Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью)

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕЙСТВИЯ НОРМ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ (НА ПРИМЕРЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ О ВВЕДЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ) <*>

Л. Б. СИТДИКОВА

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин МУ имени С. Ю. Витте, доктор юридических наук, профессор.

В данной статье рассматривается проблема повышения эффективности действия норм гражданского права. На примере анализа предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью автор показывает, что попытка решения проблем повышения эффективности действия норм при недостаточно обоснованном и непродуманном подходе может накладывать дополнительную нагрузку на участников рынка в сфере недвижимого имущества.

Ключевые слова: норма права, гражданское право, сделки, недвижимость, нотариус.

The present article considers the problem of improvement of efficiency of civil-law norms. As exemplified by analysis of proposal on introduction of obligatory notarial certification transactions with immovable property the author shows that the attempt to solve the problems of improvement of efficiency of norms in case of insufficiently substantiated and inconsiderate approach may create an additional burden for participants of immovable property market.

Key words: norms of law, civil law, transactions, immovable property, notary.

Современное развитие гражданского права Российской Федерации, постоянное изменение федерального законодательства, регулирующего гражданские правоотношения, а также несовершенство способов и средств правоприменения делают актуальными вопросы повышения эффективности действия норм гражданского права, и в первую очередь это связано с тем, что гражданское право как система правовых норм формируется из законодательных актов, принятых в разное время, которые имеют неодинаковую юридическую силу, и, соответственно, их эффективность зависит от того, как эти нормы права реализуются, претворяются в жизнь. За годы, прошедшие со дня принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в стране произошли важные как экономические, так и социальные изменения. Конечно, разработчики ГК РФ не могли предполагать и предугадать всех нюансов развития гражданского общества, и поэтому ряд важных норм гражданского права были отражены в общих чертах. Более чем десятилетний опыт применения этого важного нормативного акта дал возможность оценить достоинства и недостатки содержащихся в нем правовых предписаний. Кроме того, обширная практика применения этого законодательства судами показала, что многие положения ГК РФ нуждаются в дополнениях и детализации с целью повышения эффективности их применения. Одним из главных направлений деятельности юридического сообщества за последние годы стала разработка и активное обсуждение на стадии законодательного утверждения проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>, который принят в первом чтении ГД ФС РФ 27 апреля 2012 г. -------------------------------- <1> Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27 апр. 2012 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

В рамках обсуждения законопроекта хотелось бы остановиться на предложении законодателя о закреплении в Кодексе нормы обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью <2> как меры, позволяющей обеспечить эффективность, и, как сказал Е. Ф. Яковлев, "правовую безопасность в сфере оборота недвижимости". -------------------------------- <2> Стенограмма парламентских слушаний Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на тему: "Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2012 г. // СПС "КонсультантПлюс". С. 20.

Как известно, до недавнего времени гражданское законодательство предусматривало обязательное нотариальное удостоверение практически для всех сделок с недвижимостью. Ситуация изменилась с введением в действие части первой ГК РФ. Нотариальная форма стала необязательной и сохранена только для некоторых сделок, например ренты (пожизненного содержания с иждивением, ст. 584 ГК РФ), брачного договора (контракта, ст. 41 СК РФ). Согласно ст. 163 ГК РФ, большинству сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями. В дальнейшем последовало введение государственной регистрации вещных прав на недвижимость <3>, которое предполагало обеспечение достоверности государственных реестров недвижимости, однако на практике этого не произошло. Законодатель вновь рассматривает предложение о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Предполагается, что только государственная регистрация в совокупности с нотариальным удостоверением могут обеспечить правовую безопасность, достоверность сведений государственного реестра и помочь избавиться от тех пороков, которыми сегодня изобилует наше общество в отношении сделок с недвижимостью. -------------------------------- <3> Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 28 июля 2012 г.) // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Следует заметить, что данное предложение является дискуссионным и неоднозначно воспринято как учеными, так и представителями бизнес-сообщества. Так, например, 14 июня 2012 г. в г. Самаре, в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, состоялись открытые общественные слушания по вопросу совершенствования законодательного регулирования государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимого имущества. В мероприятии приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Фонда "Институт экономики города", Центра развития континентального права, Федерального БТИ, Общественного совета при Росреестре России, Сбербанка России, Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Поволжской гильдии риелторов, Омского союза риелторов, Уральской палаты недвижимости, Московской ассоциации риелторов, Риелторы Дальнего Востока, Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и многие другие. В ходе слушаний поднимался вопрос о монополии нотариата - обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости <4>. -------------------------------- <4> Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и дарения недвижимости // Сайт компании "АэНБИ" [Электронный ресурс]. URL: http://www. aenbi. ru/index. php? pid=568 (дата обращения: 18.11.2012).

Данный вопрос обсуждается и в юридической литературе. Так, Е. В. Накушнова, рассматривая форму договора оказания риелторских услуг, также вносит предложение о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом: "...договор оказания риелторских услуг может содержать также еще одно дополнительное требование - о необходимости его нотариального удостоверения. Специального указания закона на необходимость нотариального удостоверения договоров данного типа нет, поэтому нотариальное удостоверение договора возможно только по требованию одной из его сторон. Требование стороны о нотариальном удостоверении договора во всех случаях является обязательным для контрагента со всеми вытекающими отсюда последствиями - недействительность договоров, притом их ничтожность (ст. 165 ГК РФ)" <5>. -------------------------------- <5> Накушнова Е. В. Форма договора оказания риелторских услуг // Гражданское право. 2007. N 2. С. 31 - 32.

По нашему мнению, данная позиция является небесспорной. Суть нотариального удостоверения, по мнению ученых и самих нотариусов, заключается в проверке юридической чистоты сделки. В то же время следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Так, например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое недвижимое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества, т. е. проверке подлежат лишь права продавца. Кроме того, нотариус не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит или наоборот. При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, - о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания сделки недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной. При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Вышеизложенное свидетельствует, что нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует. Так, если обратиться к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате <6>, то в соответствии со ст. 18 нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ. Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 млн. руб. (нотариус, удостоверяющий договоры об ипотеке, должен быть застрахован именно на такую сумму). На сегодняшний день такая сумма страхового покрытия не является гарантией безопасности для добросовестного покупателя. Кроме того, существующее в настоящее время правовое регулирование приводит к значительному завышению фактической оплаты услуг нотариуса. Любой тариф, взимаемый нотариусами, будет являться дополнительной платой к ныне существующему тарифу даже в условиях наличия фиксированного тарифа за удостоверение сделок. Конституционный Суд РФ указал на недопустимость навязывания нотариусами своих услуг правового и технического характера <7>. -------------------------------- <6> Основы законодательства РФ о нотариате. Утв. ВС РФ 11 февр. 1993 г. N 4462-1 (в ред. от 29 июня 2012 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2012. N 27. Ст. 3587. <7> Определение Конституционного Суда РФ "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Чераневой А. А. на нарушение ее конституционных прав абз. 3 ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате" от 1 марта 2011 г. N 272-О-О // Нотариальный вестник. 2011. N 5.

Однако всем известно, что нотариусы злоупотребляют своими полномочиями и нарушают принцип свободы договора. Особенно это проявляется в случаях с договорами, где есть множественность лиц, несовершеннолетние дети, общая долевая собственность и т. п. В случае выявления описок или ошибок в договоре, составленном в простой письменной форме, можно исправить и распечатать текст заново. Если же договоры станут нотариальными и будут составляться на фирменных бланках нотариусов, исправление любого договора - взимание дополнительной платы с клиента. Не разрешает эти проблемы и проект нового законодательства о нотариате. Так, ст. 34 "Имущественная ответственность нотариуса" не обеспечивает защиту обманутой стороны сделки с недвижимостью: "...при установлении судом факта обмана нотариуса или умышленного введения его в заблуждение стороной (сторонами) при удостоверении сделки, признанной впоследствии недействительной, нотариус не несет ответственность по возмещению реального ущерба. Нотариус не может быть привлечен к имущественной ответственности по оспоримой нотариально удостоверенной сделке, признанной впоследствии судом недействительной, если в действиях нотариуса не установлен факт отступления от правил нотариального производства" <8>. -------------------------------- <8> Проект Федерального закона "О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации" // РГ. 2011. 11 нояб.

Анализ проектных предложений изменений в гражданское законодательство показывает, что предлагаемое решение о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не дает ответа на многие вопросы, а именно: данное предложение не находит своего отражения в положениях проекта Закона о нотариате, не дает ответа на вопрос о месте, которое должна занять государственная регистрация сделок с недвижимостью по отношению к нотариальной регистрации сделки, какие гарантии и обеспечение даст нотариус для стороны сделки, которая окажется обманутой, почему бремя финансовых затрат для сторон сделки увеличивается, если обеспечение ее законности остается на прежнем уровне. Таким образом, предложение об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью, по нашему мнению, ставит излишние организационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости. Как видим, решение проблемы эффективности норм в гражданском праве России на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью показывает, что данное предложение не отвечает критериям юридической эффективности норм права и, соответственно, не решает проблемы повышения эффективности, а только усложняет ее непонятной, невзаимосогласованной юридической конструкцией.

Название документа