям договора и предусмотренный порядок расчетов (платежей) на территории Российской Федерации соответствует положениям ст. ст. 140 и 317 ГК РФ, требование истца о взыскании задолженности в предъявленной им сумме в долларах США подлежит удовлетворению ответчиком в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа. Доводы ответчика о том, что возврат суммы гарантийного задатка должен определяться исходя из полученной суммы в рублях без учета изменений курса доллара США, не были приняты во внимание, так как они не соответствуют условиям договора сторон и действующему российскому законодательству <7>. -------------------------------- <7> См.: Практика Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ за 2004 г. / Сост. М. Г. Розенберг. М.: Статут, 2005. С. 227 - 230.

Форма договора

Договор коммерческой аренды как разновидность внешнеэкономической сделки по праву Российской Федерации должен быть заключен в письменной форме. При этом несоблюдение простой письменной формы такого договора влечет его недействительность. Следует отметить, что, если одной из сторон договора коммерческой аренды является российское юридическое лицо либо осуществляющее предпринимательскую деятельность физическое лицо, личным законом которого является российское право, независимо от места совершения этой сделки, форма договора коммерческой аренды подчиняется российскому праву (п. 2 ст. 1209 ГК РФ). Что касается коммерческой аренды в отношении недвижимого имущества, расположенного за границей, то форма такого договора подчиняется праву страны, где находится такое недвижимое имущество (п. 3 ст. 1209 ГК РФ). То есть может и не подчиняться российскому праву, даже если стороной договора являются российские юридические лица или осуществляющие предпринимательскую деятельность физические лица. Договор коммерческой аренды заключается в простой письменной форме, под которой понимается: 1) составление одного документа (контракта), устанавливающего права и обязанности сторон; 2) заключение такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ); 3) совершение лицом, получившим письменное предложение (оферту) заключить договор, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Отдельные разновидности договора аренды подлежат государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Данное положение распространяется и на коммерческую аренду. В практике МКАС было рассмотрено дело от 14 июня 2005 г. N 120/2004 по иску российской организации к другой российской организации (стороны договора - российские юридические лица, участниками которых являются иностранные юридические лица), где было признано, что имущество, сдача в аренду которого предусмотрена договором, не является недвижимым и, соответственно, не подлежит государственной регистрации. Также не подлежат регистрации и сделки с ним (договор аренды). В исковом заявлении было указано, что согласно договору ответчик обязался осуществить финансирование строительства и пусконаладочных работ 16-жильной волоконно-оптической линии связи (далее - ВОЛС) на определенной в договоре трассе, а истец обязался осуществить указанное строительство и пусконаладочные работы ВОЛС и в счет возврата истцу полученных от него в виде финансирования денежных средств сдать в аренду ВОЛС сроком на один год. По мнению ответчика, сдаваемое в аренду имущество является недвижимым и подлежит государственной регистрации. Поскольку такая регистрация не была осуществлена ни в отношении права собственности, ни в отношении аренды, то это порочит договор аренды также и по формальным основаниям. В обоснование такой позиции делаются ссылки на ст. 130 ГК РФ, на Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" (далее - Закон о связи). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из этого положения исходят и другие законы, на которые ссылается ответчик, в том числе и Закон о связи. В обоснование своей позиции ответчик ссылался на то, что ВОЛС в силу большей протяженности прочно связана с землей и потому является разновидностью недвижимого имущества. По мнению арбитров, этот довод не является убедительным. Протяженность длины ВОЛС не имеет принципиального значения. Сама по себе 16-жильная волоконно-оптическая линия связи не является прочно связанной с землей, перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Объектом недвижимости является не сама ВОЛС, а сооружение, использованное для ее размещения. Такой вывод можно сделать из содержания Закона о связи, а также из п. 3 Положения об особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного Правительством РФ 11 февраля 2005 г. Хотя это Положение не имеет обратной силы, по мнению арбитров, оно может быть использовано для понимания некоторых технических вопросов. Ответчик не представил также каких-либо доказательств, что в состав ВОЛС помимо волоконно-оптической системы входило какое-либо оборудование или иное имущество, которое могло бы быть отнесено к недвижимости. Исходя из изложенного, МКАС не принял утверждения ответчика о прочности договора об аренде в связи с отсутствием его государственной регистрации <8>. -------------------------------- <8> См.: Практика Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ за 2005 г. / Сост. М. Г. Розенберг. М.: Статут, 2006. С. 242 - 261.

Срок договора коммерческой аренды

Срок действия договора коммерческой аренды, закрепленный в контракте, называется безотзывным сроком. Срок коммерческой аренды может определяться в нескольких вариантах: а) если срок коммерческой аренды определяется в договоре, то досрочное прекращение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон; б) если срок коммерческой аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца; в) если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Рассмотрим дело от 8 сентября 2000 г. N 347/1999, когда МКАС не признал обоснованным требование о возложении на арендатора ответственности за просрочку арендных платежей, поскольку арендодателем не было исполнено условие договора, позволяющее арендатору использовать переданное в аренду имущество. Иск был предъявлен ирландской фирмой к венгерской фирме в связи с невыплатой арендных платежей в установленные сроки, предусмотренные договором аренды, заключенным сторонами 07.02.1999. В связи с нарушением обязательств по договору арендодатель уведомил арендатора о долгосрочном расторжении договора, потребовав вернуть переданное ему имущество. Требования истца включали: возврат переданного имущества (данное требование было заменено на требование об уплате его стоимости); оплату задолженности по арендной плате и штрафных санкций за просрочку платежа. Ответчик возражал против требования истца, приведя следующие аргументы. Во-первых, имущество состояло из двух предметов, подлежавших совместному использованию, однако истец их передал в разные даты (в феврале и в мае). Поэтому договор аренды вступил в силу только после передачи второго предмета. Во-вторых, пользование имуществом допускалось только в присутствии представителя арендодателя, который не командировал своего представителя. В-третьих, арендная плата была установлена за пользование имуществом, а не за владение им. В-четвертых, в силу законодательства Украины расторжение договора аренды арендодателем допускается только по решению суда, арбитража или третейского суда. Согласно п. 4.3 договора стороны договорились руководствоваться действующим законодательством Украины в случаях, не предусмотренных договором. Рассмотрев вопрос о досрочном расторжении истцом договора, МКАС установил, что согласно п. 4.2 договора срок аренды составлял один год с момента принятия имущества. Второй предмет, входящий в имущество, был сдан в аренду по акту от 07.05.1999. Принимая во внимание, что оба предмета подлежали совместной эксплуатации, МКАС посчитал, что срок действия договора истек 07.05.2000. Заявление истца письмом от 09.09.1999 о досрочном расторжении договора по мотиву нарушения ответчиком условий платежа, по мнению МКАС, противоречит как условиям договора, так и ГК Украины. Возможность одностороннего расторжения договора наймодателем (арендодателем) без предъявления иска в суд ГК Украины не предусмотрена. Таким образом, МКАС не посчитал договор от 07.02.1999 досрочно расторгнутым на основании письма истца от 09.09.1999. В связи с этим в момент предъявления иска о возврате имущества (в уточненном варианте - о взыскании его стоимости) договорные отношения между сторонами не были прекращены, имущество находилось во владении арендатора на основе договора. Следовательно, иск в этой части является необоснованным. Для применения ответственности за просрочку внесения арендных платежей оснований не имеется, поскольку арендодатель не исполнил свои обязанности по выделению своего представителя для участия в эксплуатации имущества, тем самым лишив арендатора возможности использовать имущество по его назначению (п. 2.6 договора) <9>. -------------------------------- <9> См.: Практика Международного коммерческого арбитражного суда при ТПП РФ за 1999 - 2000 гг. / Сост. М. Г. Розенберг. М.: Статут, 2002. С. 312 - 314.

Заключение

Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что договор коммерческой аренды - это обладающее всеми признаками гражданско-правового договора соглашение, в силу которого одна сторона (коммерческий арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (коммерческому арендатору) имущество за плату во временное пользование для предпринимательских (коммерческих) целей. Данный договор хотя и не закреплен в ГК РФ и не рассматривается как разновидность договора аренды, однако в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК он имеет право на существование и дальнейшее научное исследование.

Название документа