Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства <*>

З.К. МУСТАФИНА

<*> Mustafina Z.K. Acquisition of ownership right to objects of uncompleted construction under contract of sale-purchase of future immovable thing: practice and tendencies of development of civil legislation.

Мустафина Зарина Камилевна, преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета ФГБОУ ВПО "Марийский государственный университет", аспирантка кафедры гражданского и предпринимательского права ФГАО ВПО "Казанский (Приволжский) федеральный университет".

В статье анализируются основные положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Автор сравнивает конструкции предварительного договора и договора о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: право собственности, объекты незавершенного строительства, договор купли-продажи, недвижимая вещь.

The article analyses fundamental provisions of Decree of the Plenum of the Higher Arbitrazh Court of the RF of 11 July 2011 N 54 "On Certain Issues of Resolution of Disputes Arising out of Contracts with Respect to Immovable Property Which Will Be Created or Acquired in Future". The author compares constructions of preliminary contract and contract of sale-purchase of future immovable thing. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: ownership right, objects of uncompleted construction, contract of dale-purchase, immovable thing.

В настоящее время следует отметить повышение роли гражданского оборота объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства (по своей сути являющихся объектами недвижимости, которые еще не созданы, но создание которых планируется или ведется). Проанализируем проблему приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства как объекты недвижимого имущества, которые будут созданы в будущем.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законодателем к объектам недвижимого имущества. По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. Обратимся к возможности, предусмотренной п. 2 ст. 455 ГК РФ, где указывается, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В данном случае имеет место договор купли-продажи будущей вещи.

Так, к примеру, юридическое лицо заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства или иной недвижимости, которой фактически не существует и право собственности на которую у данного юридического лица не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом у сторон договора возникают вопросы в отношении предмета договора и его надлежащего исполнения, прав и обязанностей сторон. Также возникает вопрос: возможно ли в данном случае совершение такой сделки по купле-продаже будущего объекта недвижимого имущества или ее невозможность обусловлена характером товара?

Ответы на эти вопросы попытался дать Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <1> (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54), изменившем позицию судов, ранее выражавшуюся в недопустимости продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. При этом суды исходили из существа положения, закрепленного в ст. 554 ГК РФ, предъявляющей требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору <2>.

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС "КонсультантПлюс".

<2> То есть если в договоре купли-продажи недвижимости не указан ее кадастровый номер, то это свидетельствует о несогласовании предмета договора. См.: Постановление ФАС Московского округа от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2009 г. N Ф08-7981/2008 по делу N А53-7262/2007-С2-41 // СПС "КонсультантПлюс".

В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы <3>.

<3> См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 июля 2009 г. по делу N А10-3443/08 // СПС "КонсультантПлюс".

В настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ N 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.

Заметим, что мнения цивилистов по этому вопросу разделились. Так, одни авторы считают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи, так как право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не может быть объектом гражданского оборота <4>. При этом они полагают допустимой продажу "будущих" вещей только в ситуации, когда у продавца в момент заключения договора существует реальная возможность их создания или приобретения в будущем.

<4> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42 (автор комментария - В.П. Мозолин); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 20 (автор комментария - А.А. Павлов); Павлов А.А. Некоторые вопросы учения о невозможности исполнения // Очерки по торговому праву. Ярославль, 2004. Вып. 11. С. 57 - 60.

Другие авторы говорят о том, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора в указанный момент. Для них важно, чтобы право собственности было зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности <5>. Так, например, Г.Ф. Шершеневич, как и другие русские цивилисты, критиковал нормы русского гражданского законодательства, в силу которых договор указывался как способ приобретения собственности, замечая, что договор купли-продажи сам по себе собственности еще не создает, а является только основанием <6>.

<5> См., например: Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С. 117; Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007. С. 178 - 179.

<6> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 182.

Таким образом, в случае заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи неуправомоченный отчуждатель действительно не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку в условиях действия системы традиции (п. 1 ст. 223 ГК РФ) продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент установления обязательственных отношений между ним и покупателем.

Следует отметить, что действия продавца по созданию вещи, которая подлежит продаже в порядке п. 2 ст. 455 ГК РФ, не охватываются собственно договором купли-продажи будущей вещи. Процесс создания, например, здания осуществляется по договору строительного подряда или регламентируется договором участия в долевом строительстве жилья и т.п., так как создание вещи, подлежащей продаже, продавец осуществляет для себя, своим усмотрением и на свой риск.

Объект незавершенного строительства возникает, как правило, по договору строительного подряда, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 разъясняется, что договор, предусматривающий создание недвижимой вещи на земельном участке, принадлежащем другой стороне по этому договору, следует квалифицировать как отношения строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ) <7>.

<7> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 12 июля 2011 г. по делу N А49-6834/2010 // СПС "КонсультантПлюс". Следует отметить, что к таким же выводам приходил и МКАС при ТПП (решение МКАС при ТПП РФ от 26 марта 2004 г. по делу N 62/2003).

Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, а в случае, если этот объект не достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8>. Затем вещь передается покупателю по правилам ст. 551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд. Отсюда возможен вывод о том, что продавец при передаче вещи должен обладать зарегистрированным правом собственности, в противном случае передать его покупателю он не может.

<8> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (с изм. от 19 июля 2011 г.) // Российская газета. 1997. 30 июля. N 145.

Таким образом, видно, что Постановление Пленума ВАС РФ N 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для совершения сделки по распоряжению им, но, с другой стороны, не дает возможности принудить продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, к созданию такой недвижимости. В такой ситуации истец вправе будет требовать только возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).

Как же в данном случае следует поступить с недобросовестным застройщиком, который не желает достраивать объект незавершенного строительства или не имеет на это средств? Положительная тенденция развития гражданского законодательства представлена в проекте Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <9>, где в п. 2 ст. 297.2 предполагается обязанность собственника объекта незавершенного строительства завершить в разумный срок строительство указанного объекта, а также допускается возможность при неисполнении указанной обязанности продать с публичных торгов такой объект незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

<9> URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения: 09.01.2012).

Отсюда возможен вывод, что Постановление Пленума ВАС РФ N 54 не исключает возможных злоупотреблений при соответствующем толковании действующего гражданского законодательства.

Единственное, с чем можно, безусловно, согласиться, это то, что разъяснения Пленума ВАС РФ, а соответственно, и конструкцию купли-продажи будущей вещи нельзя применять при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <10>.

<10> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (с изм. от 17 июня 2010 г.) // Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.

Заметим, что в современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем - к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара.

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 указывается, что предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Тогда по смыслу этого разъяснения - если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.

Исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.